Ubezpieczenie oc zarządcy

zdzislaw

Witam serdecznie
Uprzejmie proszę o informacje, czy zarządca musi mieć w polisie ubezpieczeniowej OC wyszczególniony
adres wspólnoty mieszkaniowej, czy tylko nazwisko i imię zarządcy.

Zarządca

W polisie należy podac dane ubezpieczonego, jeżeli więc ubezpieczona jest wspólnota - to dane tej wspólnoty, oczywiście również dane osobowe ubezpieczającego (który składa podpis na dokumencie polisy).
Jeżeli to oc zarządcy - to dane tego zarządcy.

fortica

Odpowiedź udzielona przez poprzednika jest błędna . OC zarządcy jest ubezpieczeniem obowiązkowym dla osób fizycznych posiadających licencję zarządcy i prowadzących dzoiałalność w zakresie zarzadzania nieruchomościami . Ubezpieczającym czyli płacącym składkę ubezpieczeniową może być sam zarządca , Firma w której osoba z licencją jest zatrudniona , albo wspólnota mieszkaniowa ( jeśli chciałaby opłacać swojemu zarządcy taka polisę , bo np. zarządca zarządza tylko ta jedna wspólnotą).Natomiast ubezpieczonym jest zawsze osoba fizyczna oposiadająca licencje zarządcy i nie ma innej możliwości. Czy istnieje koniecznośc podawania adresu wspólnoty mieszkaniowej - odpowiedź brzmi NIE .Wynika to z tego , że polisa jest obowiązkowa , zawierana jest na rok i obejmuje ochroną działania zarządcy na wszystkich nieruchomościach , którymi aktualnie zarządza lub administruje , a przecież w ciągu roku może pozyskiwać dodatkowe nieruchomości . Przy kalkulowaniu wysokosci składki za OC pytamy o ilość lokali , powierzchnie zarządzanych nieruchomości , ich rodzaj , bo ma to wpływ na wysokosć skąłdki , natomiast adresy nie są istotne .

gstumpf

Rzeczywiście fortica ma rację, z tym że zdania są podzielone co do tego czy ubezpieczonym w OC zarządcy ma być tylko osoba fizyczna posiadająca licencję, czy również przedsiębiortwo np sp zoo zarządzająca nieruchomościami (która co prawda licencji mieć nie może, ale jest strona umowy ze wspólnotą)
Podstawą oceny ryzyka (wyliczenia składki) jest albo ilość lokali jak wspomniała fortica, lub przychód z czynności zarzadzania (np przy budynkach biurowych trudno wyliczać ilość lokali)
Kwestia natomiast kto jest płatnikiem składki jest zupełnie drugorzędna.

grzesiek stumpf
www.ubezpieczeniowecentrum.pl

Laskin

Myślę, że nie ma znaczenia na kogo wystawiona będzie umowa jako ubezpieczeonego: osoby fizycznej posiadającej licencję która jest właścicielem firmy, czy na firmę, która zarządza budynkiem. Np. Jarosław Ktowiński czy Gucio sp. zoo. którego prezesem jest włąśnie Jarosław Ktowiński.
W tym i tym przypadku nie ma możliwości odstępstwa przez TU odpowiedzialności od obowiązkowego ubezpieczenia OC Zarządcy Nieruchomości.:boogie:

owner

Różnica jest. Zarządca ma obowiązek ubezpieczenia OC, spółka nie.
Zarządca nie zawsze jest prezesem spółki, w której pracuje: firma zarządzająca (spółka) może zatrudnić zarządcę z licencją (na umowę o pracę, umowę zlecenie lub zawiera umowę z nim jako przedsiębiorcą) - i o takiej sytuacji pisał gstumpf.

Umowę o zarządzanie ze wspólnotą zawiera spółka, ale czynności zarządzania wykonuje zatrudniony zarządca. Powstaje pytanie, za co odpowiada cywilnie spółka jako strona umowy, a za co zarządca?

