rozliczanie osiedla domów jednorodzinnych
aniawaw82
Użytkownik
Witam, jestem właścicielem domku jednorodzinnego na zamkniętym osiedlu domków. Mamy wspólną drogę, wspólne jej oświetlenie, sprzątanie itp. Wszystkie domki są już wykupione. W najbliższym czasie administrowanie częściami wspólnymi ma przejąć zarządca. Proszę o odpowiedź czy w związku z powyższym nasze osiedle zostanie zarejestrowane jako wspólnota mieszkaniowa czy jakieś inne stowarzyszenie. Właściciele domków nie chcą sami administrować, chcą te czynności powierzyć firmie. Na jakich zasadach odbywa się taka administracja, najbardziej interesuje mnie rozliczanie kosztów, czy mamy wpłacać jakieś zaliczki udziałami ( jeśli tak to jakimi udziałami - powierzchni domku?). Nie wiem na jakim poziomie kształtuje się cena za taką administrację, w przypadku 150 domków zarządca chce 60 zł od 1 domku? Czy to jest rozsądna cena? Proszę o pomoc.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Oprócz własnych nieruchomości odrębnych, każdy z Was (właścicieli domków) ma udziały we wspólnej nieruchomości, na której jest droga. Tą drogą ma zarządzać zarządca. Obowiązują Was przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 195-221). Kodeks masz tutaj: http://kodeks-cywilny.org/
Wszystkie ważniejsze decyzje, takie jak: ustalenie opłat na utrzymanie drogi, na wynagrodzenie zarządcy itp. wymagają jednomyślności, czyli zgody wszystkich właścicieli udziałów w nieruchomości (drodze).
O stowarzyszeniu zapomnij, bo to dobrowolna organizacja społeczna, a zobowiązania wobec nieruchomości macie wszyscy bez wyjątku. Poza tym stowarzyszenie nie jest właścicielem drogi, nie ma też pełnomocnictw od właścicieli, żeby się drogą (ich własnością) zajmować. Zresztą po co, skoro będzie zarządca?
Jeżeli zarządca chce 9 tysięcy zł tylko za swoją pracę (wynagrodzenie), to dość dużo. Za co konkretnie będziecie mu płacić latem? Za telefon do firmy sprzątającej, żeby pozamiatali drogę zamiatarką? Tej firmie Wy zapłacicie.
9.000 zł jak na pracę sekretarki wykonującej 1-2 telefony miesięcznie to dość dużo, prawda?
A jakie macie naliczone opłaty na utrzymanie drogi (oświetlenie, odśnieżanie, sprzątanie, naprawy)?
Jedyne wyjście, to opracować (lub zlecić prawnikowi opracowanie) umowy współwłaścicieli w sprawie zarządu nieruchomością gruntową, na której jest wybudowana droga. W umowie możecie inaczej, niż to jest w kodeksie cywilnym, uregulować sposób zarządzania wspólną nieruchomością, np. w ten sposób, że sprawy zwykłego zarządu (sprzątanie, odśnieżanie, bieżące naprawy nawierzchni czy oświetlenia) podejmuje samodzielnie zarządca, zaś wykonanie czynności przekraczających zarząd zwykły (ustalenie wysokości opłat na utrzymanie drogi, wynagrodzenie zarządcy, poważniejsze remonty - można określić limit kwotowy) będzie wymagało zgody większości współwłaścicieli. Jak widać, byłby to porządek podobny do tego, który obowiązuje duże wspólnoty (ponad 7 lokali). Oczywiście, można wymyślić inny reżim: powołanie "Rady właścicieli" lub "Zarządu drogi wspólnej" - wówczas właściciele mieliby swoją reprezentację, który albo zarządzałby samodzielnie (bez pomocy zarządcy), albo kontrolowałby zarządcę (jak zarząd wspólnoty administratora).
Skoro umowa, to konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Można też zawrzeć ją w formie aktu notarialnego, żeby była podstawa wpisu w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej z drogą. Wówczas sposób zarządu będzie uwidoczniony w księdze wieczystej.
oddają nieruchomości bez kotłowni zasilających te nieruchomości ...zostawiają je sobie... (to tak jak sprzedaż nowego samochodu bez silnika)
tworzą osiedla domków jednorodzinnych z drogami wewnętrznymi, nie wydzielając ich i nie "przekazując" ich samorządom ... to robota prawników i całej tej palestry sądowej , urzędniczej w Polszcze. Takie jest moje zdanie.
Kotłownie to inny problem. Jak ostatnio orzekł Sąd Najwyższy, takie praktyki są bezprawne.
