Czy wspólnota może....
ajor3
Użytkownik
Witam!Czy Wspólnota może podjąć uchwałę większością głosów w której zarządzają że właściciele mają wpłacać na dany remont po 10 tyś, 8 tyś, 5 tyś (w zależności od udziału)??? Co z tymi co nie mają takiej kwoty i nie dostaną kredytu bo nie mają zdolności kredytowej?????
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Rozumiem, że te kwoty 10, 8, 5 tys.zł to jakieś przykładowe kwoty. Wpłaty na remont każdy właściciel ponosi zgodnie z udziałami, czyli każdy płaci taki procent całej kwoty wymaganej na remont, jaki posiada udział w całej nieruchomości.
Jeśli są osoby, które nie maja zdolności kredytowej, a kwota wymagana na remont jest wysoka i remont konieczny, to może warto zastanowić się nad tym, by to wspólnota wzięła kredyt na ten cel?
Rozwiązaniem jest także sytuacja, kiedy właściciele częściowo pokrywają koszt remontu, a częściowo środki są pozyskiwane z kredytu bankowego.
Dlaczego te przykładowe kwoty są tak wysokie? Co to za remont?
Bieganie po sądach też kosztuje, nie ma pewności, że Sąd przyzna rację wspólnocie. Nie ma takiego prawa, że właściciel musi wpłacić od ręki cała należność , chyba, że o tym remoncie właściciele wiedzieli na kilka lat wstecz, ale o tym Sąd rozstrzygnie.
Przy tego typu robotach i wysokich kosztach remontu, wspólnota i zarząd musi wziąć pod uwagę, że są właściciele, których nie stać na wyłożenie kilku tysięcy złotych. To nie jest sto, czy dwieście zł. Sądzę, że żaden Sąd nie zmusi nikogo do zapłaty przy braku możliwości do spłaty.
Rozwiązaniem jest jeszcze sytuacja, kiedy to wspólnota rozłoży na kilka, kilkanaście rat należność za remont, o ile to pomoże słabo sytuowanym właścicielom.
Sąd może uchylić taką uchwałę, np. z tej przyczyny, że kosztów remontu nie przewidziano w planie gospodarczym na dany rok.
Jest/Będzie odrębna uchwała, która nakłada nowe obciążenia wynikłe np. znaczącego pogorszenia się stanu technicznego nieruchomości (ale to tylko gdybanie ). Takie rzeczy się dzieją w realu, żze wspólnota w trakcie roku obrachunkowego, zmienia wymiar zaliczki na utrzymania nieruchomości i "w dół i w górę".
Właściciele chcą utrzymać nieruchomości w stanie niepogorszonym więc działają - szybki remont połączony z termomodernizacją (z przyczyn ekonomicznych np wynajmu rusztowania).
Można dalej gdybać, ale po co.
Ponieważ wykracza to poza uprawnienia wspólnoty ( zarząd nieruchomością wspólną) - jako że jest to zadanie nie objęte zakresem działania UoWL (nowa inwestycja) , nie można o tym decydować uchwałą (większością głosów). Taką decyzję mogą podjąć jedynie współwłaściciele, którzy decydują na zasadach kodeksowych (kc): za zgodą wszystkich.
Docieplenie wymaga też pozwolenia na budowę a w związku z tym potrzebne jest złożenie odpowiednich oświadczeń na podstawie: Rozp. Min. Infr. z dnia 3 listopada 2004 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę... w których pod odpowiedzialnością karną składający wniosek (zarząd/zarządca) oświadcza że posiada zgodę wszystkich współwłaścicieli.
Reasumując: właściciele podejmując większością głosów uchwałę wykraczającą poza zakres ustawowy "łamią prawo" i taka uchwała jest nieskuteczna - moim skromnym zdaniem.
Nie bez powodu o tym piszę, pamiętam takie orzeczenie chyba warszawskiego sądu apelacyjnego, jak tylko znajdę, zacytuję.
Moim zdaniem docieplenie budynku, choć remontem nie jest nie wykracza poza zakres zarządu rzeczą wspólną, wręcz przeciwnie jest przejawem gospodarowania nieruchomością.
Wspólnota ma tylko zarządzać nieruchomością wspólną czyli tym co jest jak wynika z UoWL. Owszem może budować, modernizować czy dobudowywać nowe, różne rzeczy do nieruchomości wspólnej i obciążać właścicieli ale jako zadanie wykraczajace poza UowWL za zgodą wszystkich - chyba.
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 2 marca 2010 r., sygn. akt: I ACa 41/10, niepubl. :
"Jednocześnie w trybie art. 22 cyt. wyżej ustawy może być podjęta przez właścicieli każda uchwała, która dotyczy spraw wspólnoty, a nie pozostaje w sprzeczności z porządkiem prawnym i zasadami współżycia społecznego. Katalog czynności wymienionych we wskazanym wyżej przepisie na bowiem charakter przykładowy i otwarty (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 12 lipca 2006 r. w sprawie I A Ca 183/06, Lex 279981).
