Czy administrator ma prawo odmówić wydania dokumentów
mamamag
Użytkownik
Czy administrator ma prawo odmówić wydania kserokopii umowy zawartej na reklamę, kserokopii uchwały wraz z potwierdzeniem za zgodność z oryginałem. Dodać należy, że oprócz Zarządu zatrudniony jest Administrator który pobiera opłaty za administrowanie (tj prowadzenie swojego biura i swoją usługę).
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeżeli administrator posiada licencję zawodową zarządcy nieruchomości, to obowiązek udostępniania dokumentów wynika ze standardów zawodowych zarządcy: Zarządca nieruchomości, niewypełniający obowiązków (w tym nałożonych przez Standardy zawodowe) podlega odpowiedzialności zawodowej.
Podstawa prawna: art. 188, 186, 186a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
To zależy od umowy, czy wynika z niej obowiązek wydawania kserokopii dokumentacji, jeżeli nie - decyzję w tym względzie podejmuje zarząd wspólnoty.
Zarząd z kolei obowiązany jest wydać żądane kserokopie.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt: I ACa 1382/07):
"Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny uznaje, iż uchwała nr 9/2006 w części zmieniającej § 12 pkt 3 lit c statutu poprzez uszczegółowienie prawa członka wspólnoty do kontroli działalności zarządu oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej wspólnoty i nieruchomości wspólnej na skutek dodania tekstu: "bez prawa kserowania. Kontrola działalności zarządu odbywa się po uprzednim zawiadomieniu na 14 dni przed datą kontroli" jest sprzeczna z art. 27 i art. 29 ust. 3 ustawy. Obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali nie stanowią podstawy do całkowitego i bezwarunkowego pozbawienia członka wspólnoty prawa do otrzymania kserokopii dokumentacji związanej ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną. Za dopuszczalne należy uznać natomiast co do zasady wprowadzenie określonych rozwiązań organizacyjnych związanych z technicznymi aspektami realizacji uprawnień kontrolnych, w związku z koniecznością przygotowania określonych dokumentów (odszukania ich i usystematyzowania) oraz wykonania odpisów lub kserokopii, przy uwzględnieniu technicznych i kadrowych możliwości zarządu lub zarządcy danej wspólnoty oraz zatrudnionych przez nich pracowników, a także kosztów powstałych z tego tytułu. W praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych powstaje problem pogodzenia wykonywania przez właściciela czynności kontrolnych z czynnościami związanymi z zarządem nieruchomością. Niewątpliwie prawo właściciela powinno być wykonywane w sposób rozsądny. Nie może ono utrudniać ani tym bardziej uniemożliwiać normalnych czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością. Dlatego w uchwale dotyczącej tej kwestii należy zdefiniować kryteria dostępu do dokumentacji, stanowiące skuteczny środek zapobiegawczy wobec zjawisk ewentualnego pieniactwa (por. Wiesław Sługiewicz - Glosa do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2006 r., Rejent nr 2 z 2008 r., s, 162 - 171)."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/611-i-aca-1382-07-prawo-wlasciciela-do-kserokopii
§8
Obsługa finansowa
1. Wynagrodzenie zarządcy nieruchomości wynika z umowy o zarządzanie
nieruchomościami. Wynagrodzenie za wykonywanie czynności zarządzania powinno być
odpowiednie, przy zachowaniu prawa zarządcy do godziwego zysku.
2. Zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi włascicieli nieruchomości,
w szczególności:
− nie dopuszcza do łączenia środków finansowych swoich lub swojej firmy ze środkami
finansowymi zamawiającego,
− nie wykorzystuje środków finansowych jednego właściciela nieruchomości w celu
przysporzenia korzyści innemu właścicielowi nieruchomości.
3. Środki finansowe włascicieli nieruchomości zarządcą nieruchomości przechowuje
na rachunkach bankowych prowadzonych odrębnie dla kadej zarządzanej nieruchomości i
obsługuje zgodnie z pisemna dyspozycja włascicieli nieruchomości i postanowieniami
umowy o zarządzanie.
Źródło: http://www.mi.gov.pl/files/0/1789727/standardyZ.pdf
PS Blogi zarządcy w tym temacie to sztuka dla sztuki.
A czy przed zebraniem nie otrzymaliście sprawozdania zarządu i projektów wszystkich uchwał?
