...jak skutecznie pozwać zarządce!?
lokaloka
Użytkownik
...przez ostatnie miesiące korzystałem z kilku podanych mi w watku https://forum.zarzadca.pl/discussion/2068/2/podzial-kosztow-miedzy-hala-garazowa-a-lokalami-mieszkalnymi/#Item_8 Pisałem pisma o prawidłowe rozliczanie hali garażowej oraz wyrównanie wstecz i nic - tylko cały czas dostaje jakieś oględne odpowiedzi od zarządcy - dlatego jestem zdeterminowany wejść na drogę prawną. Równiez przestałem płacic czynsz licząc na rozwiązanie sprawy od strony KRD, no ale żeby się odwoływać w KRD to chyba muszę mieć podkładke że prowadzone jest jakieś postępowanie w sprawie niesłusznie zawyżonych mi opłat.
żeby uściślić hala garażowa ma odrębną księge wieczystą ale ma też dookreślone że znajduje się w naszym budynku i że ma związany z tym budynkiem współudział we własności wspólnej wynoszący 103007/475899, czyli hala ma 1030.07m2 cała powierzchnia użytkowa wspólnoty to 4758.99m2 natomiast suma poszczególnych powierzchni wydzielonych do wyłącznego uzytkowania w hali wynosi 422.95m2 i niestety tylko od tej powierzchni naliczany jest współudział w kosztach wspólnych właścicielom hali garażowej...
jutro składam ostatnie pismo w tej sprawie do zarządcy i raczej znów nic nie wskóram więc za 2 tyg chce się pofatygować z tematem do sądu PROSZĘ WIĘC O RADĘ JAK DOKŁADNIE SFORMUŁOWAĆ MOJE ŻĄDANIA, bo to że są słuszne wiem i dziękuję za pomocne wyjaśnienia, ale boję się czemuś uchybić przez co uczynić je nieskutecznymi.
...również wydaje mi się że zaliczenie wszystkich kosztów które generuje hala garażowa do wspólnych było nielegalne bo nigdy nie było przedmiotem żadnej uchwały wspólnoty i mogę sie upomnieć o wyrównanie???...
...kolejna sprawa to uchwalane co roku niższe o 50gr/m2 stawki dla 700m2 lokali usługowych - to rozumiem że można zaskarżać 6 tyg od podjęcia uchwały ale co w przypadku kiedy u nas cały czas zarządca jedzie na zeszłorocznych uchwałach bo od marca nie był w stanie dogłosować nowych - czy ja mogę domagać zrównania stawek i wyrównania do początku roku, czy muszę czekac na uchwałę ...no i ile tak mogą jechać na starej???
... jedynym efektem moich działań do tej pory jest to że zarządca zwołał zebranie rady mieszkańców strasząc ich że jeśli miałobyć wyegzekwowane to czego ja zgodnie z prawem się domagam to oni mają prawo naliczyć sobie 9tyś zł x 5 lat zaległych opłat za zarządzanie tymi 600 nierozliczanymi metrami hali garażowej - zrozumienie tego juz niestety przerosło moje pojmowanie ...no ale jeśli nawet coś tam sobie bedą rościć to raczej nie od wszystkich mieszkańców tylko od właścicieli hali garażowej
żeby uściślić hala garażowa ma odrębną księge wieczystą ale ma też dookreślone że znajduje się w naszym budynku i że ma związany z tym budynkiem współudział we własności wspólnej wynoszący 103007/475899, czyli hala ma 1030.07m2 cała powierzchnia użytkowa wspólnoty to 4758.99m2 natomiast suma poszczególnych powierzchni wydzielonych do wyłącznego uzytkowania w hali wynosi 422.95m2 i niestety tylko od tej powierzchni naliczany jest współudział w kosztach wspólnych właścicielom hali garażowej...
jutro składam ostatnie pismo w tej sprawie do zarządcy i raczej znów nic nie wskóram więc za 2 tyg chce się pofatygować z tematem do sądu PROSZĘ WIĘC O RADĘ JAK DOKŁADNIE SFORMUŁOWAĆ MOJE ŻĄDANIA, bo to że są słuszne wiem i dziękuję za pomocne wyjaśnienia, ale boję się czemuś uchybić przez co uczynić je nieskutecznymi.
