Umowa quoad usum czy zwykła uchwała?
EDDIE
Użytkownik
Rzecz dotyczy korzystania, czy też wyłącznego rozporządzania częścią terenu przy budynku wspólnotowym. Chodzi konkretnie o położenie kostki brukowej na niezagospodarowanej części terenu i wykorzystaniu tego terenu do parkowania przez samochody trzech członków wspólnoty. Oczywiście na koszt tych trzech właścicieli.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Podpisanie umowy quoad usum w stosunkach własnościowych nie wywołuje żadnych skutków. Umowa taka nie modyfikuje bowiem prawa własności. Zawarcie umowy quoad usum, określa tylko sposób i zakres wykorzystania nieruchomości, stanowi skonkretyzowanie sposobu korzystania z rzeczy. Ciekawy jest wyrok SN: sygn. akt III CSK 325/09
Uchwała o najmie części wspólnej - cena 1 zł miesięcznie przez x miesięcy, potem np. 20% za m kw. zwykłej zaliczki na eksploatację/remonty i że ta opłata będzie księgowana na f.remontowym.
Kopia tej uchwały każdemu zainteresowanemu w garść, bo jak się zarząd/administrator zmieni, to żeby argument w ręku mieli.
Skoro uchwała może określać zgodę właścicieli na wyłączne korzystanie z części wspólnej w zamian za sfinansowanie inwestycji, to raczej umowa najmu nie będzie potrzebna, bo i po co?
a z ponad 200-tu lokali ok. 50 właścicieli użytkuje na wyłączność ponad 2/3 działki. Pozostałym została tylko droga osiedlowa i 2-metrowej szerokości trawnik.
Z 60 miejsc postojowych ok. 1/3 jest wynajmowana, a przychód przypada oczywiście wyłącznym użytkownikom. Wydaje mi się,że nie taka jest idea podziału quoad usum.
W moim przypadku jest zupełnie inaczej. Za urządzenie miejsc postojowych zapłacą w całości właściciele, którzy chcą korzystać z nich. Dodatkowa korzyść dla WM jest taka, że teren wokół budynku zostanie szybciej uporządkowany i zagospodarowany.
Tam jej nie znajdziesz, bo trzeba by zacząć od podstaw: takie same lokale (wszystkie na parterze) takie same pomieszczenia przynależne i takie same udziały w NW . Niestety we wspólnocie rządzi kasa i fakt posiadania, coby to nie oznaczało
A jakiej chciałeś sankcji "za złe wykonywanie obowiązków wynikających z zarządu NW"?
Nie mówimy tu o przestępstwach, bo kodeks karny obowiązuje wszystkich, więc sankcje karne są.
Odpowiedzialność odszkodowawcza członków zarządu również istnieje, bo kodeks cywilny również obowiązuje wszystkich.
Więc o co tak naprawdę Ci chodzi? Chciałbyś móc wieszać na podstawie uchwały? Czy tylko wybatożyć?
po przerwie głosujemy nad tezami głoszonymi przez adwersarzy ( państwo baranostwo) .
Który pogląd zwycięży ten jest realizowany. Taka namiastka demokracji.
Inicjatywa w postaci uchwał, czy pomysłów na rozwiązywanie problemów wspólnoty należy do KAŻDEGO właściciela. Być może znajdzie się taki, który będzie sobie pluł w brodę, że to nie on wpadł na taki pomysł pierwszy.
Przecież właściciele będą głosowali nad uchwałą wyrażającą zgodę na korzystanie z terenu przez innych.
W takim przypadku mielibyśmy przede wszystkim do czynienia ze zmianą przeznaczenia nieruchomości wspólnej - niezagospodarowany teren (zieleniec?) ma zostać przeznaczony na parking. Tutaj potrzebna jest uchwała, o czym stanowi art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali.
