Koniec z haraczem za kotłownie i węzły cieplne

Zarzadca.pl

Kotłownia, węzeł cieplny i inne pomieszczenia techniczne związane z funkcjonowaniem budynku stanowią część składową nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 3 listopada 2010 r., sygn. akt: V CSK 139/10, Sąd Najwyższy orzekł, że ani na gruncie ustawy o własności lokali, ani ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest możliwe pozostawienie tych pomieszczeń jako mienia dotychczasowego właściciela.

więcej:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1124-koniec-z-haraczem-za-kotlownie-i-wezly-cieplne

koziorozka

no, to się kilka osób na tym forum ucieszy :)

EDDIE

Rewelacja :bigsmile::bigsmile::bigsmile:

Zwykle są to kotłownie, albo węzły cieplne w obiektach z jednolitym systemem ogrzewania, pomysłowi deweloperzy, spółdzielnie, przedsiębiorstwa państwowe a nawet gminy traktując je jak odrębną własność i wyodrębniają na swoją rzecz (jako pomieszczenia przynależne do lokali) często po to, aby potem czerpać z tego tytułu pożytki od właścicieli lokali.

To właśnie zrobił nasz deweloper. No to się zmartwi jak przeczyta ten wyrok SN :bigsmile:

timber

Wynika z tego wyroku, że rzecz dotyczy tylko kotłowni znajdujących się w danym budynku co w sumie było dość oczywiste od dawna. Watpliwości mam natomiast w sytuacji gdy kotłownia obsługuje kilka budynków (osiedle), kilka wspólnot, co wtedy? Też należy ją rozparcelować na wspólnoty? Chyba nie, gdy na dodatek stanowi odrębny, osobny obiekt.

KubaP

Watpliwości mam natomiast w sytuacji gdy kotłownia obsługuje kilka budynków (osiedle), kilka wspólnot, co wtedy? Też należy ją rozparcelować na wspólnoty?

Właścicielem tej kotłowni zostanie wspólnota na której gruncie ona stoi. Jak stoi na gruncie Gminy, to Gmina jest jej właścicielem.

daniel666

U nas zanim powstała wspólnota mieszkania były komunalne ,w 2002 gmina zrobiła kotłownie w tym że bloku w piwnicy i przekazała ją zakładowi usług komunalnych w 2005 roku powstała wspolnota mieszkaniowa czyli mam rozumieć że zgodnie z wyrokiem sądu kotłownia należy do wspólnoty a nie do zuku.

LUCYNA

no własnie jak to teraz bedzie wyglądać trzeba zerwać umowę z dostawcą ciepła zatrudnić tzw palacza , czyli wspólnota będzie płacić za gaz a nie za moc i GJ

Zarządca

[cite] daniel666:[/cite]U nas zanim powstała wspólnota mieszkania były komunalne ,w 2002 gmina zrobiła kotłownie w tym że bloku w piwnicy i przekazała ją zakładowi usług komunalnych w 2005 roku powstała wspolnota mieszkaniowa czyli mam rozumieć że zgodnie z wyrokiem sądu kotłownia należy do wspólnoty a nie do zuku.

To zależy w jaki sposób ta kotłownia została przekazana, mam na myśli umowę, którą zawarto. Gdyby doszło, np. do sprzedaży, to wtedy należałoby najpierw taką umowę podważyć.
Z drugiej strony tak się zastanawiam, czy rzeczywiście to przekazanie jest w tym przypadku dla Was takie niekorzystne, płacicie zwiększone koszty?

prezes

Masz rację, koziorozka - ja już się cieszę! Mam nadzieję, że teraz łatwiej mi będzie rozmawiać z dotychczasowym właścicielem i "właścicielem " kotłowni. Ciekawe, czy wyrok sądu najwyższego też zlekceważą?

daniel666

Skoro grunt jest wspólnoty to kotłownia też powinna być wspólnoty , wtedy wm nie ma żadnej umowy o dostwe ciepła bo sama sobie go wytwarza w swojej kotłowni i płaci tylko za gaz a nie dodatkowo za moc zamowioną i GJ dobrze rozumiem?

reston

Nie, w kotłowni gazowej wspólnota płaci za gaz w tym za moc zamówioną. GJ rozlicza zużycie w mieszkaniach.
Różnica jest taka, że wspólnota płaci dokładnie tyle ile wystawi na fakturze dostawca gazu.

