Rozliczenie strat wody
vogel
Użytkownik
Witam, w mojej wspólnocie za rok 2010 wystąpiły niedobory w rozliczeniu zimnej wody oraz podgrzania. Na wodzie zimnej są one rzędu 8% (powiedzmy że jest to w miarę dopuszczalna granica błędu) a na podgrzaniu 35%. Moim problemem jest to, że nikt z zarządu nie kontroluje stanu wodomierzy, wyliczenia opierając jedynie na informacjach co miesiąc przekazywanych przez poszczególnych właścicieli. Zarząd twierdzi że nie ma obowiązku dokonywać kontroli oraz okresowych rozliczeń, mało tego ma świadomość że wiele osób ma od lat niezalegalizowane wodomierze. Wydaje mi się to co najmniej dziwne - czy są jakieś uregulowania prawne w tej kwestii ? Mam też drugie pytanie: po zebraniu, na którym został przeze mnie podniesiony problem niedoborów, zarząd wywiesił informację o podjęciu "uchwały zarządu" o wprowadzeniu miesięcznej opłaty x zł/m2 celem pokrycia niedoborów oraz kosztów zużycia wody w nieruchomości wspólnej (np do sprzątania). Wydaje mi się że powinna to być uchwała wspólnoty, nie spotkałem się z czymś takim jak "uchwały zarządu" w Ustawie owl. Z góry dzięki za odpowiedzi.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To spory niedobór na zimnej wodzie, masz 43% (8+35)
Masz racje . Okresowe rozliczenia powinny sie odbywać zgodnie z przyjętym "Regulaminem rozliczania kosztów dostaw wody i odbioru ścieków" przez ogól właścicieli lokali. Wspólnota musi w okresie rozliczeniowym (najlepiej na koniec roku kalendarzowego) dokonać rozliczenia z właścicielem.
Co do legalizacji wodomierzy to zdania są podzielone. Wspólnota może sama decydować, kiedy dokonuje wymiany / legalizacji wodomierzy uznając je jako podzielniki kosztów zakupu wody. Jak uchyby dają dużą kwotę niedoboru powyżej 10 % to powinno się je wymienić na nowe.
Na tym forum były cytowane przepisy, nakładające obowiązek legalizacji lub wymiany wodomierzy co 5 lat.
Obowiązek ten dotyczy również wspólnot mieszkaniowych, przepisy nie robią tu żadnych wyjątków.
Wodomierz nie jest żadnym "podzielnikiem kosztów", lecz urządzeniem pomiarowym.
Wskazania wodomierza, który nie był legalizowany w terminie, nie są wiarygodne. Jeżeli zarząd ma tego świadomość i toleruje ten stan rzeczy, to źle wypełnia swoje obowiązki. Fakt braku legalizacji może być podstawą do podważenia rozliczenia kosztów wody i wielkości obciążeń poszczególnych właścicieli.
Jestem właścicielem lokalu, członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania, w lokalach zainstalowane są ciepłomierze oraz wodomierze. Czy urządzenia te należy legalizować?
Odpowiedź:
Zgodnie z par. 6 pkt. 3 i 6 rozporządzania Ministra Gospodarki z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie rodzajów przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej oraz zakresu tej kontroli (Dz. U. z 2008 r. Nr 3, poz. 13, z późn. zm.) wodomierze przeznaczone do pomiaru objętości wody czystej, zimnej lub podgrzanej, zużywanej w gospodarstwach domowych, usługach, handlu i w przemyśle drobnym oraz ciepłomierze do wody, z wyłączeniem ciepłomierzy zwężkowych i ciepłomierzy składanych ...
Więcej na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/76-techniczne/838-legalizacja-wodomierzy-i-cieplomierzy
Taka uchwała powinna powstać i w tej uchwale powinno być zawarte co robić w przypadku gdy upłynął okres legalizacji wodomierza. Najczęściej w takiej sytuacji traktuje się ten lokal jakby tego wodomierza nie było wcale, czyli obciąża się właściciela ryczałtem.
To nie przypadek, że akurat wodomierze wody podgrzanej się nie bilansują. Ciepłą wodę opłaca się kraść, bo koszt podgrzania jest niebagatelny...
Nie można sumować 8 + 35, jedyne co można, to wyliczyć średnią ważoną...
Na jakiej podstawie właściciel ma być karany (ryczałt) za brak legalizacji?