...również wydaje mi się że zaliczenie wszystkich kosztów które generuje hala garażowa do wspólnych było nielegalne bo nigdy nie było przedmiotem żadnej uchwały wspólnoty i mogę sie upomnieć o wyrównanie???...
...kolejna sprawa to uchwalane co roku niższe o 50gr/m2 stawki dla 700m2 lokali usługowych - to rozumiem że można zaskarżać 6 tyg od podjęcia uchwały ale co w przypadku kiedy u nas cały czas zarządca jedzie na zeszłorocznych uchwałach bo od marca nie był w stanie dogłosować nowych - czy ja mogę domagać zrównania stawek i wyrównania do początku roku, czy muszę czekac na uchwałę ...no i ile tak mogą jechać na starej???
... jedynym efektem moich działań do tej pory jest to że zarządca zwołał zebranie rady mieszkańców strasząc ich że jeśli miałobyć wyegzekwowane to czego ja zgodnie z prawem się domagam to oni mają prawo naliczyć sobie 9tyś zł x 5 lat zaległych opłat za zarządzanie tymi 600 nierozliczanymi metrami hali garażowej - zrozumienie tego juz niestety przerosło moje pojmowanie ...no ale jeśli nawet coś tam sobie bedą rościć to raczej nie od wszystkich mieszkańców tylko od właścicieli hali garażowej
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
ZGODNIE Z:
- zapisami księgi wieczystej hali garażowej stanowiącej lokal nr G-61, znajdujący się w budynku przy ul. Wrocławskiej 43a w Krakowie mówiącymi że: posiada on powierzchnię 1030.07m2 i związany jest z nim udział we współwłasności budynku stanowiący 103007/475899,
-zapisami USTAWY O WŁASNOŚCI LOKALI:
Art. 3
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Art. 12
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Art. 13
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany […]uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej
Art. 17
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Art. 22
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: 8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, Art. 26
Art. 26
1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
W ZWIĄZKU Z:
-sprzecznością z prawem, jak i brakiem jakiejkolwiek uchwały wspólnoty zmniejszającej udział część lokalu G-61 o powierzchni 607.12m2 w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej,
-brakiem jakiejkolwiek uchwały wspólnoty zezwalających zarządcy ww nieruchomości na zaliczenie kosztów generowanych przez lokal G-61 do kosztów wspólnych,
-sprzecznością z prawem, jak i brakiem uchwały wspólnoty na rok bieżący dotyczącej obniżenia zaliczek na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej lokalom usługowym,
ŻĄDAM:
1. kopii dokumentów za rok bierzący i wszystkie lata wstecz dotyczących rozlicznia strat (z wyszczególnieniem rozliczeń strat ciepła) wskazujące jednoznacznie na to, czy zostały one każdorazowo rozliczone proporcjonalnie do notarialnie nabytych udziałów każdego z członków ww wspólnoty - w celu sprawdzenia ich prawidłowości,
2. rozpoczęcia od lipca 2011 prawidłowego rozliczania udziału powierzchni lokalu G-11 w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej - miesiącznie powinno to wynosić w sumie 1030.07 m2 (a nie 422.95 jak do tej pory) x przyjęta obecnie stawka za każdy m2 posiadanej powierzchni,
2a. związanego z powyższym wyrównania za rok bieżący, jak i za cały okres wstecz na jaki zezwala prawo – czyli pomnożenia pominiętej dotychczas części lokalu G-11 o pw. 607.12m2 x ilość miesięcy na jaką zezwala prawo x każdorazowo stawka obowiązująca w danym roku + odsetki, i obciążenia tymi kosztami właścicieli lokalu G-11. Następnie rozliczenia powstałej w ten sposób nadwyżki zgodnie z prawem proporcjonalnie do udziałów na kontach wszystkich członków wspólnoty.