MirekL

Zgadzam się w pełni z ownerem. To pospolity błąd WM, podpisywanie umowy ze spólką a nie z konkretnym Zarządcą (osobą fizyczną). W przypadku kontrowersji przewiduję problemy w sądzie.:cry:

facilitymenago

A więc zarządca z lic. zatrudniony w np. w jakiejś firmie zarządz. na umowę zlecenie, musi posiadać ubezp. OC, ? czy też wystarczy jak ta firma takowe OC posiada ? Pozdrawiam

Posesja

Każdy zarządca, który prowadzi działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, ma obowiązek posiadania ubezpieczenia OC. Zarządca z licencją, który nie uprawia zawodu, nie musi mieć ubezpieczenia. Jeśli zdecyduje się ją podjąć, to najpóźniej w dniu rozpoczęcia działalności zawodowej musi mieć ubezpieczenie.

Ubezpieczenie firmy to sprawa firmy. Jak już napisano, nie jest ono obligatoryjne, a ubezpieczenie zarządcy - jest. Ubezpieczenie samej firmy nie wystarczy.

Zarządca

Art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

" Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzial­ności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób."

[cite] Posesja:[/cite]Każdy zarządca, który prowadzi działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, ma obowiązek posiadania ubezpieczenia OC. Zarządca z licencją, który nie uprawia zawodu, nie musi mieć ubezpieczenia. Jeśli zdecyduje się ją podjąć, to najpóźniej w dniu rozpoczęcia działalności zawodowej musi mieć ubezpieczenie.

Ubezpieczenie firmy to sprawa firmy. Jak już napisano, nie jest ono obligatoryjne, a ubezpieczenie zarządcy - jest. Ubezpieczenie samej firmy nie wystarczy.

A jak nie zawiera umów o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, to uważasz, że też musi?

facilitymenago

Dziękuję Wam za odpowiedzi, jednakże we wcześniejszym moim poście, nie zawarłem informacji, którą doprecyzował Zarządca, mianowicie, to waśnie ta firma, w której lic. zarządca pracuje na umowe zlecenie jest stroną umowy o zarządzanie ze WM. Co w takim przypadku, czy wystarczy OC tej firmy, czy też lic. zarządca musi mieć swoje OC, niezależnie od wszystkiego?

Zarządca

Zarządca nieruchomości - firma nie jest zarządcą nieruchomości.

Posesja

A jak nie zawiera umów o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, to uważasz, że też musi?

A czy przepis ugn, który zacytowałeś, daje podstawy do takich wątpliwości? Nie ma wyjątków: wykonujesz czynności w zakresie zarządzania nieruchomościami (niezależnie od formy czy rodzaju umowy) lub doradztwa, masz obowiązek posiadać ubezpieczenie OC:

Art. 186.3 Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzial­ności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a

O jakie czynności chodzi?

Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

1a. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Zarządca

[cite] Posesja:[/cite]

A jak nie zawiera umów o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, to uważasz, że też musi?

A czy przepis ugn, który zacytowałeś, daje podstawy do takich wątpliwości? Nie ma wyjątków: wykonujesz czynności w zakresie zarządzania nieruchomościami (niezależnie od formy czy rodzaju umowy) lub doradztwa, masz obowiązek posiadać ubezpieczenie OC:

Zatem zarządzanie nieruchomościami, bez względu na rodzaj umowy, zawsze będzie wymagało licencji?
Bo ubezpieczeniu podlega "zarządca nieruchomości" - natomiast "zarządcą nieruchomości" jest wyłącznie osoba, która ma licencję.

Posesja

Z czym chcesz polemizować? Czytałeś mojego wcześniejszego posta?
Przypomnę:

Każdy zarządca, który prowadzi działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, ma obowiązek posiadania ubezpieczenia OC.

Pisząc o Tobie zakładałem, że jesteś zarządcą - tak wynika z Twojego pseudonimu na forum. Jeżeli nie jesteś nim, to Ciebie to nie dotyczy. Tyle tylko, że nie możesz wówczas prowadzić działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Zarządca

[cite] Posesja:[/cite]Z czym chcesz polemizować? Czytałeś mojego wcześniejszego posta?

