Zarząd w małej wspólnocie

Posesja

Witam wszystkich użytkowników forum.
Mam kilka pytań w sprawie małej wspólnoty mieszkaniowej.
Czy bez aktu notarialnego można coś takiego zrobić?

1) Czy mała wspólnota (7 lokali) może powołać 2-osobowy zarząd, jeżeli wniosek poprą wszyscy właściciele lokali? Mam na myśli "zwykłą uchwałę", a nie umowę o sposobie zarządu, o której mowa w art. 18.1 uwl.

2) Czy taki zarząd musi mieć do wszystkich czynności pełnomocnictwo właścicieli?

3) Czy w umowie o zarządzanie, zawartej przez małą wspólnotę z zarządcą (podpisy 100% właścicieli), właściciele mogą udzielić zarządcy pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty przed sądem i wobec poszczególnych właścicieli, do zawierania umów o usługi i roboty remontowe?

4) Czy taką umowę może ewentualnie zawrzeć zarząd, o którym mowa w pytaniu 1? Oczywiście, na podstawie pełnomocnictwa podpisanego przez wszystkich właścicieli.

Moje pytania zmierzają do znalezienia sposobu na sprawne funkcjonowanie małej wspólnoty bez aktu notarialnego. Notariusz wycenił akt na ok. 2,5 tys. zł brutto.

Moim zdaniem, odpowiedź na wszystkie pytania jest twierdząca.
Czy mam rację?

KubaP

1) Czy mała wspólnota (7 lokali) może powołać 2-osobowy zarząd, jeżeli wniosek poprą wszyscy właściciele lokali? Mam na myśli "zwykłą uchwałę", a nie umowę o sposobie zarządu, o której mowa w art. 18.1 uwl.

W tak małych wspólnotach wszyscy właściciele lokali stanowią zarząd wspólnoty tak wynikła z zapisów ustawy kodeksu cywilnego - rozdział Współwłasność

2) Czy taki zarząd musi mieć do wszystkich czynności pełnomocnictwo właścicieli?

odpowiedź znajdziesz w kodeksie cywilnym - jak wyżej

3) Czy w umowie o zarządzanie, zawartej przez małą wspólnotę z zarządcą (podpisy 100% właścicieli), właściciele mogą udzielić zarządcy pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty przed sądem i wobec poszczególnych właścicieli, do zawierania umów o usługi i roboty remontowe?

To powinno wynikać z zwartej umowy z zewnętrznym zarządcą.

4) Czy taką umowę może ewentualnie zawrzeć zarząd, o którym mowa w pytaniu 1? Oczywiście, na podstawie pełnomocnictwa podpisanego przez wszystkich właścicieli.

Zawierają wszyscy właściciele lokali w tak małej wspólnocie (7 lokali)

Posesja

[cite] KubaP:[/cite]W tak małych wspólnotach wszyscy właściciele lokali stanowią zarząd wspólnoty tak wynikła z zapisów ustawy kodeksu cywilnego - rozdział Współwłasność

Czy więc uważasz, że właściciele w małej WM nie mogą wybrać zarządu wspólnoty?
W kodeksie cywilnym mamy też takie przepisy:

Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

Wynika z nich, że jest możliwość sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przez niektórych tylko współwłaścicieli. Oni mogą żądać wynagrodzenia, a inni (nie sprawujący zarządu) mogą "żądać rachunku". Tylko czy "osoby sprawujące zarząd" w małej WM można nazwać "zarządem wspólnoty"? Jakie mają uprawnienia te osoby?

[cite] KubaP:[/cite]odpowiedź znajdziesz w kodeksie cywilnym - jak wyżej

Wiem, co można znaleźć w kodeksie. Pytałem o Wasze zdanie na ten temat i o ocenę mojego stanowiska.

[cite] KubaP:[/cite]To powinno wynikać z zwartej umowy z zewnętrznym zarządcą.

Ale czy jest to dopuszczalne bez zmiany sposobu zarządu, bez kosztownego aktu notarialnego?

KubaP

Możliwość jest , ale nie na zasadach, które ty opisujesz. Ja tylko przy udziale notariusza taki zarząd bym przyjął, jakby się innym właścicielom odwidziało.

Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Tylko czy "osoby sprawujące zarząd" w małej WM można nazwać "zarządem wspólnoty"? Jakie mają uprawnienia te osoby?

Ja słyszałem o takim określeniu - pełnomocnik współwłaścicieli nieruchomości. W takim pełnomocnictwie należy zawrzeć jakie czynności ono obejmuje - szczegółowy zapis - ułatwi takim osobom życie w zarządzaniu.

daarek

UoWL nie obowiązuje małej wspólnoty w zakresie zarządu częścią wspólną:
"...Art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności..." - KC.

