Zarządzanie wspólnotą przez czlonków bez zarządcy z licencją

ola_rybka

Należę do dużej wspólnoty ( 20 mieszkań i 3 lokale użytkowe), ponieważ jesteśmy bardzo niezadowoleni z obecnego zarządcy chcemy zrezygnować z jego usług.
Czy musimy przekać zarządzanie pod zarządcę z licencją, czy może zająć się tym ktoś ze wspolnoty?

Proszę o naprawdę sprawdzone odpowiedzi, gdyż spotkałam się już z wieloma sprzecznymi informacjami.

Dzaiękuję i pozdrawiam

elan124

Ola_rybka: czy może zająć się tym ktoś ze wspolnoty ?

Jak najbardziej. Ja jestem zwolennikiem społecznego Zarządu właścicielskiego, który składa się z właścicieli lokali (jest przez nich powołany). Zarząd spośrod swojego składu wybiera (wynagradzanego przez wspólnotę) Administratora. Sprawy finansowo-księgowe prowadzi na zlecenie Biuro Rachunkowe. W wielu wspólnotach to się sprawdziło.

Pozdrawiam

EDDIE

[cite] ola_rybka:[/cite]Należę do dużej wspólnoty ( 20 mieszkań i 3 lokale użytkowe), ponieważ jesteśmy bardzo niezadowoleni z obecnego zarządcy chcemy zrezygnować z jego usług.
Czy musimy przekać zarządzanie pod zarządcę z licencją, czy może zająć się tym ktoś ze wspolnoty?

Proszę o naprawdę sprawdzone odpowiedzi, gdyż spotkałam się już z wieloma sprzecznymi informacjami.

Dzaiękuję i pozdrawiam

Zarządzaniem najlepiej jak zajmie się zarząd właścicielski, o którym pisze Elan, natomiast do administracji i spraw finansowo-księgowych polecam licencjonowanych zarządców/administratorów z waszej okolicy.

koziorozka

sami możecie się rządzić, administratora i księgowej/biura rachunkowego też nie musicie zatrudniać.
20 + 3 lokale to nie tak dużo

KubaP

[cite] ola_rybka:[/cite]Należę do dużej wspólnoty ( 20 mieszkań i 3 lokale użytkowe), ponieważ jesteśmy bardzo niezadowoleni z obecnego zarządcy chcemy zrezygnować z jego usług.
Czy musimy przekać zarządzanie pod zarządcę z licencją, czy może zająć się tym ktoś ze wspolnoty?

A po co? przecież w ustawie o własności lokali jest zapisane, że...:

Art. 20.
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

[cite] ola_rybka:[/cite]Proszę o naprawdę sprawdzone odpowiedzi, gdyż spotkałam się już z wieloma sprzecznymi informacjami.

Innych nie podaję, to forum to nie kabaret ....a może jednak ...

baki kasia

w/g ustawy o własn lok zarząd może sam zarzadzać i to jest bardzo dobry pomysła pod warunkiem że zna się na tym,
po prostu zarzadzać sami i jeszcze mieć we wspólnocie doświadczoną ksiegową ,możecie ją zatrudnić i wspólnota dużo na tym zyska.
ale nie będzie to takie łatwe potrzeba zaangazowania zarzadu i madrej ksiegowej

daarek

Który artykuł UoWL mówi, że "zarząd może sam zarządzać"?

Pytanie dla ola_rybka jest zasadnicze: czy macie tylko zarządcę (tzw. zarząd powierzony) czy macie wybrany zarząd spośród właścicieli a zarządca jest administratorem?
Odpowiedź na to pytanie warunkuje prawidłową dalsza procedurę zmiany.

Zarządca

[cite] ola_rybka:[/cite]Należę do dużej wspólnoty ( 20 mieszkań i 3 lokale użytkowe), ponieważ jesteśmy bardzo niezadowoleni z obecnego zarządcy chcemy zrezygnować z jego usług.
Czy musimy przekazać zarządzanie pod zarządcę z licencją, czy może zająć się tym ktoś ze wspolnoty?

Zarządzający nie musi mieć licencji, nawet jeżeli jest to osoba z zewnątrz (nie będąca właścicielem lokalu). Wymóg posiadania licencji w przypadku wspólnoty mieszkaniowej dotyczy wyłącznie takiej sytuacji, gdy właściciele zdecydują się zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - chodzi o taką umowę, która wywołuje skutek w postaci odpowiedzialności zawodowej zarządcy.