Zgadzam się, tylko że działający na podstawie umowy administrator (nie zarządca z art. 18 uwl) nie jest upoważniony bez zgody zarządu (wyrażonej, np. w umowie) do podejmowania takich działań. Zdrugiej strony byłoby to dziwne, gdyby takiej zgody nie uzyskał, w zasadzie to powinno należeć do jego obowiązków.
Rada na to jest jedna. Daj się wybrać do zarządu wm i bierz się do roboty, zmian. Inaczej nic nie zwojujesz
O ile się nie mylę, a wszystko na to wskazuje, to zarówno zarząd, jak i zatrudniony administrator ma obowiązek postępować zgodnie z UWL.
Nie ma potrzeby upoważniania administratora do postępowania zgodnie z zapisami w UWL, tak samo jak pracodawca zatrudniając kierowcę nie musi upoważniać go do jazdy po prawej stronie jezdni.
Owner, sp1epr nie pytał się o obowiązek zawiadamiania właścicieli, tylko o prawo odmowy informacji co było przedmiotem zebrania.
BTW: Nie ma chyba obowiązku informowania o treści projektów uchwał przed zebraniem...
Zarząd i zarządca NIE MOŻE odmówić ci dostarczenia informacji z zebrania o rozliczeniu rocznym i uchwałach jeśli tego sobie zażyczysz lub zażądasz.
Zwróć się do zarządu lub zarządcy o informację na temat rozliczenia rocznego i treści podjętych uchwał.
Nie zgodzę się z tym.
Brak obowiązku informowania nie oznacza, że zarząd może odmówić podania informacji na żądanie nieobecnych na zebraniu właścicieli.
Minimum aktywności właściciela to obecność na zebraniu. Jeśli wyjątkowo było to niemożliwe i w zasięgu wzroku nie było osób godnych zaufania, którym można by udzielić pełnomocnictwa, należy ruszyć dupsko i udać się do zarządu, żeby zapoznać się z uchwałami. Oczekiwanie, że zarząd każdemu nieobecnemu na zebraniu właścicielowi "dostarczy" komplet uchwał to przesada. A w ogóle odmówił, czy pytasz tak na wszelki wypadek?
Czy uchwały zostały przegłosowane wyłącznie na zebraniu, czy też było jeszcze zbieranie głosów po zebraniu?
Oczywiście, rozliczenie powinni otrzymać wszyscy właściciele razem z zawiadomieniem i projektami wszystkich uchwał. Chociaż nie ma takiego obowiązku, jest to dobra praktyka. Nie wyobrażam sobie zwoływania zebrania rocznego bez dostarczenia takich dokumentów - to nie tylko niepoważne, ale i pozbawione sensu. Jak można głosować nad chwałami, nie znając wcześniej ich treści? Czy każde zdanie, wyraz po wyrazie, ma być analizowane i redagowane na zebraniu? Jak można zatwierdzać sprawozdanie, w tym finansowe (rozliczenie wpływów i wydatków), nie widząc go wcześniej? Taki zarząd jest do wymiany, bo traktuje ludzi jak idiotów. Niewykluczone, że zarząd jest tak samo traktowany przez zarządcę.
Piszesz tak jak gdyby informacja o uchwałach, czy o rozliczeniu rocznym nie była kopią dokumentów z zebrania. Nie wyobrażam sobie by np. ktoś z zarządu chodził indywidualnie do nieobecnych i opowiadał o przebiegu zebrania.
Prawie całkowicie zgadzam się ze stanowiskiem ownera. Prawie, bo To już jest nadinterpretacja prawa kontroli pracy zarządu.Oczywiście zarząd winien pracować przy otwartej kurtynie, ale ma również w pewnym zakresie prawo do samodzielności w działaniu. Zawsze stałem na stanowisku, że skoro właściciel ma prawo zażądać jakiegoś dokumentu, to zarząd ma prawo odmówić. Nie mówmy więc o konieczności ale o możliwości. Jeżeli w czasie zebrania właściciel nie miał czasu bo : zapomniał/ był mecz w tv/ nie chciało mu się to sam się pozbawił swoich praw. Nieprzestrzeganie zapisów uowl nie jest prrzestępstwem, nawet nie jest wykroczeniem. To jest tylko NIEPRAWIDŁOWOŚĆ. która winna skutkować odwołaniem zarządu. Zazwyczaj jest inaczej, zarząd ,który pracuje za frico, pozostaje, a niezadowoleni właściciele narzekają w maglu albo obok trzepaka. Ja to piętnuje, ale to "walka z wiatrakami". Właściciele się uaktywniają jedynie w sytuacjach gdy chodzi o ich interes. Smutne to ale to jest prawda. Mentalnie żyjemy jeszcze w PRL-u.:bigsmile:
PS:muszę uzupełnić - prowadzenie dokumentacji budowlanej to obowiązek ustawowy, zagrożony sankcjami (Prawo Budowlane)
To jakiś gigantyczny eufemizm.
