regulamin małej wspólnoty mieszkaniowej
wspólnota
Użytkownik
Regulamin małej wspólnoty (4 mieszkania, 1 sklep) został na zebraniu wspólnoty uchwalony jednomyślnie (5 głosów za, 100% udziałów za). Uchwalony regulamin przyjmuje głosowanie wg zasady jeden lokal - jeden głos w każdej sprawie.
Jest to zgodne z przepisami kodeksu cywilnego (100% udziałów) i z ustawą o własności lokali Art. 23 ust. 2 (na każdego właściciela przypada jeden głos).
Na forum pojawiły się komentarze, że tak przyjęte zasady głosowania we wszystkich sprawach są niezgodne z powyższymi aktami prawnymi.
Uprzejmie proszę o uzasadnienie tej tezy (niezgodności z kodeksem cywilnym, ustawie o własności lokali).
Jest to zgodne z przepisami kodeksu cywilnego (100% udziałów) i z ustawą o własności lokali Art. 23 ust. 2 (na każdego właściciela przypada jeden głos).
Na forum pojawiły się komentarze, że tak przyjęte zasady głosowania we wszystkich sprawach są niezgodne z powyższymi aktami prawnymi.
Uprzejmie proszę o uzasadnienie tej tezy (niezgodności z kodeksem cywilnym, ustawie o własności lokali).
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli zdecydujecie się zawrzeć umowę o głosowaniu we wszystkich sprawach metodą 1 właściciel = 1 głos w formie aktu notarialnego, możecie przy okazji zmienić sposób zarządu na ten, który jest właściwy dla dużych wspólnot (ponad 7 lokali). Wówczas w sprawach przekraczających zarząd zwykły moglibyście podejmować uchwały większością głosów, a nie jednomyślnie jak teraz.
Póki co, nadal obowiązuje Was głosowanie udziałami.
Bez zmiany sposobu zarządu w drodze umowy w formie aktu notarialnego, głosowanie metodą 1 właściciel = 1 głos nie dotyczy małych wspólnot.
Ustawodawca nie określił terminu "w określonej sprawie" - brak definicji co to jest określona sprawa, w związku z czym może to być każda sprawa dotycząca współwłasności.
Ustawa w art. 23.2a przewiduje możliwość przyjęcia metody 1 właściciel = 1 głos. To nie jest głosowanie udziałami. Nie ma w ustawie takiego przepisu. Mylisz ustawę o własności lokali (duże wspólnoty) z kodeksem cywilnym (małe wspólnoty). Windykacja należności jest czynnością zwykłego zarządu, zatem w małej wspólnocie nie jest wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli, wystarczy większość. Każda, ale jedna lub kilka wyraźnie określonych, a nie wszystkie, raz na zawsze.
W ustawie o własności lokali brak takiego przepisu, znajdziemy jedynie odesłanie do przepisów kodeksu cywilnego, art 1 ust. 2 uwl:
"W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego."
Jeżeli sprawa przekracza zarząd zwykły - wtedy zawsze decyduje większość właścicieli.
Wymóg jednomyślności dotyczy natomiast spraw wykraczających poza zakres obowiązywania ustawy o własności lokali.
Art. 19 Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Z powyższego arytykułu Ustawy o własności lokali wynika, że Kodeks Cwyilny ma zastosowanie do Małych Wspólnot. Zawsze przy podejmowaniu uchwał w małęj wspólnocie przy przekroczeniu kompetencji zwykłego zarządu jest wymagana jednołośność. Zresztą silnie to upośledza funkcjonowanie wspólnoty, ponieważ jeśli jedna osoba np. nie płaci czynszu przez długi czas, to uchwała o podaniu takiej osoby do sądu nigdy nie przejdzie, ponieważ nie będzie jednomyślności w głosowaniu (niepłacący zawsze będzie mówił nie i uchwała nie przejdzie nigdy). Taka sytuacja prawna jest chora i stąd takie problemy w Małych wspólnotach.
Windykacja należności to czynność zwykłego zarządu również w małej wspólnocie mieszkaniowej, co więcej każdy właściciel może pozwać niepłacącego sąsiada.
Art. 19
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
W małej wspólnocie co do zasady głosuje się wyłącznie według udziałów - nie ma zastosowania art. 23 ust. 2 i 2a ustawy o własności lokali o możliwości wprowadzenia głosowania według zasady, że na jednego właściciela przypada 1 głos (1=1):
We wcześniejszych wątkach poznałem już stanowisko ownera w sprawie małych wspólnot. Wg mojej opinii jest ono błedne i wręcz szkodliwe dla kogoś proszącego o radę. owner jest doktrynerem,który "upiera" się przy swoich swobodnych interpretacjach przepisów prawnych. To jedynie on na tym forum "ustala" który przepis uowl obowiązuje w małych WM, a który nie. Nie wyobrażam sobie możliwości funkcjonowania małych WM wg "domniemywań Nieomylnego". Uowl w znakomitej większości ma tutaj zastosowanie. Jedyną znaczącą różnicą jest udział wspólwłaścicieli w zarządzaniu, a szczególnie konieczność jednomyślności w pewnych sprawach. W małych WM są Zarządy, są zebrania, są uchwaly, są również i problemy sąsiedzkie.
