MAŁA WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA
madak6c
Użytkownik
WITAM
MAM KILKA PYTAŃ ODNOŚCNIE MAŁEJ WM. OD MIESCIĄCA JESTEM NOWYM ZARZĄDCĄ W MAŁEJ WM I POPRZEDNI ZARZĄDCA ZŁOSIŁ WSPÓLNOTĘ DO URZĘDU SKARBOWEGO - SKŁADAŁ CO ROKU SPRAWOZDANIE CIT 8 - I ZAŁZYŁ KONTO BANKOWE. CHCIAŁBYM SIĘ ZORIENTOWAĆ CZY MAŁA WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA MUSI MIEĆ KONTO BANKOWE I TAK WIĘKSZOŚĆ WŁAŚCICIELI PŁACIŁA ZARZĄDCY DO RĘKI TZN 4 RODZINY Z 5. JEDNA ROBIŁA WPŁATY NA KONTO ALE TERAZ TEŻ MI ZAPŁACIŁA OSOBIŚCIE. PROWADZĘ WŁASNY ZESZYT WPŁAT ZA MIESZKANIE. KONTO BANKOWE KOSZTUJE NAS MIESIĘCZNIE 29 ZŁ ROCZNIE WYCHODZI BARDZO DUŻO. I CZY MUSZĘ SKŁADAĆ CIT 8 DO URZĘDU SKORO NIE MAMY ZADNYCH DOCHODÓW TZN Z REKLAMY, WYNAJMU ITP. CZY MOŻNA WYREJESTROWAĆ WSPÓLNOTĘ Z URZĘDU SKARBOWEGO I JAK TO ZROBIĆ ZEBY NIE MUSIEĆ SIĘ NIEPOTRZEBNIE ROZLICZAĆ
MAM KILKA PYTAŃ ODNOŚCNIE MAŁEJ WM. OD MIESCIĄCA JESTEM NOWYM ZARZĄDCĄ W MAŁEJ WM I POPRZEDNI ZARZĄDCA ZŁOSIŁ WSPÓLNOTĘ DO URZĘDU SKARBOWEGO - SKŁADAŁ CO ROKU SPRAWOZDANIE CIT 8 - I ZAŁZYŁ KONTO BANKOWE. CHCIAŁBYM SIĘ ZORIENTOWAĆ CZY MAŁA WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA MUSI MIEĆ KONTO BANKOWE I TAK WIĘKSZOŚĆ WŁAŚCICIELI PŁACIŁA ZARZĄDCY DO RĘKI TZN 4 RODZINY Z 5. JEDNA ROBIŁA WPŁATY NA KONTO ALE TERAZ TEŻ MI ZAPŁACIŁA OSOBIŚCIE. PROWADZĘ WŁASNY ZESZYT WPŁAT ZA MIESZKANIE. KONTO BANKOWE KOSZTUJE NAS MIESIĘCZNIE 29 ZŁ ROCZNIE WYCHODZI BARDZO DUŻO. I CZY MUSZĘ SKŁADAĆ CIT 8 DO URZĘDU SKORO NIE MAMY ZADNYCH DOCHODÓW TZN Z REKLAMY, WYNAJMU ITP. CZY MOŻNA WYREJESTROWAĆ WSPÓLNOTĘ Z URZĘDU SKARBOWEGO I JAK TO ZROBIĆ ZEBY NIE MUSIEĆ SIĘ NIEPOTRZEBNIE ROZLICZAĆ
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Profesjonalista - zarządca zawsze tak będzie postępował, że zacznie od rejestracji wspólnoty w GUSie i US
oraz założy konto bankowe dla wspólnoty by nie być posądzonym / pozwanym o przywłaszczenie kasy właścicieli lokali oraz działania na szkodę wspólnoty.
2. Piszesz, że jesteś zarządcą. Masz licencję?
3. Wszystkie wspólnoty (i duże, i małe) obowiązuje ta sama ustawa o NIP oraz ustawa o własności lokali, a zarządców nieruchomości - ta sama ustawa o gospodarce nieruchomościami i te same standardy zawodowe.
TAK, mała wspólnota też musi mieć NIP oraz konto bankowe.
Zarządcy zaś nie wolno przyjmować gotówki i mieszać pieniędzy właścicieli lokali ze swoimi.
