głosowanie (pilne)

dora102

W mojej wspólnocie kilka osób nie stałe nie mieszka w moim domu i nie uczestniczy w zebraniach rocznych. Jeden "przedsiębiorczy" członek wspólnoty podpisuje za nich uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów lub na zebraniu rocznym na podstawie napisanego przez nich odręcznie pisma lub przesłanego mailowo. Czy to jest prawidłowe, do zaakceptowania i zgodne z prawem?. Osoba podpisująca się za siebie i kilka osób ma tym samym znaczny udzial w głosowaniu, a poza tym osoby nieiobecne, które napisały dla niego upoważnienie nie są informowane, a może nawet nie mają świadomości jakie uchwały ta osoba za nie podpisała! Na logikęe jest to nieprawidłowość. Na jakie przepisy prawa możnaby się w tym przypadku powołać.

elan124

Czy to jest prawidłowe, do zaakceptowania i zgodne z prawem ?

Jak ma od nich pełnomocnictwo rodzajowe, to wszystko jest OK !

koziorozka

Każdy ma prawo dać drugiemu pełnomocnictwo. Innym osobom nic do tego, czy oni potem się informują, czy są świadomi, czy wiedzą, co było na zebraniu. Dorośli, nieubezwłasnowolnieni - niech nikt się nie wtrąca

timber

Pełnomocnictw rodzajowych raczej nie ma bo pełnomocnictwo to, które jest wymagane do głosowania za mocodawcę nad uchwałami musi określać:
"...Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 uwl), z czym związana jest kwestia charakteru przedmiotowych pełnomocnictw występujących w sprawie.
Artykuł 98 kc stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot(...) nie świadczy zaś o tym - nawet przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 kc) - że mamy do czynienia z pełnomocnictwem rodzajowym, albowiem brakuje określenia rodzaju czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiotu. Pełnomocnictwa te nie wymieniają konkretnego zebrania właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad..." - Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 października 2002 r.II CKN 1479/2000 OSN 2004/1/8

- jeżeli właściciele Ci nie mieszkają we wspólnocie, nie interesuja się sprawami wspólnoty, nie są informowani o treści projektów uchwał to nie mają możliwości wystawienia pełnomocnictwa rodzajowego. Do głosowania uchwał samo pełnomocnictwo ogólne jest niewystarczające.

- jeżeli w treści pełnomocnictwa nie ma sformułowań, że upoważnia do głosowania w sprawie uchwały takiej a takiej na zebraniu w dniu takim a takim - ten głos nie powinien być zaliczony jako ważny.

elan124

Do głosowania uchwał samo pełnomocnictwo ogólne jest niewystarczające

To CO jest wystarczające ?

timber

Wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe.
Przecież sam(a) pisałeś o tym wcześniej: "...Jak ma od nich pełnomocnictwo rodzajowe, to wszystko jest OK.."

K13

Witam,
czy może jest gdzieś określone co się dzieje z uchwałą, która nie może być podjęta bo (jak tłumaczy się administrator) nie można uzbierać odpowiedniej ilości głosów od mieszkańców. Głosy są rozłożone odpowiednio 42% za i 26% przeciw i tak naprawdę nie wiadomo, kiedy administrator uzyska brakujące głosy (wg mnie będzie chciał przedłużać zbieranie głosów jak najdłużej) ?

timber

A co administrator ma do zbierania głosów?
Czy jest jakiś zarząd w waszej wspólnocie?

elan124

co się dzieje z uchwałą, która nie może być podjęta, bo (jak tłumaczy się Administrator) nie można uzbierać odpowiedniej ilości głosów od mieszkańców

No to nie ma takiej uchwały !

koziorozka

co się dzieje z uchwałą, która nie może być podjęta

Przed głosowaniem to jest projekt uchwały. Jak ten projekt nie uzyskał większości, to uchwały nie ma, nie istnieje

timber

K13 ma wątpliwości o nieskończoności zbierania głosów.
W tej sytuacji zarząd wspólnoty powinien złożyć podpis że uchwała na dzień taki a taki nie została podjęta bo nie uzyskała wymaganej wiekszości.
To jest klasyczny przypadek rozpatrywany już na forum gdy zdaniem 'ekspertów różnych' uchwały nie musi nikt podpisywać bo nie ma takiego wymogu i właściciele podpisują ją.
Ja się upieram, że zarząd powinien podpisywać każdą uchwałę stwierdzając oddaną ilość głosów i tym samym definitywnie dając świadectwo jej podjęcia lub niepodjęcia. W innej sytuacji mamy pata jak u K13 (pomijając tego administratora).
A pytanie powinno być proste: kto we wspólnocie stwierdza, że jakiś fakt prawny (w tym wypadku) uchwała zaistniał?

wilkowyje40

Jeden "przedsiębiorczy" członek wspólnoty podpisuje za nich uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów lub na zebraniu rocznym na podstawie napisanego przez nich odręcznie pisma lub przesłanego mailowo. Czy to jest prawidłowe, do zaakceptowania i zgodne z prawem?.

