Służebność przechodu i przejazdu

EDDIE

Chcemy wystąpić do Sądu o ustanowienie służebności przechodu, przejazdu oraz korzystania ze śmietnika dotycząca sąsiedniej nieruchomości, która należy do dewelopera. Deweloper tak sprytnie podzielił pierwotną dużą działkę na dwie (już po fakcie otrzymania zezwolenia na budowę), że nasza działka (nieruchomość gruntowa), na której stoi budynek naszej WM jest tak mała, że nie ma miejsca na śmietnik, ani na wystarczającą ilość miejsc parkingowych dla mieszkańców.
W rozmowie z nami - zarządem obiecał, że wybuduje śmietnik dla nas na swojej działce w pobliżu granicy z nami (nawet lokalizację uzgodniliśmy) i nie będzie problemu z korzystaniem ze śmietnika. To samo o miejscach parkingowych, mamy prawo parkować samochody na jego działce - działki mają niezamykany przejazd.
Ponieważ deweloper okazał się krętem i oszustem (to eufemizm!), by spać spokojnie, musimy według mnie wystąpić do Sądu o te służebności, by w przyszłości np. przy zmianie właściciela sąsiedniej nieruchomości lub zmianie widzimisię dewelopera nie obudzić się z ręką w nocniku.

Pytanie zasadnicze - czy wystąpienie do Sądu o służebności jest czynnością zwykłego zarządu, czy nie? Czy potrzeba uchwały, czy nie?

Zarządca

Uważam, że to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, nie jest co prawda rozporządzająca, jak w cytowanym poniżej orzeczeniu Sądu Najwyższego, ale może zobowiązywać właścicieli lokali do określonych działań, np. do zapłaty wynagrodzenia za jej ustanowienie.
Zastanawia mnie legitymacja czynna wspólnoty mieszkaniowej w takiej sprawie, bazując na dotychczasowym orzecznictwie można dojść do wniosku, że wniosek powinni podpisać właściciele lokali.
Proszę zauważyć, że służebność będzie ustanowiona na cudzym gruncie.

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt: III CSK 110/10:

" Sprawa o ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości, na której zostały wyodrębnione lokale oraz ustanowione prawo wieczystego użytkowania w udziałach odpowiadających powierzchni lokali, niewątpliwie jest sprawą, której przedmiot dotyczy nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l. Rozważając kwestię, czy sprawa ta jest związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną, odwołać się należy do art. 22 ust. 3 i 4 u.w.l. zgodnie z którym czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd jest m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Przepis ten nie wymienia expressis verbis czynności polegającej na obciążeniu nieruchomości wspólnej służebnością drogową, niemniej jednak takie obciążenie nieruchomości należy traktować równoznacznie z czynnościami wymienionymi w art. 22 u.w.l., bowiem powstaje również ograniczone prawo rzeczowe. Będzie to zatem czynność mieszcząca się w granicach zarządu nieruchomością wspólną, z tym, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest bowiem np. rozporządzenie nieruchomością wspólną, obciążenie jej, modernizacja, czy połączenie lokali. Wspólnota Mieszkaniowa ma zatem legitymację bierną w sprawie o ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości objętej udziałami właścicieli wyodrębnionych lokali w użytkowaniu wieczystym ustanowionym na tej nieruchomości oraz stanowiącej nieruchomość wspólną, i jest zainteresowanym w rozumieniu art. 510 k.p.c., z tym zastrzeżeniem, że zarząd może podejmować czynności w tej sprawie wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli, o której mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l."

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1208-iii-csk-11010-sluzebnosc-drogowa-we-wspolnocie-mieszkaniowej

EDDIE

" Sprawa o ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości, na której zostały wyodrębnione lokale oraz ustanowione prawo wieczystego użytkowania w udziałach odpowiadających powierzchni lokali, niewątpliwie jest sprawą, której przedmiot dotyczy nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l. Rozważając kwestię, czy sprawa ta jest związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną, odwołać się należy do art. 22 ust. 3 i 4 u.w.l. zgodnie z którym czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd jest m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Przepis ten nie wymienia expressis verbis czynności polegającej na obciążeniu nieruchomości wspólnej służebnością drogową, niemniej jednak takie obciążenie nieruchomości należy traktować równoznacznie z czynnościami wymienionymi w art. 22 u.w.l., bowiem powstaje również ograniczone prawo rzeczowe. Będzie to zatem czynność mieszcząca się w granicach zarządu nieruchomością wspólną, z tym, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest bowiem np. rozporządzenie nieruchomością wspólną, obciążenie jej, modernizacja, czy połączenie lokali. Wspólnota Mieszkaniowa ma zatem legitymację bierną w sprawie o ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości objętej udziałami właścicieli wyodrębnionych lokali w użytkowaniu wieczystym ustanowionym na tej nieruchomości oraz stanowiącej nieruchomość wspólną, i jest zainteresowanym w rozumieniu art. 510 k.p.c., z tym zastrzeżeniem, że zarząd może podejmować czynności w tej sprawie wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli, o której mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l."

Mam wrażenie, że w tym fragmencie rzecz dotyczy ustanowienia służebności na nieruchomości wspólnoty i dlatego jest to czynność polegająca na obciążeniu nieruchomości wspólnej służebnością drogową, bowiem powstaje również ograniczone prawo rzeczowe więc przekracza to zakres zwykłego zarządu.

W moim przypadku WM występuje o służebność w nieruchomości prywatnego właściciela, wspólnota jest stroną władnącą w ustanowieniu służebności.

owner

W moim przypadku WM występuje o służebność w nieruchomości prywatnego właściciela, wspólnota jest stroną władnącą w ustanowieniu służebności.