3. zaprzestania od lipca 2011 zaliczania kosztów generowanych przez lokal G-11 stanowiący wyodrębnioną własność, do kosztów wspólnych wspólnoty,
3a. zwiazanego z powyższym (w stosunku do członków wspólnoty nie będących współwłaścicielami lokalu G-11) zwrotu niezgodnie z prawem naliczanych kosztów za rok bieżący, jak i za cały okres wstecz na jaki zezwala prawo + odsetki. Dotyczy to tylko kosztów które bez problemu można określić jako jednoznacznie związane z lokalem G-11 takich jak m.in naprawa bramy wjazdowej, czy specjalistyczne czyszczenie, oraz kosztów które można obliczyć na zasadzie proporcjonalności, jeśli wynikają z czynności, które w równym stopniu dotyczących całej nieruchomości typu np. ochrona, przegląd techniczny itp.
4. zrównania od lipca 2011 stawek zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej lokalom usługowym z pozostałymi,
4a. związanego z powyższym zgodnego z prawem rozliczenia lokali usługowych za rok bieżący – czyli pomnożenia ich powierzchni 733.03m2 x 6miesięcy bieżącego roku x różnica między naliczanymi stawkami lokalom usługowym a pozostałym + odsetki. Następnie rozliczenia powstałej w ten sposób nadwyżki zgodnie z prawem proporcjonalnie do udziałów na kontach wszystkich członków wspólnoty.
o tym doskonale wiem że się nie da tak jak się chociażby nie da zmniejszyć zaliczek na rzecz kosztów wspólnychj jadnym lokalom w stosunku do innych - ale mimo to nieświadomym ludziom daje się takie rzeczy do głosowania - dlatego zawarłem to w piśmie, bo starałem się w nim wyczerpać wszystkie informacje dotyczące sprawy czociażby po to żeby ktokolwiek inny na tej podstawie rzeczowo mi coś mógł doradzić. w przypadku zaniżenia zaliczek lokalom usługowym mam jasność mogę zaskarżyć bo uchwała niezgodna z ustawą (tylko na razie nie mam takiej możliwości bo na ten rok nie ma jeszcze uchwały dot. wys. stawek - I TU PROSIŁBYM CIE RACZEJ O RADE CZY TAKI STAN JEST LEGALNY, ŻE PRZEZ PÓŁ ROKU STOSOWANE SĄ STAWKI Z ZESZŁEGO ROKU i jak ew. mogę je zaskarżyć skoro od daty ich uchwalenia w zeszłym roku minęło ponad 6tyg.
...no i najważniejsze czy w sytuacj kiedy zmniejszenie udziałów hali garazowej nie jest wynikiem uchwały którą jako taką mógłbym skutecznie zaskarżyć, a tylko wymysłem zarządcy WOBEC KOGO MAM ZŁOŻYĆ POZEW?, żeby wyegzekwować zgodne z prawem rozliczanie udziałów w kosztach w spólnych?
Jeżeli w garażu wielostanowiskowym znajdują się instalacje i urządzenia służące całej wspólnocie mieszkaniowej - sąd może uznać za zasadne zaliczenie kosztów jej utrzymania do kosztów zarządu.
Ponadto, proszę zauważyć, że sprawa zarządzania taką halą jest bardzo problematyczna i dlatego powinno dojść do zmiany przepisów w tym względzie, a tak z niezrozumiałych powodów się jednak nie dzieje. W tej sytuacji sądy wyręczają ustawodawcę i powołując się na wykładnię celowościową tworzą nowe, nie znajdujące oparcia w regulacjach prawnych zasady.
Jako przykład można podać głosowanie udziałami w garażu we wspólnocie mieszkaniowej, czy też np. wykluczenie solidarnej odpowiedzialności podatkowej za zobowiązania współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego. Brak stosownych regulacji utrudnia bowiem nie tylko stosunki dotyczące sfery cywilnoprawnej, ale również i podatkowej.