Zmieńcie bank. Na przykład konto dla wspólnot w banku ING jest bezpłatne - bez opłaty za założenie i prowadzenie, przelew internetowy kosztuje 0,90 zł. Wyciągi (miesięczne i po każdej transakcji) udostępniane przez internet też są bezpłatne: http://www.ingbank.pl/male-firmy/konta-firmowe/direct-dla-wspolnot-mieszkaniowych#tab=1
Co do rozliczeń podatkowych: deklarację składasz raz w roku, to nie boli.
Nie można wyrejestrować wspólnoty z Urzędu Skarbowego.
Korzystam z ING Direct, a kasy pilnuję bardzo dokładnie
W 2010 roku:
koszt: niecałe 100 zł za przelewy (innych kosztów nie było)
zysk: kilka tysięcy zł (ponad 3% na koncie OKO tez darmowym)
Pewnie artykuł nie zawiera tego, co insynuujesz i teraz wycofujesz się rakiem.
Dostęp internetowy do konta bankowego na tym właśnie polega, że można się zalogować z dowolnego komputera, z dowolnego miejsca na kuli ziemskiej - i sprawdzić saldo rachunku, dokonać przelewu, ściągnąć wyciąg bankowy itp. Liczy się tylko to, żeby logująca się osoba miała przyznane uprawnienia dostępu. Wspólnota nie musi mieć komputera ani komórki.
Zasadnicza różnica w zakresie zarządu małą i dużą wspólnotą sprowadza się do tego, że w przypadku małej wspólnoty do zarządu nieruchomością wspólną stosujemy wprost przepisy kodeksu cywilnego , natomiast do zarządu dużą - ustawę o własności lokali a kodeks cywilny posiłkowo.
Oczywiście właściciele lokali w małej wspólnocie mogą to zmienić i podjąć decyzję o tym, że do spraw zarządu zastosowanie będą miały, tak jak w przypadku dużej wspólnoty, przepisy ustawy o własności lokali (wymaga to umowy w formie aktu notarialnego, ewentualnie może mieć miejsce jeszcze na etapie wyodrębniania lokali, o czym stanowi art. 18 uwl).
Małą wspólnotę, o ile właściciele nie dokonali zmiany sposobu zarządu, obowiązuje zatem ustawa o własności lokali ( z wyjątkiem przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną), obowiązują ją też wszystkie inne regulacje, jak w przypadku dużej.
Ma więc, jako to już zostało powyżej napisane, obowiązek posiadać nr NIP, bo jest podatnikiem.
"Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. ma zastosowanie do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości, jednakże regulacje związane z zarządem nieruchomością zawarte w rozdziale 4 dotyczą wyłącznie tzw. dużych wspólnot. Przesądza o tym art. 19 tej ustawy: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym (art. 199 do 208 kc) i Kodeksie postępowania cywilnego (art. 611 - 616 k.pc.). Małą wspólnotę od dużej w sferze organizacyjnej odróżnia przede wszystkim bezpośredni a więc sprawowany przez samych właścicieli zarząd, podczas gdy w dużej powołany w tym celu organ (zarząd pośredni). Cechuje ją też większy rygoryzm prawny w sferze decyzyjnej, ponieważ do czynności przekraczających zarząd zwykły konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (podczas, gdy w dużych decyduje większość).Zarząd małą wspólnotą może być zatem bardzo utrudniony, w szczególności w konfliktowych sytuacjach."
Więcej w artykule na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/693/45/
Dlaczego nielegalnie? To wg. Ciebie, ja jako członek zarządu z dostępem do rachunku wspólnoty (z uprawnieniami administratora) mogę "wchodzić" na ten rachunek wyłącznie z łącza internetowego/komputera którego właścicielem jest wspólnota? Z własnego domu/komputera lub z komputera innego członka zarządu który nie ma dostępu do rachunku (bo nie chciał) robię to nielegalnie? Bzdury opowiadasz.
Wspólnota to podmiot gospodarczy... choć ułomny, ale podmiot.
Dobrze, że tego forum nie czytają ci od piractwa. Co "wolno" (uchodzi) osobie fizycznej, to nie podmiotowi gospodarczemu.
A tak na marginesie czy twój system operacyjny jest legalny ?
Piszesz, że prosisz o poradę, ale nie odpowiedziałaś na moje pytania.
Napisałaś, że jesteś zarządcą. Masz licencję?
Co do NIP-u i konta bankowego już dostałaś odpowiedź. Jakie masz jeszcze pytania?
Czy naprawdę chodzi Ci o to, jak powinno być zgodnie z prawem, czy tylko o potwierdzenie Twoich pomysłów?
Po co chcesz likwidować konto bankowe? Jak się chcesz rozliczać z zebranych zaliczek do "kieszeni", wg jakich rejestrów, zasad?