Druga kwestia, jaką należy moim zdaniem rozważyć, to sprawa podziału rzeczy do korzystania - jeżeli takich miejsc parkingowym będzie niewiele, nie wystarczy ich dla wszystkich, to wspólnota może wprowadzić opłaty za nie, przy czym zapłata może nastąpić w naturze - czyli poprzez wybudowanie tego parkingu. Też konieczna jest uchwała.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 r., sygn. akt: I ACa 149/09:
"zawarcie takiej umowy jest dopuszczalne tylko w sytuacji, gdy współwłaściciel ma zamiar korzystać z rzeczy w zakresie szerszym niż to wynika z art. 206 kc. Stosownie do treści cytowanego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Możliwość korzystania z całej rzeczy jest więc uprawnieniem współwłaściciela przydanym mu przez ustawodawcę i dopóki wykonuje je w ramach określonych w art. 206 k.c. pozostali współwłaściciele nie mogą domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Dopiero, gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 k.c. możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/736-i-aca-14909-umieszczanie-reklam-w-czesci-wspolnej
Nie bardzo rozumiem co miałeś na myśli pisząc tą oczywistość?
O zmianie przeznaczenia NW raczej nie ma mowy, ponieważ jesteśmy młodą wspólnotą i teren, o którym mowa (ok.80m2) to pozostałość po placu budowy i wygląda bardziej jak krajobraz księżycowy. Ten teren na razie nie ma przeznaczenia. Dodam, że jest to teren między budynkiem, a dokładniej jego częścią frontową, a ulicą dojazdową tuż obok bramy wjazdowej.
Z parkingiem i miejscami postojowymi jest u nas niewesoło. Gdzieś wcześniej pisałem, że mamy 19 miejsc w garażu krytym, a na zewnątrz powinno być 43 stanowiska parkingowe. Jak na razie mamy tych miejsc 10, brakuje, a dokładniej będzie brakować jak wszyscy się wprowadzą, 33 miejsc.
Moja inicjatywa nie dość, że przyczyni się do uporządkowania terenu, to stworzy 4 miejsca parkingowe za zbudowanie których WM nie wyda ani grosza. Problem zmniejszy się o kolejne 4 miejsca parkingowe.
Sugerujesz, że w uchwale na temat wyłącznego rozporządzania częścią terenu przy budynku przez trzech członków wspólnoty można, a nawet trzeba zawrzeć informację o wynagrodzeniu w zamian za wyłączne korzystanie w postaci pokrycia kosztów wybudowania tych miejsc?
Moim zdaniem to będzie zmiana przeznaczenia, ponieważ nie chodzi mi o to stan jego zagospodarowania. Jeżeli nie zaplanowano na etapie projektowania parkingów a chcecie takie urządzić, to jest to taka zmiana.
Tak, też opieram się na judykaturze (piśmiennictwa na ten temat w zasadzie nie ma) i to nie tylko zacytowanym powyżej orzeczeniu gdańskiego Sądu Apelacyjnego, często czytając orzecznictwo z taką tezą się spotykam.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt: III CSK 325/09:
"Stan faktyczny sprawy, ustalony w znacznej mierze przez Sąd Apelacyjny, przedstawia się następująco. ...W skład nieruchomości wspólnej wchodzą m. in. 44 miejsca parkingowe w garażu podziemnym. Zbywając 17 lokali mieszkalnych, zastrzeżono, że ich właścicielom będzie przysługiwać prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego...Uchwałą z dnia 14 czerwca 2007 r. właściciele lokali zmienili sposób korzystania z 27 miejsc postojowych (dotychczas wykorzystywanych wyłącznie przez powódkę) przez przyznanie prawa do korzystania z nich przez wszystkich bez wyjątku właścicieli. ...
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Nie jest trafny zarzut naruszenia art. 22 ust. 3 pkt 4 i art. 25 ust. 1 u.w.l. Kwestionowane uchwały bez wątpienia dotyczą zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i w związku z tym wymagają decyzji właścicieli lokali wyrażonej większością głosów. "
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/orzecznictwo-sadowe/801-iii-csk-32509-prawo-do-wylacznego-korzystania-we-wspolnocie
Czyżby to wymagało zmiany przeznaczenia terenu w UM Wydz. Architektury??
Chodzi mi to, że jest to przede wszystkim zmiana przeznaczenia w ujęciu uwl, z punktu widzenia prawa budowlanego mamy moim zdaniem do czynienia ze zmianą sposobu zagospospodarowania;
odnośnie zgłoszeń - jeżeli miejsc parkingowych nie będzie więcej niż 10, to należy to zgłosić w wydziale architektury, jeżeli powyżej - konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.
Rozumiem, że wymogiem jest tylko zgłoszenie bez żadnej decyzji ze strony wydz. arch.