Natomiast drogi wewnętrzne na współwłasność lub obciążone służebnością to całkowity legal. Jeżeli są takie możliwości prawne, to inwestor może tak zrobić: sprzedać udziały w drodze, parkingu wspólnym dla osiedla kilku wspólnot, placu zabaw, garażu podziemnym itp. Problem w tym, że od lat wiadomo, że jest to źródło ciągłych problemów, że te nieruchomości są de facto bezpańskie: albo nikt się nimi nie zajmuje, albo zarządzane są niezgodnie z prawem. Wiadomo - i nic. Ministerstwo Infrastruktury twierdzi, że wszystko jest OK i że nie zamierza podjąć prac nad zmianą tych przepisów...
no tak... rozumiem
Można (jak ty) użalać się na praktyki deweloperów i "diabelskie sztuczki prawników", ale to zajęcie całkowicie jałowe.
Żyjemy w wolnym kraju, jeśli czyn nie jest zabroniony, to jest dozwolony. Właściciel (deweloper), jeżeli znajdzie chętnych, może sprzedać udziały w swoich gruntach wielu nabywcom. To nie jego problem, jak sobie potem poradzą z zarządzaniem współwłasnością. Nie musi o to się martwić i zabiegać o ułatwienie ich sytuacji prawnej przez przekazanie drogi gminie.
Przepisy nie chronią skutecznie interesów słabszej strony - konsumentów-nabywców; nie ułatwiają im też życia po dokonaniu transakcji; nie dbają o stan takich nieruchomości - zaś odpowiedzialni za to wysocy urzędnicy ministerstwa nie dostrzegają problemu. Tu jest sedno sprawy: trzeba zmienić prawo tak, żeby nadążało za zmieniającą się sytuacją w stosunkach własnościowych na rynku nieruchomości, a nie liczyć, że "jakoś to będzie", ani tym bardziej zasłaniać się "świętym prawem prawem własności", bo to przejaw hipokryzji. Jest wręcz przeciwnie - przez tak nieżyciowe i niewykonalne przepisy o współwłasności cierpi własność prywatna, współwłaściciele nie mogą wykonywać swojego prawa własności.
Pomocne piśmiennictwo:
" Umowa dotycząca zarządu nieruchomością wspólną w regulacji kodeksowej nie wymaga do swej ważności formy szczególnej. Jednakże, jeżeli umowny sposób zarządu i administrowania ma zostać ujawniony w księdze wieczystej, co ma ogromne znaczenie dla skuteczności tak przyjętego modelu sprawowania władztwa nad nieruchomością dla każdoczesnego współwłaściciela (por. art. 221 k.c.) oraz w stosunkach zewnętrznych, umowa taka powinna zostać zawarta w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie - umowę taką zawierają wszyscy współwłaściciele. Jednakże, gdy umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną ograniczy się do powołania zarządcy oraz sposobu administrowania (podejmowania czynności zwykłego zarządu), wystarczy umowa (uchwała) większości współwłaścicieli, liczonej udziałami."
Por.: Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych, Roman Dziczek, LexisNexis, Warszawa 2009,s. 122-123.
Konto bankowe powinno być na tego co sprawuje zarząd rzeczą wspólna , czyli w twoim przypadku na Zarządcę.
Możecie też podjąć uchwalę w obecności notariusza ( 100% głosuje ZA jej przyjęciem ) że do zarządu rzeczą wspólna będą miały zastosowanie zapisy ustawy o własności lokali ,
co ułatwi wam sprawowanie zarządu rzeczą wspólną.
Zarządca ustanowiony przez sąd zawsze zawiera umowy we własnym imieniu i pozywa we własnym - no chyba że mamy do czynienia ze wspólnotą - ale gdy brak wspólnoty taka sytuacja jest dość skomplikowana.
Moim zdaniem przepisy są kompletnie niedostosowane do takiej sytuacji, podobnie jak z garażem wielostanowiskowym - kodeks cywilny jest po prostu przestarzały., w czasach kiedy powstawał nie było tak rozwiniętych form współwłasności a nasi posłowie mają inne sprawy na głowie - zamiast jakoś ułatwić życie ludziom wymyślają dziwolągi, jak np. proponowane jakiś czas temu zmiany w ustawie o własności lokali.
Możecie też podjąć uchwalę w obecności notariusza ( 100% głosuje ZA jej przyjęciem ) że do zarządu rzeczą wspólna będą miały zastosowanie zapisy ustawy o własności lokali ,
co ułatwi wam sprawowanie zarządu rzeczą wspólną.