Kontrola finansów wspólnoty

vogel

Witam serdecznie,
Mam dość poważne problemy nawet z dostępem do dokumentacji wspólnoty - od roku np próbuję uzyskać odpisy/kserokopie uchwał obowiązujących we wspólnocie (istniejącej ~10 lat a ja tu mieszkam "dopiero" 4). Ponieważ mam dość już użerania się z zarządem, wypisywania pism na które dostaję zbywające odpowiedzi niezawierające żadnych konkretów, zamierzam przeprowadzić kontrolę finansów wspólnoty. Czy moglibyście polecić jakieś biuro zajmujące się rozliczeniami wspólnot chętne do takich zleceń ? Wiem że można powołać również biegłego rewidenta, jednak zastanawiam się czy to nie będzie zbyt duży kaliber na początek...
Pozdrowienia...

vogel

Zapomniałem dopisać - w okolicach Dąbrowy Górniczej

EDDIE

Żeby wydawać pieniądze na biegłego rewidenta powinieneś mieć jakieś dowody na nieprawidłowości w waszej WM.
Pojedź do admina na początek i zażądaj do wglądu konkretnych dokumentów, które mogą być według ciebie "lewe". Zawsze możesz zrobić zdjęcia takim dokumentom jeśli admin nie dysponuje kserokopiarką.
Zatrudnianie kogokolwiek do kontroli bez podstaw mija się z celem.

PS Po prawej u góry w POKAŻ OPCJE masz opcję EDYTUJ aby dodać do posta cokolwiek.

elan124

Zapomniałem dopisać

To dopisz...

zamierzam przeprowadzić kontrolę finansów wspólnoty

Sam... ? a jak ktoś inny z zewnątrz, to kto to będzie finansował ?

vogel

Skoro ja zamierzam przeprowadzić kontrolę korzystając z usług to oczywiste jest (dla mnie) że skłonny jestem za to zapłacić. Po prostu mam dość zarządu który "wszystko wie", nie sposób prowadzić z nim jakiejkolwiek merytorycznej dyskusji (np na moje zastrzeżenia o wprowadzeniu "opłaty za wodę na potrzeby bloku" bez uchwały wspólnoty - co było już poruszane na tym forum - odpowiada że źle interpretuję uowl. Po prostu wg nich - to ONI rządzą i basta !! I nie będzie im jakiś tam niesforny właściciel podskakiwał. Uprzedzając propozycję - zmiana zarządu - przynajmniej bez wskazania poważnych uchybień w jego działalności - nie ma większych szans. Większość właścicieli zna się (wraz z członkami zarządu) od 30 lat, bezkrytycznie zgadzając się na ich wszelkie pomysły.

elan124

A masz jakieś zastrzeżenia do rocznych sprawozdań z działalności Zarządu, a konkretnie do sprawozdań finansowych ?

koziorozka

Dopóki nie znajdziesz sprzymierzeńców wśród sąsiadów nic nie zdziałasz poza sądem. Nie szkoda energii?
Za wodę płać wg wskazań swojego wodomierza i niech wm cię pozwie. Już wiesz, że przegra

vogel

Oczywiście. Co zresztą poruszałem na zebraniu właścicieli gdzie usłyszałem (ze strony zarządu a jakże) że to nie miejsce na wnikanie w szczegóły. Np moje zastrzeżenia:
- znaczne przekroczenie budżetów dot. poszczególnych rodzajów wydatków (np na utrzymanie terenów zielonych przeznaczone było 3000 zł, wydane 4700 zł),
- w planach gospodarczych określony jest (sensowny zresztą) budżet dot. wydatków na bieżących remonty oraz konserwację. W sprawozdaniach brak jakiegokolwiek rozliczenia tych pieniędzy - po prostu jest punkt że zostały wydane.
Generalnie sprawozdanie nie zawiera żadnych szczegółów na co zostały wydane pieniądze w danej kategorii - po prostu mówiąc w uproszczeniu - przepisane kwoty z planu za rok poprzedni, lub wyższe.

EDDIE

w planach gospodarczych określony jest (sensowny zresztą) budżet dot. wydatków na bieżących remonty oraz konserwację. W sprawozdaniach brak jakiegokolwiek rozliczenia tych pieniędzy - po prostu jest punkt że zostały wydane.
Generalnie sprawozdanie nie zawiera żadnych szczegółów na co zostały wydane pieniądze w danej kategorii - po prostu mówiąc w uproszczeniu - przepisane kwoty z planu za rok poprzedni, lub wyższe.