Niekoniecznie chcę polemizować, raczej interesuje mnie Twój punkt widzenia.

Nowy doklejony: 24.06.12 22:13
No tak, napisałeś "działalność zawodową", czyli taką, o której mowa ugn.:thumbup:

daarek

Posesja: ...ugn nie dotyczy właścicieli nieruchomości prywatnych...

Jest to oczywiste stwierdzenie wynikające bezpośrednio z zapisów UoGN, z którym oczywiście nie polemizuję.
Problem następujący:
Moja wspólnota 4-lokalowa zatrudniła do zarządzania a właściwie administrowania (bo zarządzamy się sami) pana Zenka (notabene rencistę), na umowę-zlecenie, że będzie wykonywał konserwację, prowadził ewidencję (w zeszycie) i dopilowywał utrzymania porządku itp. drobne prace. On nie jest zarządcą tym bardziej licencjonowanym i żadnego OC nie wymagamy od niego. Czy coś robimy niezgodnie z prawem, my albo pan Zenek?
A jeżeli pana Zenka zatrudni zarząd z dużej sąsiedniej wspólnoty na takich samych zasadach, to musi mieć licencję i OC chociaż nie ma słowa, że zarządza w umowie?

Posesja: ...Jeżeli nie jesteś nim (zarządcą - dopisek mój), to Ciebie to nie dotyczy. Tyle tylko, że nie możesz wówczas prowadzić działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami..."

Reasumując : czy pan Zenek może chałturzyć jako pomocnik właścicieli, zarządu, administratora, jako konserwator, sprzątacz i pracownik "biurowy" - de facto "zarzadzający" całą nieruchomością WM wraz z załatwianiem wszystkich spraw z jej funkcjonowaniem, mimo że nie jest zarządcą licencjonowanym i nie ma OC?
Ja uważam, że może, skoro taka jest wola właścicieli.

Zarządca

[cite] daarek:[/cite]
Moja wspólnota 4-lokalowa zatrudniła do zarządzania a właściwie administrowania (bo zarządzamy się sami) pana Zenka (notabene rencistę), na umowę-zlecenie, że będzie wykonywał konserwację, prowadził ewidencję (w zeszycie) i dopilowywał utrzymania porządku itp. drobne prace. On nie jest zarządcą tym bardziej licencjonowanym i żadnego OC nie wymagamy od niego. Czy coś robimy niezgodnie z prawem, my albo pan Zenek?
A jeżeli pana Zenka zatrudni zarząd z dużej sąsiedniej wspólnoty na takich samych zasadach, to musi mieć licencję i OC chociaż nie ma słowa, że zarządza w umowie?

Pan Zenon nie wykonuje działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, zatem licencji mieć nie musi, może również zarządzać.



Art. 184.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że "zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie."
Zarządcą nieruchomości jest natomiast "osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową na­daną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu."

Pan Zenon zarządcą nieruchomości w rozumieniu tej ustawy nie jest, zatem nie może wykonywać działalności zawodowej na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, oczywiście działalność w zakresie zarządzania wykonywać może, ale nigdy nie będzie mógł zawrzeć umowy o zarządzanie nieruchomością, o której mowa w tej ustawie, nie poniesie odpowiedzialności zawodowej, itd.

Właściciele lokali w nieruchomościach prywatnych, które nie stanowią zasobu gminy lub Skarbu Państwa nie są zobligowani do zawierania umowy o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą, ponieważ przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakładają na nich takiego obowiązku – takie stanowisko wyraził po raz pierwszy Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lipca 2007 roku (sygn. akt: III CZP 69/07) i pogląd ten podtrzymał w kolejnym orzeczeniu, tj. w uchwale z dnia z 16 lutego 2012 roku (sygn. akt III CZP 96/11).

Oczywiście właściciele nieruchomości, które nie należą do zasobu komunalnego czy państwowego – np. wspólnoty mieszkaniowe – mogą powierzyć zarządzanie nieruchomością zarządcy licencjonowanemu z takimi skutkami jakie wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami – jednak to ich wybór a nie powinność.

