wykup strychu od wspólnoty-okreslenie ceny

alagarcia

Witam,
Sprawa wygląda następująco:
-w 2001 roku kupiłam mieszkanie od miasta za ok 1000zł/m2(mieszkanie do kapitalnego remontu). obok znajdowało się pomieszczenie -strych wspólny 16m2 pow.uzytkowej, które wspólnota (do 5 mieszkań) zgodziła sie sprzedać za remont dachu(na tamte czasy gmina była właścicielem gruntu i taki wykup można było zrobić w zamian za remont a nie za pieniądze). dach został wyremontowany w 2002 roku przy okazji remontu mieszkania (mam pozwolenie na budowę) i pomieszczenie strychowe zostało połączone z mieszkaniem(natomiast na papierze strych był nadal częścią wspolną). dopiero w 2010 roku wystąpiłam o usamodzielnienie strychu-zrobiłam pozwolenie na budowę(bo kamienica jest w rejestrze zabytków)-w którym budowa polegała na połączeniu dwóch lokali mieszkania i strychu oraz na zmianie obciążeń użytkowych (żadnego ocieplenia,przeróbki instalacji tylko przestawienie drzwi wejściowych z punktu A w punkt B), potem pozwolenie na użytkowanie i formalnie połączyłam mieszkanie ze strychem.
-cały problem w tym ,że obecnie cena m2 mieszkania w tej okolicy to ok.10 000zł; wyczytałam ,że członkowie wspólnoty nie zapłaca podatku dochodowego jezeli cena sprzedazy strychu = cena remontu dachu co jest do udowodnienia na stan z 2002 roku ale nie z 2010
-nie było operatu szacunkowego ale dzwoniłam do rzeczoznawcy i są w stanie ustalić cenę nieruchomości i robót na 2002 rok
-czy to prawda ,że cenę nieruchomości a od tego podatek dochodowy ustala się dopiero na etapie aktu notarialnego?
-czy nawet ustalajac cenę strychu na 2010/2011 rok będzie ona dużo niższa niż cena mieszkania bo w końcu był to lokal nieużytkowy , do tego o powierzchni ,która sama w sobie nie mogła by stanowić niezależnego mieszkania (bo 16m2 to minimalna powierzchnia pokoju w budynku wielorodzinnym zgodnie z warunkami technicznymi)
-chodzi o to że ewentualne wszelkie koszty poniosę ja-członkowie wspólnoty będą musieli zapłacić podatek to ja będe musiała na to dać
-dodam jeszcze ,ze spisanie świeżej uchwały na pomieszczenie strychowe datowane na inny rok nie powinno stanowić problemu dopóki jakiś zapis nie obciąży finansowo wspólnoty
co zrobić w takiej sytuacji ,żeby zapisać notarialnie strych na siebie i nie ponieść za dużych kosztów(poza notariuszem i rzeczoznawcą)?

EDDIE

-dodam jeszcze ,ze spisanie świeżej uchwały na pomieszczenie strychowe datowane na inny rok nie powinno stanowić problemu dopóki jakiś zapis nie obciąży finansowo wspólnoty

Jeśli tak piszesz, to sporządźcie umowę wstępną zakupu strychu datowaną z 2001 roku, przyjmijcie ówczesną wartość strychu np. na 16.000zł i spiszcie, że zadatek na ten strych w równowartości 15.000zł będzie zapłacony wspólnocie w formie remontu dachu, który właśnie tyle wyniesie.
W tej chwili dopłacasz 1000zł i nikt nie powinien kwestionować wartości strychu z 2001 skoro z tamtego roku będzie umowa wstępna zakupu.

Zarządca

[cite] EDDIE:[/cite]
Jeśli tak piszesz, to sporządźcie umowę wstępną zakupu strychu datowaną z 2001 roku, przyjmijcie ówczesną wartość strychu np. na 16.000zł i spiszcie, że zadatek na ten strych w równowartości 15.000zł będzie zapłacony wspólnocie w formie remontu dachu, który właśnie tyle wyniesie. W tej chwili dopłacasz 1000zł i nikt nie powinien kwestionować wartości strychu z 2001 skoro z tamtego roku będzie umowa wstępna zakupu.

No tak, ale podatek od czynności cywilnoprawnych płacimy w momencie zawarcia umowy sprzedaży. To jest przecież podatek od tej umowy a nie od umowy przedwstępnej i wartość nieruchomości wyceniamy na dzień jej zawarcia.

Wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 %. Podstawą opodatkowania stanowi natomiast wartość rynkowa nabywanej nieruchomości.

Oczywiście podatnik poniósł koszty adaptacji, dlatego uważam, że w akcie notarialnym w zapisie dotyczącym ustalenia ceny należy zawrzeć oświadczenie o ich wysokości i o potrąceniu.
Wspólnota sprzedaje lokal mieszkalny a nie strych - więc cena będzie określona dla lokalu, od niej odejmujemy nakłady, tutaj przydałoby się jakieś oszacowanie, może wystarczy kosztorys inwestorski sporządzony przez rzetelnego wykonawcę (jeżeli będzie realny, to nikt tego nie zakwestionuje).

Poza tym trzeba też napisać, że na poczet ceny sprzedaży nabywca uiścił kwotę stanowiącą równowartość remontu dachu tytułem zaliczki.

Dobrze byłoby to omówić z notariuszem, to w końcu on nalicza i odprowadza ten podatek.

Zarządca

[cite] alagarcia:[/cite]
-chodzi o to że ewentualne wszelkie koszty poniosę ja-członkowie wspólnoty będą musieli zapłacić podatek to ja będe musiała na to dać

Podatek od czynności cywilnoprawnych ponosi kupujący, czyli Pani.
Drugą kwestią jest sprawa opodatkowania przychodu, jeżeli to lokal mieszkalny i podejmiecie Państwo uchwałę o przeznaczeniu uzyskanych środków na potrzeby nieruchomości wspólnej (np. na remonty)- to wspólnota podatku nie odprowadzi.


Z orzecznictwa podatkowego:

Sygnatura IPPP1-443-2001/08-4/JB, data 2009.01.22, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Istota interpretacji:

Sprzedaż części wspólnych w budynku mieszkalnym (pralni i suszarni) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów. Dostawa ta korzysta ze zwolnienia od podatku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Interpretacja na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/interpretacje-podatkowe/594-czy-sprzedaz-czesci-wspolnych-(pralni-i-suszarni)-podlega-opodatkowaniu-podatkiem-vat