nieuczciwy administrator

bazyl

Witam Wszystkich.
Mamy jako wspólnota Administratora, z którym zamierzamy się rozstać (on już o tym wie). Podejrzewamy jednak, że nieprawidłowo rozliczał w 2010 roku ciepło, wodę, mamy również zastrzeżenia do jego pracy: brak reakcji na monity - konserwacje, sprawy bieżące, brak komunikacji z zar5ządem i członkami wspólnoty, brak uczestnictwa w remontach i przy odbiorach. Roczne sprawozdanie za 2010 zostało już jednak zaakceptowane, plan podpisany. Jak najprościej i najskuteczniej (biorąc pod uwagę jego niechęć do współpracy) możemy:
1) rozliczyć go co do "złotówki" i wyegzekwować od niego należne nam pieniądze za 2010 z tytułu nieprawidłowych rozliczeń mediów
2) rozstać się z nim (umowa przewiduje 3 warianty: 3m-ce wypowiedzenia, rażące naruszenie - wypowiedzenie natychmiast, za porozumieniem stron).
Nie chcemy wchodzić na drogę sądową ze względu na koszta i czas.

elan124

Zaangażować biegłego księgowego, który by sprawdził wasze podejrzenia.

Zarządca W-wa

Na jakiej podstawie sądzicie że źle rozliczał?

Zarządca W-wa

Jesli chodzi o rozwiazanie umowy to proponuję sprecyzować ( mieć w ręku) dowody na nieprawidłowe rozliczenie i zaproponowac porozumienie stron, nie wiem o jakie kwoty chodzi ale zaoszczedzicie na "wypowiedzeniu" ale zyskacie na czasie i dod. kosztach.

bazyl

A jeśli przyjmiemy wariant: wypowiadamy umowę, rozstajemy się i po rozwiązaniu umowy - jeśli znajdziemy zakładam przy pomocy biegłego nieprawidłowości -jak wyegzekwować należności od nieuczciwego administratora? Podstawa do przypuszczeń, że źle rozliczał, to narazie tylko indywidualne wyliczenia jednego z mieszkańców. jeśli rozstaniemy się za porozumieniem czy i jak możemy go potem zmusić do zwrotu zaległych i źle rozliczonych płatności?

koziorozka

Czy on wziął sobie kasę z konta wspólnoty, czy tylko nieprawidłowo rozliczył media?
Radzę zwykłe wypowiedzenie z 3-miesięcznym terminem. Wręczyć, poprosić o "otrzymałem" + podpis z datą na kopii. Jak nie zechce wysłać poleconym. Jak zechce po podpisaniu pogadać, może krócej się zgodzi pracować.
Już teraz szukajcie następcy.
Po przejęciu dokumentacji dokładne sprawdzenie rachunków i dopiero na końcu ewentualne wezwanie do zwrotu pieniędzy.
Bo może być tak, że źle rozliczył media (jednym zaniżył, innym zawyżył), ale w sumie bilans wychodzi na zero. Wtedy tylko korekty zrobicie

KubaP

To jakiś żart...

[cite] bazyl:[/cite]Mamy jako wspólnota Administratora, z którym zamierzamy się rozstać (on już o tym wie).
Podejrzewamy jednak, że nieprawidłowo rozliczał w 2010 roku ciepło, wodę, mamy również zastrzeżenia do jego pracy: brak reakcji na monity - konserwacje, sprawy bieżące, brak komunikacji z zarządem i członkami wspólnoty, brak uczestnictwa w remontach i przy odbiorach. .