Posesja

[cite] daarek:[/cite]Moja wspólnota 4-lokalowa zatrudniła do zarządzania a właściwie administrowania (bo zarządzamy się sami) pana Zenka (...)
Reasumując : czy pan Zenek może chałturzyć jako (...)de facto "zarzadzający" całą nieruchomością WM wraz z załatwianiem wszystkich spraw z jej funkcjonowaniem

Zarządzacie się sami, ale de facto zarządza pan Zenek? Taka jest codzienna rzeczywistość wspólnot mieszkaniowych. Granica między zarządzaniem a administrowaniem jest nieuchwytna.

[cite] Zarządca:[/cite]Pan Zenon nie wykonuje działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, zatem licencji mieć nie musi, może również zarządzać.

Gdzie się kończy chałtura (pojedyncze zlecenie), a zaczyna działalność zawodowa? Od ilu wspólnot / nieruchomości?

daarek

Bardzo dziękuję Zarządcy za ten wpis a zwłaszcza zebranie i zacytowanie moich wpisów (włącznie z moimi cytatami orzeczeń) z poprzednich wątków w których byłem odsądzany od "czci i wiary" za rzekome herezje że "prywatne" WM nie muszą zawierać umów o zarządzanie ani, że UoGN ich nie dotyczy.
Pozostaje satysfakcja, że ja miałem rację wtedy.
"...Właściciele lokali w nieruchomościach prywatnych, które nie stanowią zasobu gminy lub Skarbu Państwa nie są zobligowani do zawierania umowy o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą, ponieważ przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakładają na nich takiego obowiązku..."

Posesja: ...Taka jest codzienna rzeczywistość wspólnot mieszkaniowych. Granica między zarządzaniem a administrowaniem jest nieuchwytna...

- wiem, że tak to właśnie wygląda w praktyce dlatego moje pytanie: "...czy pan Zenek może...?

Gdzie się kończy chałtura (pojedyncze zlecenie), a zaczyna działalność zawodowa? Od ilu wspólnot / nieruchomości?

izod

daarek:
Moja wspólnota 4-lokalowa zatrudniła do zarządzania a właściwie administrowania (bo zarządzamy się sami) pana Zenka (notabene rencistę), na umowę-zlecenie, że będzie wykonywał konserwację, prowadził ewidencję (w zeszycie) i dopilowywał utrzymania porządku itp. drobne prace.

Wyście zatrudnili sobie człowieka do wykonywania poleceń właścicieli lokali a nie administratora czy zarządce NW.

Zarządca

[cite] Posesja:[/cite]

[cite] daarek:[/cite]Moja wspólnota 4-lokalowa zatrudniła do zarządzania a właściwie administrowania (bo zarządzamy się sami) pana Zenka (...)
Reasumując : czy pan Zenek może chałturzyć jako (...)de facto "zarzadzający" całą nieruchomością WM wraz z załatwianiem wszystkich spraw z jej funkcjonowaniem

Zarządzacie się sami, ale de facto zarządza pan Zenek? Taka jest codzienna rzeczywistość wspólnot mieszkaniowych. Granica między zarządzaniem a administrowaniem jest nieuchwytna.

[cite] Zarządca:[/cite]Pan Zenon nie wykonuje działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, zatem licencji mieć nie musi, może również zarządzać.

Gdzie się kończy chałtura (pojedyncze zlecenie), a zaczyna działalność zawodowa? Od ilu wspólnot / nieruchomości?

Wydaje mi się, że tu nie o ilość zleceń chodzi, lecz o to czy zawarto umowę o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy nie?
Rozumiesz to inaczej?

daarek

...Wyście zatrudnili sobie człowieka do wykonywania poleceń właścicieli lokali a nie administratora czy zarządce...