O współwłasności w KC traktuje Dział IV - nie ma w nim nic na temat notariusza, że jest do czegokolwiek potrzebny.

Ad re:
ad.1 - może
ad 2: - nie musi bo zwykłe czynności wymagają większości a przekraczające tylko zgody wszystkich (czyli inaczej mówiąc zarząd i tak nie może podejmować decyzji chyba że tak zadecydujecie, ale było by to niezgodne z prawem, z KC)
ad. 3 i ad. 4 - mam wątpliwości ponieważ takie ogólne pełnomocnictwo do wszystkich czynności może nie wystarczyć w razie czego. Poza tym jest inna kwestia - w małej wspólnocie na czynności przekraczające muszą wyrazić zgodę wszyscy i tu rodzi się właśnie moja wątpliwość, bo udzielając takiego pełnomocnictwa dla 2 osób właściciele jakby dobrowolnie zrzekają się swoich praw dotyczących wpływu na zarządzanie częścią wspólną. Co będzie gdy 2 osoby podpiszą Wam umowę wybitnie niekorzystną i.... zaczyna się gehenna sądowa o stosunkach sąsiedzkich już nie mowię.
Zalecam daleko idącą ostrożność w dobrowolnym wyzbywaniu się ustawowych uprawnień właścicieli.

Reasumując - nie widzę konieczności zatrudniania notariusza dla ustalenia zarządzania rzeczą wspólną w małej wspólnocie.
Uwaga jedna - to jest moja opinia a praktyka może być zupełnie inna jak wiemy z autopsji.

koziorozka

Zalecam daleko idącą ostrożność w dobrowolnym wyzbywaniu się ustawowych uprawnień właścicieli

W pełni popieram.
Możecie robić co chcecie i jak chcecie. Dopóki wszyscy będą zgodni - nie ma sprawy.
Schody się zaczną, gdy choćby jeden właściciel zakwestionuje jakąś decyzję wybranego przez was zarządu.

KubaP

Dopóki wszyscy będą zgodni - nie ma sprawy. Schody się zaczną, gdy choćby jeden właściciel zakwestionuje
jakąś decyzję wybranego przez was zarządu.

Jak taki zarząd zostanie przyklepany notarialnie lub orzeczeniem sądowym, to strachy na lachy ...

KubaP

- nie widzę konieczności zatrudniania notariusza dla ustalenia zarządzania rzeczą wspólną w małej wspólnocie.
- to jest moja opinia a praktyka może być zupełnie inna jak wiemy z autopsji.

zgadzam się z pierwszą częścią wypowiedzi, bo w małej wm wszyscy właściciele są "zarządem wm"

Posesja

[cite] daarek:[/cite]ad 2: - nie musi bo zwykłe czynności wymagają większości a przekraczające tylko zgody wszystkich (czyli inaczej mówiąc zarząd i tak nie może podejmować decyzji chyba że tak zadecydujecie, ale było by to niezgodne z prawem, z KC)

Ale jeżeli zarząd dostanie pełnomocnictwo do określonych czynności (wykaz w pełnomocnictwie), podpisane przez wszystkich właścicieli, to co tu jest sprzeczne z prawem? Z którym konkretnie przepisem kc?

[cite] daarek:[/cite]ad. 3 i ad. 4 - mam wątpliwości ponieważ takie ogólne pełnomocnictwo do wszystkich czynności może nie wystarczyć w razie czego.

Wyraziłem się niezbyt precyzyjnie. Nie chodzi mi o "pełnomocnictwo do wszystkiego", tylko o podstawy prawne dla działań zarządu. Ponieważ uprawnień zarządu małej WM nie określa ustawa to chyba do każdej czynności, jaką miałby podjąć w imieniu WM, musi mieć pełnomocnictwo. Gdyby właściciele mogli udzielić pełnomocnictwa do czynności zwykłego zarządu (wymienić listę najczęściej wykonywanych czynności), to zarząd mógłby działać samodzielnie, bez biegania za każdym razem po podpisy właścicieli. Do takiego pełnomocnictwa (zarząd zwykły) wystarczyłaby chyba zgoda większości, ale planujemy uzyskać zgodę wszystkich.

Teraz pytanie: czy za zgodą wszystkich można udzielić zarządowi pełnomocnictwa do niektórych czynności przekraczających zarząd zwykły? Na przykład do zawarcia umowy z zarządcą? Mnie się wydaje, że tak.