Wypowiedzi mogą być sprzeczne, ponieważ w starszych komentarzach do ustawy o własności lokali podkreśla się konieczność posiadania licencji w każdym przypadku, gdy nieruchomością zarządza osoba, która nie jest właścicielem lokalu. Najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego "poszło" jednak w innym kierunku i obecnie taki pogląd (zarządzający musi mieć licencję wyłącznie, gdy zawiera umowę o zarządzanie w rozumieniu ugn) jest już aprobowany w piśmiennictwie.

KubaP

[cite] baki kasia:[/cite]w/g ustawy o własn lok zarząd może sam zarzadzać

To jest demagogia .Zarząd ma wykonywać wolę ogółu właścicieli lokali wyrażoną w uchwałach wspólnoty i tyle ..
Wspólnota to nie spółdzielnia mieszkaniowa, że Zarządy SM może prawie wszytko ...

Posesja

w/g ustawy o własn lok zarząd może sam zarzadzać

Sam w rozumieniu: bez pomocy zawodowego zarządcy? Oczywiście, że może.
Oczywiście, zgodnie z uchwałami właścicieli lokali, ale w zakresie spraw zwykłego zarządu, zarząd wspólnoty wykonuje czynności prawne i faktyczne samodzielnie, bez uchwał (art. 22 ust. 1 uwl).

Gorzej jest z tą ochotą i umiejętnościami - czasami brakuje jednego i drugiego.
Ostatnio odradzałem pewnej wspólnocie zatrudnianie zarządcy (chcieli mnie), ponieważ po prostu ich na to nie stać. Potrzeby remontowe mają ogromne, budynek zaniedbany, ludzie niezamożni, lokali malutko, a właściciele chcą przerzucić wszystkie obowiązki (najchętniej i swoje własne jako współwłaścicieli) na zarządcę, zamiast zarządzać sami i większe zaliczki odkładać na remonty. Powód: "nikt z nas się na tym nie zna", "nie możemy się dogadać", "ktoś z zewnątrz będzie lepszy".

KubaP

Sam w rozumieniu: bez pomocy zawodowego zarządcy? Oczywiście, że może.

Oczywiście, zgodnie z uchwałami właścicieli lokali, ale w zakresie spraw zwykłego zarządu,
zarząd wspólnoty wykonuje czynności prawne i faktyczne samodzielnie, bez uchwał (art. 22 ust. 1 uwl).

Stawiam tezę, że i w sprawach zwykłego zarządu też się opierają na uchwałach np. uchwale o Planie Gospodarczym.
Choć pewne czynności mogą podejmować samodzielnie np. z zakresy bieżącej konserwacji NW (cokolwiek by to nie było).

alicja60

Można powołać zarząd uchwałą z pośród właścicieli wspólnoty.Jestem w zarządzie i rónocześnie księgową już 3 roku we wspóllnocie i naprawdę to się sprawdza.Mozna na bieżąco sprawdzać wydatki oraz wpłaty właścicieli ,szukać wykonawców do remontów .Jeżeli masz jakieś pytania Olu to mogę ci podpowiedzieć. Wiem z doświadczenia ,że zarządcy bardzo bronią się rękoma i nogami ,żeby od nich nie odchodzić do takiego stopnia ,że przekonują w różnych sposobach ludzi ze wspólnoty ,żeby tylko zostać. Jeżeli będziesz miała większość ludzi za sobą ,żeby odejść od Zarządcy to Ci się uda,jeżeli nie to szkoda czasu i nerwów.

KubaP

[cite] alicja60:[/cite]Można powołać zarząd uchwałą z pośród właścicieli wspólnoty.
Jestem w zarządzie i rónocześnie księgową już 3 roku we wspóllnocie i naprawdę to się sprawdza.
Mozna na bieżąco sprawdzać wydatki oraz wpłaty właścicieli ,szukać wykonawców do remontów .
Jeżeli masz jakieś pytania Olu to mogę ci podpowiedzieć.
Wiem z doświadczenia ,że zarządcy bardzo bronią się rękoma i nogami ,żeby od nich nie odchodzić do takiego stopnia ,
że przekonują w różnych sposobach ludzi ze wspólnoty ,żeby tylko zostać.
Jeżeli będziesz miała większość ludzi za sobą ,żeby odejść od Zarządcy to Ci się uda,jeżeli nie to szkoda czasu i nerwów.