Tak zgodne z prawem , choć ostateczna decyzje winni podjąć właściciele lokali tworzący daną wspólnotę. U mnie na przykład we wspólnocie honorujemy tylko pełnomocnictwo rodzajowe w oryginale. żadnych kserówek czy oddruków mailowych ( głosowania to nie robienie babek z pisku , to poważna sprawa)

Osoba podpisująca się za siebie i kilka osób ma tym samym znaczny udzial w głosowaniu, a poza tym osoby nieobecne, które napisały dla niego upoważnienie nie są informowane, a może nawet nie mają świadomości jakie uchwały ta osoba za nie podpisała!

To jest problem pełnomocnika i jego mocodawcy a nie Twój. Rozmowy z mocodawcami na pewno im rozjaśnią sprawę, że nie warto wysługiwać się uczynnym sąsiadem tylko samemu brać czynny udział w podejmowaniu uchwał.

wilkowyje40

Ja się upieram, że zarząd powinien podpisywać każdą uchwałę stwierdzając oddaną ilość głosów

To się upieraj,... Jak uchwały zapadają na zebraniu ( uzyskały większość na ZA) to takie uchwały podpisuje przewodniczący zebrania i członkowie komisji skrutacyjnej.
Inaczej się sprawy mają, gdy głosowanie odbywa się w trybie mieszanym.

timber

A cóż to za twór: "komisja skrutacyjna" - to było kiedyś na innych zebraniach zdaje się.
Nawet na zebraniu jak zapadają to ktoś musi to stwierdzić. Jeżeli zarząd wspólnoty jest ustawowym organem to nie rozumiem kombinacji z wybieraniem jakiejś komisji a w komisji podkomisji może jeszcze.
A jeżeli nie ma przewodniczącego zebrania tylko np. prezydent zebrania?
A ten przepis od czego jest:
"...oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie..."
Uchwała jest wyrażeniem woli właścicieli przecież.

wilkowyje40

[cite] timber:[/cite]A cóż to za twór: "komisja skrutacyjna" - to było kiedyś na innych zebraniach zdaje się.

Można i tak ....co ma wspólnego dobra organizacja zebrania z zamierzchłymi czasami? To nie jest twór lecz funkcja na dobrze zorganizowanym zebraniu.

[cite] timber:[/cite]Nawet na zebraniu jak zapadają to ktoś musi to stwierdzić. Jeżeli zarząd wspólnoty jest ustawowym organem to nie rozumiem kombinacji z wybieraniem jakiejś komisji a w komisji podkomisji może jeszcze.
A ten przepis od czego jest:
"...oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie..."Uchwała jest wyrażeniem woli właścicieli przecież.

Jest ? a może tylko między zebraniami? Najwyższa władzę we wspólnocie posiadają właściciele lokali a nie jakiś tam zarząd WM, nieprawdaż. Nikt im tego przywileju nie zabierze.

timber

Pisałem o tym:
"...zdaniem 'ekspertów różnych' uchwały nie musi nikt podpisywać bo nie ma takiego wymogu i właściciele podpisują ją..."
Wygląda że należysz do "ekspertów różnych'.

elan124

Ja się upieram, że zarząd powinien podpisywać każdą uchwałę, stwierdzając oddaną ilość głosów

A ja się upieram, że Zarząd WM powinien podpisywać protokół z każdego przeprowadzonego głosowania wraz z jego wynikami. Nie każde głosowanie na zebraniu musi przerodzić się na nim w uchwałę.

timber

No właśnie w tej sprawie się "upieram".
Adnotacja zarządu na osobnej kartce czy najczęściej pod podpisami właścicieli na uchwale określająca wynik głosowania może być szumnie nazywana protokołem z głosowania.
Cieszę się że się zgadzamy. Powtórzę - pozwala to uniknąć patowej sytuacji jaką ma K13.

owner

W tej sytuacji zarząd wspólnoty powinien złożyć podpis że uchwała na dzień taki a taki nie została podjęta bo nie uzyskała wymaganej wiekszości. (...)
Powtórzę - pozwala to uniknąć patowej sytuacji jaką ma K13.

