Jak załatwić współwłaścicieli i kręcić interesy na boku…
tammar
Użytkownik
Zakupiłem od inwestora mieszkanie w budynku wielorodzinnym, wraz z udziałem w częściach wspólnych. Z uwagi że było to pierwsze sprzedane mieszkanie zawiązała się wspólnota mieszkaniowa. Podpisano umowę z biurem, o zarządzanie wspólnotą. Do dnia dzisiejszego (1,5 roku) nie posiada ona statutu, regulaminu itd. Na wniosek większościowego udziałowcy zwanego dalej Panem X (ponad 78 % udziałów) Współwłaściciele Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli uchwałę w sprawie podziału działki. Z wyjaśnień P. X oraz zarządcy budynku wynikało, iż podział ten miał służyć uregulowaniu spraw związanych z dzierżawą terenu i budową na nim punktu handlowego oraz garaży.
Nie czekając na zakończenie podziału działki zawarto umowę dzierżawy terenu części działki zgodnie z powierzchnią zabudowy kiosku handlowego, która to umowa została podpisana przez Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej, a o której to umowie ja, jako współwłaściciel i członek zarządu nieruchomości, nie zostałem poinformowany. Ponadto zarządca zgodnie z Umową o Zarządzanie nieruchomością posiadał jedynie prawo do podejmowania czynności zwykłego zarządu, nie miał prawa podpisywać umowy dzierżawy gruntu jako Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej. O umowie dowiedziałem się przypadkiem.
W ww. umowie dzierżawy cyt; ” Czynsz najmu, o którym mowa w ust.1, płatny jest przez najemcę w terminie 14 dni od dnia doręczenia faktur VAT przelewem na rachunek bankowy WYNAJMUJACEGO.” , z tym że w umowie nie ma żadnej kwoty wynajmu, ani konta wynajmującego. Uzyskałem ustną informacją udzieloną mi w biurze Zarządu Wspólnoty, że takiej umowy wspólnota nie posiada, a związku tym jak sądzę żadne wpływy z ww. umowy dzierżawy terenu nie wpłynęły na rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej.
Pół roku później większościowy udziałowiec p. X w obecności notariusza zorganizował posiedzenie wspólnoty, w programie zawarte były dwa punkty:
1. Podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości wspólnej.
2. Udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania współwłaścicieli do umowy sprzedaży i w postępowaniu wieczysto księgowym.
Punkt dotyczący wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości wspólnej zostały przegłosowane większością głosów przy moim sprzeciwie.
Po kolejnym okresie 6 miesięcy na wniosek większości współwłaścicieli złożono wniosek do Burmistrza o podział nieruchomości. Złożyłem, do Urzędu Miejskiego pismo zgodnie z którym jako współwłaściciel nieruchomości nie wyrażam zgody na taki podział.
W związku z zaistniałą sytuacją proszę odpowiedzcie na moje pytania:
1. Czy mogę jakoś walczyć z zarządcą budynku w celu ujawnienia umowy i dochodów?
2. Czy mogę oskarżyć go o działanie na szkodę wspólnoty?
3. Jak mogę działać w kierunku zaniechania przez współwłaściciela p. X czynności mających na celu wykupienie naszych udziałów w nieruchomości?
Większościowy udziałowiec Wspólnoty Mieszkaniowej, działając we współpracy z zarządcą budynku dąży do tego, aby zmniejszyć moje prawa do podejmowania decyzji odnośnie decydowania
o współwłasności.
Bardzo proszę o udzielenie pomocy w ww. sprawie.
Nie czekając na zakończenie podziału działki zawarto umowę dzierżawy terenu części działki zgodnie z powierzchnią zabudowy kiosku handlowego, która to umowa została podpisana przez Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej, a o której to umowie ja, jako współwłaściciel i członek zarządu nieruchomości, nie zostałem poinformowany. Ponadto zarządca zgodnie z Umową o Zarządzanie nieruchomością posiadał jedynie prawo do podejmowania czynności zwykłego zarządu, nie miał prawa podpisywać umowy dzierżawy gruntu jako Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej. O umowie dowiedziałem się przypadkiem.
W ww. umowie dzierżawy cyt; ” Czynsz najmu, o którym mowa w ust.1, płatny jest przez najemcę w terminie 14 dni od dnia doręczenia faktur VAT przelewem na rachunek bankowy WYNAJMUJACEGO.” , z tym że w umowie nie ma żadnej kwoty wynajmu, ani konta wynajmującego. Uzyskałem ustną informacją udzieloną mi w biurze Zarządu Wspólnoty, że takiej umowy wspólnota nie posiada, a związku tym jak sądzę żadne wpływy z ww. umowy dzierżawy terenu nie wpłynęły na rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej.
