Deweloper i zebranie roczne

scalak1scalak1 Użytkownik
Witam
Jestem właśnie po pierwszym zebraniu rocznym swojej wspólnoty - zarządcą jest deweloper. W związku z tym że jesteśmy niezadowoleni z jego pracy urządziliśmy wcześniej nieformalne zebranie w tej sprawie o którym dowiedział się deweloper. Na zebraniu rocznym wprowadził projekt uchwały o powołaniu zarządu. Na pytanie o obecność notariusza stwierdził w obecności swojego prawnika że nie jest to potrzebne ponieważ jest on wpisany w akcie notarialnym jako zarządca-administrator, a po uchwale zostanie tylko administratorem:shocked:. Moim zdaniem oczywista bzdura. Chcemy zebrać podpisy i złożyć wniosek o zwołanie zebrania z notariuszem. Co zrobić jak deweloper nie będzie chciał zwołać zebrania?

Komentarze

  • Opcje
    IKSIIKSI Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Rzeczywiście coś mi tu nie gra. To, kim jest deweloper wynika dokładnie z aktu notarialnego. Sprawdź to. Moim zdaniem sprawuje zarząd i zarzadzanie - bo taka jest praktyka deweloperów. Odwołanie zarządu może nastapić tylko w obecności notariusza. Aby go odwołać należy zebrać 10% podpisów pod stosownym wnioskiem i złozyć w zarzadzie. Zarząd niezwłocznie powinien taki wniosek zrealizować, chociaż nie ma terminów ustawowych. Jeżeli bedzie zwlekał zbyt długo należy zwołac zebranie na własna ręke (z notariuszem) i odwołać zarzad powołując od razu nowy. Jeżeli głosów będzie za mało umówić się u notariusza. Nowy zarząd oświadcza o przyjeciu uchwały. Jeżeli deweloper będzie sie upierał, nowy zarząd powinien zablokować rachunek i powiadomić kontrachentów o zmiane zarządu.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] IKSI:[/cite]Moim zdaniem sprawuje zarząd i zarzadzanie
    Tym bardziej, że jedno i drugie oznacza to samo.
    [cite] IKSI:[/cite]Aby go odwołać należy zebrać 10% podpisów pod stosownym wnioskiem i złozyć w zarzadzie.
    Skoro deweloper jest zarządcą notarialnym, to zarząd nie ma żadnego umocowania. Po co więc składać zarządowi cokolwiek? Taki "zarząd" nie ma uprawnień, by zwołać zebranie.
    Wniosek o zwołanie zebrania należy złożyć zarządcy.
  • Opcje
    EDDIEEDDIE Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Odwołanie zarządu może nastąpić tylko w obecności notariusza

    Zarząd można odwołać na zwykłym zebraniu właścicieli.


    Aby go odwołać należy zebrać 10% podpisów pod stosownym wnioskiem i złozyć w zarzadzie.