[cite] daarek:[/cite]w małej wspólnocie na czynności przekraczające muszą wyrazić zgodę wszyscy i tu rodzi się właśnie moja wątpliwość, bo udzielając takiego pełnomocnictwa dla 2 osób właściciele jakby dobrowolnie zrzekają się swoich praw dotyczących wpływu na zarządzanie częścią wspólną. Co będzie gdy 2 osoby podpiszą Wam umowę wybitnie niekorzystną i.... zaczyna się gehenna sądowa o stosunkach sąsiedzkich już nie mowię.
Zalecam daleko idącą ostrożność w dobrowolnym wyzbywaniu się ustawowych uprawnień właścicieli.

No tak, ale takie niebezpieczeństwo (co prawda w zakresie zarządu zwykłego) dotyczy wszystkich dużych wspólnot, a mimo to ustawa daje zarządowi takie uprawnienia. Chodzi o to, czy są takie możliwości prawne w małej WM?

[cite] koziorozka:[/cite]Możecie robić co chcecie i jak chcecie. Dopóki wszyscy będą zgodni - nie ma sprawy.
Schody się zaczną, gdy choćby jeden właściciel zakwestionuje jakąś decyzję wybranego przez was zarządu.

Jeżeli będzie zgoda wszystkich właścicieli na takie uprawnienia zarządu, to czy 1 właściciel może to podważyć?

daarek

Dalej nie rozumiem tej tendencji do zrzekania się swoich praw. Dopiero co niedawno (1989r.) wywalczyliśmy prawo decydowania o sobie a teraz chcemy się dobrowolnie tego prawa pozbyć, czyli mówiąc prościej wolimy żeby nami - właścicielami ktoś rządził, dyrygował, nakazywał, karał nawet itd. - niepojete.

"...czy za zgodą wszystkich można udzielić zarządowi pełnomocnictwa do niektórych czynności przekraczających zarząd zwykły? Na przykład do zawarcia umowy z zarządcą?..." - to co wy przewidujeciue co tydzień podpisywanie jakiejś umowy z zarządcą?
Przecież to sporadyczna (i ważna ) czynność.
Czyżby podpisanie raz na kilka lat jakieś umowy było aż takim obciążeniem dla kilku osób?

"...takie niebezpieczeństwo...dotyczy wszystkich dużych wspólnot..." - ale zostało ono narzucone UoWL i właściciel nie ma nic do gadania w dużej musi się podporządkować woli większości.
I to jest problem dyskryminacji - czyli są właściciele równi i równiejsi w zależności czy mieszkają w małej czy dużej wspólnocie.

"...to co tu jest sprzeczne z prawem..." - a jeżeli Sejm jednomyślnie uchwali że reprezentantem Państwa będzie najładniejszy minister w rządzie a nie Przezydent to czy to będzie zgodne z prawem najwyższym?

Wspólnota ma działać w granicach prawa i tylko w tych granicach właściciele mogą podejmować uchwały czy decyzje.
Określcie dokładnie wszelkie obowiązki dla zarządcy w umowie ale po raz drugi przestrzegam przed przekazywaniem uprawnień decyzyjnych przypisanych ustawowo właścicielom. Czy to zarządca tak prze do tych pełnomocnictw czy właściciele mają w nosie swoją własność? Jeżeli to pierwsze to .... tym bardziej radzę dobrze rozważyć sprawę.

Posesja

[cite] daarek:[/cite]Dalej nie rozumiem tej tendencji do zrzekania się swoich praw.

Nikt niczego się nie zrzeka. Zarząd to też właściciele lokali w tej wspólnocie. Właściciele to albo osoby starsze, albo samotne kobiety, wychowujące dzieci. A ci, co mają zatrudnienie, bardzo dbają o swoją pracę i nie mają ochoty poświęcać swojego prywatnego czasu i pieniędzy, a do tego użerać się z ludźmi. To wiejska wspólnota, w budynku dawnego PGR. Wszędzie jest daleko: na pocztę, do banku czy urzędu. Wszędzie trzeba dojechać, najlepiej swoim samochodem i na swój koszt.

Jednym z właścicieli jest Agencja Nieruchomości Rolnych. Nie jest łatwo zebrać wszystkich na zebraniu, czy uzyskać ich podpisy. Przydałaby się zmiana banku (bezpłatne konto), ale nie wyobrażam sobie, żeby wszyscy spotkali się w mieście w banku (w tym przedstawiciel ANR), żeby podpisać umowę o prowadzenie konta. To jest niewykonalne. Dlatego sprawę trzeba załatwić inaczej - i o to pytam.

To cud, że doszło wreszcie do zorganizowania się właścicieli i zarejestrowania wspólnoty (w US i GUS). Przez 15 lat istnienia wspólnoty nic się nie działo, a budynek popadał w ruinę (dosłownie). Pomogła dopiero groźba Agencji, że wystąpi o zarząd przymusowy.