Pół roku później większościowy udziałowiec p. X w obecności notariusza zorganizował posiedzenie wspólnoty, w programie zawarte były dwa punkty:
1. Podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości wspólnej.
2. Udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania współwłaścicieli do umowy sprzedaży i w postępowaniu wieczysto księgowym.
Punkt dotyczący wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości wspólnej zostały przegłosowane większością głosów przy moim sprzeciwie.
Po kolejnym okresie 6 miesięcy na wniosek większości współwłaścicieli złożono wniosek do Burmistrza o podział nieruchomości. Złożyłem, do Urzędu Miejskiego pismo zgodnie z którym jako współwłaściciel nieruchomości nie wyrażam zgody na taki podział.
W związku z zaistniałą sytuacją proszę odpowiedzcie na moje pytania:
1. Czy mogę jakoś walczyć z zarządcą budynku w celu ujawnienia umowy i dochodów?
2. Czy mogę oskarżyć go o działanie na szkodę wspólnoty?
3. Jak mogę działać w kierunku zaniechania przez współwłaściciela p. X czynności mających na celu wykupienie naszych udziałów w nieruchomości?
Większościowy udziałowiec Wspólnoty Mieszkaniowej, działając we współpracy z zarządcą budynku dąży do tego, aby zmniejszyć moje prawa do podejmowania decyzji odnośnie decydowania
o współwłasności.
Bardzo proszę o udzielenie pomocy w ww. sprawie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Mój udział jest mały, około 2%.
Art. 23.
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione
są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co
najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
Obciążenie nieruchomości wspólnej to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, zarządca nie był uprawniony do reprezentowania właścicieli.
Takiego uprawnienia nie miałby też zarząd, konieczne jest podjęcie uchwały w tej sprawie.
Kto jest drugą strona tej umowy, właściciel lokalu czy osoba trzecia?
Przyznam, że nie rozumiem. Jaką umowę Pan cytuje, skoro żadnej nie zawarto?
Odnośnie podziału działki, to czy proszę wyjaśnić czy ta część, która ma zostać wydzielona jest zabudowana? Jeżeli nie, to moim zdaniem na taki podział nie muszą się zgadzać wszyscy właściciele lokali, wystarczy uchwała, Państwa udziały nie ulegną zmianie.
Wydzielona działka będzie natomiast stanowić przedmiot współwłasności właścicieli lokali, każdy z Państwa będzie miał w niej swój udział i to niezależny od własności lokalu, do spraw zarządu tą działką zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego, dlatego na jej sprzedaż muszą się zgodzić wszyscy.
Może to brzydko zabrzmiało, ale mój bank straszy mnie zerwaniem umowy kredytowej.
Podział pierwotnej działki na mniejsze nie zmienia właściciela.
W takiej wydzielonej działce gruntowej dalej posiadasz swoje 2% udziału. Sytuacja się o tyle zmieniła, że wspólnota jest położona nie na jednej działce gruntowej, ale na trzech po podziale gruntu.
Z tego co piszesz, Pan X chce kupić na swoją rzecz te wyodrębnione działki i po to było to zebranie z notariuszem. (przynajmniej ja to tak zrozumiałem z twoich wpisów)
Do zbycia części wspólnych potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli jak się nie zgodzisz, to klapa, ale... Pan X może wystąpić do sądu, aby ten wydał postanowienie , które może zastąpić twoją zgodę. Takie rozwiązanie trooooochę trwa.
Dla wyjaśnienia, kolejność była taka:
1. Próba uregulowania przeze mnie uchwałą dzierżawy gruntu pod kiosk - brak zgody Pana X
2. Podpisanie umowy przez Zarządcę z dzierżawcą terenu pod kiosk, o której nikt nic nie wiedział.
3. Podjęcie uchwały o podziale działki.
4. Następne zebranie w obecności notariusza miało 2 pkt. cyt.: "1. Podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości wspólnej. 2. Udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania współwłaścicieli do umowy sprzedaży i w postępowaniu wieczystoksięgowym."
5. Po zakończeniu prac geodety, złożenie wniosku do burmistrza o wydanie decyzji podziałowej i moje veto.
Taka była kolejność. Teraz zapewne gdyby podział się uprawomocnił to Pan X rozpocznie działania ku wykupieniu udziałów w części wspólnej, nawet bez mojej zgody. Koniec końców, nawet jeśli bank jakimś cudem nie wypowie mi umowy, to ja poniosę koszty aneksowania itd. itp.
Ale większość może być za odsprzedażą, nawet wszyscy poza tobą, nawet w obecności 100 natoriuszy. UWL nie daje możliwości odsprzedaży jakiejkolwiek części wspólnej bez zgody wszystkich współwłaścicieli!
Patrz wyżej.
Bank nie może dla widzimisię wypowiedzieć umowy.
Co to za kredyt, kto jest beneficjentem?