To nieprawidłowości sporego kalibru.
Jeśli sam masz kasę na rewidenta, to go bierz. Zrobisz może "rewolucję" we wspólnocie, ale będzie to korzystne dla całej WM.

elan124

Większość właścicieli zna się (wraz z członkami zarządu) od 30 lat

Ty chyba niedawno wprowadziłeś się do wspólnoty ?

owner

Ty chyba niedawno wprowadziłeś się do wspólnoty ?

Do wspólnoty się wprowadził, czy do swojego mieszkania?
Zanim coś napiszesz, przeczytaj uważnie wątek:

[cite] vogel:[/cite]we wspólnocie (istniejącej ~10 lat a ja tu mieszkam "dopiero" 4)

elan124

Dziękuję, mea culpa, nie zawsze - tak jak ty - uważnie czytam.

wspólnota

Czy wykorzystywanie środków z funduszu remontowego na pokrycie wydatków bieżących bez uzyskanej zgody współwłaścicieli w drodze uchwały jest zgodne z prawem? Czy takie postępowanie finansowe nie generuje przypadkiem dochodzu od którego wspólnota będzie musiała zapłacić podatek dochodowy do Urzędu Skarbowego?

koziorozka

1) niezgodne
2) nie

owner

Czy wykorzystywanie środków z funduszu remontowego na pokrycie wydatków bieżących

Czy macie uchwałę o wyodrębnieniu funduszu remontowego i zasadach korzystania z niego?
Czy też zwyczajowo tak nazywacie część zaliczki, przeznaczoną na remonty?

elan124

wykorzystywanie środków z funduszu remontowego

Macie osobne konto (oprócz konta na fundusz bieżący) w banku, na które przelewacie swoje pieniądze przeznaczone na FR ?

wspólnota

Wg zarządcy i UWL nie ma potrzeby wyodrębnienia osobnego konta na fundusz wydatków bieżących i fundusz wydatków remontowych. Można środki gromadzić na jednym koncie bankowym (liczą się koszty utrzymania). Problem polega na tym, że taka sytuacja pozwala zarządcy przesuwać fundusze na różne wydatki bez wiedzy współwłaścicieli. Co do terminu zaliczki te również określa UWL.

poldek

vogel a macie jakiegoś Administratora w tej Wspólnocie??? Jeśli tak to jakiego? (tylko prosze nie pisać że to bez znaczenia)

owner

wspólnota, a co z tą uchwałą o wyodrębnieniu FR? Jest, czy jej nie ma?

vogel

Z tego co wiem FR został powołany uchwałą lecz do żadnych uchwał dostępu (jeszcze) nie miałem. Funkcję administratora/zarządcy pełnią dwa członki (nie nie popełniłem błędu gramatycznego) zarządu wybrani spośród właścicieli o ile dobrze wiem ok 8 lat temu.

owner

To nie jest zarządca ani administrator, tylko zarząd wspólnoty.

elan124

Funkcję administratora/zarządcy pełnią dwa członki (nie nie popełniłem błędu gramatycznego)

Na zmianę...

wspólnota

Mamy uchwałę na założenie funduszu remontowego. Zarządca sprytnie "włożył" zdanie w uchwałę, że w razie problemów z płynnością finansową wspólnoty pieniądze z FR mogą być wykorzystywane do pokrywania wydatków bieżących.

KubaP

[cite] wspólnota:[/cite]Mamy uchwałę na założenie funduszu remontowego.
Zarządca sprytnie "włożył" zdanie w uchwałę, że w razie problemów z płynnością finansową wspólnoty pieniądze z FR mogą być wykorzystywane do pokrywania wydatków bieżących.

A co w tym sprytnego , że Zarządca chce ciebie i innych właścicieli lokali, uchronić od niepotrzebnych odsetek i kar. Poza tym on zaproponował tekst, który właściciele mogli zawsze zmienić zanim zaczęło się głosowanie. :bigsmile:

Zdaje się nie rozumiesz, jaka jest różnica pomiędzy "zaliczką i Planem" a "realizacją i kosztami" bieżącymi utrzymania nieruchomości.
Chcesz zarządzać wspólnota tak jak to robią zakłady budżetowe czy spółdzielnie mieszkaniowe, a to nie tędy droga.

Podobny pogląd ma

[cite] vogel:[/cite] moje zastrzeżenia:
- znaczne przekroczenie budżetów dot. poszczególnych rodzajów wydatków (np na utrzymanie terenów zielonych przeznaczone było 3000 zł, wydane 4700 zł),

który nie rozróżnia "kosztów" od "zaliczek"

elan124

mogą być wykorzystywane do pokrywania wydatków bieżących

Zarządca postąpił roztropnie, przecież zdarzają się sytuacje, kiedy trzeba "pożyczyć" pewne kwoty z FR, aby później je w pełnej wysokości zwrócić.