Wodomierz w lokalu (a właściwie za ścianą lokalu) nie służy właścicielowi (poza funkcją czysto kontrolną) do niczego - on służy właścicielowi (zarządcy) budynku do rozliczenia całości zużytej wody.
Wszystkie obowiązki z tym związane Ustawa o zbiorowym .... nakłada na właściciela budynku lub zarządcę budynku (nie mylić z zarządcą nieruchomości).
"...8. W przypadku, o którym mowa w ust. 5, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych jest uprawniony do zainstalowania wodomierzy przy wszystkich punktach czerpalnych wody w danym budynku. Osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana udostępnić lokal w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany..."
Ja, jako właściciel lokalu mam go tylko udostępnić i nic więcej.
Ten przepis jest niejasny i nieprecyzyjny. Dotyczy on bardzo różnych sytuacji prawnych, ale nie wnika w takie drobiazgi...
Osoba korzystająca z lokalu to również lokator, czyli niewłaściciel - do tej sytuacji przepis raczej pasuje. Chociaż tez nie zawsze, bo właściciel budynku nie musi być właścicielem lokalu.
Jeśli jednak pod pojęcie "osoby korzystającej z lokalu" podstawić właściciela lokalu, to przepis ten koliduje z przepisem uwl definiującym nieruchomość wspólną - a tylko nieruchomością wspólną wspólnota zarządza.
Ustawa nie definiuje pojęcia, którym bardzo często się posługuje: "zarządca budynku". Nie jest to wspólnota, bo tę można traktować jak "właściciela budynku" (w rozumieniu ogółu współwłaścicieli). Moim zdaniem chodzi tutaj o państwowe lub samorządowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, sprawujące trwały zarząd (pojęcie z ugn, rozdział 5).
Jak właściciele lokali rozliczą koszt dostawy wody do nieruchomości to jest ich sprawa, która winna być opisana w Regulaminie rozliczenia kosztów...
Tak na marginesie, zacznij rozróżniać "obowiązki" jakie spoczywają na właścicielach od "czynności" związanych z ich wykonaniem.
Rzadko które zagadnienie bywa wyjaśnione jaśniej niż te właśnie problem.
Znaczenie wyrażenia "zarządca budynku" bardzo precyzyjnie określił swego czasu NSA w wyroku dnia 25.07.2008 (sygn. akt II OSK 1214/07).
W przypadku budynku wspólnoty jest to właśnie wspólnota czyli ogół właścicieli.
p.s. sytuacji jaka dzieje się i działa w Wilkowyjach nie komentuję nawet; a propos: jak tam z cytologią czy już wiesz co to jest?
Powołujesz się na orzeczenie NSA, które nie dotyczy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, lecz ustawy Prawo budowlane.
Każda ustawa może inaczej definiować podobnie brzmiące pojęcia na własny użytek. Ustawa o zbiorowym... nie zawiera własnej definicji "zarządcy budynku". Nie odwołuje się też do znaczenia tego pojęcia, w jakim jest ono używane w Prawie budowlanym, które przecież takiej definicji również nie zawiera.
Zatem przywołane orzeczenie NSA nie ma związku z omawianą sprawą. Nie zgadzam się z tym stwierdzeniem. NSA nie zajął stanowiska w tej sprawie. Uznał tylko, że spółka zarządzająca nie jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane i nie można jej wydać nakazu w sprawie budynku ani ukarać grzywną tak, jak zarządcę obiektu.
Co do znaczenia pojęcia "zarządca obiektu budowlanego", to NSA przywołał dwie występujące interpretacje, skłaniając się do drugiej z nich:
1) zarządca obiektu budowlanego to wspólnota mieszkaniowa;
2) zarządca obiektu budowlanego to jednostka, na rzecz której ustanowiono trwały zarząd. Tekst wyroku z uzasadnieniem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/D9CD869EF3
Należy tylko jeszcze zwrócić uwagę na to, co to jest "Trwały Zarzad", i że nie ma to pojecie nic wspólnego z UWL ani z Zarzadca istniejacym we WM:
http://pl.wikipedia.org/wiki/Trwały_zarząd
Orzeczenia czy to NSA czy SN nie są przeznaczone dla dzieci, kwestia prawidłowego odczytania nie powinna nastręczać kłopotów.
