strych przynależny wg operatu szacunkowego

voulioz

Witam,

bardzo pilnie potrzebuję pomocy.
Kupiłem mieszkanie w dużej WM. W akcie notarialnym zapisane jest tylko mieszkanie, natomiast udziały są wyliczone od powierzchni mieszkania, piwnicy i strychu przynależnnego. Są one wyliczone na podstawie operatu szacunkowego z 1996r. i na jego podstawie był dokonany pierwszy wykup mieszkania w kamienicy. Wtedy własnie nie wpisano do aktu notarialnego powierzchni przynależnych, ale udział w powierzchni WM wyliczono: pow. mieszk. + pomieszczenia przynależne. Dodam, że kolejne mieszkania zostały wykupione z piwnicami.
Zarządca nieruchomości powiedzial, że jest parę takich mieszkań w mieście, gdzie przy pierwszym wykupie mylnie do aktu notarialnego nie dodano pow. piwnicy i pismo w sprawie tych mieszkań utknęło w gminie. Złożyłem tam pismo i powiedziano mi, że to był błąd Gminy i Gmina przepisze mi piwnice ponosząc koszty notarialne. Jednak teraz jeden właściciel innego mieszkania przy strychu zlożył pismo do WM o wykup tego strychu przynależnego, który zajmuję. Mam pytania, czy Gmina nie powinna również przepisac strychu przynależnego (które to powierzchnie są wyszczególnione w operacie szacunkowym przed wykupem mieszkania)?? Czy nie mam żadnego prawa do tego strychu?

reston

Jaki udział wynika z aktu notarialnego?
Jaki jest udział matematycznie dla samego mieszkania?
Jaki jest udział matematycznie dla mieszkania, piwnicy i strychu przynależnego?

voulioz

W akcie notarialnym jest 14,8%
Udział mieszkania 12,03%
Udział mieszkania z częściami przynależnymi 14,8%

Jest jeszcze taki problem, że w operacie szacunkowym podana wartość lokalu za 1m2 jest pomnożona przez metraż samego mieszkania bez części przynależnych (przynajmniej tak mnie poinformowano u Zarządcy, że to stanowi problem i nie należy mi się ta część strychu).

reston

Ta różnica wskazuje raczej na brakującą piwnicę.
Na jakiej podstawie zajmujesz teraz przynależny strych?
Strych można sprzedać dopiero po zakończeniu jego przebudowy i ustanowieniu odrębnej własności.

voulioz

W operacie jest wyraznie podana wielkość piwnicy i strychu, ich łączna suma jest dodana do metrażu mieszkania, podzielona przez pow. WM itd. więc raczej to nie jest tylko brakująca piwnica. Mieszkanie kupiłem w zeszłym roku od starszych ludzi i oni byli przekonani, że strych im się należy, a nikt ze WM nie miał nic przeciwko. Wydaje mi się, że obecny stan prawny tego strychu wskazuje, że nie jest nigdzie wliczony, ani do części wspólnych (skoro od początku była to wyodrębniona część strychu i funkcjonowała jako strych do wys. 220cm przynależny do lokalu mojego) ani do mojego lokalu, bo opłaty oczywiści ponoszę za metraż samego mieszkania.

EDDIE

W akcie notarialnym zapisane jest tylko mieszkanie, natomiast udziały są wyliczone od powierzchni mieszkania, piwnicy i strychu przynależnnego

Wydaje mi się, że obecny stan prawny tego strychu wskazuje, że nie jest nigdzie wliczony, ani do części wspólnych [...] ani do mojego lokalu, bo opłaty oczywiści ponoszę za metraż samego mieszkania.

To są dwie sprzeczne wypowiedzi.
Jeśli w udziałach masz piwnicę i strych, to jak w takim razie możesz nie płacić za strych?

Mam pytania, czy Gmina nie powinna również przepisac strychu przynależnego (które to powierzchnie są wyszczególnione w operacie szacunkowym przed wykupem mieszkania)?? Czy nie mam żadnego prawa do tego strychu?

Jeśli dostałeś informację, że był to błąd gminy, a strych wcześniej należał i w tej chwili według udziałów należy do twojego lokalu, to nie powinieneś mieć kłopotów, by gmina to wyjaśniła.

Zarząd powinien poinformować tego właściciela, który chce kupić strych, że należy on do twojego mieszkania, a sprawa zapisu w KW będzie poprawiona.

voulioz

Właśnie o to chodzi, że udział mam większy niż płacę... Taki stan jest od kilkunastu lat. W głosowaniach liczy się 14,8% mojego głosu, natomiast że tak powiem płacę miesięcznie za te 12,03%. Pytanie, jak to wyprostować?

voulioz

Aha, nie doczytałem do końca. Miałem jutro udać się do gminy, żeby ustalić z kobietą, która ma zająć się tą sprawą, czy złożyć drugie pismo o sprostowanie z tym strychem, tylko lepiej dowiedzieć się z innych źródeł, bo różnie z tym bywa...
Zarządca do końca nie wie, jak ma to być, natomiast jeden z członków zarządu na spotkaniu WM mówił, że to część wspólna i nie mam racji, chociaż nie zadał sobie trudu, żeby wgryźć się w temat...