    IKSI, tworzysz jakieś nowe prawo...? Skąd to wziąłeś??
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano marca 2011
    Ten projekt uchwały o powołaniu zarządu to jakieś mydlenie oczu. Jak macie zarządcę powierzonego, to po co wybierać kilku ludzi, którzy nic nie będą mogli zrobić (choćby się nazwali zarządem, radą królewską lub gwardią przyboczną)?
    Rozumiem, że chcecie zmienić SPOSÓB zarządu z powierzonego na właścicielski a NIE powierzyć zarząd innej firmie.
    Jak obecny z.powierzony nie będzie chciał zorganizować zebrania z notariuszem, to sami je zwołajcie. Trochę to nieformalne, ale jak wszystko inne będzie w porządku, to tylko z tego powodu sąd (gdyby deweloper się bronił) waszej decyzji nie podważy
  • Opcje
    IKSIIKSI Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Edi, jeżeli zarząd został powołany w formie aktu notarialnego, zapewne w umowach przeniesienia własności - to został on powołany w trybie art 18/1. Aby odwołać taki zarząd musi być na zebraniu notariusz. Aktualny zarząd nie będzie zwoływał zebrania albo wprowadzał do porządku obrad (przy zebraniu rocznym) wniosku o odwołanie samego siebie.
    Zatem powtórze to co napisałem wcześniej. Znam to z praktyki.
  • Opcje
    timbertimber Użytkownik
    edytowano marca 2011
    IKSi - wybacz ale praktykę masz złą.
    W tym wypadku żaden zarząd nie został powołany - nie ma we wspólnocie Scalaka 1 zarządu. Tak jak napisała Koziorożka oni (deweloper powierzył sobie) powierzyli sprawowanie zarządu deweloperowi i tak mają wpisane w AN. Aby dokonać zmiany sposobu sprawowania zarządu (zmienić dewelopera (z art. 18) na zarząd wybrany spośród właścicieli (art. 20) musi być podjęta uchwała zaprotokołowana przez notariusza w formie aktu notarialnego (bo w formie AN powierzony był deweloper).
    Natomiast jeżeli tylko chcą zmienić dewelopera na inną firmę zarządzającą również w tym wypadku musi być notariusz ponieważ sposób zarządu jest wpisany do KW (powinien być) i żeby móc taki wpis zmienić (art. 18 ust.2a) uchwała musi być zaprotokołowana przez notariusza. Niektórzy uważają że w tej ostatniej sprawie wystarczy zwykła uchwała ( tylko jak zmienić wtedy wpisy w KW że firma X już nie sprawuje zarządu tylko firma Y ?)
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano marca 2011
    iksi, tak jak napisał timber - ty nie masz zarządu (właścicielskiego), ty masz u siebie zarządcę powierzonego
    Zacznij w końcu używać poprawnych nazw, bo inaczej mętlik się robi
    Z tą zmianą zarządcy powierzonego na drugiego powierzonego timber ciekawą sprawę poruszył. Czy można zmienić zapis w księdze wieczystej bez notariusza na zebraniu?
  • Opcje
    timbertimber Użytkownik
    edytowano marca 2011
    Ja tak myślę (tylko co to moje myślenie jest warte?) że jeżeli w KW jest wpis że zarząd powierza się podmiotowi zewnętrznemu bez jego nazwy to oczywiście sama zmiana firmy nie powoduje konieczności dokonywania wpisów (i notariusza) . Inna sprawa jest gdy jest właśnie wpisane że konkretna firma X ma powierzony zarząd. Zmieniając taką firmę na Y bez uchwały notarialnej nie można dokonać wpisu w KW i wtedy w KW figurowłała by firma której już np. dawno nie ma.
  • Opcje
    aa Użytkownik
    edytowano marca 2011
    Ustawa o księgach wieczystych i hipotece:
    Art. 31. 1. Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

    Tzn. że nie musi być formy aktu notarialnego, wystarczy poświadczenie podpisu (notariusz nie analizuje treści uchwały).

    O poświadczaniu podpisów prawo o notariacie:
    Art. 88. Podpisy na aktach notarialnych i poświadczonych dokumentach są składane w obecności notariusza. Jeżeli podpis na poświadczonym dokumencie był złożony nie w obecności notariusza, osoba, która podpisała, powinna uznać przed notariuszem złożony podpis za własnoręczny. Okoliczność tę notariusz zaznacza w sporządzonym dokumencie.

    Czyli nie trzeba notariusza zapraszać na zebranie, ale chyba jest to najwygodniejsza i realna opcja (trudno zmusić wszystkich właścicieli, żeby przespacerowali się do notariusza).
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Poruszona kwestia dotycząca obowiązku zachowania formy aktu notarialnego w przypadku zmiany osoby zarządcy budzi wątpliwości również w orzecznictwie:

    "W uzasadnieniu uchwały z dnia 21 stycznia 2009 roku (sygn. akt: III CZP 129/08) Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, iż zmiana osoby zarządcy wymaga podjęcia uchwały protokołowanej przez notariusza, ponieważ podmiot zarządzający podlega wpisowi w dziale III księgi wieczystej, dlatego też zdaniem składu orzekającego art. 18 ust. 2 a ustawy o własności lokali znajdzie tutaj zastosowanie.