Nasza WM ma konto w Alior Banku. Prowadzenie gratis i 10 przelewów internetowych w miesiącu także jest gratis.
Moim zdaniem to prawidłowe działanie, taki zeszyt wpłat w zupełności wystarczy, odnośnie natomiast rachunku bankowego, to co do zasady brak moim zdaniem przepisów, które nakładałyby na małą wspólnotę mieszkaniową obowiązek zawarcia umowy rachunku bankowego, czy dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy.
Uważam oczywiście, że warto taki rachunek posiadać.
W uzupełnieniu - oczywiście, gdy taką małą wspólnotą zarządza zarządca w rozumieniu ugn (licencjonowany, na podstawie zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością), ma obowiązek rozliczać się przez rachunek bankowy, o czym stanowi par. 8, pkt. 3 standardów zawodowych zarządców nieruchomości:
"Środki finansowe właścicieli nieruchomości zarządca nieruchomości przechowuje na rachunkach bankowych prowadzonych odrębnie dla każdej zarządzanej nieruchomości i obsługuje zgodnie z pisemną dyspozycją właścicieli nieruchomości i postanowieniami umowy o zarządzanie nieruchomością."
Jednak Madaki ten zapis nie dotyczy, bo nie jest zarządcą w rozumieniu ugn.
Brak moim zdaniem przepisów, które nakładałyby na dużą wspólnotę mieszkaniową obowiązek zawarcia umowy rachunku bankowego. To tylko zarząd lub zarządca notarialny musi "dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy". Nie jest wcale powiedziane, że musi to być rachunek tej wspólnoty.
Zgadza się, nawet w standardach nie nakazali zarządcom, aby to były rachunki wspólnot.
W przypadku małej wspólnoty nie ma obowiązku rozliczeń przez rachunek bankowy (co do zasady) , bo art. 29 uwl nie ma do niej zastosowania.
"...nawet w standardach nie nakazali zarządcom, aby to były rachunki wspólnot..."
- jest to nieprawda i proszę o sprostowanie aby nie powstało u pytających mylne wyobrażenie że zarządcy licencjonowani mogą robić co chcą.
z UoGN:
"... Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
Art. 186. 1. Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności..."
Załącznik do Komunikatu Ministra Budownictwa
z dnia 6 grudnia 2006 r. (poz. 3)
"...STANDARDY ZAWODOWE ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI
§ 8 Obsługa finansowa
2. Zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi właścicieli nieruchomości, w szczególności:
a) nie dopuszcza do łączenia środków finansowych swoich lub swojej firmy ze środkami finansowymi zamawiającego,
b) nie wykorzystuje środków finansowych jednego właściciela nieruchomości w celu przysporzenia korzyści innemu właścicielowi nieruchomości.
3. Środki finansowe właścicieli nieruchomości zarządca nieruchomości przechowuje na rachunkach bankowych prowadzonych odrębnie dla każdej zarządzanej nieruchomości i obsługuje zgodnie z pisemną dyspozycją właścicieli nieruchomości i postanowieniami umowy o zarządzanie nieruchomością..."
Przeczytaj jeszcze raz uważnie i ze zrozumieniem (powoli) to co cytowałem wyżej.
Moim zdaniem, nawet gdyby nie istniały wyżej wymienione przesłanki w UoGN, to i tak każda wspólnota powinna mieć własny rachunek, a Zarzadca prowadzacy rozliczenia przez wlasny rachunek dopuszcza sie formalnie przywlaszczenia. Wynika to juz chociazby z definicji rachunku bankowego w KC:
Art. 725 Przez umowę rachunku bankowego bank zobowiązuje się względem posiadacza rachunku, na czas oznaczony lub nieoznaczony, do przechowywania jego środków pieniężnych oraz, jeżeli umowa tak stanowi, do przeprowadzania na jego zlecenie rozliczeń pieniężnych.
Zarzadca taki dopuszcza sie tez razacej niegospodarnosci, naraza bowiem srodki wspolnoty na zajecie przez komornika w wyniku egzekucji prowadzonej przeciwko niemu osobiscie, albo przeciwko innej wspolnocie (jesli prowadzi kilka wspolnot na jednym rachunku).
"...Art. 29. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd... , jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Art. 30. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,..."
- a jak przytoczyłem wcześniej musi to być rachunek odrębny i nie wolno w nim łączyć środków wspólnoty (zamawiającego) z zarzadzającym
- swoją drogą dziwne sa te wszytkie dywagacje finansowe na ten temat po 17 latach funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w sytuacji gdy jest to podstawowa sprawa w zabezpieczeniu się przed przekrętami finansowymi (mniejszymi lub większymi).