Wiem z autopsji (15 lat praktyki)...
Tylko w "małych" wspólnotach sprawdza się zarząd właścicielski . W "dużych" system Zosi samosi się nie sprawdza ..prędzej czy później taka WM ma duże kłopoty i problemy z większymi remontami czy windykacją zaliczek . Jak się za to nie wezmą profesjonaliści to taka wspólnota brnie w ślepa uliczkę, czasami "kosztowną uliczkę"

alicja60

Wcale nie zgadzam się z Tobą Kuba jestem też księgowa w dużej WM liczacej 150 lokali i bardzo dobrze sobie radza ale to zależy od ludzi ,którzy zarządzają,

KubaP

[cite] alicja60:[/cite]Wcale nie zgadzam się z Tobą Kuba jestem też księgowa w dużej WM liczacej 150 lokali i
bardzo dobrze sobie radza, ale to zależy od ludzi ,którzy zarządzają,

Możesz się nie zgadzać, nie ty pierwsza nie ostania, ale .... znam takich co od miesięcy liżą rany , i czkawką im się odbija właścicielskie zarządzanie wg zasady "zrób to sam"

Co to jest ... WM o 150 lokali... to jest pryszcz... jak będziesz miała WM powyżej 400 i w tym 40 % Gminy, oraz ze 35 lokali użytkowych oraz 170 miejsc parkingowych i ze 30 garaży korzystających z służebności przejazdu i przechodu właścicieli MP oraz właścicieli tyko MP to możemy się siłować na wiedzę praktyczną.
Powtarzam

W "dużych" system Zosi samosi się nie sprawdza ..

elan124

KubaP: Co to jest ... WM o 150 lokali... to jest pryszcz

No dobrze, jak WM ma powyżej 400 lokali (w tym 40% Gminy) to co to jest według ciebie... ?

MirekL

Teraz wszystko jest jasne.KubaP 15 lat zarządzal taaaką WM,a nie jakimś pryszczem, ale nie podolal i oddał wladzę specjalistom, i chyba teraz liże rany i czkawką mu się odbija to "właścicielskie zarządzanie".A może coś żle zrozumialem? Jak uslyszę co to za Wspólnota, to może i uwierzę...:bigsmile::bigsmile::bigsmile:

elan124

MirekL: KubaP 15 lat zarządzal taaaką WM, a nie jakimś pryszczem, ale nie podolał i oddał wladzę specjalistom, i chyba teraz liże rany i czkawką mu się odbija to "właścicielskie zarządzanie". A może coś źle zrozumialem ?

Mnie się wydaje, że rzeczywiście niektóre problemy niezbyt licznych lokalowo wspólnot, przyprawiają KubęP o mdłości, ponieważ on musiał się kiedyś borykać z poważniejszymi problemami (musiał być sobie samemu sterem, żeglarzem i okrętem). Stąd takie a nie inne wnioski wyciągane przez niego, na podstawie niekwestionowanego przez nikogo najdłuższego doświadczenia w zarządzaniu NW we wspólnotach-molochach.

amak

Jeżeli zostanie powołany zarząd wspólnoty mieszkaniowej z jej członków i nikt nie posiada licencji zarządcy to znaczy, że możemy kierowac wspólnotą bez administratora, który takową licencję posiada?

koziorozka

Tak, wiele wspólnot rządzi się bez administratora, a niektóre nawet bez księgowej i to jest w porządku

drops

Proszę o pomoc i rady: wspólnota 274 lokali w tym 12 usługowych. Do tej pory była zarządzana przez zarząd wybrany spośród właścicieli lokali. Na zebraniu w tym roku zarząd wypowie umowy. Rozwieszono już ogłoszenia, że można składać kandydatury na ewentualnych członków zarządu. Nie określono wymagań typu wykształcenie, przygotowanie zawodowe itp. Czy powinno być coś takiego określone?
Czy Waszym zdaniem w zarządzie powinny się znajdować osoby spoza wspólnoty?
Wolelibyśmy zarząd spośród właścicieli lokali, ale czy radzicie złożyć oferty zawodowym zarządcom?
W przypadku wyboru członków zarządu spośród właścicieli lokali , kto podpisuje z nimi umowy o pracę?
Czy w uchwale o powołaniu nowego zarządu można zawrzeć zapis o np roku próbnym. Chodzi o to, aby w przypadku gdybyśmy nie byli zadowoleni z pracy zarządu lub któregoś z jego członków można bez problemu z niego zrezygnować.
Może macie inne pomysły?

KubaP

[cite] drops[/cite]W przypadku wyboru członków zarządu spośród właścicieli lokali , kto podpisuje z nimi umowy o pracę?

co to za dziwoląg ta umowa o pracę?
Poczytaj lepiej ustawę o własności lokali a potem wszczynaj alert. Chcesz pisać nowe prawo czy lepiej zastosować to które wszystkich obowiązuje.

Z UoWL 
[b]Art. 20.[/b] 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.


Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.


Art. 28. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

drops

Jeśli zadaję pytania to dlatego, że nie znam na nie odpowiedzi. Więc może bez tego sarkazmu. Jeśli członek zarządu wykonuje swoja pracę na rzecz wspólnoty w pełnym wymiarze tj 8 godzin to na podstawie jakiej umowy zostaje mu wypłacone wynagrodzenie od wspólnoty?