W jaki sposób pozwala uniknąć patowej sytuacji?
Na jakiej podstawie zarząd określa termin zakończenia głosowania?

timber

U K13 nie wszyscy właściciele zagłosowali, prawdopodobnie nie wiadomo czy uchwała została podjęta (administrator(???)twierdzi że na razie nie?), kto ma obliczyć udziały 'za' i 'przeciw'?, niektórzy właściciele zdążą umrzeć a nie dowiedzą się "dlaczego chleba nie dowieźli chciaż głosowali że mają dowieźć".
W sytuacji o której już pisałem, że zarząd stwierdza podjęcie lub niepodjęcie uchwały sytuacja była by jasna i klarowna.
Podpieram się opinią prawników przez niektórych uważanych za prawników-amatorów:
"...Uchwały wspólnoty podpisuje jej zarząd
Właściciele lokali decydują o losach swojej nieruchomości w uchwałach, które nie zawsze
podpisują uprawnione osoby. Wtedy można je podważać. We wspólnotach mieszkaniowych trwa
sezon rocznych zebrań, na których zapadają najważniejsze decyzje, m.in. jaki jest budżet wspólnoty
na dany rok oraz jakie będą w tym roku zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej.
Niestety, bardzo często uchwały, które podejmują, podpisuje niewłaściwa osoba. Na ogół robi to
administrator lub zarządca z firmy, która ma zawartą ze wspólnotą umowę na zarządzanie – mówi
Aleksander Snarski, prawnik z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości.
Tymczasem w swoim art. 21 ustawa o własności lokali mówi wyraźnie, że to zarząd, a nie zarządca
(któremu zlecono administrację) kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w
stosunkach między właścicielami.
Oznacza to, że pod uchwałą powinny widnieć podpisy członków zarządu.
Jeśli jest wieloosobowy, to musi się podpisać co najmniej dwóch członków – wyjaśnia Jacek
Łapińcki, ekspert ds. rynku nieruchomości.
Ta zasada obowiązuje także, gdy uchwała została podjęta częściowo na zebraniu, a częściowo w
trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo tylko w tym ostatnim trybie.
Jeżeli projekt uchwały dotyczy odwołania zarządu, a właściciele są z nim w konflikcie, to często
zbierają głosy. W takim wypadku właśnie ich podpisy powinny widnieć pod uchwałą – dodaje
Aleksander Snarski..."
p.s. powyższą wycinankę wklejam specjalnie - ona nie dotyczy wszystkich dyskutantów..

owner

Cytat jest nie na temat - dotyczy uchwał rozstrzygniętych, a omawiamy przypadek niezakończonego głosowania z powodu braku rozstrzygnięcia. W tej sytuacji zarząd nie ma czego podpisywać, bo nie ma uchwały. Zarząd nie może też arbitralnie określić, że głosowanie zostało zakończone i ogłosić, że uchwała nie została podjęta. Taki termin mogą określić tylko właściciele, inną uchwale - np. w sprawie organizacji zebrań i przeprowadzania głosowań nad uchwałami.

Podpis zarządu w niczym nie ułatwia "uniknięcia patowej sytuacji", bo nie może zarząd decydować, od kiedy właściciele już nie mają prawa głosować.

timber

Pytanie dotyczy kto decyduje że "uchwała" jest rozstrzygnięta? kto zadecydował o jej rozstrzygnięciu? Wiadomo, że właściciele ale ktoś musi dokonać wyliczeń matematycznych i stwierdzić (pod uchwałą lub w osobnym protokole) ile jakich udziałów głosowało? Ktoś musi stwierdzić, że nie wszyscy jeszcze głosowali?
Po to jest art. 21 dający zarządowi w ramach kierowania sprawami wspólnoty określone prawa z tym związane.
Dlaczego, na jakiej podstawie takie uprawnienia dajemy przewodniczącemu zebrania chociaż też przecież nie wszyscy głosowali?

"...Indywidualne zbieranie głosów powinno polegać na dostarczeniu każdemu z właścicieli projektu uchwały za pokwitowaniem (np. na kopii) i wyznaczeniem terminu do oddania głosu..." - Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości, Wydawnictwo C. H. Beck http://www.zarzadca.pl/content/view/542/45/

owner

i wyznaczeniem terminu do oddania głosu

To jest stwierdzenie bezpodstawne. Żaden przepis niestety nie określa takiego terminu, ale też nie daje zarządowi uprawnienia do zamknięcia głosowania. Zatem "zbieranie głosów" nie tylko nie powinno, ale nie może polegać na "wyznaczeniu terminu oddania głosu". Zbieranie to zbieranie, a wyznaczanie to wyznaczanie. Pierwsze to czynność techniczna, drugie - to decyzja o "zmianie we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali". To wymaga uchwały.

timber

Mam poważne wątpliwości czy 'wyznaczanie terminu' to czynność przekraczająca zarząd zwykły?
O wiele bardziej wkraczające we wzajemne prawa czynności orzecznictwo uznaje za zwykłe.
Wyznaczenie terminu jest czynnością czysto porządkową, formalną - nie widzę potrzeby żeby do tego aż uchwała była potrzebna. Sądy (dwa) uznają nakładanie na właścicieli kar finansowych przez administratora za zwykłą i dopuszczalną czynność to tu tym bardziej nie sądzę żeby się czepiały.