W takim razie jak zmieniła by się sytuacja prawna i faktyczna pana Zenka oraz nas właścicieli, gdyby był administratorem lub zarządcą licencjonowanym albo nielicencjonowanym (nie wiem czy można takim być?) lub nazwalibyśmy tą umowę - umową o administrowanie albo umową o zarządzanie? Wtedy musiałby mieć OC i licencję?
Ważna jest nazwa umowy czy jej treść?

---

...chodzi, lecz o to czy zawarto umowę o zarządzanie w rozumieniu ustawy...

Też nie sądzę aby ilość miała decydować o wymogach kwalifikacyjnych administratora.
Wynika z tego, że jeżeli mój pan Zenek nie ma zawartej umowy zgodnie z wymogami UoGN to może zarządzać, nawet bez OC...?

izod

[cite] daarek:[/cite]

...Wyście zatrudnili sobie człowieka do wykonywania poleceń właścicieli lokali a nie administratora czy zarządce...

W takim razie jak zmieniła by się sytuacja prawna i faktyczna pana Zenka oraz nas właścicieli, gdyby był administratorem lub zarządcą licencjonowanym albo nielicencjonowanym (nie wiem czy można takim być?) lub nazwalibyśmy tą umowę - umową o administrowanie albo umową o zarządzanie? Wtedy musiałby mieć OC i licencję?

Tak by się zmieniła, jak to jest opisane UoGN...Piszesz, że zarządcą NW jest ogól właścicieli, więc, On, jako ogół winien mieć polisę OC.

daarek

Ależ ON - ten ogół nie wykonuje zawodowo czynności zarządzania czego wymaga UoGN.
My (oni) zarządzamy się amatorsko sami to po pierwsze.
Po drugie stwierdzono już jednoznacznie bo wynika to bezpośrednio z zapisu, że nas UoGN nie obowiązuje.
Więc bądź tak uprzejmy - nie konfabuluj i nie wprowadzaj w błąd czytelników wpisów na forum, lub przedstaw konkretną argumentację prawną do swojej interpretacji aby była wiarygodna.

Posesja

Wydaje mi się, że tu nie o ilość zleceń chodzi, lecz o to czy zawarto umowę o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy nie?
Rozumiesz to inaczej?

A czy Ty uważasz, ze działalność zawodową prowadzi tylko ten, kto ma zawartą umowę o zarządzanie?

Czy zarządcy z licencją, którzy nie mają zawartych umów o zarządzanie, lecz wyłącznie:
- umowy innego typu (np. umowy zlecenia, umowy o administrowanie) albo
- sprawują zarząd powierzony w trybie art. 18.1 uwl albo
- zarząd przymusowy albo
- pracują w dużych firmach zarządzających na umowę o pracę lub na kontrakcie menedżerskim
...nie prowadzą działalności zawodowej zarządcy nieruchomości?

izod

My (oni) zarządzamy się amatorsko sami to po pierwsze.

:bigsmile: nie znam czegoś takiego jak amatorski sposób zarządzania NW i raczej w obowiązującym prawie WM go nie znajdę?
Ty, jako właściciel lokalu, masz takie prawa i z nich korzystasz i zarządzasz NW, a dodatkowo do "czarnej roboty" nająłeś sobie człowieka rencistę -emeryta z FRONu

daarek

"...Art. 1. Ustawa określa zasady:
8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami..."
"...Art. 184. 1. Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie..."

Skoro jest dzialalność zawodowa to jest i działalność amatorska.
Samo życie.
Skoro są kolarze amatorzy to są i kolarze zawodowi itd....

amatorski sposób zarządzania NW i raczej w obowiązującym prawie WM go nie znajdę

"...Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej....
Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona...."
- czy te zapisy nie mówią o amatorskim sposobie zarządzania też? Nie sądziłem, że tak oczywiste wyrażenia ktoś zabierając głos na forum specjalistycznym traktuje dosłownie szukając tego słowa we wszystkich ustawach.

On, jako ogół winien mieć polisę OC.

- więc podaj art. ust. ppkt który mówi o tym, że musi ogól mieć polisę a nie wyjażdząj z FJN.