Stroną powinni być wszyscy właściciele lokali, a nie wspólnota jako osoba ustawowa.
Uprawnienia wspólnoty nie sięgają poza granice nieruchomości wspólnej.

EDDIE

W tym przypadku nie występuje w ogóle nieruchomość wspólna. Nieruchomość wspólna nie ma związku z wystąpieniem o służebność w nieruchomości prywatnego właściciela, tam nie ma nieruchomości wspólnej. Moim zdaniem dlatego stroną władnącą jest wspólnota, a nie wszyscy właściciele lokali.

Zarządca

[cite] EDDIE:[/cite][

Mam wrażenie, że w tym fragmencie rzecz dotyczy ustanowienia służebności na nieruchomości wspólnoty i dlatego jest to czynność polegająca na obciążeniu nieruchomości wspólnej służebnością drogową, bowiem powstaje również ograniczone prawo rzeczowe więc przekracza to zakres zwykłego zarządu.

W moim przypadku WM występuje o służebność w nieruchomości prywatnego właściciela, wspólnota jest stroną władnącą w ustanowieniu służebności.

Tak, wiem, jednak zarząd w imieniu wspólnoty podejmowałby decyzje dotyczące jej majątku (np. wynagrodzenia za służebność).

Nie mniej, zarząd nie ma legitymacji, to właściciele mogą wystąpić o ustanowienie służebności na ich rzecz.

owner

[cite] EDDIE:[/cite]W tym przypadku nie występuje w ogóle nieruchomość wspólna. Nieruchomość wspólna nie ma związku z wystąpieniem o służebność w nieruchomości prywatnego właściciela, tam nie ma nieruchomości wspólnej. Moim zdaniem dlatego stroną władnącą jest wspólnota, a nie wszyscy właściciele lokali.

Wspólnota miałaby prawa i zobowiązania wobec nieruchomości innej, niż nieruchomość wspólna, a to w świetle ustawy jest niemożliwe. Zakres kompetencji wspólnoty ogranicza się do zarządu nieruchomością wspólną.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. sygn. akt V CSK 143/08
Tak wyznaczony [w uwl - owner] zakres zdolności prawnej wspólnoty precyzuje także zobowiązania, za które wspólnota odpowiada. Zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający, jak chciałby skarżący. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali, na ich rzecz ustanowiona została służebność drogi koniecznej, oni uporządkowali i zagospodarowali nieruchomość powodów, oni wreszcie na tej nieruchomości parkują samochody, odpoczywają wśród zieleni czy pozwalają bawić się dzieciom. Te działania nie dotyczą jednak nieruchomości wspólnej lecz nieruchomości cudzej i nawet w zakresie gruntu zajętego pod wiatrołap, który mieści się w granicach służebności drogi koniecznej, nie stanowią przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo.

http://www.zarzadca.pl/content/view/558/94/

EDDIE

Nie mniej, zarząd nie ma legitymacji, to właściciele mogą wystąpić o ustanowienie służebności na ich rzecz.

Wszyscy właściciele muszą wystąpić? 100%?

owner

Nie, tylko ci, którzy chcą mieć tę służebność.

EDDIE

To zmienia sprawę ale i komplikuje, bowiem deweloper ma jeszcze kilka mieszkań niesprzedanych, jeśli teraz wystąpimy o służebność, to przyszli właściciele, którzy od niego kupią mieszkania, tego mieć nie będą. Z drugiej strony wystarczy, że większość mieć będzie, przecież śmietnik i parking będzie wtedy dla wszystkich mieszkańców dostępny

owner

Służebność powinna być ustanowiona na rzecz każdoczesnych właścicieli lokali w Waszej nieruchomości.

EDDIE

Rozumiem co znaczy każdoczesny, sam mam to w AN spisane, lecz wątpliwe, by obecny deweloper ustanowił taką służebność wobec siebie. Mieszkania, które sprzeda nie będą miały służebności, lecz jak pisałem to już nie będzie problemem, skoro większość będzie miała służebność.
Zastanawia mnie jeszcze inne pytanie, czy w naszej sytuacji Sąd może ustanowić służebność bezpłatną, czy nie? To deweloper miał obowiązek zbudować nam śmietnik i parking bez dodatkowych opłat.

Zarządca

[cite] EDDIE:[/cite]

Nie mniej, zarząd nie ma legitymacji, to właściciele mogą wystąpić o ustanowienie służebności na ich rzecz.

Wszyscy właściciele muszą wystąpić? 100%?

Wystarczy, że wystąpi jeden współwłaściciel, o ile większość nie wyrazi sprzeciwu, sąd ustanowi, o ile są ku temu podstawy służebność na rzecz każdoczesnego współwłaściciela.
Jest to czynność zachowawcza w rozumieniu art. 209 kodeksu cywilnego:


"Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa."

Należy jednak mieć na uwadze, że sprzeciw współwłaścicieli, którzy mają większość udziałów spowoduje , że będzie konieczne wystąpienie do sądu z żądaniem upoważnienia sądowego do dokonania czynności (por. SN w orzecz. z 5.06.1985, III CZP 35/85).

[cite] EDDIE:[/cite]
Zastanawia mnie jeszcze inne pytanie, czy w naszej sytuacji Sąd może ustanowić służebność bezpłatną, czy nie? To deweloper miał obowiązek zbudować nam śmietnik i parking bez dodatkowych opłat.

Uważam, że może to wszystko zależy od okoliczności danej sprawy.