Zarządca

[cite] prezes:[/cite]Masz rację, koziorozka - ja już się cieszę! Mam nadzieję, że teraz łatwiej mi będzie rozmawiać z dotychczasowym właścicielem i "właścicielem " kotłowni. Ciekawe, czy wyrok sądu najwyższego też zlekceważą?

W przypadku Prezesa - przedsiębiorstwo państwowe bez podstaw prawnych uzurpuje sobie prawo do kotłowni stanowiącej nieruchomość wspólną.

wilkowyje40

[cite] reston:[/cite]Nie, w kotłowni gazowej wspólnota płaci za gaz w tym za moc zamówioną. GJ rozlicza zużycie w mieszkaniach.
Różnica jest taka, że wspólnota płaci dokładnie tyle ile wystawi na fakturze dostawca gazu.

Nie jest tak do końca...a co z kosztem serwisu bieżącego kotłowni, kosztami UDT , że już o naprawach bieżących nie wspomnę?

LUCYNA

jak masz piec w domu jednorodzinnym to tez płacisz za moc i za GJ??.

prezes

LUCYNA, jak masz piec w domu jednorodzinnym, to płacisz sama za to, co wykorzystałaś.W przypadku budynków wielo lokalowych sprawa jest bardziej skomplikowana. Tu koszty trzeba "rozłożyć" na wszystkich właścicieli a każdy ma inny metraż lokalu. W domu jednorodzinnym nie grzejesz - nie zużywasz i nie płacisz.Jak zima sroga i długa to po kieszeni dostajesz tylko ty.

prezes

Zarządco, żeby było ciekawiej - w ub.roku złożyłem do zarządu wspólnoty pismo z prośbą o wydzierżawienie mi pomieszczenia kotłowni. Otrzymałem odpowiedź, że kotłownia jest własnością spółki i tam należy kierować podobne pisma. Na zebraniu, które odbyło się pod koniec kwietnia poruszyłem sprawę kotłowni a także zaopatrywania w wodę zimną i ciepłą naszych lokali przez to przedsiębiorstwo. Ja nie płacę za media dostarczane do mojego lokalu przez przedsiębiorstwo.Kilka razy na piśmie prosiłem zarząd wspólnoty o przestrzeganie prawa i działanie zgodnie z literą prawa. Prosiłem też zarząd przedsiębiorstwa. Co się okazuje? Otrzymałem pismo z kancelarii radcy prawnego z którą współpracuje przedsiębiorstwo, iż przedsiębiorstwo to działa " na podstawie i w granicach obowiązujących przepisów w tym przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994r.(Spółka) nigdy nie negowała faktu, iż jest jednym z członków wspólnoty w ramach której funkcjonuje korzystając z praw i wywiązując się z obowiązków wynikających z jej aktualnego statusu.Ponadto, mój Klient nigdy nie kwestionował, iż jest Pan jako współwłaściciel ma prawo do dysponowania częściami wspólnymi budynku w ramach posiadanego udziału". Przyznam szczerze, mam problem ze zrozumieniem tego zdania.Gdzie w tym wszystkim jest mój udział w kotłowni? Dalej pani mecenas pisze, że dostawa mediów odbywa się na uprzednio ustanowionej i funkcjonującej infrastrukturze.Dalej pisze: "Zgodnie z art.6 WłLokU (!) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.Ustawa nie wspomina w definicji legalnej, że wspólnotę tworzą tylko właściciele odrębnych lokali.Oznacza to,że wspólnota mieszkaniowa obejmuje zarówno właścicieli odrębnych lokali, jak też właściciela budynku, z którego lokale zostały wyodrębnione.(....)Powyższe kreuje możliwość zawierania poszczególnych umów przez wspólnotę jak i daje możliwość odmiennego kształtowania zobowiązań poszczególnych członków wspólnoty. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty, które mogą przybrać formę czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną lub czynności przekraczających zakres zwykłych czynności.".Po przeczytaniu tego tekstu, nie mogłem oprzeć się wrażeniu, że pani mecenas odkryła Amerykę.Skoro tak dobrze zna i rozumie treść Ustawy (WłLokU...), to czemu nie przekaże tych mądrości swojemu klientowi, czyli przedsiębiorstwu?