Zapytam może trywialnie jak pewien prezydent- Nie pytaj co Zarządca - Administrator zrobił dla wspólnoty ale co Zarząd wspólnoty , poszczególny właściciel lokalu zrobiła dla swojej wspólnoty?
- Co w tej sprawie robił Zarząd wspólnoty ? Organizował spotkania z zarządcą, zapraszał go na posiedzenia Zarządu WM?
- Czy nadzorował to rozliczenie (przed edycją winien je zatwierdzić)?
- Czy właściciele uchwalili Regulamin rozliczania mediów (energii cieplnej, wody , ścieków)?

bazyl

Jesteśmy młodą, roczną wspólnotą, dziś już wiemy czego wymagać od nowego adminstratora, przez rok trochę błądziliśmy we mgle, co i tak mam świadomość nie jest żadnym usprawiedliwieniem, aczkolwiek nie myli się ten kto nic nie robi. Spotkania z adminsitarorem owszem były, pan skrzętnie notował na każdym spotkaniu nasze wytyczne i polecenia ale niczego nie realizował i tak minął rok... regulamin dziś wiemy, że być powinien, ale mądry Polak...Kasy bezpośrednio nie wziął bo każda f-ra akceptowana w systemie musiała być przez dwóch czlonków zarządu.
Spróbujemy rozstać się za porozumieniem, zatrudnić księgową i ewentualnie potem egzekwować. Rozumiem, że zaakceptowanie roku 2010 uchwałą większości w egzekwowaniu od niego ewent. należności nie będzie przeszkodą?

owner

- Czy właściciele uchwalili Regulamin rozliczania mediów (energii cieplnej, wody , ścieków)?

A czy zarządca zaproponował przyjęcie regulaminu? Czy przedłożył projekt zarządowi?

[cite] bazyl:[/cite]Kasy bezpośrednio nie wziął bo każda f-ra akceptowana w systemie musiała być przez dwóch czlonków zarządu.

To co chcecie egzekwować, skoro kasa się zgadza?
Posłuchaj koziorozki: rozliczcie się sami, wewnątrz wspólnoty. Księgowa wyliczy, jakie są nadpłaty / niedopłaty i zrobicie korektę.

KubaP

[cite] bazyl:[/cite]Jesteśmy młodą, roczną wspólnotą, dziś już wiemy czego wymagać od nowego adminstratora, przez rok trochę błądziliśmy we mgle, co i tak mam świadomość nie jest żadnym usprawiedliwieniem, aczkolwiek nie myli się ten kto nic nie robi.

No dobra frycowe już mamy...

[cite] bazyl:[/cite]Spotkania z adminsitarorem owszem były, pan skrzętnie notował na każdym spotkaniu nasze wytyczne i polecenia ale niczego nie realizował i tak minął rok... regulamin dziś wiemy, że być powinien, ale mądry Polak...

Notatki,notatkami, ale bez kasy na te "remonty, naprawy" i inne działania nic się nie zrobi. Czy wspólnota maiła kasę , czy to od 1 do 1 - go.?

[cite] bazyl:[/cite]Kasy bezpośrednio nie wziął bo każda f-ra akceptowana w systemie musiała być przez dwóch czlonków zarządu.
Spróbujemy rozstać się za porozumieniem, zatrudnić księgową i ewentualnie potem egzekwować.
Rozumiem, że zaakceptowanie roku 2010 uchwałą większości w egzekwowaniu od niego ewent. należności nie będzie przeszkodą?

Jak kasy nie wziął to o jakich należnościach ( zobowiązaniach administratora) piszesz?
Polak nabroił a cygana powieszą !!! Szit ....oj nie ładnie. Ja bym mu dał drugą szanse.

KubaP

[cite] owner:[/cite]A czy zarządca zaproponował przyjęcie regulaminu? Czy przedłożył projekt zarządowi?