Problem polega na tym, że właściciele już powołali zarząd, jednomyślnie. Występuje on na zewnątrz i działa tak, jak zarząd dużej wspólnoty. Bez pełnomocnictw, bez przyjęcia "umownego" sposobu zarządu. Zawiera umowy (np. z bankiem), wystawia monity w sprawie opłat itp. Chciałbym to uporządkować, ale nie kosztem 2,5 tysiąca złotych (akt notarialny), bo tyle wspólnota nie ma nawet na koncie. A poza tym jest przed nią poważny remont dachu. Chodzi przede wszystkim o pełnomocnictwa dla zarządu. Ale niewykluczone, że za chwilę zarząd zrezygnuje i będzie anarchia, więc czy to możliwe i w jakiej formie można udzielić pełnomocnictwa dla zarządcy.

Proszę o opinie i rzeczowe porady, nie chcę wdawać się w przepychanki słowne, bo szkoda na to czasu.

KubaP

Problem polega na tym, że właściciele już powołali zarząd, jednomyślnie. Występuje on na zewnątrz i działa tak, jak zarząd dużej wspólnoty.

Najpierw działają ( znana metoda faktów dokonanych) a potem...kwitów (paragrafów z ustaw) pod te decyzje szukają . Ciekawe to wasze rozwiązanie w sprawie zarządzania wspólnotą.

Zarządca

Zarząd w małej wspólnocie charakteryzuje się tym, że co do zasady każdy właściciel jest uprawniony do działania na zewnątrz na rzecz pozostałych w zakresie zarządu rzeczą wspólną.
Moim zdaniem właściciele mogą udzielać sobie nawzajem pełnomocnictw do podejmowania czynności, nie dokonuje się wtedy wyboru organu, tak jak w dużej wspólnocie tylko ustanawia swoich pełnomocników, w pełnomocnictwie należy określić rodzaj czynności.
Uważam też, że pełnomocnictwo może obejmować upoważnienie do zawarcia umowy o administrowanie.

Udzielenie pełnomocnictwa nie oznacza zmiany sposobu zarządu, właściciele nadal mogą działać samodzielnie obok pełnomocnika, to podstawowa różnica.
W takiej sytuacji nie jest konieczne moim zdaniem zawieranie umowy w formie aktu notarialnego.

Posesja

[cite] KubaP:[/cite]

Problem polega na tym, że właściciele już powołali zarząd, jednomyślnie. Występuje on na zewnątrz i działa tak, jak zarząd dużej wspólnoty.

Najpierw działają ( znana metoda faktów dokonanych) a potem...kwitów (paragrafów z ustaw) pod te decyzje szukają . Ciekawe to wasze rozwiązanie w sprawie zarządzania wspólnotą.

Ja jestem zarządcą, osobą z zewnątrz. Taki stan zastałem, kiedy zwrócono się do mnie z prośbą o "przejęcie zarządzania wspólnotą" (to cytat). Umowy o zarządzanie jeszcze nie zawarliśmy.

Nie wydaje mi się, żeby ktoś miał jakiś plan, żeby specjalnie sprawę zagmatwać "metodą faktów dokonanych" - tak po prostu wyszło z powodu nieznajomości przepisów i nietrafnych podpowiedzi osób, które pomagały w przygotowaniu uchwał.

Uchwała o wyborze zarządu nie wymienia żadnych czynności, czyli można ją uznać za pełnomocnictwo ogólne.
Czy takie pełnomocnictwo daje prawo do zawarcia umowy z zarządcą? Raczej nie.

Zarządco, dziękuję za podpowiedź.
Jest to rozwiązanie, które daje pewne możliwości działania - bez notariusza.
Dziękuję też pozostałym uczestnikom dyskusji za wypowiedzi.

KubaP

[cite] Posesja:[/cite]Ja jestem zarządcą, osobą z zewnątrz.

i nie wiesz jak się zarządza w małych WM? To jakiś żart?

[cite] Posesja:[/cite]Uchwała o wyborze zarządu nie wymienia żadnych czynności, czyli można ją uznać za pełnomocnictwo ogólne.

To nie jest żadne pełnomocnictwo , już ci napisałem, że nie tędy droga, a wiedza kosztuje.

[cite] Posesja:[/cite]Zarządco, dziękuję za podpowiedź.
Jest to rozwiązanie, które daje pewne możliwości działania - bez notariusza.

Pchasz się w duże kłopoty... naprawdę duże kłopoty.... do pierwszej różnicy poglądów: właściciele i Ty.

Posesja

i nie wiesz jak się zarządza w małych WM? To jakiś żart?

A skąd ten wniosek, że nie wiem? Pytałem o możliwości wyjścia z konkretnej, zastanej sytuacji.
Dziękuję za dyskusję i pozdrawiam.