kto jest właścicielem adaptacji strychu?
Flavia
Użytkownik
Spotkałam się taką sytuacją.
W budynku są zarówno mieszkania komunalne, jak i wyodrębnione. Pierwszy lokal wyodrębniono w latach 70-tych.
W latach 80-tych lokator zainteresowany adaptacją strychu zawarł z gminą stosowną umowę na adaptację strychu na określonych warunkach. Adaptacji dokonano i w latach 80-tych dokonano przydziału lokalu mieszkalnego osobie, która strych zaadaptowała. W 92 roku gmina podpisała z osobą, która zaadaptowała strych umowę najmu tego lokalu. Następnie w latach 2000 gmina przekazała administrowanie nieruchomością wspólnocie określając strych jako pożytek wspólnoty. Od tego czasu czynsz płacony był wspólnocie.
Od kilku lat gmina żąda jednak zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej i wpisania jej jako właściciela lokalu, który powstał na strychu, podnosząc, że lokal ten jest jej własnością.
I co wy na to? oczywiście, udziały we współwłasności nigdy nie zostały zmienione, lecz lokal na strychu jest wykazywany jako istniejący w dokumentacji. jak oceniacie szanse gminy i wspólnoty?
Na poparcie swojego żądania gmina podpiera się wyrokami IV CKN 751/00, I CK 156/02, I C 2160/03
W budynku są zarówno mieszkania komunalne, jak i wyodrębnione. Pierwszy lokal wyodrębniono w latach 70-tych.
W latach 80-tych lokator zainteresowany adaptacją strychu zawarł z gminą stosowną umowę na adaptację strychu na określonych warunkach. Adaptacji dokonano i w latach 80-tych dokonano przydziału lokalu mieszkalnego osobie, która strych zaadaptowała. W 92 roku gmina podpisała z osobą, która zaadaptowała strych umowę najmu tego lokalu. Następnie w latach 2000 gmina przekazała administrowanie nieruchomością wspólnocie określając strych jako pożytek wspólnoty. Od tego czasu czynsz płacony był wspólnocie.
Od kilku lat gmina żąda jednak zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej i wpisania jej jako właściciela lokalu, który powstał na strychu, podnosząc, że lokal ten jest jej własnością.
I co wy na to? oczywiście, udziały we współwłasności nigdy nie zostały zmienione, lecz lokal na strychu jest wykazywany jako istniejący w dokumentacji. jak oceniacie szanse gminy i wspólnoty?
Na poparcie swojego żądania gmina podpiera się wyrokami IV CKN 751/00, I CK 156/02, I C 2160/03
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
jest to pewne kuriozum, ale jest, stąd moje pytanie o podpowiedź kto wg was ma rację i jakie są szanse stron w takim sporze
dzięki wielkie za sugestie:)
Moim zdaniem, skoro przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu, co miało miejsce w 1975 roku nie uwzględniono tej powierzchni jako użytkowej, co więcej gmina sama ten lokal wspólnocie przekazała wykazując go jako część nieruchomości wspólnej, to nie rozumiem tych roszczeń.
Czy w momencie sprzedaży pierwszego lokalu był wykonany operat samodzielności lokali?
Moim zdaniem ma to znaczenie, w przypadku wyodrębnionego lokalu wskazany jest właściciel w księdze wieczystej, w przypadku powierzchni - będzie nim albo dotychczasowy właściciel, albo wspólnota mieszkaniowa.
dziękuje za tak liczne odpowiedzi. Pierwszy lokal został wyodrębniony w okresie, w którym obowiązywała ustawa z 1961 roku o o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (art. 15a ust. 1 ww. ustawy). tą samą zasadę przyjęto w kolejnej ustawie z 1985 roku (art. 24 ust. 1 i 2) o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Lokal nie jest odrębną własnością i nie ma urządzonej księgi wieczystej. jest jednak lokalem samodzielnym w rozumieniu ustawy o własności lokali. Nie zostały zmienione udziały w nieruchomości wspólnej po dokonaniu adaptacji tego lokalu.