prezes

Zarządco, mało tego że uzurpuje sobie prawo do kotłowni - ta kotłownia rzeczywiście jest jego, tak jest w papierach.

EDDIE

[cite] LUCYNA:[/cite]jak masz piec w domu jednorodzinnym to tez płacisz za moc i za GJ??.

LUCYNA, reston pisał o GJ w kontekście rozliczenia ciepła przez poszczególne lokale, a nie płacenia za dostarczone ciepło.

korfanty

Witam,
mój deweloper jest niby właścicielem kotłowni - teraz przeczytałem ten wyrok sądu najwyższego i jak to teraz ugryźć? jak od strony prawnej wykorzystać ten wyrok sądu najwyższego i wpłynąć na dewelopera żeby oddał nam kotłownię?

Zarządca

[cite] korfanty:[/cite]Witam,
mój deweloper jest niby właścicielem kotłowni - teraz przeczytałem ten wyrok sądu najwyższego i jak to teraz ugryźć? jak od strony prawnej wykorzystać ten wyrok sądu najwyższego i wpłynąć na dewelopera żeby oddał nam kotłownię?

Czy w aktach notarialnych były na ten temat jakieś zapisy? Czy grunt, na którym wybudowano kotłownię to odrębna nieruchomość (chodzi mi o to, czy stoi na oddzielnej niż budynki działce), czy deweloper wyodrębnił na swoją rzecz tę kotłownię? A jeżeli tak, to kiedy?
Proszę napisać pismo do rzecznika praw konsumenta i powołać się na ten wyrok.

korfanty

Kotłownie znajdują się pod budynkiem.
W aktach notarialnych były tylko zapisy że kotłownie "SĄ" - nic więcej czyje itd.

Na osiedlu mamy kilka budynków (każdy budynek osobna wspólnota):
- pierwsza-moja wspólnota na początku była właścicielem kotłowni ale deweloper ją potem wyodrębnił (w 2008 r. - kilka miesięcy po oddaniu budynku) i od tej pory mu płacimy za "dzierżawę"
- pozostałe wspólnoty od początku musiały płacić za kotłownie więc pewnie od początku były wyodrębnione.

Myślałem że najpierw pójdziemy do sądu bazując na tym że bezpodstawnie wyodrębnił sobie tą kotłownię ale okazuje się że będzie to długotrwałe, kosztowne i dość skomplikowane, a teraz jak zobaczyłem ten wyrok to pomyślałem że może prościej byłoby trzymać się tego wyroku sądu najwyższego no i byśmy we wszystkie wspólnoty obrali jeden wspólny front. Ale nie wiem właśnie jakie skutki ma taki wyrok sądu najwyższego i nie wiem za bardzo co mamy teraz zrobić...

Zarządca

[cite] korfanty:[/cite]Kotłownie znajdują się pod budynkiem.
W aktach notarialnych były tylko zapisy że kotłownie "SĄ" - nic więcej czyje itd.

Na osiedlu mamy kilka budynków (każdy budynek osobna wspólnota):
- pierwsza-moja wspólnota na początku była właścicielem kotłowni ale deweloper ją potem wyodrębnił (w 2008 r. - kilka miesięcy po oddaniu budynku) i od tej pory mu płacimy za "dzierżawę"
- pozostałe wspólnoty od początku musiały płacić za kotłownie więc pewnie od początku były wyodrębnione.