A czy musiał?
Jak ma się taki Zarząd WM, tylko od wydawania wytycznych i poleceń to nigdy w takiej wspólnocie żaden administrator długo miejsca nie zagrzeje. Dwa samce Alfa ... to się nie sprawdzi.

bazyl

Regulaminu nie było - dziś wiemy że to byl błąd. Próbowaliśmy prosić adm. o projekt - rzucił nam trzy przykładowe z internetu, z których żaden nijak się miał do naszej wspolnoty. Ale to było. Z nowym nie odpuścimy. Jeden z lokatorów robił wyliczenia i uważa że media są źle rozliczone, uważa że należy zwołać ponowne zebranie roczne wspólnoty i na nowo zakceptowac rok (sprawozdanie 2010) z własciwymi wyliczeniami przez niezależną księgową (lub przez nas) i przyjąć nowy plan gospodarczy - wydaje mi się to działaniem trochę poza prawem skoro raz było zebranie, uchwały zaakceptpowne. Czy mam rację?

bazyl

Do Kuby P. - dzięki za rady ale skoro placimy - to chyba wymagać musimy. A wymagamy przez wytyczne, polecenia i nadzór - taka rola zarządu. No i współpraca - ale tej nie było za grosz po drugiej stronie- bo pan zjawiał się i znikał, a jak polecił fachowca to nawet nie sprawdził czy wykonał robotę a f-ra myk i już w systemie, więc nie broń proszę gościa, bo lenił się niezmiernie. I szansy drugiej nie dostanie napewno.

KubaP

[cite] bazyl:[/cite]Regulaminu nie było - dziś wiemy że to byl błąd. Próbowaliśmy prosić adm. o projekt - rzucił nam trzy przykładowe z internetu, z których żaden nijak się miał do naszej wspolnoty.

Żalić się umiecie w internecie, ale dopasować do własnych potrzeb Regulamin rozliczania mediów z internetu to was nie stać było ? ...i coś czuje, że dalej tak chcecie działać . Krytyka to wasza specjalność.

[cite] bazyl:[/cite]Jeden z lokatorów robił wyliczenia i uważa że media są źle rozliczone,

Niech zgadnę... pewnie miał sporą dopłatę ...bo np.; suszył lokal.

[cite] bazyl:[/cite]Jeden z lokatorów uważa że należy zwołać ponowne zebranie roczne wspólnoty
i na nowo zakceptowac rok (sprawozdanie 2010) z własciwymi wyliczeniami przez niezależną księgową (lub przez nas)
i przyjąć nowy plan gospodarczy - wydaje mi się to działaniem trochę poza prawem skoro raz było zebranie, uchwały zaakceptpowne.
Czy mam rację?

Nie nie zgadzam się z ta teorią, że jakaś tam księgowa dokona cudu który by wam odpowiadał.
Takie rozliczenie , jeżeli ma być ponownie zrobione bo tak zadecyduje większość właścicieli lokali podejmując stosowną uchwalę, winno być zrobione o Regulamin ich rozliczania, a nie "księgowy punkt widzenia"

KubaP

[cite] bazyl:[/cite]Do Kuby P. - dzięki za rady ale skoro placimy - to chyba wymagać musimy.
A wymagamy przez wytyczne, polecenia i nadzór - taka rola zarządu.
No i współpraca - ale tej nie było za grosz po drugiej stronie- bo pan zjawiał się i znikał,
a jak polecił fachowca to nawet nie sprawdził czy wykonał robotę a f-ra myk i już w systemie,
więc nie broń proszę gościa, bo lenił się niezmiernie. I szansy drugiej nie dostanie napewno.

Wiesz, to dla mnie novum w zarządzaniu nieruchomością.
Z tego co piszesz to nasuwa mi się wniosek, że członkowie Zarządu to lenie szukający "chłopca do bicia" w osobie Zarządcy/Administratora. Nasuwa mi się taki slogan jednego z tuza forumowego , że Wspólnota ma takiego Administratora na jakiego zasłużyła.

U nas w WM , każde zlecenie nadzoruje sam zainteresowany właściciel lokalu lub członkowie Zarządu
po to oni są i po to ich wybraliśmy, aby nas, pojedynczych właścicieli reprezentowani i dbali o NW.

elan124

Jesteśmy młodą, roczną wspólnotą

A macie powołany przez was Zarząd WM ?