Tak naprawdę, to kierując się przepisami należałoby uznać, że współwłaściciel garażu powinien ponosić odpowiedzialność za podatkowe długi sąsiada (np. upadłego dewelopera)- mam na myśli podatek od nieruchomości.
Dziwi mnie, że nikt tego nie zmienił a sądy dostrzegające tę ułomność często nadużywają, w dobrej zresztą intencji, swoich kompetencji.
pozostają więc 2kwestie: 1.wyrównania zaniżenia udziałów w kosztach wspólnych właścicielom hali garażowej- czy moge to przegrać?, 2. zaskarżenia zaniżenia zaliczek lokalom usługowym - czy mogę to przegrać?
Jakie konkretnie urządzenia wspólnotowe są zamontowane w tych garażach?
natomiast co do samych kosztów hali to te konkretnie do niej przypisane (typu brama, czyszczenie, przegląd czujników Co2) w zeszłym roku wyniosły ok 3tyś zł (w roku wcześniejszym ok 5tyś zł),
co do kosztów które da się proporcjonalnie obliczyć (jak ochrona, przeglądy, prąd) wyszło mi ok. 40tyś zł rocznie.
-istniejące od początku przewody biegnace pod sufitem (CO, prąd, woda, Tv, kanalizacja),
-kilka metalwych wieszaków na rowery przykręconych do ścian jakieś 2 lata temu,
trzy małe komórki gospodarcze - czyba jakieś liczniki, bezpieczniki, toaleta i pom. dla pani sprzątającej - ale te akurat są zapisane w KW hali jako podlegające służebności wszystkich mieszkańców.
Co do komórek, to rozumiem, że do kw wpisano nieodpłatną służebność.
1.identyczny jak w zeszłym roku,
2.zakładający właściwe udziały i zrównujący lokale usługowe(to spowodowało obniżenie zaliczek o 50gr za m2 nie licząc f.remontowego)
niestety do dzisiaj nic się nie rozstrzygneło (i tu kolejny raz pytam jak długo tak można bez uchwał działać zarządcy legalnie? - żadna uchwała dotąd nie została dogłosowana) - języczkiem u wagi jest w tym przypadku zdanie developera posiadającego lokale usługowe a w sumie ok 20% głosów - na razie nie zagłosował z tego co wiem.
jeśli dojdzie do sądowego egzekwowania to raczej zdecyduje się egzekwować tylko to, żeby właściwie rozliczono udziały i żeby zrównano lokalom usługowym stawki - natomiast koszty garażu zostawię w spokoju. Ale to też zależy od porad jakie tu uzyskam - być może będę się starał wyegzekwować tylko wyrównanie stawek lokalom usługowym, bo to chyba najbardziej oczywiste - wtedy developer straci najwięcej (gdyby teraz poparł moje kompromisowe nr 2. rozwiązanie wychodzi na zero).
...aaa - ponadto gość miał na tyle siłę przebicia że już po roku wspólnota pozbyła się się tego "wspaniałego" zarządcy
Deweloper to firma Tętnowski Development Sp. z o.o.? http://www.tetnowski.pl/kontakt,143.html
Cytaty ze strony firmy:
pomożesz, bo jak czytam niektóre porady, czasem nawet zapowiadjące sie na rozsądne i umocowane prawnie, ale już w następnym zdaniu potrafiące prysnąć cały czar he he, to nie mogę
taki np. MirekL coś tam gada składnie (podkreślam że nawet jeśli jest to na moją niekorzyść, bo takie opinie też mają wpływna to co zrobię) a za moment potrafi uznać coś bez ścian za pomieszczenie przynależne, a to co notarialnie prywatne za wspólne. nie wiem może rzeczywiście ma za mało danych - tylko że ja to wszystko z 10 razy podawałem - stąd później krytyka za przydługie texty, bo muszę wracać do momentu jak powstał węgiel ;P
albo Julia zdroworozsądkowo, choć też zaznajomiona widać nieźle z tematem stwierdza nagle, że w związku z tym, że zarządzanie prywatnym lokalem hali garażowej jest trudne, i że sobie (za)dużo udziałów we wspólnocie kupili, to można obarczyć kosztami związanymi z ich udziałami bogu ducha winne osoby trzecie ...no jakbym słyszał mojego zarządce ...tylko tak się zastanawiam czy w związku z tym, że zarządzanie halą garażową jest trudne, nie można było po prostu obarczyć jej kosztami ich faktycznych właścicieli - byłoby to na pewno mniej niezgodne z prawem niż stan obecny, bo tylko łamało by zasadę wpieprzania się komuś do ogródka bez jego 100%owej zgody, a nie tak jak obecnie dodatkowo obciążałoby osoby trzecie bez ich wiedzy nie mówiąc już o zgodzie.