Musicie pamiętać, że przed wyodrębnieniem / sprzedażą ostatniego lokalu musi być zrobiona inwentaryzacja powierzchni wszystkich samodzielnych lokali. Najlepiej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zawsze na początki mamy 100% (pierwszy właściciel) powierzchni.
Co pierwszy właściciel zrobi z tą powierzchni to jego sprawa.
Może on sprzedać po kawałku. I taki przypadek jest u ciebie.
Co jest zapisane w AN pierwszego sprzedanego lokalu ? Tam powinna być wzmianka o częściach wspólnych .
w AN jest podany tylko udział w częściach wspólnych, który na dzień dzisiejszy odpowiada metrażowi budynku, ale jakby nie uwzględnia strychu (nigdy nie zmieniono udziałów we współwłasności po dokonaniu adaptacji strychu)
nie tylko udział, metraż lokalu, co stanowi nieruchomość wspólną ? ( np. piwnice, rowerownie, wózkownie, itd)
czy powierzchnia strychu jest wymieniona czy nie. ?
piszesz, że Gmina ma jakieś lokale i jakiś udział w NW
to w tym udziale jest ukryty ten lokal adoptowany.
"ponadto udział ...... części we współwłasności części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali znajdujących się w tym budynku wielomieszkaniowym, oraz taki sam udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, na której ten budynek się znajduje"
gdyby wyodrębniono pierwszy lokal aktualnie to sprawa byłaby oczywista do kogo nalezy strych, że jest to pow. wspólna itp itd... ponieważ jednak stało się to w latach 70-tych i jest bardzo dużo sprzecznego orzecznictwa to stąd moje pytanie
Sprzedaż lokali poprzedzana była decyzją administracyjną, w której zamieszczano opis budynku, dość lakoniczny, nie mniej jednak znajdowała się tam informacja o liczbie lokali.
Ponieważ adaptację wykonano po sprzedaży ten lokal nie zostanie uwzględniony.
Taka decyzja może być dowodem w sprawie na okoliczność liczby lokali w momencie wyodrębnienia pierwszego z nich.
Nie przesądza jednak o własności, dlatego kolejną kwestią, która wymagałaby udowodnienia jest to, że gmina nie "zachowała sobie" tej powierzchni do adaptacji.
To dość istotne, Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 19 sierpnia 2010 r. I ACa 391/10 orzekł, że jeżeli
„w budynku stanowiącym własność Państwa (Gminy) - pozostały nie wyodrębnione jako oddzielne "własności lokalowe", powierzchnie użytkowe, nie służące wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, to powierzchnie te nie stanowią przedmiotu współwłasności, lecz pozostają własnością dotychczasowego właściciela, tj. Państwa (Gminy), który - jeśli są do tego podstawy - może działać w kierunku wyodrębniania własności dalszych lokali”.
Decydujące są wielkości udziałów w momencie wyodrębniania, skoro powierzchni tej gmina nie zachowała, to stanowi część wspólną. Dowodem będzie pierwszy akt notarialny, ale także operat szacunkowy, w którym znajdują się dane dotyczące powierzchni użytkowej obiektu.
Więcej w artykule: "Powierzchnie niesamodzielne można uwzględnić w powierzchni użytkowej budynku " na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1178-powierzchnie-niesamodzielne-mozna-uwzglednic-w-powierzchni-uzytkowej-budynku
Kolejne okoliczności, to sprawa "przekazania" spornego lokalu wspólnocie, rozumiem że ma Pani na myśli jakiś zapis w protokole przekazania - to także dowód w ewentualnym postępowaniu.
No i kolejna kwestia - czy gmina kiedykolwiek wnosiła opłaty na rzecz wspólnoty z tytułu własności tego lokalu?
Warto sprawdzić, niekiedy posiadają, jeżeli nie, to powierzchnię budynku należy obliczyć w oparciu o dane zawarte w pierwszej umowie sprzedaży.
W innych przypadkach należy dokonać inwentaryzacji powierzchni przez rzeczoznawcę majątkowego ( nie po to by mu nabijać kasę, ale ze względy na profesjonalizm - pomijam czarne owce w zawodzie) i wyprostować powierzchnię i udziały przed notariuszem.