    Z powyższym poglądem nie zgodził się katowicki Sąd Apelacyjny, który uzasadniając postanowienie z dnia 29 czerwca 2010 roku (sygn. akt: I Acz 369/10) skonstatował, że dokonanie wpisu dotyczącego zmiany osoby zarządcy nie wymaga dochowania formy aktu notarialnego: „nie zawsze wszak dla dokonania wpisu w księdze wieczystej konieczny jest dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, polskie prawo zna bowiem przypadki, gdy wystarczające jest złożenie dokumentu sporządzonego w formie innej niż akt notarialny...". Sąd zwrócił też uwagę, że wymóg zastosowania dla czynności formy szczególnej musi znajdować podstawę w wyraźnym przepisie prawa; nie można go konstruować w oparciu o kryteria pozaustawowe bądź w drodze ryzykownej analogii".

    Treść artykułu oraz orzecznictwo na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

    http://www.zarzadca.pl/komentarze/896-zmiana-osoby-zarzadcy-wymaga-wpisu-w-ksiedze-wieczystej-
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    timbertimber Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ja sądzę, że obydwa orzeczenia nie przeczą sobie.One potwierdzają właśnie to o czym pisałem. W pierwszym przypadku chodziło o zmianę sposobu zarządu czyli uchwała w formie aktu notarialnego.
    Natomiast w drugim przypadku chodzilo o zmianę zarządcy a wiec uchwała tylko zaprotokołowana notarialnie.
  • Opcje
    scalak1scalak1 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dzięki za podpowiedzi, będe musiał pochodzić trochę od drzwi do drzwi :) i zebrać podpisy pod wnioskiem o zebranie z notariuszem w sprawie zmiany sposobu zarządu. Ciekawe ile czasu będę musiał czekać na zwołanie zebrania przez dewelopera.Jak się nie uda w ciągu miesiąca będę musiał zrobić to sam. Pozdrawiam
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] timber:[/cite]W pierwszym przypadku chodziło o zmianę sposobu zarządu czyli uchwała w formie aktu notarialnego. Natomiast w drugim przypadku chodzilo o zmianę zarządcy a wiec uchwała tylko zaprotokołowana notarialnie.
    Tworzysz jakieś nowe prawo? Skąd wziąłeś wymóg aktu notarialnego dla zmiany sposobu zarządu?
    Art. 18.2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
    Jak widać, ustawa nie określa różnych wymogów (raz aktu, raz protokołu) dla tych "przypadków" (zmiany sposobu zarządu i zmiany zarządcy notarialnego. (Nawiasem mówiąc, powierzenie zarządu jest szczególnym przypadkiem określenia sposobu zarządu. Zatem zmiana osoby zarządcy też jest zmianą sposobu zarządu.)

    Jak już pisał A, podstawą wpisu w księdze wieczystej może być nie tylko akt notarialny.
    Jeżeli przepis tego nie wymaga - a przecież art. 18.2a nie wymaga - to nie ma podstaw by twierdzić, że akt jest konieczny.
  • Opcje
    timbertimber Użytkownik
    edytowano marca 2011
    Kodeks cywilny stwierdza:
    "Art. 99. § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie."

    Więc logicznym powinno być że zmiana wpisanego Aktem Notarialnym sposobu zarządu w tej samej formie powinna się odbyć.

    A poza tym:
    "...Przejście z zarządu właścicielskiego na "zarząd powierzony" wymaga umowy, sporządzonej w formie aktu notarialnego (art. 18.1)..."