Przecież NSA dość wyraźnie o tym pisze, wystarczy odpowiednio uważnie przeczytać:
"...Powyższe rozważania wskazują na to, że skoro na zarządcę obiektu budowlanego można nałożyć obowiązki przekraczające czynności zwykłego zarządu, podobne jak na inwestora, właściciela czy też użytkownika obiektu budowlanego, to umocowania prawnego dla tego podmiotu należy upatrywać w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, bowiem tylko prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane daje tak szerokie uprawnienia. Stanowisko to jest zbieżne z dotychczasowym orzecznictwem sądowym w tym zakresie..."
- prawo dysponowania budynkiem (nieruchomością ) na cele budowlane - jako jedno z kryteriów określających zarządcę budynku (obiektu) jest oczywiste - ma je właściciel budynku czyli np. w moim budynku wspólnota mieszkaniowa czyli ogół właścicieli, który w takim wypadku jest zarządca budynku, bo kto niby inny miałby być? - Napewno nie zarządca nieruchomości co dość jasno wyłuszczył NSA (obojętne czy dotyczyło to spółki czy innego licencjonowanego)
- mieszanie do tego kwestii "trwałego zarządu" jest nieporozumieniem wiedząc o tym co oznacza i kogo (czego) dotyczy to pojęcie.
Z faktu, że w nieruchomości jest CW i ZW domniemam, że jest i węzeł cieplny lub kotłownia lokalna.
Do budynku doprowadzana jest tylko zimna woda i część tej wody jest przepuszczona przez wymiennik i doprowadzona jest do lokalu jako CW.
Piszą o startach zimnej wody należy sumować straty na ZW i CW
Jak uchyby dają dużą kwotę niedoboru, powyżej 10 % to powinno się je wymienić na nowe,
co w praktyce następuje to między 7-8 rokiem używania wodomierzy.
vogel - zarząd nazwał swoje postanowienie uchwałą, ale to nie ma znaczenia. Uchyb jakoś rozliczyć musicie.
Na przyszłość - podejmijcie uchwałę o wymianie wodomierzy w całym budynku. Kupicie hurtem taniej. Zakup i montaż rozliczcie od lokalu, a nie udziałami.
I powtórzę za KubąP: Jak uchyb dojdzie do 10 % to znów wymienicie wszystkie wodomierze
Pod pojęciem "zarządca budynku" , należy rozumieć "właściciele lokali", bo to oni ponoszą koszty utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym.
Co ma ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu ... z uchybem?
Wodomierz główny wody podgrzanej pokazuje zużycie 2700 m3, suma zużycia wodomierzy indywidualnych wynosi 2000 m3. Brakuje 700 m3 czyli 35 % rozliczonych.
Wodomierz główny wody zimnej pokazuje zużycie 3300 m3, suma zużycia wodomierzy indywidualnych wynosi 3000 m3. Brakuje 300 m3 czyli 10 % rozliczonych.
Łącznie w budynku zużycie na wodomierzach głównych wynosi 6000 m3, a suma zużycia na wodomierzach indywidualnych wynosi 5000 m3 czyli brakuje 1000 m3 - 20 %.
Jest to średnia ważona.
Nie znam żadnej takiej nieruchomości coby takie rozwiązanie miała... w świecie księgowych to jest możliwa abstrakcja.
Na przyłączu do budynku jest jeden główny wodomierz wody zimnej . Za tym wodomierzem jest trójnik i część wody jest kielowana do wymiennika EC z którego jest podawana do lokali jako woda ciepła. pozostała część wody jest kierowana bezpośrednio do lokali jako woda zimna.
Uchyb – różnica między zużyciem wykazanym przez wodomierz główny , a suma zużycia wody wykazaną przez wodomierze zainstalowane przy punktach czerpalnych/lokalach/.
PS. Staram się nie reagować na żadne zaczepki, bo wiem, że przychodzący na to forum (i na inne też) chcą (w dużej mierze) czegoś się nauczyć. Nie wiem wielu rzeczy, ale we wspólnej rozmowie wykluwa się ostateczny obraz właściwej odpowiedzi.
Jakby przychodzący chcieli czegoś innego to pójdą na fora onetu czy GW.
Nabierania wody do ust. to normalne zachowanie członków towarzystwa wzajemnej adoracji w imię dobrego zachowania na forum i klaki.
A tak na marginesie do jakich wniosków mogą dojść dyskutujący laicy ? osoby mające niską widzę w temacie....