Oczywiście jestem otwarty na dyskusję, na dyskusję a nie na :bigsmile:"moralizatorstwo.
Uchwały właścicieli lokali też są podejmowane w małych wspólnotach.
Przyklad, proszę bardzo Ja nie znam pojęcia - " sposób zarządu właściwy dla dużych wspólnot ".
Dla wszystkich wspólnot obowiązują:
- zarząd "właścicielski"
- zarząd powierzony
- zarząd przymusowy
We wszystkich tych przypadkach, decyzje w małych WM podejmuje sie zawsze wg KC, i żadna uchwała włascicieli tego nie zmieni, ani w obecności notariusza, proboszcza, a nawet premiera i prymasa.
Sprawa głosowań.
Ta sprawa jest jednoznaczna. Jeżeli obowiązuje KC to :
art. 197 Domniemywa się ,że udzialy wspólwlascicieli są równe.
art. 204 Większość wspólwlaścicieli oblicza się wg wielkości udzialów.
czyli we WM 5-lokalowej wszyscy wspólwłaściciele mają po 20%. Chyba nie ma problemu z wyliczeniem większości 3 z 60%.
Wówczas zmiana sposobu liczenia nie ma sensu, ale to nie oznacza ,że nie mają prawa coś takiego sobie wymyslić.
EDDIE - zachecam Cię do sięgnięcia do wcześniejszych postów ownera na temat małych wspólnot. Nie chcę dosadnie tego opisywać bo admin mnie ocenzuruje. No comments.:bigsmile:
Po zmianie sposobu zarządu w małej wspólnocie właściciele również mają obowiązek wybrać zarząd, który będzie samodzielnie decydował w sprawach zwykłego zarządu. Domniemywa się wówczas, gdy udziały nie są określone. We wspólnocie te udziały zawsze są określone, więc ten przepis nie ma zastosowania.
MirekL, podaj mi odpowiedź na proste pytanie.
Ja również tak jak Ty otwarty jestem na dyskusję, a nie na moralizatorstwo.
Inna sprawa, że nie wiem w jaki sposób mój post może być obroną Ownera:shocked::shocked::shocked: Nie zauważam w nim żadnej mojej opinii lub zajęcia stanowiska po którejkolwiek stronie.
Daruj, nie będę sięgał do postów Ownera, nie mam czasu. Wiesz lepiej o co ci chodzi, jak będziesz miał ochotę, sam napisz, nie zasłaniaj się cenzurą.
Powtarzam swoje stanowisko, umową notarialną możemy zmienić jedynie sposób zarządu, a nie sposób podejmowania decyzji we WM.
Wszystko zależy od tego co jest w AN, jeżeli nic nie ma o zarządzie, to znaczy ,że "rządzą" wszyscy.Rządzenie oznacza tu podejmowanie decyzji a nie administrowanie. Nie można zmienić żadnym aktem zapisów kc o jednomyślności przy czynnościach przekraczających zarząd zwykly bo to narusza art. 58 kc. Taka czynność prawna jest bezwzględnie nieważna. Oczywiście ,że jeżeli 100% wlaścicieli tak sobie ustali i nikt tego nie będzie negowal, to będzie to funkcjonować. Taka umowa między wlascicielami , będzie miala charakter "gentelmen's agreement" i będzie "działać" póki będzie zgoda.I nie ma większego znaczenia czy będzie potwierdzona notarialnie czy nie, bo dla kogo potrzebne jest to potwierdzenie? W małych WM zarząd jako czynność ma charakter administrowania, ktoś to musi robić. Może to robić "fachowiec z licencją" a może jeden z wlaścicieli. Czy wymaga to jednomyślności? Wybór chyba nie , ale wysokość wynagrodzenia tak.I dla mnie nie ma znaczenia czy właściciele "uchwalają" zgodę/porozumienie/decyzję bo to jest tylko terminologia.
Nawiązując do wcześniejszych wątków w sprawie malych WM mialem na myśli stanowisko ownera, że nie ma tam zebrań, uchwal, zawiadomień, obiegowego zbierania podpisow itp. Kto chce niech sięgnie do archiwum.:bigsmile:
MirekL: Żeby zmienić sposób zarządu, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
I kto tu nie rozumie art. 18.1?