Julio moja próba wcielenia kompromisu została olana chociż domagałem się tylko prawidłowego naliczania udziałów, zostawiając w spokoju koszty hali uznając je jak dotąd w całości za wspólne (choć to ok 1/5 budżetu wspólnoty) - skoro muszę teraz zainwwestować w sprawę(y) sądowe zamierzam się domagać wszystkiego co mi się prawnie należy - dlatego proszę raczej o porady jak to skutecznie w czyn wprowadzić.
żeby było śmieszniej przy głosowaniach wszystko jest "cacy" - GARAŻOWCY MAJĄ PROPORCJONALNĄ MOC GŁOSU DO NOTARIALNYCH UDZIAŁÓW, a nie zaniżoną jak w przypadku uczestnictwa w kosztach
a może po prostu praktyka sądów jest inna niż definicja - to mi to pojaśnij zamiast jakieś takie wycieczki psychologicznomaglopodbne ;P
Lovkafashion ma rację, pomieszczenie przynależne to pomieszczenie, które ma ściany, ponieważ z definicji pomieszczenie ma ściany (przegrody budowlane), powierzchnia nie może być pomieszczeniem przynależnym.
[align=right]/wikipedia/[/align]
ponieważ po wyliczeni wartości zaliczek ( zgodnie z zapisem UoWL) okazuje się, że za MP trzeba zapłacić tyle samo, co za lokal mieszkalny o pow. ok. 40 m2 i tu się pojawił strach w oczach :shocked: że tego (MP) nie sprzeda się ...
a teraz cytat ze mnie ;P czyli jeśli piszezsz coś co po zweryfikowaniu z teorią się nie klei to przynajmneij powiedz na podstawie czego tak twierdzisz - praktyki, czy własnych przemyślen - ja nie odrzucam niczego tylko dlatego, że mi się nie podoba - biorę wszystko to, co mogę jakoś zweryfikować i liczę na więcej
...ale że co będe mógł sobie wtedy coś podświetlić na różowo tak jak ty - żart oczywiście
- licze na odrobinę dobrej woli w czytaniu bo małokomputerowy ze mnie typ
-Koszty jednoznaczne do określenia, jako generowane przez halę (naprawa bramy, mechaniczne sprzątanie, przegląd czujników Co2) to ok 3tyś.
-Do obliczenia pozostałych trzeba by przyjąc jakąś metodę, nie koniecznie proporcjonalną do stosunku powierzchni - jak np. w przypadku kosztów ochrony, bo -tylko jedna z 8u kamer znajduje się w garażu - ale jeśli koszt całości ochrony wynosi 85tyś to nawet tylko jej ósma część daje już ponad 10tyś.
-Co do niektórych opłat - typu prąd - kompletnie nie wiem jak je rozliczyć przy braku licznika.
Nawet jeśli nie będzie to 40tyś to na pewno w sumie ponad 30tyś...
Jeszcze jedna informacja - stawka zarządcy to 0.62zł/m2 - co za rok x 600znikniętych m2 = ok 4500zł i kolejne zdziwienie bo straszyli że 9 tyś sobie odbiorą i to razy 5lat