Odrębny to nie znaczy, że będący własnością wspólnoty.
Dywagacje na ten temat nadal trwają, ponieważ w ciągu 17 lat istnienia wspólnot mieszkaniowych nie wprowadzono obowiązku zawierania przez wspólnoty umów rachunku bankowego. Gdyby przepisy zawierały taki obowiązek, nie byłoby dyskusji.
Jak rozumiem w tym przypadku ewidencja pozaksięgowa wspólnoty jest prowadzona z wykorzystaniem tabelek takich jak w kpir z tym, że nie obowiązują reguły kpir tylko własne.
Jednak jest to rozwiązanie mało atrakcyjne dla wspólnoty. W oryginalnym druku kpir mamy rubryki kosztowe: zakup towarów, koszty zakupu, wynagrodzenia pozostałe koszty. Pierwsza i druga rubryka we wspólnocie nigdy nie występuje (wspólnota nie handluje towarami), trzecia bardzo rzadko. De facto wszystkie koszty sa w jednej rubryce. Jest to rozwiązanie bardzo ubogie dla potrzeb wspólnoty. Może w Waszej wspólnocie to wystarcza, ale innym mnie polecam.
Biuro rachunkowe które poleciło takie rozwiązanie nie żadnej wiedzy o wspólnotach mieszkaniowych.
Nie piszesz o tym, ale mam nadzieję, że masz bieżącą informację o stanie należności i zobowiązań.
Podtrzymuję swoją wypowiedź, niestety brak przepisów, które nakazywały prowadzenie rozliczeń przez rachunek wspólnoty mieszkaniowej, cytowane standardy umożliwiają, np. posługiwanie się subkontem, którego posiadaczem będzie firma zarządzająca.
Trzeba odróżnić dwie rzeczy - stan postulowany od rzeczywistego.
Rzeczywisty - jak powyżej, postulowany? Ja też uważam, że wspólnota powinna mieć własny rachunek, z drugiej jednak strony czy ktoś jej tego zabrania?
a) Wspólnoty?
b) Zarzadcy?
c) Banku?
Prawidłowa jest odpowiedź trzecia. Posiadacz rachunku (Zarzadca) i tylko on ma roszczenie do Banku o ich zwrot. Zmiana osoby Zarzadcy nie bedzie miala na to zadnego wplywu. Wspolnota ma natomiast, z chwila wplywu srodków na konto Zarzadcy, roszczenie o zwrot tych srodków (bezpodstawne wzbogacenie).
Zakładajac dla uproszczenia, ze nie podjeto w uchwale przekazywania srodkow na konto explicite Zarzadcy (nie Wspólnoty), Zarzadca przekroczył swoje kompetencje podajac swój numer konta do rozliczeń - przekazanie srodków Wspólnoty osobie trzeciej, o ile nie stanowi realizacji swiadczenia wynikajacego z umow, jest bez watpienia przekroczeniem Zwyklego Zarzadu, a poniewaz wlasciciele robia to nieswiadomie, ociera sie to o oszustwo.
Oczywiście, że zarządca nie może podawać swojego numeru rachunku bankowego bez upoważnienia właścicieli, jak rozumiem takie kwestie są ujęte w umowie z zarządcą, to nie jest czynność zwykłego zarządu.
Z tezą ocierania o oszustwo się jednak nie zgadzam.
p.s. pytanie do Zarządcy: to nakazali w standardach czy nie nakazali? - czy uczyliśmy się języka polskiego z innych podręczników.
Art.23 . 3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością
wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Art. 29.
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Tak uważam.
Art. 2. 1. Przepisy ustawy o rachunkowości, zwanej dalej "ustawą", stosuje się, z zastrzeżeniem ust.
3, do mających siedzibę lub miejsce sprawowania zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej:
5) jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, z wyjątkiem spółek, o których mowa w
pkt 1 i 2,
Odnośnie obowiązywania ustawy o rachunkowości: zauważ, że nieobowiązujące już rozporządzenie Ministra Finansów
z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej
(Dz. U. Nr 115, poz. 748, z 2000 r. Nr 66, poz. 794) zostało wydane na podstawie art. 82 pkt 3 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości.
M.in. to, że ustawa o rachunkowości dotyczy podmioty wymienione w rozporządzeniu wydanym na jej podstawie. To był tylko taki przykład "na skróty".