I co z tego wynika, że nie ma o tym ani słowa w KC?
Ale muszę prostować te głupoty, które wypisujesz. Robię to nie dla ciebie, ale dla innych czytelników, bo jeszcze ci uwierzą. Nie schlebiaj sobie - ty nic nie rozumiesz.
Ani mojego stanowiska, ani art. 18.1, ani orzeczenia Sądu Najwyższego.
Ale skoro już macie to wasz problem.
Zasadniczo róznię się od ownera w interpretacji art. 18 uowl.W nowej WM wszystko zależy od wpisu w AN o sposobie zarządu tą nieruchomością.Mogą być dwa przypadki. Pierwszy - nie ma nic, albo jest wzmianka, że zarząd zgodnie z uowl, albo powierzony zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Nie ma innych możliwości. W pierwszym przypadku właściciele w dużej WM mają obowiązek powołać zarząd, a w małej - mają taką możliwość. Jeżeli jednak nie znajdą się chętni, właściciele mogą w formie umowy między sobą zaprotokołowanej przez notariusza powierzyć zarząd. Obecność notariusza wynika z zapewnienia pewnej gwarancji tego wyboru przez sąd, a ponadto zmiany w AN to czynność notarialna. Dotąd się zgadzamy z ownerem.Ale nastepnym krokiem jest podpisanie umowy z tym podmiotem zarządzającym.Ja popieram to stanowisko ,że taka umowa jest zgodna z uogn i nie potrzeba tu powielać standardów zarządcy.Ale to nadal nic nie zmienia we WM,właściciele podejmują decyzje, raz większością , a w malych jednomyślnością.Analogicznie jest w drugim przypadku.Znając rodaków nie wykluczam ich nieracjonalnego dzialania, i pozbawienia się w małych WM praw do decyzji poprzez jednomyślność.Ale może są takie przypadki w :bigsmile:Polsce.
Jak nie rozumiesz orzeczenia, to niekoniecznie jest to kompromitacja sądu. Taki zapis można umieścić w akcie notarialnym nie tylko w momencie kupna pierwszego lokalu (umowa wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu), ale również później: MirekL: Oczywiście, że są. Powierzenie zarządu to tylko jeden ze sposobów określenia umownego sposobu zarządu i to niezbyt oryginalny: Samo powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej, bez określenia innych zasad, niż określa ustawa, nie wprowadza oryginalnego (innego, niż ustawowy) sposobu zarządu - wszystko nadal pozostaje w granicach przepisów ustawy. Tyle tylko, że miejsce zarządu wspólnoty zajmuje "zarządca notarialny". Można jednak określić zupełnie inne zasady sprawowania zarządu nieruchomością, niż przewiduje ustawa (sama ustawa daje taką możliwość w art. 18.1), na przykład można powołać inne organy. Wówczas jest możliwe powołanie i określenie kompetencji "komisji rewizyjnej", "rady wspólnoty" czy innych jeszcze gremiów. W takiej sytuacji już nie będą one tylko "grupami właścicieli", będą miały prawne umocowanie w umowie właścicieli, która zastąpi ustawowy sposób zarządu, czyli będą organami wspólnoty.
Ustawa daje pierwszeństwo umownemu sposobowi zarządu.
Właściciele mogą według własnej woli ułożyć strukturę wspólnoty i swoje wzajemne relacje. To wydaje się oczywiste, przecież nieruchomość wspólna to ich własność. Dopiero wówczas, gdy właściciele nie skorzystają z możliwości ustanowienia umownego sposobu zarządu, mają obowiązek podporządkować się przepisom rozdziału 4 ustawy (wybrać zarząd).
Ale w późniejszym czasie mogą jeszcze umowny sposób zarządu wprowadzić.
Ustawa określa jednak warunki, które koniecznie trzeba spełnić, żeby taki umowny porządek wprowadzić:
1) musi to być umowa, czyli na te rozwiązania zgodzić się muszą wszyscy właściciele lokali;
2) umowa ta musi być sporządzona w szczególnej formie: w formie aktu notarialnego; brak takiej formy powoduje, że umowa nie wywołuje zamierzonych skutków prawnych. Są, chyba również na tym forum był ktoś z małej wspólnoty, która przyjęła sposób zarządu "właściwy dla dużych wspólnot", czyli przyjęła jako obowiązujące wszystkie przepisy rozdziału 4 uwl.
