Jedna nieruchomość, dwie wspólnoty
Posesja
Użytkownik
Jest jedna nieruchomość gruntowa, zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi po 24 mieszkania każdy oraz budynkiem węzła cieplnego. Właścicielem całości jest gmina. Cały grunt nie wiadomo dlaczego został podzielony na 4 działki geodezyjne: na jednej działce stoi jeden budynek mieszkalny, na drugiej drugi budynek mieszkalny (te działki nie "graniczą" ze sobą), na trzeciej budynek węzła cieplnego (działka ta jest położona pomiędzy budynkami mieszkalnymi, dostarcza ciepło wyłącznie do tych budynków), na czwartej jest droga wewnętrzna wzdłuż budynków i tereny zielone z dojściami do klatek schodowych obu budynków.
Gmina przygotowuje nieruchomość do sprzedaży obecnym najemcom. Udziały dla lokali wyliczono tylko w odniesieniu do powierzchni użytkowej tego budynku, w którym jest lokal; udział odnosi się też do działki, na której dany budynek stoi. Oprócz mieszkania i udziału w tej działce gruntu gmina sprzedaje też równe udziały (po 1/48) w 2 działkach: z węzłem cieplnym i z drogą. Tak samo jest z udziałami lokali w drugim budynku: obliczone tylko w odniesieniu do powierzchni użytkowej tego budynku mieszkalnego, do tego po 1/48 udziału w 2 innych działkach.
Skutek będzie taki, że powstaną dwie oddzielne wspólnoty, zaś węzeł cieplny będzie położony poza obiema wspólnotami - na "cudzym" terenie. Nie wiadomo, kto będzie zawierał umowę na dostawy ciepła, na kogo będą wystawiane faktury przez dostawcę, kto będzie się rozliczał z obiema wspólnotami. Zarówno działka z węzłem cieplnym, jak i działka z drogą wewnętrzną będą we współwłasności ułamkowej w częściach równych, poza granicami obu nieruchomości wspólnych. Wiąże się to ze znanymi problemami z zarządzaniem tymi terenami, możliwością sprzedaży mieszkania bez udziału w drodze i pogłębiającym się z upływem lat chaosem prawnym w stosunkach własnościowych gruntów poza WM. Ale największy problem polega na powstaniu dwóch wspólnot i "niepodległego" węzła cieplnego.
Dotychczas zostały podpisane protokoły uzgodnień między gminą a nabywcami (dotychczasowymi najemcami). Nie podpisano jeszcze żadnego aktu notarialnego, ale ma to nastąpić wkrótce (jeszcze w tym miesiącu). Jest oczywiste, że postanowienia z protokołów zostaną przeniesione do aktów.
Jak to odkręcić? Czy udziałów nie można było policzyć od całej powierzchni użytkowej obu budynków? Czy przeszkodą jest tu podział geodezyjny na oddzielne działki?
Gmina przygotowuje nieruchomość do sprzedaży obecnym najemcom. Udziały dla lokali wyliczono tylko w odniesieniu do powierzchni użytkowej tego budynku, w którym jest lokal; udział odnosi się też do działki, na której dany budynek stoi. Oprócz mieszkania i udziału w tej działce gruntu gmina sprzedaje też równe udziały (po 1/48) w 2 działkach: z węzłem cieplnym i z drogą. Tak samo jest z udziałami lokali w drugim budynku: obliczone tylko w odniesieniu do powierzchni użytkowej tego budynku mieszkalnego, do tego po 1/48 udziału w 2 innych działkach.
Skutek będzie taki, że powstaną dwie oddzielne wspólnoty, zaś węzeł cieplny będzie położony poza obiema wspólnotami - na "cudzym" terenie. Nie wiadomo, kto będzie zawierał umowę na dostawy ciepła, na kogo będą wystawiane faktury przez dostawcę, kto będzie się rozliczał z obiema wspólnotami. Zarówno działka z węzłem cieplnym, jak i działka z drogą wewnętrzną będą we współwłasności ułamkowej w częściach równych, poza granicami obu nieruchomości wspólnych. Wiąże się to ze znanymi problemami z zarządzaniem tymi terenami, możliwością sprzedaży mieszkania bez udziału w drodze i pogłębiającym się z upływem lat chaosem prawnym w stosunkach własnościowych gruntów poza WM. Ale największy problem polega na powstaniu dwóch wspólnot i "niepodległego" węzła cieplnego.
Dotychczas zostały podpisane protokoły uzgodnień między gminą a nabywcami (dotychczasowymi najemcami). Nie podpisano jeszcze żadnego aktu notarialnego, ale ma to nastąpić wkrótce (jeszcze w tym miesiącu). Jest oczywiste, że postanowienia z protokołów zostaną przeniesione do aktów.