EDDIE

Dwie sprawy:

1. Złożyć pismo do zarządu, by naliczano ci zaliczki zgodnie ze stanem faktycznym czyli za 14,8%

2. Złożyć do Sądu Wydział KW wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (art. 10 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece; t. jedn.: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. i art. 6262 § 5 KPC).

Zgodnie z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w przypadku niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo:

1) nie jest wpisane,
2) jest wpisane błędnie,
3) jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia,

może żądać usunięcia niezgodności (uzgodnienia treści księgi wieczystej).
Uzgodnienie treści księgi wieczystej to doprowadzenie jej do aktualnego stanu prawnego, a nie do stanu, który wprawdzie istniał w przeszłości, lecz w chwili żądania uzgodnienia nie odpowiada już rzeczywistości. (zob. wyrok SN z dnia 18 grudnia 1996r, I CKU 43/96). Tak więc kryterium niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest zawsze obecny stan prawny, a nie istniejący w przeszłości (zob. wyrok SN z dnia 24 listopada 1997 r., II CKU 110/97).
Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może polegać na:

1) wpisaniu nowego prawa,
2) wykreśleniu prawa ujawnionego i wpisaniu innego prawa,
3) sprostowaniu treści wpisanego prawa

Niezgodność prawomocnego wpisu tworzącego ujawniony w księdze wieczystej stan prawny, z rzeczywistym stanem prawnym nie może jednak być usunięta w postępowaniu wieczystoksięgowym o dokonanie wpisu.
Sprawy z zakresu uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznawane są bowiem w pierwszej instancji przez sąd rejonowy w postępowaniu procesowym. Powództwo, którego celem jest uzyskanie wyroku obejmującego nakaz dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej, wnosi się zatem do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Sformułowanie poprawnego żądania pozwu zależy od stanu faktycznego konkretnej sprawy, od tego jaki wpis w księdze powoduje niezgodność jej treści z rzeczywistym stanem prawnym. Należy pamiętać, że żądanie powinno być sformułowane tak, aby sąd wieczystoksięgowy dokonujący wpisu na podstawie orzeczenia sądu cywilnego określającego stan prawny księgi wieczystej zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, nie miał wątpliwości jakiego wpisu dokonać. Żądanie pozwu powinno zatem wyraźnie wskazywać, jakie dane zawarte w treści księgi wieczystej nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu oraz jaki wpis powinien zostać dokonany w miejsce nieprawidłowego.

Warto podkreślić, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej to wyłącznie treść wpisów ujawniających prawa na nieruchomości. W zakresie tym nie mieszczą się natomiast dokumenty czy inne pisma, które znajdują się w aktach księgi wieczystej.

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należy opłacić zgodnie z przepisem art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opłata wynosi 5 % wartości przedmiotu zaskarżenia, jednak nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż 100 000 złotych.

Ustalenie czy faktycznie zachodzi niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym następuje w trakcie postępowania dowodowego, przy czym ciężar dowodu, że stan prawny nieruchomości różni się od tego, który ujawniony jest w księdze wieczystej, spoczywa na powodzie.

Rozstrzygnięcie sprawy odbywa się na rozprawie, po której sąd wydaje wyrok, który może powództwo uwzględniać lub oddalać. Wyrok podlega zaskarżeniu na zasadach ogólnych.
Prawomocne orzeczenie nakazujące zmianę wpisu w księdze wieczystej jest podstawą do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej.

voulioz

Dzięki, jutro trochę mądrzejszy zmieniam taktykę (a muszę powiedzieć, że po wpłynięciu pisma do zarządcy od tego, kto chce kupić ten strych, zarządca poradził mi napisanie prośby do wspólnoty o wydzierżawienie tego strychu. Przygotował 2 uchwały - jedną na wykup, drugą na dzierżawę) i tak nas z tym zostawił...

EDDIE

zarządca poradził mi napisanie prośby do wspólnoty o wydzierżawienie tego strychu. Przygotował 2 uchwały - jedną na wykup, drugą na dzierżaw

Hehe, zwietrzył szansę na łatwy grosz...:bigsmile:

KubaP

[cite] voulioz:[/cite]Dzięki, jutro trochę mądrzejszy zmieniam taktykę ...

Naiwny ty, o co jesteś mądrzejszy?
Kiedy został sprzedany pierwszy lokal?

voulioz

W epoce u.w.l..., chyba o to chodzi?

voulioz

Kupiłem mieszkanie w dużej WM. W akcie notarialnym zapisane jest tylko mieszkanie, natomiast udziały są wyliczone od powierzchni mieszkania, piwnicy i strychu przynależnnego. Są one wyliczone na podstawie operatu szacunkowego z 1996r. i na jego podstawie był dokonany pierwszy wykup mieszkania w kamienicy.

