siedziba wspólnoty

agnieszkkka132

Jak powinna być siedziba wspólnoty? Zgłosiłam wniosek o NIP w US ,jako siedzibę zostało wpisane miejsce pomieszczenia administracyjnego.Jednak pani urzędniczka nie zgodziła sie, bo stwierdziła,że jedynie siedzibą może być adres zarządcy. Czy siedziba wspólnoty musi byc adres firmy zarzadzającej?

Zarządca

Jaka jest reprezentacja Państwa wspólnoty?

eedo

Za adres siedziby osoby prawnej oraz jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej przyjmuje się adres siedziby organu zarządzającego .

Czy zarząd lub zarządca został ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 UWL czy tez macie zarząd na podstawie art. 20 ust. 1 UWL?

Powyższe wynika z § 7 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 lipca 1999 r. w sprawie sposobu i metodologii prowadzenia i aktualizacji rejestru podmiotów gospodarki narodowej, w tym wniosków, ankiet i zaświadczeń, oraz szczegółowych warunków i trybu współdziałania służb statystyki publicznej z innymi organami prowadzącymi urzędowe rejestry i systemy informacyjne administracji publicznej (Dz. U. Nr 69, poz. 763 z póź. zm.).

Zarządca

Orzeczenie NSA na ten temat:

http://www.zarzadca.pl/content/view/631/94/

agnieszkkka132

Nasza Wspólnota posiada Zarząd składajacy się z trzech Własciciwli lokali oraz mamy podpisaną umowę o zarzadzanie z firmą deweloperska,która w imieniu wspólnoty jest zobowiązana do przygotowywania i podpisywania umów.

agnieszkkka132

Dodam,że Zarząd został wybrany na zebraniu Wspólnoty uchwałą Wspólnoty i ten oto Zarząd podpisał umowę o zarządzanie z firma deweleperska, króra ma pełnomocnictwo do reprezentowania Wspólnoty na zewnatrz.
Proszę o konkretną odpowiedz dotycząca siedziby.

Zarządca

Czy Państwo zmienialiście sposób zarządu w trybie art. 18 uwl? Wspólnotę może reprezentować na zewnątrz jedynie zarząd jako jej organ lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 uwl. (nigdy podmiot administrujący).

Sprawa ustalenia siedziby wspólnoty nie jest taka oczywista i nasuwa szereg wątpliwości interpretacyjnych.
W świetle cytowanych przepisów oraz wskazanego wyroku NSA moim zdaniem należy przyjąć, że adresem siedziby wspólnoty mieszkaniowej jest adres zarządu wspólnoty - jeżeli taki został wybrany lub adres siedziby zarządcy, w razie powierzenia w trybie art. 18 uwl.

Jeżeli we wspólnocie istnieje zarówno zarząd i zarządca powołany w trybie art. 18 uwl ( część doktryny uważa taką sytuację za niedopuszczalna, jako że powierzenie zarządu wyklucza wybór zarządu) - to takie sprawy winny wynikać w szczególności z umowy o zarządzanie.

agnieszkkka132

Na zewnatrz naszą Wspólnote reprezentuje firma zarządająca. Ma ona pełnomocnictwo do podpisywania umów. Z tego rozumiem , że najlepiej aby siedziba była w tym przypadku taka sama jak siedziba zarządcy.

Dziękuje za odpowiadz

adab

Zasadnicze znaczenie w danej sprawie ma kwestia, czy ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. zarząd (zarządca) dla nieruchomości wspólnej może występować w imieniu właścicieli lokali. W orzecznictwie Sądu Najwyższego i literaturze wskazywano na różnice w zakresie określenia statusu prawnego zarządu ustanowionego na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z 1994 r. i na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy (por. przede wszystkim uzasadnienie uchwały z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, OSNC 2005, z. 1, poz. 6; uzasadnienie wyroku z dnia 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, niep.; zarząd w znaczeniu podmiotowym i zarząd w znaczeniu funkcjonalnym). Należy stwierdzić, że samą organizację i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca powierza przede wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (w odpowiedniej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza; art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 2a ustawy z 1994 r.). Jeżeli właściciele nie skorzystali z takiego uprawnienia (nie ustanowili zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym), mają wówczas zastosowanie odpowiednie zasady organizacji i wykonywania zarządu przewidziane w art. 19-33 ustawy z 1994 r. W tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu (art. 20 ust. 1 ustawy), natomiast w tzw. wspólnotach małych do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. i k.p.c. (art. 19). Przewidziano także możliwość ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd w sytuacji, w której m.in. nie powołano w ogóle zarządu (art. 26 ust. 1 ustawy). Taka regulacja prawna oznacza, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury i in.).

Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. (ewentualnie także - na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy), to zagadnienie działania zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy.

Działanie zarządu jest działaniem samej wspólnoty. Należy wskazać, że ustawa o własności lokali przewiduje możliwość działania wspólnoty mieszkaniowej przez jej własne organy. Na podstawie art. 21 § 1 tej ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Norma ta expressis verbis odnosi się do zarządu jako organu wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym gdy wspólnota mieszkaniowa ma zarząd (w znaczeniu podmiotowym, jako organ wspólnoty), wspólnota działała wtedy przez ten organ, a jego oświadczenia (tj. osób wchodzących w skład organu) stanowią oświadczenia samej wspólnoty. Tym samym zarząd, będący organem wspólnoty mieszkaniowej, do swego działania i wywołania skutku bezpośrednio w sferze prawnej wspólnoty nie potrzebuje żadnego pełnomocnictwa. Może więc zawierać umowy z osobami trzecimi, a normatywnie umowy te zawarte będą przez samą wspólnotę; może też reprezentować wspólnotę w postępowaniu sądowym, a działania zarządu przed sądem będą działaniami samej wspólnoty.

Zastrzec jednak należy, że chodzi tu o czynności zwykłego zarządu. W ramach takich czynności zarząd działa samodzielnie, a jego działania stanowią działania samej wspólnoty. Istotą tego zarządu jest powierzenie, przekazanie osobie trzeciej, zupełnie odrębnemu od samej wspólnoty podmiotowi prawa, kompetencji do administrowania, zarządzania nieruchomością. Podstawową różnicą pomiędzy zarządem (w podmiotowym znaczeniu tego słowa) a zarządem powierzonym (zarządem w znaczeniu funkcjonalnym, inaczej też zarządcą) jest właśnie to, że zarząd wspólnoty jako organ tej wspólnoty działa w ten sposób, iż jego czynności są automatycznie czynnościami wspólnoty.

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu różnych czynności o charakterze technicznym, administracyjnym, jak i czynności polegające na podejmowaniu działań w sferze prawnej wspólnoty, ale ich istotą i wspólną cechą jest to, że podjęcie każdej z tych czynności jest wyraźnie zastrzeżone dla zarządcy. Określenie jakie czynności uprawniony jest podejmować zarządca wynikać może nie tylko z obowiązujących przepisów, ale także z zawartej ze wspólnotą umowy, na przykład z umowy o administrowanie.

Regulacje zawarte w § 7 ust. 2 rozporządzenia mają zastosowanie w przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą i dopuszczają przyjęcie za adres siedziby, wskazany przez tę osobę adres prowadzenia działalności, a w braku możliwości takiego wskazania -miejsce zamieszkania

z wyroku WSA w warszawie VI SA/Wa 1792/07