Jak to odkręcić? Czy udziałów nie można było policzyć od całej powierzchni użytkowej obu budynków? Czy przeszkodą jest tu podział geodezyjny na oddzielne działki?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Rozumiem, że radzisz, żeby to zrobiła gmina przed podpisaniem aktów? Problem w tym, że to zależy wyłącznie od dobrej woli gminy.
Nieruchomość gruntowa może przecież składać się z czterech działek. Każdy właściciel kupowałby konkretny lokal mieszkalny łącznie z udziałem w nieruchomości gruntowej dokładnie 1/48 części z sumy powierzchni czterech działek. Wtedy bez scalania działek mielibyśmy jedną wspólnotę.
Lepiej jednak scalić działki i mieć jedną KW.
Moim zdaniem można. Jeśli UWL nie zabrania, to znaczy, że pozwala na to.
Gmina zostawi sobie kotłownie i będzie wam narzucać ceny za dostawę energii cieplnej do nieruchomości.
Uważam, że te dwa budynki mieszkalne i kotłownia powinny stanowić jedną wspólnotę położoną na jednej działce gruntowe. Zresztą ukazało się niedawno orzeczenie SN w sprawie kotłowni. Wynika z niego, że nie mogą budynki być sprzedawane bez własnego źródła zasilania w EC.
Podział geodezyjny nie jest przeszkodą, jeżeli jednak te dwie działki stanowią odrębne nieruchomości, dla których urządzono oddzielne księgi wieczyste, to należy przed wyodrębnieniem lokali dokonać połączenia, wystarczy, że gmina jako właściciel obu tych nieruchomości złoży odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Potem, gdy dojedzie do sprzedaży pierwszego lokalu połączenie będzie praktycznie niewykonalne.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 maja 1996 r. III CZP 37/96 (OSNCP 1996, z. 9, poz. 116) stwierdzając, że "ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne, gdy budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste". Uzasadniając to orzeczenie Sąd przedstawił pogląd, że brak jest przeszkód w rozumieniu art. 21 i 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) do połączenia w jedną nieruchomość dwóch nieruchomości, na których usytuowany został budynek, stanowiący własność jednej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste. Przeszkoda taka zachodziłaby, gdyby nieruchomości te stanowiły własność różnych osób, wówczas nie byłoby dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali”.
Dzięki, Zarządco.
Posesja, pamiętaj, że udziały w tych działkach z węzłem i drogą powinny być takie jak udział poszczególnych właścicieli, a nie po 1/48. Jeśli będzie równo po 1/48 części to będzie problem w rozliczeniu utrzymania części wspólnej, która to powinna być liczona zgodnie z udziałem.
Generalnie, jeśli jest jedna KW do tych czterech działek, to nie ma żadnego problemu żeby je scalić. Dobry geodeta zrobi to w 2-3 miesiące.
To także dobre rozwiązanie.
To, po jaką cholerę, dokonano podziału nieruchomości gruntowej !!!!!!
Geodeta tu nie potrzebny . Wystarczy, że pierwszy właściciel ( i obecnie jedyny) Gmina złoży taki wniosek w katastrze >>> sądzie KW. Później praktycznie jest to nie do zrobienia ( zgoda 100 % właścicieli)
Jest podejrzenie, że wcześniej gmina miała inne plany co do tych działek poza budynkami mieszkalnymi i dlatego dokonała podziału. Koncepcja się zmieniła, a podział pozostał. Dodatkowo udziały policzono oddzielnie dla obu budynków i powstał pasztet, którego nikt nie zauważył, dopóki protokół nie dostał się w moje ręce.
Dzisiaj mieliśmy spotkanie z Burmistrzem. Zrozumiał argumenty, gmina zleci ponowne przeliczenie udziałów i zmieni protokoły uzgodnień.
Burmistrz ma klasę. Przyznał się do błędu Urzędu i zobowiązał się do załatwienia sprawy po myśli lokatorów. Będzie jedna wspólnota, która będzie zarządzać całą nieruchomością (wszystkimi działkami). Termin podpisania aktów notarialnych się odwlecze, ale lepiej zrobić to trochę później a dobrze, niż szybko i źle. Jest nadzieja na pomyślny finał.
Chyba uwierzę, że urzędnicy to też ludzie.
Dziękuję wszystkim uczestnikom dyskusji za rady i wsparcie.
Wypijmy za to. Cytując klasyka: "Zdrowie Wasze w gardła nasze!"
Komuś się dwoi w oczach, czasem to normalne...:bigsmile:
Gratuluję:thumbup:
Cieszę się, że moja rada
znalazła odzwierciedlenie w rzeczywistości:bigsmile: