Przekształcenie spóldzielni we wspólnotę
IKSI
Użytkownik
Przekształconych zostało 62% lokali.
Jak powołać wspolnotę? Rozumiem, że należy zwołać zebranie o którym zostaną powiadomieni: przekształceni właścicele oraz spóldzielnia reprezentująca nieprzekształconych - 100%. W zebraniu uczestniczy notariusz. Czy uczestnicy zebrania zwykłą większością powołują wspólnotę?
Jak powołać wspolnotę? Rozumiem, że należy zwołać zebranie o którym zostaną powiadomieni: przekształceni właścicele oraz spóldzielnia reprezentująca nieprzekształconych - 100%. W zebraniu uczestniczy notariusz. Czy uczestnicy zebrania zwykłą większością powołują wspólnotę?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie powołują wspólnoty, lecz podejmują uchwałę, o której mowa w art. 24^1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
Jednak stosownie do brzmienia art. 18 par. 3 ustawy Prawo spółdzielcze spółdzielnia może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób.
W przypadku odmowy udostępnienia dokumentacji spółdzielca może złożyć do sądu rejestrowego wniosek o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia dokumentacji w terminie siedmiu od dni od dtay doręczenia pisemnej odmowy.
Prawa członków wspólnoty mieszkaniowej w zakresie prawa kontroli dokumentacji wynikają z brzmienia art. 29 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że właściciel ma prawo kontroli działalności zarządu, można je także wyinterpretować z art. 27 uwl (właściciel ma prawo współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną ) bardzo duże znaczenie ma też orzecznictwo sądowe dotyczące wykładni tego przepisu.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt: IACa 1382/07:
"Trafny jest zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisów prawa materialnego w postaci art. 27 i art. 29 ust. 3 ustawy. Pierwszy ze wskazanych powyżej przepisów stanowi, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, co nie uchybia przepisom z art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy. W doktrynie prezentowane jest stanowisko, że prawo do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, skorelowane jest z prawem kontroli działalności zarządu przez każdego właściciela, wynikającym z art. 29 ust. 3 ustawy. Niewątpliwie prawo kontroli zostało sformułowane w ustawie bardzo szeroko i bezspornie obejmuje swoim zakresem wszelkie działania i czynności zarządu lub zarządcy, związane z zarządzaniem wspólną nieruchomością. Wątpliwości może budzić natomiast sam sposób wykonywania tego prawa przez właścicieli poszczególnych lokali. Z pewnością przysługuje im prawo żądania informacji i sprawozdań dotyczących stanu majątku wspólnoty i wyjaśnień w kwestiach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Chodzi tu o prawo do uzyskania informacji ustnych i pisemnych, prawo osobistego lub z udziałem upoważnionej przez siebie osoby przeglądania wszelkich ksiąg i dokumentacji, prawo otrzymania lub sporządzenia kopii tych dokumentów (por. R. Dziczek - Własność lokali - Komentarz wydanie 4 s. 201 i J. Kozińska - Środki kontroli działalności zarządu i zarządcy według ustawy o własności lokali - St. Prawn. 2003, nr 3 s. 121). Prawu kontroli przysługującemu właścicielowi lokalu odpowiada ciążący na zarządzie lub zarządcy obowiązek umożliwienia mu wykonywania tego prawa, z którym wiąże się roszczenie o udzielenie wyjaśnień lub roszczenie o udostępnienie dokumentów. Ustawodawca nie przewidział jednak w tym zakresie żadnych szczególnych regulacji w ustawie."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/611-i-aca-1382-07-prawo-wlasciciela-do-kserokopii
Jeżeli zostało wyodrębnionych 60% lokali to jest to jeszcze spółdzielnia? czy też "zbiór" lokali w zarzadzie spółdzielni?
1) wszystkie lokale zostaną wyodrębnione (przekształcone spółdzielcze prawo do lokalu we własność) albo
2) podejmiecie większością udziałów uchwałę, o której pisałem.
Dopóki nie wszystkie lokale będą "przekształcone", to uchwała jest konieczna, by wspólnota mogła decydować sama o sobie. Dopiero, gdy wszystkie lokale będą wyodrębnione, przepisy ustawy o własności lokali obejmą Was "z automatu" - wówczas nie musicie już podejmować uchwały.
Czy w przypadku uchwały notarialnej możne być kilka aktów, jeżeli na zebraniu nie będzie wystarczającej liczby głosów?
Będzie kłopot, jeżeli spółdzielnia wpisała do KW sprawowanie przez nią zarządu powierzonego. To są dość rzadkie sytuacje, bo spółdzielczy zarząd wynika z ustawy o SM, ale warto sprawdzić.
Nie masz? Nie potrzebujesz
Tylko wtedy, gdy spółdzielnia umieściła w aktach notarialnych zapis o powierzeniu jej zarządu. Tak, jak napisał Owner trzeba sprawdzić.
Pomocne orzecznictwo:
W uzasadnieniu wyroku z dnia 23 grudnia 2008 roku Sąd Apelacyjny w Katowicach (I ACa 540/08, LexPolonica nr 2049423) dokonując wykładni ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych orzekł, iż
" (...) poddanie przez właścicieli lokali sytuacji prawnej ustawie o własności lokali skutkuje tym, że w pełnym zakresie zastosowanie znajdują przepisy tej ustawy. Stosownie też do regulacji zawartej w ustawie o własności lokali, niezależnie od tego, czy chodzi o wspólnotę określoną w art. 19 czy w art. 20, możliwe jest powierzenie zarządu (administrowania) nieruchomości wspólną zarządcy (art. 18 ustawy o własności lokali). W ten sposób więc może dojść do pozbawienia spółdzielni zarządu wykonywanego jako zarząd powierzony - art. 27 ust. 2 u.s.m., skoro regulacja z art. 18 ustawy o własności lokali daje właścicielom możliwość wyboru sposobu zarządu, w tym w szczególności co do podmiotu, któremu zostanie powierzony zarząd. (...). Reasumując, stwierdzić należy, iż w warunkach objętych dyspozycją art. 24 (1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wspólnota może pozbawić spółdzielnię zarządu nieruchomością wspólną, pomimo że w nieruchomości pozostała część (choćby jeden) niewyodrębnionych lokali (...)
z kolei wykonywanie przez spółdzielnię zarządu nieruchomością wspólną jak zarządu powierzonego wynika właśnie z art. 27 ust. 1 USM tj. z mocy prawa. Wprowadzenie takiego zapisu do umowy nie było zatem konieczne. Jednakże zamieszczenie takiego uregulowania w tym nadanie mu brzmienia strony "postanawiają", skutkowało określeniem sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności. Sposób ten został też następnie ujawniony, w oparciu o owe umowy, w księdze wieczystej. A zatem, skoro doszło do określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności to tym samym zrealizowana została dyspozycja z art. 18 ust. 1 UWL W konsekwencji zmiana tak określonego sposobu zarządu (tj. wybór innego zarządcy), a co zostało dokonane zaskarżoną uchwałą, wymagała podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza - art. 18 ust. 2a UWL, zaś poza sporem jest, że forma z art. 18 ust. 2 a UWL nie została dochowana.”
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/618-i-aca-540-08-wspolnota-mieszkaniowa-moze-pozbawic-spoldzielnie-zarzadu
Proszę o treść takich uchwał.
Myślałem, że chodzi Ci o treść, jak pisałeś wcześniej, ale chyba się pomyliłem.
Z cał pewnością 22 uchwały nie powstaną.
Moja prośba jest dosyć dokładna.
Chodzi mi o treść niezbędnych uchwał przy zmianie sposobu sprawowania zarządu.
Do zmiany sposobu zarządu wystarczy uchwała, którą Ci podlinkowałem.
Jak wygląda sprawa wprowadzenia do porzadku obrad wniosku. Jak należy liczyc głosy obecnych na zebraniu - na zasadzie udziałów, czy na zasadzie jeden głos - jeden lokal?
Do podjęcia uchwał dotyczących przejścia z reżimu prawa spółdzielczego do uwl stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali (por. art. 24^1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Wniosek powinien być podpisany przez właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (por.: art. 31 uwl).
Uchwałę w sprawie stosowania uwl musicie podjąć udziałami, o czym stanowi art. Art. 24^1. ustawy o spółdzileniach mieszkaniowych.
Ustawa z dnia z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej Ustawa) określa dwa przypadki kiedy wspólnota mieszkaniowa może się ze spółdzielni wyodrębnić:
reszta tutaj:
http://www.infor.pl/prawo/gmina/nieruchomosci/311094,Przeksztalcenie-spoldzielni-mieszkaniowej-we-wspolnote-mieszkaniowa.html - i na wielu stronach o tej tematyce.
bierzcie pod uwagę konsekwencji tej likwidacji, a zwłaszcza, gdy nie są przekształcone wszystkie lokale (40%)
a co mieszkańcy mają z tym wspólnego ? Likwidacji dokonują członkowie SM, bo to oni ponoszą niemałe koszty likwidacji.
Lokale nie przekształcone we własność zostaną przekazane np. Gminie lub innemu podmiotowi, o tym zadecyduje likwidator.
Linkowany artykuł nie rozwiązuje sprawy związanej z likwidacją SM o która pyta syrek .
Kończy się na etapie, gdy powstała wspólnota i dalej funkcjonuje SM.