Nie uważam takiej zmiany za nieracjonalną. Wymóg jednomyślności jest dobry do blokowania decyzji (wystarczy sprzeciw jednego właściciela), ale nie pomaga w ich podejmowaniu i skutecznym zarządzaniu. Daje to pole do popisu tym, którzy chcą za wszelką cenę postawić na swoim, nawet kosztem interesu wspólnego. Do powstrzymywania zapędów większości w małych wspólnotach są jeszcze inne przepisy kodeksu cywilnego:
Dla mnie SN wskazał możliwość (czyli poradził) zmiany sposobu zarządu. Dla mnie ta wskazówka oznacza namowę do złamania prawa. Nie można wykonywać czynności prawnych sprzecznych z ustawą, ale jeżeli właściciele tego nie zanegują, bedzie to funkcjonować. Poddaje to pod ocenę innych.:bigsmile:
Żeby ocenić racjonalnie, wystarczy przeczytać i zrozumieć art. 18.1 uwl.
Szkoda tylko ,że jak piszę do EDDIEGO to Ty się odzywasz, a jak do Ciebie to EDDIE.
Ja oczywiście też wierzę w to co piszę.Nawet to dobrze, że uowl to wielki bubel. Wielu ludzi ma co robić, niektorzy piszą ksiązki, z którymi polemizują inni. Dzialają fora dyskusyjne, a i tak są spory. Niestety sceptycznie podchodzę do orzeczeń sądów, i nie spijam z ich ust "prawdy i tylko prawdy" . W tym wypadku wiele wyjaśnień SN to prawniczy belkot, nie wart komentarza.:bigsmile:
To pogląd powszechny, uznawany przez wielu komentatorów nie tylko ustawy o własności lokali, ale i kodeksu cywilnego.
Takiego wniosku nie można wyprowadzić z powyższej tezy, ponieważ postanowienia umowy nie mogą naruszać przepisów bezwzględnie obowiązujących, ani też sprzeciwiać się naturze stosunku, który regulują.
Podane przykłady naruszają natomiast, kolidują z normami regulującymi prawo własności, ograniczają właściciela w wykonywaniu jego prawa. Takie postanowienie nie wywołają skutków prawnych.
Skoro uważasz, że ustawa o własności lokali to bubel, to wypowiedz się proszę na ten temat w założonym wątku dotyczącym jej nowelizacji, co konkretnie byś zmienił, z czym się nie zgadzasz, co sądzisz o projekcie? Sądzę, że byłoby to z korzyścią dla nas wszystkich, natomiast atakowanie innych użytkowników niczego pozytywnego do dyskusji nie wniesie.
Ja obserwuję dyskusję odnośnie propozycji zmian w ustawie, niewątpliwie włączę się w dyskurs. Dla mnie najgorsze jest stanowisko sądów i ich "radosna tworczość interpretacyjna". SN rzuca w obieg i nie wskazuje małym WM gdzie można znależć np czynności zarządy zwyklego i przekraczającego zarząd zwykly i jest OK.
Póki nie będzie u nas zasady "dura lex sed lex" będzie funkcjonowalo takie forum i zażarte dyskusje i bicie piany, i dylematy : czy powiadomienie na piśmie musi byc na papierze czy moze być kredą na tablicy, czy zarząd musi zbierać podpisy osobiście, czy moze udzielić pelnomocnictwa? Zapewniam, ,że jeżeli naruszenie terminu 7 dni byłoby traktowane jak termin zawity, a jego niedopelnienie skutkowalo by bezwzględną nieważnością wszystkich uchwal, nigdy bysmy o tym nie dyskutowali. Nie byloby problemu.:bigsmile:
Mnie nie przekonasz ,że jak chcemy u siebie we wspólnocie powołać np. komisję skrutacyjną, czy też rewizyjną to musimy notarialnie dokonać zmiany zarządu na UMOWNY, bo inaczej nie wywoluje to skutkow prawnych! Dla kogo , dla członków Wspólnoty?
:bigsmile:
Do małych wspólnot ma zastosowanie ustawa o własności lokali z wyłączeniem przepis regulujących zarząd rzeczą wspólną, a zatem także i art. 18 uwl ust. 1 i 2.
Jeżeli przepis jest względnie obowiązujący, to strony mogą jego zastosowanie wyłączyć lub ograniczyć zawierając umowę w tym zakresie.
[/quote]
Art. 1 ustawy o własności lokali określa następująco zakres regulacji:
1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
Art. 19 uwl natomiast ogranicza zakres tej regulacji w stosunku do tzw. małych wspólnot, ponieważ wyłącza stosowanie przepisów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną.
Art. 18 ust. dotyczy również małych wspólnot, muszę sprostować swoją wypowiedź - również ust. 2 a i 3 tego przepisu ma zastosowanie, ale 2 a i 3 są wyłączone przez art. 19 uwl.
No tak, ponieważ dość zawile to zostało napisane.
Ten art. 18 ma zastosowanie do małej wspólnoty, wynika z niego, że właściciele w małej wspólnocie mogą uregulować zarząd w drodze umowy w formie aktu notarialnego lub może to nastąpić w umowach sprzedaży lokali.