Myślałem że najpierw pójdziemy do sądu bazując na tym że bezpodstawnie wyodrębnił sobie tą kotłownię ale okazuje się że będzie to długotrwałe, kosztowne i dość skomplikowane, a teraz jak zobaczyłem ten wyrok to pomyślałem że może prościej byłoby trzymać się tego wyroku sądu najwyższego no i byśmy we wszystkie wspólnoty obrali jeden wspólny front. Ale nie wiem właśnie jakie skutki ma taki wyrok sądu najwyższego i nie wiem za bardzo co mamy teraz zrobić...

Taki wyrok obowiązuje wyłącznie strony procesu, w którym zapadł, natomiast pogląd w nim wyrażony, ze względu na autorytet Sądu Najwyższego, ma wpływ na orzecznictwo i naukę prawa.
Proces dość kosztowny, zastanawiam się czy wspólnota ma legitymację czy raczej właściciele w ramach rękojmi, uważam, że właściciele, można złożyć pozew zbiorowy, wtedy będzie taniej, na pewno warto udać się do doświadczonego prawnika, proszę zwrócić uwagę na kwestię legitymacji czynnej (kto może pozwać).

krzysiek11

Witam.
a co zrobić w tym przypadku - w roku 2004 z chwilą powstania Wspólnoty Mieszkaniowej zarząd WM podpisał ze Sp. Mieszkaniową Umowę o partycypacji w kosztach utrzymania węzła cieplnego który jest własnością w/w Sp. Mieszkaniowej, natomiast dostawcą ciepła jest miejski zakład energetyki cieplnej.
Część węzła cieplnego znajduje się na gruncie należącym do WM za który Sp. Mieszkaniowa nie ponosi żadnych kosztów, brak jest jakiejkolwiek umowy o dzierżawie gruntu.
Koszty partycypacji w porównaniu z ilością bloków należących do Sp. Mieszkaniowej, jak i wykazanymi kosztami remontu i utrzymania sieci za rok 2013 są według nas zbyt wysokie.
(Np. koszty remontu i utrzymania sieci za rok 2013 to 53,400 zł natomiast nasze koszty w partycypacji to 7650 zł, gdzie Sp. Mieszkaniowa posiada około 15 bloków mieszkalnych).
Wszelkie rozmowy z Prezesem Sp. Mieszkaniowe odnośnie obniżenia kosztów partycypacji kończą się niczym, zawsze jako WM jesteśmy zastraszani że Sp. Mieszkaniowa może nam zamknąć dopływ ciepła.
My jako WM chcemy partycypować w utrzymaniu węzła cieplnego ale proporcjonalnie np.w/g ilości lokali do poniesionych kosztów przez Sp. Mieszkaniową.

Zarządca

Co konkretnie znajduje się na gruncie wspólnym? Urządzenia, pomieszczenie?

Odnośnie zastraszania przez prezesa - to nie jest do końca tak, że spółdzielnia może odciąć dopływ ciepła - w takiej konfliktowej sytuacji warto zwrócić się do Prezesa Regulacji Energetyki o rozstrzygnięcie.

Jakub

...warto zwrócić się do Prezesa Regulacji Energetyki o rozstrzygnięcie.

Lepiej od razu też do Prezydenta - tak samo odpisze:
URE (Prezydent) nie jest od rozstrzygania konfliktów między zarządem wspólnoty a właścicielem lokalu, i tu nastąpi cytat czyli przepisana prawie cała ustawa-prawo energetyczne.

---

krzysiek11 - ten sam wpis umieściłeś w tym wątku:
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/5590/wezelcieplny/#Item_3
- .... i nie raczyłeś dalej uczestniczyć w dyskusji.

krzysiek11

Witam.
Bardzo przepraszam za brak uczestnictwa w temacie, przebywałem poza miejscem zamieszkania.
Jednocześnie muszę częściowo wyjaśnić zagadnienie,ponieważ pisząc powyższy wątek popełniłem
błąd w określeniu.
W każdym przypadku gdzie napisałem "węzeł cieplny " powinno być "sieć cieplna na osiedlu".
Po za tym wszystko jest zgodnie.
Za dość istotny błąd przepraszam.