W oparciu o ten przepis może być więc, co do samej zasady utworzony fundusz inwestycyjny. Tak też się miało w niniejszej sprawie, a dopuszczalność utworzenia tego rodzaju funduszu potwierdza stanowisko Sądu Apelacyjnego w Lublinie wyrażone w sprawie I A Ca 456/09 (I C 612/09 Sądu Okręgowego w Radomiu).
Obydwie regulacje nie pozostają ze sobą w sprzeczności, a interpretacja art. 13 i 14 cyt. wyżej ustawy, bez nawiązania do dyspozycji art. 22, jako wykluczająca, co do zasady, możliwość prowadzenia jakichkolwiek inwestycji przez wspólnotę mieszkaniową, jest z gruntu chybiona i nietrafna. Trudno bowiem uznać za sprzeczne z porządkiem prawnym lub zasadami współżycia społecznego wydzielenie funduszu przeznaczonego na realizację inwestycji i innych prac zwiększających użyteczność czy funkcjonalność nieruchomości wspólnej.
Oczywistym jest, że ustawa o własności lokali nie nakłada na właścicieli lokali obowiązku utworzenia tego rodzaju (jak i innego) funduszu. Obowiązki właścicieli, rozumiane jako niezbędne minimum ponoszonych kosztów, faktycznie określa art. 13 i 14 cyt. wyżej ustawy. Jednocześnie jednak przepisy tej ustawy (ani jakakolwiek inna regulacja prawna) nie zabrania przyjęcia na siebie przez tych właścicieli innych jeszcze finansowych obowiązków, bezsprzecznie bezpośrednio przeznaczonych na cele nieruchomości wspólnej."
Dlatego o ile samo ocieplenie nie jest remontem, to razem z innymi pracami, od których ocieplenia nie da się wydzielić (chociażby remont elewacji) remontem będzie.
Normalnie i ze zrozumieniem. Są różne zimy, różne temperatury średnie w kolejnych latach. ostatnia zima była jedną z ostrzejszych. W skali kraju zużycie energii grzewczej było rok temu o 20% większe od przeciętnego zużycia.
To tak nie jest . Termomodernizacja nieruchomości jest uznawana za priorytet w Europie/ Polsce - premia termomodernizacyjna. Fundusz remontowy zawiera w sobie i modernizacje , ulepszenia istniejącego wyposażenia oraz doposażenie nieruchomości w urządzenia czy instalacje które podnoszą wartość nieruchomości np wykonanie łazienek w lokalach czy wymiana instalacji zbiorczej RTV pod odbiór sygnału TV SAT czy cyfrowego naziemnego. Do tego wystarczy uchwała większościowa.
Postaram się coś przygotować.
"...zużycie energii cieplnej..." - tak o zużycie energii chodzi.
No, no, no - fajnie jest: TV Sat w lokalach, kafelki w łazienkach właścicieli.... lądowisko dla helikopterów na dachu pewnie też?
"...Środki z funduszu remontowego mogą być wykorzystywane wyłącznie na utrzymanie nieruchomości w należytym stanie..." - Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygn. I ACa 456/09)
"...Właściciele lokali zawsze mogą oddzielną uchwałą dokonać przesunięcia pieniędzy z funduszu remontowego na inny cel lub inny fundusz. Prawo im tego nie zabrania. Jedyna wątpliwość dotyczy tego, czy do podjęcia uchwały wystarczy większość, czy potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli. Inwestycje nie mieszczą się bowiem w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej (art 12 ust. 2 u.w.l.). Powstaje więc pytanie, czy koszty wykraczające poza ten zakres nie powinny być uzależnione od zgody wszystkich właścicieli, albo inaczej: czy kosztów inwestycji nie powinni ponieść tylko ci, którzy wyrażą na to zgodę? rp.pl..." - http://www.rp.pl/artykul/630113.html?print=tak
Czy jak właściciele w 100 letnim budynku podjęli decyzje (uchwała), że wyposażą swoją nieruchomość z FR w kanalizacje i instalacje CW w celu zmiany standardu nieruchomości ( do tej pory woda była dostępna w szalecie na klatce schodowej) , to uważasz takie działanie za przestępstwo, niezgodność z piśmiennictwem dziennikarskim?
Za dużo czytasz tych orzeczeń , choć one obowiązują tylko konkretne podmioty.
Branie wszystkiego tak do siebie, uważam, za wielką przesadę. We wspólnocie wielolokalowej to większość ma przewagę, to takie niegodności wykonywania prawa własności.
Lądowisko przecież było ze znakiem zapytania i w trybie przypuszczającym.
Nigdzie nie pisałem o przestępstwie - wyraziłem tylko swoje wątpliwości związane z FR na kanwie dwóch orzeczeń i jednego artykułu w "Rz". Nie muszę dodawać, że wątpliwości nadal pozostały - jak w artykule.
Wspólnoty są wszak autonomiczne i rządzą się własnymi zasadami.