wykonanie przekracza zakres zwykłego zarządu.

filip

co to znaczy i jakie winne być uchwały?

owner

Przeczytaj ustawę o własności lokali, zwłaszcza te przepisy:

Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

http://lex.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html

KubaP

Podany powyżej cytat z UoWL (art.22) stanowi o przekładowych sytuacjach i jest katalogiem otwartym.
Wspólnota może poprzez podjecie uchwały rozszerzać czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.
Tak ustanowione prawo, obowiązuje tylko w danej wspólnocie, której dotyczy uchwała.

KubaP

[cite] filip:[/cite]co to znaczy i jakie winne być uchwały?

To zależy jaką czynność chce Zarząd WM popełnić...

owner

[cite] KubaP:[/cite]Wspólnota może poprzez podjecie uchwały rozszerzać czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.
Tak ustanowione prawo, obowiązuje tylko w danej wspólnocie, której dotyczy uchwała.

O kwalifikacji prawnej danej czynności nie ma prawa decydować wspólnota mieszkaniowa uchwałą. Może tego dokonać sąd na podstawie oceny charakteru czynności i jej okoliczności.
Nie da się tego z góry zadekretować, to trzeba zawsze oceniać indywidualnie, uwzględniając:
1) sytuację prawną,
2) wartość zobowiązania,
3) okoliczności faktyczne.

Ta sama czynność, o tej samej wartości będzie w jednej wspólnocie mieścić się w zakresie zwykłego zarządu, a w innej wspólnocie go przekroczy. To zależy między innymi od konsekwencji tej czynności, np. od stopnia obciążenia wspólnego majątku. Przykład: wydatek 10.000 zł dla wspólnoty 300-lokalowej, dysponującej milionowym budżetem, będzie drobiazgiem i nie spowoduje zauważalnego obciążenia, zaś dla wspólnoty 10-lokalowej to będzie katastrofa finansowa.

Zatem gdyby nawet właściciele podjęli taką uchwałę, to również wówczas będą się zdarzać sytuacje, wymagające zgody w formie uchwały na czynności nie wymienione w uchwale. Życie jest bogatsze od przepisów, wszystkiego nie da się przewidzieć. Zatem nie dość, że taka uchwała nie wywoła skutków prawnych (nie zmieni kwalifikacji prawnej czynności zarządu), to nie stworzy też wyczerpującego (zamkniętego) katalogu czynności przekraczających zarząd zwykły, bo nikt jest w stanie przewidzieć wszystkich możliwych sytuacji.

To, że ustawowy katalog spraw przekraczających zarząd zwykły jest "otwarty" nie oznacza, że można go rozszerzać oświadczeniem woli. Oznacza to tylko tyle, że ustawodawca nie wymienił wszystkich możliwych czynności, które w różnych wspólnotach i w różnych okolicznościach mogą przekraczać zarząd zwykły, bo jest to po prostu niewykonalne.
Zwrot "w szczególności" oznacza natomiast, że czynności ujęte w wykazie na pewno przekraczają zarząd zwykły we wszystkich wspólnotach i tej ustawowej kwalifikacji nie da się zmienić uchwałą. Oznacza to również, że ustawodawca zdawał sobie sprawę, że w obrocie prawnym z pewnością pojawią się też inne czynności, które zostaną zakwalifikowane jako przekraczające zarząd zwykły.

Generalnie, co do możliwości ingerencji ogółu właścicieli w sprawy zwykłego zarządu (czyli w kompetencje zarządu wspólnoty) na forum występują dwa stanowiska:

1) Zarządcy - wspólnota może zdecydować uchwałą, że również co do niektórych czynności zwykłego zarządu będzie wymagana uchwała właścicieli. Co nie oznacza, że te czynności, dotychczas mieszczące się w zarządzie zwykłym, stają się przez to czynnościami przekraczającymi zarząd zwykły. Nadal jest to zakres zwykłego zarządu, ale właściciele mogą zarządowi narzucić wymóg uzyskania ich zgody w formie uchwały.

2) moje - ustawowe kompetencje zarządu to jego kompetencje własne, które nie podlegają swobodnej ocenie i modyfikacjom przez właścicieli lokali w drodze uchwały. Można je zmienić (rozszerzyć albo zawęzić), ale przez zmianę sposobu zarządu, co wymaga umowy właścicieli (czyli za zgodą wszystkich) zawartej w formie aktu notarialnego. Bez tej zmiany nie można odstąpić od przepisów ustawy.

koziorozka

Po co bijecie pianę? Dopóki Filip się nie odezwie o jakie konkretnie uchwały mu chodzi nic nie wymyślimy

filip

Czy Zarząd uchwałą przy podpisach ledwo co ponad 50% może :
1. podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu na 12 lat - 700 tyś. zł
2. rozpocząć prace projektowe i wykonawcze na docieplenie już docieplonego bloku?
3. Wystąpić o pozwolenie na budowę?

Zarządca

Rozumiem, że wszystkie te czynności dotyczą nieruchomości wspólnej i jest to tzw. duża wspólnota (powyżej 7 lokali) - jeżeli tak to wystarczy uchwała większości.

koziorozka

filip, te decyzje podjęli członkowie wspólnoty uchwałą a NIE zarząd wm
Nie ma znaczenia czy ZA uchwała głosowało "ledwo co ponad 50%" czy 95% - uchwała wchodzi w życie, gdy za jej przyjęciem głosuje ponad 50%

KubaP

[cite] filip:[/cite]Czy Zarząd uchwałą przy podpisach ledwo co ponad 50% może :
1. podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu na 12 lat - 700 tyś. zł
2. rozpocząć prace projektowe i wykonawcze na docieplenie już docieplonego bloku?
3. Wystąpić o pozwolenie na budowę?

Uchwały są obowiązujące, gdy za nimi zagłosuje ponad 50% włascicieli lokali liczona udziałami w NW. Odpowiedź na pozostałe punkty jest jedna, TAK.