KubaP

[cite] elan124:[/cite]przecież zdarzają się sytuacje, kiedy trzeba "pożyczyć" pewne kwoty z FR, aby później je w pełnej wysokości zwrócić....

.... po rozliczeniu kosztów i wpłacie różnicy przez właścicieli oraz zmianie stawek zaliczkowych w przyszłym okresie obrachunkowym....

elan124

w przyszłym okresie obrachunkowym...

Czyli, że są sposoby...

owner

[cite] wspólnota:[/cite]Czy wykorzystywanie środków z funduszu remontowego na pokrycie wydatków bieżących bez uzyskanej zgody współwłaścicieli w drodze uchwały...

[cite] wspólnota:[/cite]Mamy uchwałę na założenie funduszu remontowego. Zarządca sprytnie "włożył" zdanie w uchwałę, że w razie problemów z płynnością finansową wspólnoty pieniądze z FR mogą być wykorzystywane do pokrywania wydatków bieżących.

Czyli była zgoda w formie uchwały. Wszystko jest OK. To o co ten rwetes?

vogel

Witam, do KubyP: zapewniam Cię że widzę różnicę między realnym kosztem a szacunkiem (co Ty tu nazwałeś zaliczką). Jednakże po to (z reguły) zarząd składa propozycję planu gospodarczego na kolejny rok by się go trzymać, a nie wydawać pieniądze jak leci (bo są). Napisałem też że jednym z moich zastrzeżeń są wydatki znacznie przekraczające przydzielony budżet (w powyższym jakże błahym przykładzie utrzymania zieleni ponad 50% bo cyt. pan prezes "musiał" kupić spalinowe nożyce do przycinania krzewów). Poza tym każda umieszczona w planie propozycja wydatków wymaga jakiegoś uzasadnienia - czy na podstawie doświadczenia z lat poprzednich czy też rozeznania rynku w danym zakresie. Zresztą zarząd zawsze ma możliwość przeprowadzenia aktualizacji planu w trakcie jego obowiązywania, w sytuacji gdy z jakichś przyczyn przyznany budżet okazuje się niewystarczający. Inaczej nie ma wg mnie sensu uchwalanie takich planów skoro ich postanowienia można po prostu lekceważyć.

EDDIE

Poza tym każda umieszczona w planie propozycja wydatków wymaga jakiegoś uzasadnienia - czy na podstawie doświadczenia z lat poprzednich czy też rozeznania rynku w danym zakresie.

Uzasadnienia wymaga nie tyle umieszczona w planie propozycja wydatków, co jej przekroczenie, to pewnie miałeś na myśli.
O ile może szokować przekroczenie o ponad 50%, to kwotowo na to patrząc, suma nie powala na kolana - 3000zł/4700zł.
Na 1. zebraniu w I kwartale 2012 roku będziecie mieli okazję przedyskutować realizację planu gospodarczego i wysłuchać uzasadnień przekroczenia wydatków w konkretnych punktach planu gospodarczego.
[align=right](...)Admin[/align]

stanczyk.krolewski

Do Vogela.

Kolego przestań pisać herezje w stylu : "widzę różnicę między realnym kosztem a szacunkiem (co Ty tu nazwałeś zaliczką)" .
Ty nawet nie wiesz co płacisz (chodzi o tytuł prawny zobowiązania) ? Nie wiesz jaką rolę we wspólnocie odgrywa słowo ZALICZKA.

Nie znasz w ogóle (przynajmniej tak wynika z mojej analizy Twoich wpisów) tekstu ustawy o własności lokali , która dla Ciebie winna być abecadłem "życia" wspólnotowego.
Masz ogólna wiedzę, jak to się "robi" w budżetowce i stawiasz tezy , zarzuty dla swojej wspólnoty , jednak one, nie mają uzasadnienia w obowiązującym prawie wspólnotowym.
Jak liczysz na klakierów, trefnisi to dobrze żeś trafił....:bigsmile:

Jednak polecam Ci kurs na administratora nieruchomości, będziesz miał informacje "z pierwszej ręki"
http://www.spwn.pl/news/kurs_administratora_nieruchomosci,226.html