Polecam:
http://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/nieruchomosci/spoldzielnia-mieszkaniowa/691155,Konsekwencje-likwidacji-spoldzielni.html
http://www.krs.org.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=105&Itemid=85
Przedstawiciel/pełnomocnik spółdzielni będzie we wspólnocie (w głosowaniach) miał 40% udziałów
Warto to zrobić.
Likwidacja spółdzielni mieszkaniowej to zupełnie inny temat.
• w wyniku zgodnych uchwał walnego zgromadzenia podjętych większością ¾ głosów na dwóch kolejno po sobie następujących zebraniach walnego zgromadzenia (w odstępie 2 tygodni). dlaczego lokale niewyodrębnione ma przejąć gmina lub inny przedmiot przecież wszystko jest nasz wraz z wykupionym gruntem. Nie mamy żadnych zobowiązań wobec innych, jedynie KRS żąda od nas składkę. Nie posiadamy żadnego majątku oprócz składek na czynsz. Dlaczego musimy ponosić duże koszty likwidacji.
Przecież nie napisałem, że to jedyne źródło lecz:
Gmina niczego nie przejmuje, to są jej lokale - do czasu sprzedaży jest właścicielem tych sześciu lokali. Jako właściciel ma też udział w waszym wspólnym majątku. Proszę poszperać w internecie - jest szereg artykułów wyjaśniających dlaczego.
Analiza czysto teoretyczna:
Lokale niewyodrębnione - status "spółdzielcze właściwościowe prawo do lokalu" czyli niby właściciele, a jednak nie właściciel
Likwidujecie SM czyli likwidujecie zarząd SM, administrację , dokonujecie podziału dotychczasowego wspólnego majątku SM, zgromadzonych funduszy, etc.
Jak w okolicy nie innego podmiotu - Spółdzielni Mieszkaniowej , to ta cześć przypadająca na lokale niewyodrębnione likwidator przekaże Gminie. Ta będzie dążyła do przekształcenia tych lokali we własność.
Tak się działo w dwóch znanych mi SM (jedna 21 lokalowa a druga 12 lokalowa).
Jak chcecie tego cyrku uniknąć, najpierw dokonajcie przeniesienia własnosci tych 40 %, a potem zajmijcie się likwidacją SM
Nie do końca jest tak jak napisałeś ...
Na początku, pod względem prawnym, właścicielem 100 % udziałów w NW i lokali była SM, a ty miałeś spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. A to nie to samo co "NASZE"
SM na postawie odpowiednich przepisów i na twój wniosek, dokonała przekształcenia ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność. Tak stałeś się właścicielem wyodrębnionego lokalu z udziałem w częściach wspólnych im współwłaścicielem części wspólnych.
Możesz dalej być członkiem SM, ale wcale nie musisz.
a majątek w postaci 40 % niewyodrębnionej części wspólnej ?
bo takie są koszty likwidacji SM , Sorry.
http://e-prawnik.pl/porady-prawne/prawo-spolek/koszty-likwidacji-spoldzielni.html
Tak jak radzi Kuba najpierw zajmijcie się powołaniem wspólnoty mieszkaniowej.
Może pójść gładko, ale nie musi. Prezesi s-ni różne cuda wianki wyczyniają, by do tego nie dopuścić. Oby to was nie dotyczyło.
A za rok, jak już dobrze rozejrzycie się po wspólnotowym gospodarstwie i ogarniecie najpilniejsze sprawy możecie myśleć o likwidacji spółdzielni mieszkaniowej.
Jak dwie sroki za ogon będziesz łapał, to nic nie zmienicie i na gadaniu się skończy.
W opłacie eksploatacyjnej powinny sie znaleźć nie tylko opłaty związane utrzymaniem zasobów spółdzielni (nieruchomości) ale i te prawem przewidziane - np. składka roczna na CZSM czy zatrudnienie lustratora co 3 lata
Wujek dobra rada: Tobie potrzebny jest dobry prawnik, który przeprowadzi Was przez ten "projekt"
Jak nie chcecie sobie gmatwać życia to zakładajcie Wspólnotę, w której administratorem będzie SM ( tak wynika z obecnego prawa spółdzielczego art od 24" - Ustawa z dnia z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych).
Ten ustani lokal starajcie się jak najszybciej przekształcić w prawo własnosci .
Dopiero wtedy możecie przystąpić do likwidacji SM.
Kto jest członkiem SM? oboje czy jedno z nich.
Na kogo jest wystawiony przydział ?
Czy jest na ten lokal utworzona KW?
ale posiada obecna SM w postaci tych 40 % zasoby mieszkaniowe (rozumiem, że lokali użytkowych nie ma)
http://www.zarzadca.pl/prawo/interpretacje-podatkowe/138-pojecie-zasobow-mieszkaniowych-spoldzielni-i-naliczanie-funduszu-remontowego