KubaP

[cite] elan124:[/cite]

Jesteśmy młodą, roczną wspólnotą

A macie powołany przez was Zarząd WM ?

Można i tak, a nie lepiej przeczytać cały wątek
https://forum.zarzadca.pl/discussion/3067/nieuczciwy-administrator/#Item_1

[cite] bazyl:[/cite] brak komunikacji z zarządem i członkami wspólnoty,

bazyl

Dziękuję Koziorozce, Ownerowi , Zarzadcy w-wa za rady - tak zrobimy:)

ps. Kuba P - krytyka bywa cenna, ale nie Twoja. Ta nie prowadzi do niczego, natomiast wprowadza zbędny chaos. Jeśli będziemy chcieli robić wszystko sami nie zatrudnimy administratora.Osobiście temat uważam za zamknięty.

EDDIE

Bazyl, nie napisałeś dokładnie na czym polegają te nieprawidłowości, których dopuścił się ten Administrator?
Napisałeś jedynie, że nie wziął pieniędzy do kieszeni, a to najważniejsze. Wszystkie inne błędy, czy nieprawidłowości można łatwo skorygować i poprawić, nie ma co robić burzy w szklance wody.
Poza tym, czytając wątek mam wrażenie, że to o czym piszesz, czyli współpraca z administratorem, wykonywanie zaleceń, egzekwowanie postanowień, odbiór robót, itp. to sprawy w których wasza wspólnota w osobach zarządu i innych członków wspólnoty ponosi winę w całkiem sporym stopniu, niejako na własne życzenie.

Moja wspólnota ma dopiero 5 miesięcy, wszystko jest ustalone, regulaminy uchwalone, umowa z zarządcą jasna i czytelna, kontakt z nim również jest prawidłowy w obydwie strony zresztą, zasady rozliczani mediów i innych rzeczy są uzgodnione, inni członkowie wspólnoty również mają pełna wiedzę o tym wszystkim, co przed chwila napisałem. Mieliśmy w poniedziałek trzecie zebranie, przegłosowaliśmy nowe uchwały, poinformowaliśmy o nowych tematach, dyskutowaliśmy o różnych problemach, a każdy z zarządu zajmuje się konkretnymi "własnymi" sprawami, znaczy każdy ma swoja działkę. Na razie jest cacy, żeby tylko deweloper zapłacił zaległe opłaty to będzie rewelacja, ale i za to się wezmę jeszcze w tym tygodniu.

Wam radzę zebrać się z zarządem, przedyskutować problemy, wyjaśnić wszystkim w czym tkwi błąd, przyjąć drogę by to naprawić i zrealizować to jak najszybciej, a już na pewno ustalić zasady rozliczani mediów i uchwalić regulaminy.
Jeśli potrzebujesz, wrzucę ci na maila nasze regulaminy, jeden ogólny dla wszystkich, drugi dla właścicieli miejsc garażowych.

elan124

Z tego co piszesz to nasuwa mi się wniosek, że członkowie Zarządu to lenie szukający "chłopca do bicia" w osobie Zarządcy/Administratora

Może nie lenie, ale powinniście najpierw sami "uderzyć się w piersi", a po tym szukać winnego.

EDDIE

Może nie lenie, ale powinniście najpierw sami "uderzyć się w piersi", a po tym szukać winnego.

To też całkiem poprawny tok myślenia:bigsmile:

wilkowyje40

To też całkiem poprawny tok myślenia:bigsmile:

Dróg jest wiele, cel jest jeden ... Zarząd właścicielski to nie karbowi na "poletku jaśnie pana"... o swoje trzeba dbać.

Zarządca

[cite] bazyl:[/cite]A jeśli przyjmiemy wariant: wypowiadamy umowę, rozstajemy się i po rozwiązaniu umowy - jeśli znajdziemy zakładam przy pomocy biegłego nieprawidłowości -jak wyegzekwować należności od nieuczciwego administratora? Podstawa do przypuszczeń, że źle rozliczał, to narazie tylko indywidualne wyliczenia jednego z mieszkańców. jeśli rozstaniemy się za porozumieniem czy i jak możemy go potem zmusić do zwrotu zaległych i źle rozliczonych płatności?