Łamanie jakiejkolwiek ustawy jest nieprawidłowością, lecz NIE TYLKO nieprawidłowością!
Za łamanie ustawy odpowiada się w sądzie, nieprawidłowości karane są zgoła inaczej.
Pod tym podpisuję się dwoma rękami.
Tu nie chodzi o PRL. Aktywność właścicieli jest mała zarówno w kamienicach dawniej komunalnych, jak i na nowych osiedlach deweloperskich, zasiedlanych przez ludzi młodego pokolenia, którzy z racji wieku nie pamiętają PRL-u.
Ludzie nie mają ani czasu, ani ochoty zajmować się (oprócz swoich) cudzymi sprawami.
Wolą zapłacić i mieć to z głowy. A jeszcze lepiej - mieć z głowy nie płacąc.
Nawet jeśli nie pamiętają PRL-u z racji wieku, to mentalność im została "po rodzicach"...
Nic nie wskazuje na to, żeby wśród Polaków miały wzrastać: otwartość na innych, integracja społeczna, zaufanie do ludzi, poczucie wspólnego dobra, chęć współdziałania, branie odpowiedzialności za sprawy najbliższego otoczenia, aktywność w organizacjach pozarządowych, samorządach, udział w wyborach itp. To, czym są mocne inne społeczeństwa, w Polsce zanika. Brak aktywności w zarządzaniu współwłasnością to tylko jeden z przejawów apatii społecznej.
Jeśli ktoś liczy na to, że za 20 lat pod tym względem będzie lepiej, to rozmija się z rzeczywistością, bo tendencja jest wręcz odwrotna.
Nieprawidłowości nie są karane. Karane są wykroczenia i przestępstwa.
Śledząc to forum odnoszę wrażenie, że wielu nie rozumie roli sądów w życiu wspólnoty mieszkaniowej. Ich rola jest jednoznacznie wskazana w uowl.Zarządca przymusowy, uchylenie uchwały, rozstrzygnięcie przez sąd kwestii spornej, licytacja lokalu.Pozostałe to sprawy cywilne. Nie można złożyć pozwu do sądu, nakazującego zarządcy umożliwienia zrobienia np. kserokopii rachunku. Mogę się natomiast zgodzić ,że odpowiednikiem KARY jest zarządca przymusowy. Ale to bym nazwał dopiero eufemizmem. Winny temu wszystkiemu wg mnie jest system prawny.Gdyby przepisy uowl były "drastycznie" przestrzegane nie byłoby tej "karuzeli" interpretacji sądowych.Gdybym jako zarząd wiedział,że np. spóżnienie się o jeden dzień z zawiadomieniem o zebraniu skutkuje uznaniem go za nieważne, wysyłałbym je z miesięcznym wyprzedzeniem, za pokwitowaniem odbioru. A tak to, jeden sędzia stwierdzi,że jest to czynność typowo techniczna, nie mająca wpływu na treść uchwał i takie tam dyrdymałki.I mamy anarchię.:bigsmile:
(To nie pozew nakazuje, lecz sąd)
Można złożyć taki pozew, co więcej takie powództwo może być rozpatrzone pozytywnie.
Zarządca - napewno znasz przykład takiego pozwu?:bigsmile:
Wydaje mi się, że nie tylko we wspólnotach, to podobno nasze narodowe cechy. Społecznikami nie jesteśmy a niewielu właścicieli zdaje sobie sprawę z tego, że ich własność nie kończy się za drzwiami mieszkania.
Mirek, o tobie mogę to samo powiedzieć.
Nieprawidłowości są karane. Nieprawidłowość jako postępowanie wbrew zasadom, przepisom jest karane. Potrzebujesz dowodu? Chyba nie...
zarządca.