    "...Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą zmienić zarządcę nieruchomości wspólnej. Wymaga to podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 21 stycznia 2009 r (sygn. III CZP 129/08)..." - Izabela Lewandowska 28-01-2009, „Rzeczpospolita”

    "... I ACa 264/10 powierzenie zarządu wymaga umowy .
    Odnosząc się zatem do zarzutów apelacji w pierwszym rzędzie należy podkreślić, iż skarżąca zdaje się nie dostrzegać różnicy między umową sporządzoną w formie aktu notarialnego a uchwałą właścicieli zaprotokołowaną przez notariusza.
    Zarówno umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali), jak i umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy powinny być sporządzone w formie aktu notarialnego. Umowy te ze swej istoty muszą zawierać zgodne oświadczenie woli właścicieli lokali, bowiem brak takiej zgodności prowadzi w konsekwencji do odmowy sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego.
    Z powyższych przyczyn umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego nie może zastąpić uchwała podjęta na zebraniu właścicieli, zaprotokołowana przez notariusza.
    Stąd powoływanie się skarżącej na to, że skoro w dniu 9 marca 2005 roku notariusz zaprotokołował uchwałę nr 1/2005 o powierzeniu zarządu spornej nieruchomości powodowej Gminie to spełnione zostały wymogi o jakich mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali nie może odnieść zamierzonego skutku. Pogląd powódki nie zasługuje bowiem na podzielnie.
    Ponieważ nie doszło do określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązują zasady o których mowa w rozdziale 4 ustawy (por. art. 18 ust. 3 ustawy
    )..." - Dnia 29 czerwca 2010 r .Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny Sygn. akt I ACa 264/10. - źródło: http://www.zarzadca.pl

    p.s. ja nigdy nic nie tworzę - przytaczam opinie mądrzejszych ode mnie - dobrze by było wreszcie to zapamiętać, zwłaszcza Tobie owner.
  • Opcje
    EDDIEEDDIE Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] IKSI:[/cite]Edi, jeżeli zarząd został powołany w formie aktu notarialnego, zapewne w umowach przeniesienia własności - to został on powołany w trybie art 18/1. Aby odwołać taki zarząd musi być na zebraniu notariusz. Aktualny zarząd nie będzie zwoływał zebrania albo wprowadzał do porządku obrad (przy zebraniu rocznym) wniosku o odwołanie samego siebie.
    Zatem powtórze to co napisałem wcześniej. Znam to z praktyki.

    IKSI, mylisz zarząd z zarządcą. Zmiana zarządcy to zmian sposobu zarządu i wtedy notariusz musi być obecny. Do zmiany zarządu notariusz nie jest potrzebny, zarząd, czyli każdą osobę z zarządu można zmienić uchwałą.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    1) W tym wątku nie poruszamy sprawy pełnomocnictw, tylko zmiany sposobu zarządu. Sprawa jest precyzyjnie uregulowana w uwl (art. 18.2a), więc sięganie do kodeksu cywilnego nie ma podstaw.

    2) Rzepy nie cytuj, bo gazeta nie jest źródłem prawa.

    3) Przytaczanie cudzych opinii ma sens, jeśli się je rozumie, a ty cytujesz bez zrozumienia. Świadczy o tym cytat z uzasadnienia orzeczenia sądu: dotyczy ono ustanowienia sposobu zarządu w drodze uchwały, zaprotokołowanej przez notariusza. Jak wiadomo, taka metoda jest możliwa wyłącznie przy zmianie sposobu ustanowionego wcześniej umową w formie aktu notarialnego (art. 18.2a), ale nie przy ustanawianiu umownego sposobu zarządu (art. 18.1).
  • Opcje
    timbertimber Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie życzę sobie oceniania mojej osoby.
    Możesz sobie krytykować Rzeczpospolitą, sędziów SN i SA, kogo chcesz - to twój problem zresztą znany powszechnie.
    Cytatu na ten temat innego eksperta tego forum nie będę przytaczał bo cenzura zaraz go wytnie, bo przecież nie wolno krytykować tak znanego eksperta jak owner.
    Z twoimi bzdurami w ostatnim wpisie to nawet nie wypada polemizować i nie mam zamiaru.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.