Biegły sądowy na tym etapie nie jest konieczny, koszt ekspertyzy jest znaczny a i tak nie będzie stanowiła dowodu w ewentualnej sprawie sądowej.
Moim zdaniem wystarczy księgowy. Jeżeli okaże się, że istnieją nieprawidłowości, wtedy rzeczywiście można wystąpić z powództwem o odszkodowanie.
Błędne rozliczenie wymagające korekty może się wiązać z dodatkowymi kosztami po stronie wspólnoty, jest to wartość rzeczywistej szkody, należałoby w takiej sytuacji najpierw wezwać administrującego do sprostowania nieprawidłowości zakreślając termin do wykonania prac i wskazując istniejące błędy, dopiero po jego bezskutecznym upływie można wycenić wartość prac i wystąpić do sądu. Najostrożniej byłoby jednak zwrócić się do sądu o upoważnienie do zlecenia wykonania rozliczeń na koszt pozwanego.
Pamiętam taką sprawę, gdy sąd oddalił powództwo wspólnoty, która się pospieszyła i zleciła biegłemu rozliczenie, następnie potrąciła ten koszt z zaległym wynagrodzeniem administratora, któremu wypowiedziała umowę. W takich sprawach należy być jednak ostrożnym.

poldek

[cite] Zarządca:[/cite]
Pamiętam taką sprawę, gdy sąd oddalił powództwo wspólnoty, która się pospieszyła i zleciła biegłemu rozliczenie, następnie potrąciła ten koszt z zaległym wynagrodzeniem administratora, któremu wypowiedziała umowę. W takich sprawach należy być jednak ostrożnym.

Czy to oznacza że Wspólnota nie może potrącić z wynagrodzenia Administratora kwoty roszczenia z tytułu nieprawidłowego administrowania i doprowadzenia tym do strat finansowych Wspólnoty na określoną kwotę, tylko powinna oddawać takie sprawy do sądu płacąc Administratorowi normalne wynagrodzenie?

Zarządca

[cite] poldek:[/cite]

[cite] Zarządca:[/cite]
Pamiętam taką sprawę, gdy sąd oddalił powództwo wspólnoty, która się pospieszyła i zleciła biegłemu rozliczenie, następnie potrąciła ten koszt z zaległym wynagrodzeniem administratora, któremu wypowiedziała umowę. W takich sprawach należy być jednak ostrożnym.

Czy to oznacza że Wspólnota nie może potrącić z wynagrodzenia Administratora kwoty roszczenia z tytułu nieprawidłowego administrowania i doprowadzenia tym do strat finansowych Wspólnoty na określoną kwotę, tylko powinna oddawać takie sprawy do sądu płacąc Administratorowi normalne wynagrodzenie?

Uważam, że może, jednak należy być ostrożnym przy wszelkich potrąceniach, które wynikają z takich roszczeń.
W razie sporu należy ich zasadność udowodnić w sądzie, dopilnować takich kwestii jak wezwanie do usunięcia nieprawidłowości, itd.

Proszę też pamiętać, że potrącenie musi być zasadne, mam na myśli również wysokość kwoty potrącenia. Należy ją wyliczyć, uzasadnić jej wysokość.

Nie można, np. zatem odmówić komuś zapłaty jednomiesięcznego wynagrodzenia, ponieważ nie usunął błędów w rozliczeniach, o ile takiej kary nie przewidziano w umowie. Trzeba najpierw wykazać koszt związany z usunięciem tych nieprawidłowości.

Jeżeli,np. szkoda polega na tym, że zarządca naliczył niezasadnie odsetki, to tylko o ich wartość można dokonać potrącenia.