Zmiana Zarządcy

magda

Witam
Jestem lokatorką wspólnoty mieszkaniowej składającej się z 60 lokali.Obecnie zarządcą jest firma z licencją. W skład zarządu wchodzą 3 osoby tj. dwóch właścicieli lokali a trzecią osobą jest Zarządca. W związku z licznymi podejrzeniami o niegospodarność i brak możliwości wglądu w dokumenty, zebrała się pewna grupa właścicieli lokali która intensywnie, aczkolwiek jak narazie bez skutku ,walczy o zmianę Zarządcy i Zarządu. Dodam tylko iż Zarząd jest w komitywie z Zarządcą i popiera jego działania. Na ostatnim zebraniu które zwołane zostało na wniosek właścicieli, poddane zostały pod głosowanie 3 uchwały zrzucające członków starego Zarządu i powołujące na ich miejsce nowych. Przed rozpoczęciem głosowania Zarządca stwierdził iż jeżeli Zarząd zostanie odwołany to poda się do dymisji. Niestety na zebraniu była zbyt mała liczba właścicieli w związku z tym resztę głosów Zarząd zbierać miał w trybie indywidualnego zbierania głosów (po przeliczeniu głosów z zebrania większość była za zmianą wszystkich członków Zarządu).
Moje pytania dotyczą:
1. Czy w takim przypadku gdy Zarządca zbiera głosy pod odwołaniem członków Zarządu (niejako pod własną rezygnacją, w związku z wcześniejsza deklaracją) istnieją prawne przeciwwskazania aby w zbieraniu głosów uczestniczyła jedna osoba z kandydująca do nowego Zarządu? (dodam tylko że na taką prośbę Zarządca nie wyraził zgody)
2. Proszę również o poradę, jak w miarę jak najszybciej, można zmienić Zarząd a następnie Zarządcę. Czy istnieją jakieś prawne przeciwwskazania do bycia członkiem Zarządu? (np. prawomocny wyrok)

Obecnie pracujemy nad złożeniem wniosku do Sądu o przyznanie Administratora przymusowego. Może jakieś porady co powinno znaleźć się w takim wniosku (opis sytuacji, dokumentacja, podpisy właścicieli lokali? im więcej tym lepiej?)
Dziękuję za wszelkie porady

Zarządca

1. Czy w takim przypadku gdy Zarządca zbiera głosy pod odwołaniem członków Zarządu (niejako pod własną rezygnacją, w związku z wcześniejsza deklaracją) istnieją prawne przeciwwskazania aby w zbieraniu głosów uczestniczyła jedna osoba z kandydująca do nowego Zarządu? (dodam tylko że na taką prośbę Zarządca nie wyraził zgody)

Odpowiedź:
Art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd;
Na zasadzie art. 33 wl zapis ten ma zastosowanie również w stosunku do zarządcy, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 uwl (o ile umowa nie stanowi inaczej). Indywidualne zbieranie głosów zostało więc zastrzeżone dla podmiotów reprezentujących wspólnotę mieszkaniową. Wydaje się, że nie ma żadnych przeszkód prawnych żeby właściciel uczestniczył w zbieraniu głosów przeprowadzanym przez organ wspólnoty (jako obserwator), np. w ramach kontroli działalności zarządu.

W uzupełnieniu omawianego zagadnienia:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego, sygn. akt V CSK 258/08 z dnia 16 stycznia 2009 r.(niepubl.)
" Wprawdzie literalnie z art. 23 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że gdy uchwała jest podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, to głosy te zbiera zarząd, ale należy przez to rozumieć, że dotyczy to tylko sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej wykonuje swoje obowiązki osobiście. Jeżeli na mocy art. 18 ustawy o własności lokali zarząd został powierzony osobie fizycznej, tak jak w rozpoznawanej sprawie, nie ma przeszkód, aby głosy w imieniu zarządu, zbierał ustanowiony zarządca. Wbrew odmiennej opinii wyrażonej w skardze kasacyjnej, zbieranie głosów nie jest kompetencją, którą może wykonywać osobiście tylko zarząd. Kompetencje zarządu zostały określone nie tylko w art. 23, ale przede wszystkim w art. 22 ustawy o własności lokali. Gdyby stosować podobne rozumowanie jak skarżąca, to także z powołaniem się na literalną wykładnię tego przepisu należałoby dojść do wniosku, że zarząd osobiście musi podejmować wszystkie czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nawet wtedy gdy ustanowiony został zarządca. Taka wykładnia podważa sens ustanawiania zarządcy, gdyż pomimo jego ustanowienia, wszystkie czynności związane z zarządem musiałby osobiście podejmować zarząd:

Treśc orzeczenia na stronie czasopisma:

http://www.zarzadca.pl/content/view/595/94/.


Na temat zbierania głosów przez osoby nieuprawnione wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r. IV CK 543/03:
"Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść":

Treśc orzeczenia:

http://www.zarzadca.pl/content/view/643/94/.

2. Proszę również o poradę, jak w miarę jak najszybciej, można zmienić Zarząd a następnie Zarządcę. Czy istnieją jakieś prawne przeciwwskazania do bycia członkiem Zarządu? (np. prawomocny wyrok)

Członkiem zarządu może byc wyłącznie osoba fizyczna - właściciel lokalu lub osoba spoza grona właścicieli.
W piśmiennictwie przyjmuje się, że osoba spoza grona winna posiadac licencję zarządcy nieruchomości. Moim zdaniem - tak, ale tylko w przypadku, gdy udziały w nieruchomości wspólnej posiada jednostka samorządu terytorialnego lub skarb państwa.

3.Obecnie pracujemy nad złożeniem wniosku do Sądu o przyznanie Administratora przymusowego. Może jakieś porady co powinno znaleźć się w takim wniosku (opis sytuacji, dokumentacja, podpisy właścicieli lokali? im więcej tym lepiej?)

Wzór wniosku wraz z komentarzem na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/81/89/