Zarządca

Prezes Regulacji Energetyki może w drodze decyzji administracyjnej ukształtować umowę o dostawę ciepła. Jak rozumiem nie o konflikt zarząd wspólnoty - właściciel lokalu tu chodzi, lecz o narzucanie wspólnocie mieszkaniowej zawyżonych stawek za dostawę ciepła, właściwie wymuszanie tych stawek pod rygorem wstrzymania dostaw.

krzysiek11

Sytuacja wygląda następująco - Spółdzielnia Mieszkaniowa (przez podpisane w 2004 r Umowę o partycypacji w kosztach utrzymania węzła cieplnego) narzuca Wspólnocie Mieszkaniowej zawyżonych stawek korzystania z sieci cieplnej, która stanowi własność Spółdzielni Mieszkaniowej,
natomiast dostawcą ciepła jest Miejski Zakład Energetyki Cieplnej z którym nie mamy problemu.

Zarządca

"Wobec niemożności ustalenia treści umowy przez zainteresowane strony, każda z nich może zwrócić się do Prezesa URE o rozstrzygnięcie zaistniałego sporu w trybie art. 8 ust. 1 Prawa energetycznego. W następstwie takiego wniosku (żądania) Prezes URE nabywa legitymację do ukształtowania między stronami umowy o odpowiedniej treści, w granicach przysługującej stronom swobody kontraktowania. Zatem decyzja Prezesa URE zastępuje oświadczenie woli obu stron w przedmiocie zawarcia umowy” (por. wyrok Sądu Antymonopolowego z dnia 16 października 2000 r. sygn. akt: XVII Ame 24/00r.)
W konfliktowej sytuacji wspólnota mieszkaniowa może zatem wystąpić do Prezesa URE z wnioskiem o podjęcie decyzji w przedmiocie dostaw ciepła do obiektu."

Więcej na ten temat w artykule: Prezes URE może nakazać dostawy ciepła

na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/91-kotlownia/1855-prezes-ure-moze-nakazac-dostawy-ciepla

citizen

Potwierdzam, że warto zwracać się do URE z problemem złego rozliczania ciepła przez właściciela węzła cieplnego czy kotłowni. W sąsiadującej z nami wspólnocie był problem ze spółdzielnią, z której kotłowni był zasilany budynek wspólnoty. Zarząd wspólnoty opisał problem w piśmie do URE , otrzymali dość szybko bardzo wyczerpującą odpowiedź i spółdzielnia musiała uznać (pod groźbą przegranej sprawy, gdyby spór znalazł się w sądzie) argumenty. Wspólnota właśnie odzyskała ponad 26 tys zł, które bezprawnie przez kilka lat pobrała spółdzielnia.

krzysiek11

Dziękuję za podpowiedz i wyjaśnienie zagadnienia.
W chwili obecnej oczekujemy na odpowiedz ze Sp. Mieszkaniowej do którego wystąpiliśmy z pismem
o zmianę umowy z umowy ryczałtowej na umowę kosztową.

Nowy doklejony: 16.03.14 09:26
Witam.
Właśnie w piątek otrzymałem odpowiedz Sp. Mieszkaniowej.
W odpowiedzi na nasze pismo dowiedzieliśmy się że, nie jest możliwa zmiana sposobu partycypacji w kosztach utrzymania sieci cieplnej, ponieważ wszyscy pododbiorcy w całych zasobach Sp. Mieszkaniowej rozliczani są w formie ryczałtowej, z informacją - " Nie prowadzimy (Sp. Mieszkaniowa) szczegółowego podziału kosztów eksploatacji sieci c.o. na poszczególne osiedla".
Prowadząc wcześniejsze rozmowy z Prezesem Sp. Mieszkaniowej, zaznaczając że, część sieci cieplnej przebiega naszym terenem, bez żadnej umowy o służebności przesyłu, zawsze byliśmy zastraszani że, zostanie nam odcięty dopływ ciepła.
Ile można tolerować pozycję silniejszego.
Wydaje mi się że, pozostaje Prezes Regulacji Energetyki lub Sąd.
Co o tym myślicie.
Pozdrawiam