vogel

Drogi MirkuL: tekst o dwóch członkach faktycznie przedstawia mój emocjonalny stosunek do członków zarządu. Ale sami sobie na to zapracowali przez ostatnie 4 lata. Po prostu nie zamierzam dalej tolerować ich zakłamania, matactw, chamstwa, ignoracji i lekceważenia mieszkańców oraz co jest faktem kompletnej nie znajomości ustawy o własności lokali. Tekst "pan prezes kupił sobie" nie jest moim wymysłem: tak się on sam wyraził w odpowiedzi na moje pytanie o przekroczenie budżetu.
Nie jestem prawnikiem, na pewno wielu rzeczy nie wiem nt funkcjonowania wspólnot, ale jedno jest dla mnie pewne - mam mieć dostęp do dokumentów oraz zarząd nie może samowolnie wprowadzać żadnych opłat (bez przeprowadzenia głosowania uchwały - w uzasadnionych przypadkach może to uczynić po czym wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy). Co do wyrywania dokumentów siłą - wystarczy mi że odmówią dostępu biegłemu - zobaczymy jak dalej sobie z nimi poradzi prokurator...
Stanczyku czy mógłbyś mi podać podstawę swojej tezy że nie znam w ogóle uowl ? Na marginesie: w mojej wspólnocie słowo zaliczka nie odgrywa żadnej roli bo nie dostajemy żadnych rozliczeń na koniec roku (prócz sprawozdania finansowego). I oczywiście z niecierpliwością czekam na wyjaśnienie roli słowa zaliczka we wspólnocie...
I na koniec: drodzy panowie rozumiem że nie zgadzacie się z moimi wypowiedziami ale może trochę łagodniej na starcie i bez wyzwisk "na dzień dobry"

stanczyk.krolewski

Stanczyku czy mógłbyś mi podać podstawę swojej tezy że nie znam w ogóle uowl ?

Proszę

Na marginesie: w mojej wspólnocie słowo zaliczka nie odgrywa żadnej roli bo nie dostajemy żadnych rozliczeń na koniec roku (prócz sprawozdania finansowego).
I oczywiście z niecierpliwością czekam na wyjaśnienie roli słowa zaliczka we wspólnocie...

Zresztą zarząd zawsze ma możliwość przeprowadzenia aktualizacji planu w trakcie jego obowiązywania,

z ustawy o własności lokali
Art. 15.
1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

O zaliczkach jest też mowa w art. 22.10 oraz art. 29 sam sprawdź http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388

vogel

O to mnie oświeciłeś - nie rozumiem tylko dlaczego się przyczepiłeś do użycia słowa szacunek (podpowiem Ci chodzi o oszacowanie - nie wyrażanie uznania) w kontekście propozycji wydatku w planie gospodarczym. Oczywiste jest że większości wydatków nie sposób określić ze 100% dokładnością, więc trzeba zrobić takie oszacowanie, z którego później wynika zaliczka.

stanczyk.krolewski

[cite] vogel:[/cite]O, to mnie oświeciłeś - ...Oczywiste jest że większości wydatków nie sposób określić ze 100% dokładnością, więc trzeba zrobić takie oszacowanie,

pójdę dalej z tym "oświeceniem"...Takie twoje "oszacowanie" we wspólnocie nazywa się kosztorysem inwestorskim.

vogel

O - tu akurat celnie trafiłeś z określeniem - jakoś nie mogłem znaleźć odpowiedniego słowa. Szczerze dziękuję. Wracając do tematu z jakim rozpocząłem - jedna z forumowiczek zaoferowała mi pomoc w temacie (za co serdecznie dziękuję i czekam na kontakt). Rozumiem że nikt inny nie ma godnych polecenia firm które mogłyby się zająć sprawą ?

Zarządca

[cite] vogel:[/cite] Co do wyrywania dokumentów siłą - wystarczy mi że odmówią dostępu biegłemu - zobaczymy jak dalej sobie z nimi poradzi prokurator...

Skoro zarząd odmawia okazania dokumentacji to proponuję zwrócić się do sądu z pozwem o nakazanie jej udostępnienia.

Można wzorować się na wzorze pozwu o nakazanie wydania dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej:

http://www.zarzadca.pl/wzory-pism-sadowych/pozwy/78-pozew-o-nakazanie-wydania-dokumentacji-wspolnoty-mieszkaniowej




W pierwszej kolejności proponuję wezwać zarząd na piśmie do okazania dokumentacji celem dokonania jej kontroli.

Odnośnie biegłego, to proszę sobie zbyt wiele nie obiecywać, na początek wystarczy chyba osoba mająca pojęcie o ewidencji wspólnotowej, biegłego w razie potrzeby powołuje sąd, o ile uzna to za konieczne a opinia wydana poza sądem ma jedynie znaczenie dokumentu prywatnego (to nie będzie dowód z opinii biegłego w znaczeniu procesowym).

stanczyk.krolewski

[cite] vogel:[/cite]O - tu akurat celnie trafiłeś z określeniem - jakoś nie mogłem znaleźć odpowiedniego słowa. Szczerze dziękuję.

Dużo określeń związanych ze wspólnotą znajdziesz w ustawie o własności lokali http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388 - warto ją przeczytać.