.....

KubaP

[cite] voulioz:[/cite]

Kupiłem mieszkanie w dużej WM.
W akcie notarialnym zapisane jest tylko mieszkanie, natomiast udziały są wyliczone od powierzchni mieszkania, piwnicy i strychu przynależnnego. Są one wyliczone na podstawie operatu szacunkowego z 1996r. i na jego podstawie był dokonany pierwszy wykup mieszkania w kamienicy.

.....

Ja nie pytam kiedy Ty kupiłeś tylko kiedy był sprzedany pierwszy lokal. Informacja o operacie tez nic nie daje bo może to jest operat "naprawczy" i może mieć drugorzędne znaczenie.
Nie może być dualizmu, że jeden lokal jest sprzedawany z pomieszczeniami przynależnymi, a drugi nie . Takie sprostowanie / jeżeli to miało miejsce/ powinien dokonać na swój koszt sprzedający.

voulioz

Pisząc

pierwszy wykup mieszkania w kamienicy

miałam na mysli pierwszy wykup w ogóle (chyba tylko raz można "wykupic" jedno mieszkanie, potem się już tylko go kupuje...). Poza tym wystarczyło przeczytac i zapytac, co mam na myśli.
Operat jest szacunkowy wartości mieszkania i był zrobiony na zlecenie gminy po tym, jak poprzedni właściciel wyraził wolę wykupu od gminy.

Zarządca nieruchomości powiedzial, że jest parę takich mieszkań w mieście, gdzie przy pierwszym wykupie mylnie do aktu notarialnego nie dodano pow. piwnicy i pismo w sprawie tych mieszkań utknęło w gminie. Złożyłem tam pismo i powiedziano mi, że to był błąd Gminy i Gmina przepisze mi piwnice ponosząc koszty notarialne

Gmina się przyznaje do błędów i sama będzie prostowac. Wczoraj dodatkowo zarządca zadzwonił do gminy, czy będą prostowac ze strychowym pomieszczeniem, no i pani w gminie powiedziała, że prawdopodobnie tak. W tym tygodniu ma podjąc decyzje czy dostaję wszystkie pomieszczenia czy zmieni udziały wszystkim.

KubaP

[cite] voulioz:[/cite]Operat jest szacunkowy wartości mieszkania i był zrobiony na zlecenie gminy po tym, jak poprzedni właściciel wyraził wolę wykupu od gminy.

Taki dokument przy wyodrębnieniu lokali nie ma żadnej wartości, chyba, że statystyczna .

Najważniejszy jest Operat Wyodrębnienia Lokali, który służy do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali. Zawiera szczegółowy opis z czego składa się lokal, w co jest wyposażony i jakie pomieszczenia do niego przynależą. Powinien go wykonać rzeczoznawca majątkowy, a nie ktoś "zza biurka".

voulioz

Operat, który posiadam, jest zrobiony przez rzeczoznawcę i są w nim wszystkie te elementy, o których piszesz. Do tego jest opis całej kamienicy oraz ustalona wartość mieszkania. Coś więcej jeszcze ma zawierać "właściwy" operat?

KubaP

[cite] voulioz:[/cite]Operat, który posiadam, jest zrobiony przez rzeczoznawcę i są w nim wszystkie te elementy, o których piszesz. Do tego jest opis całej kamienicy oraz ustalona wartość mieszkania. Coś więcej jeszcze ma zawierać "właściwy" operat?

Udział w częściach wspólnych i sposób jego wyliczenia , szkic lokalu wraz pomieszczeniami przynależnymi.
Tabele/Wykaz lokali wyodrębnionych i niewybębnionych (tzw. 100% lokali) wraz z metrażem zasadniczym i metrażem pomieszczeń przynależnych , przypisanymi udziałami w nieruchomości wspólnej.
Z tego co piszesz to Twój operat jest operatem wyceny lokalu i nie wiele ma wspólnego, z tym o czym ja piszę. Tak robią Gminy.

Zarządca

[cite] voulioz:[/cite]Operat, który posiadam, jest zrobiony przez rzeczoznawcę i są w nim wszystkie te elementy, o których piszesz. Do tego jest opis całej kamienicy oraz ustalona wartość mieszkania. Coś więcej jeszcze ma zawierać "właściwy" operat?

Uważam, że taki jest wystarczający do oceny zasadności roszczeń stron umowy kupna - sprzedaży, skoro zawiera te wszystkie niezbędne dane, o których powyżej.

voulioz

Dla podsumowania sprawy - gmina zrobiła aneks do pierwszego wykupu, w którym dopisano do mojego mieszkania piwnicę i strych :) wkrótce będzie podpisany notarialnie i oczywiście na jego podstawie będzie dokonana zmiana w KW.