KubaP

[cite] drops:[/cite]Jeśli zadaję pytania to dlatego, że nie znam na nie odpowiedzi.
Jeśli członek zarządu wykonuje swoja pracę na rzecz wspólnoty w pełnym wymiarze tj 8 godzin to na podstawie jakiej umowy zostaje mu wypłacone wynagrodzenie od wspólnoty?

jak nie znasz, to zacznij od własnej edukacji , (forum to nie najlepsze miejsce),
w kierunku jak być dobrym właścicielem lokalu we wspólnocie mieszkaniowej resztę przemilczę bo o ala"spółdzielczości mieszkaniowej w twoim wydaniu nie zamierzam dyskutować.

Bogaci jesteście , że stać was na utrzymanie członka zarządu za dużą kasę na ETACIE. Czy ty uważasz, że to jest normalne we wspólnotach.
Zatrudniacie z łapanki bezrobotnych do tej pory?

Zarządzanie nieruchomością to nie jest zabawa , tu chodzi o ludzkie życie.

drops

Do tej pory zatrudnialiśmy członków zarządu spośród właścicieli lokali, ona zarządzali wspólnotą. Księgowość prowadzi biuro rachunkowe a sprząta firma zewnętrzna. Nie zatrudnialiśmy zarządcy zawodowego. Taka metoda sprawdzała się i moim zdaniem sprawdza. Przeprowadziliśmy ocieplenie budynków, remonty dróg, założyliśmy miejsca parkingowe. Członkowie zarządu mieszkają na osiedlu lub mają lokale, znają mieszkańców i ich bolączki. Ale "stary" zarząd składa rezygnację i chcemy wybrać nowy.

koziorozka

1. zarząd właścicielski, członkowie zarządu są wybierani i odwoływani uchwałą, także ich wynagrodzenie określa uchwała - nie podpisują ze wspólnotą żadnych umów, nie muszą mieć wykształcenia, licencji, nie muszą mieszkać w tej wspólnocie. Właściciele wybierają kogo chcą.
Uchwała o powołaniu członka zarządu na rok - nie spotkałam się z czymś takim. Dla mnie to proszenie się o kłopoty. Członkowie zarządu są co roku oceniani (absolutorium) a odwołani mogą być nawet po miesiącu.

2. administrator, firma rachunkowa, sprzątająca itp. to to są firmy, osoby zatrudniane przez zarząd wspólnoty (wspólnotę) na podstawie umowy.

drops

Dziękuję.

KubaP

[cite] drops:[/cite] Ale "stary" zarząd składa rezygnację i chcemy wybrać nowy.

to sobie wybierajcie , nikt za was tego nie zrobi

drops

Jesteś, delikatnie mówiąc, bardzo niemiły. To czy ktoś posiadł wiedzę tajemną czy nie, nie uprawnia nikogo do takich tonów.

KubaP

Wiesz... już przestań z siebie robić męczennika tego forum . Wszyscy ci piszę to samo co ja, a ty swoje "miły człowieczku".
Jak wiesz lepiej od nas, to po co zadajesz pytania ... aby nas wkurzyć?

Haneczka

drops: Rozwieszono już ogłoszenia, że można składać kandydatury na ewentualnych członków zarządu.

No, już widzę jak się rwą... :bigsmile:

drops: "stary" zarząd składa rezygnację i chcemy wybrać nowy.

Ciekawe dlaczego? :cool: Mógłbyś coś przybliżyć w tym temacie?

azygnerski: To że jesteś oryginałem, masz problem z własnym ego i całe mnóstwo kompleksów, nie jest czymś, czym można się szczycić

Hmmm... Widzę, że dobrze znasz KubaP. :cool: Twoje stwierdzenie to początek jakiejś przemiany... Każda forma terapii jest dobra - jeśli jest skuteczna. A najważniejsza jest ta droga, która prowadzi do siebie.

drops

Wbrew Twoim obawom podobno są chętni. Tylko pytanie jaki mają cel. Podobno przyszła młoda kobieta i stwierdziła - teraz młodzi będą rządzić. Przyszedł młody człowiek i padło podobne stwierdzenie. A my chcemy ludzi znających problemy wspólnoty i w miarę kompetentnych, wiek nie jest istotny. Na zebraniach jest grupa młodych, którzy widać chcą coś zmienić na dobre, ale jest też grupa chcących załatwić swoje interesy. "Stary zarząd" był od powstania wspólnoty w połowie lat 90-tych. Teraz jedna osoba jest ciężko chora, druga przechodzi na emeryturę zawodową i nie dalej pracować w zarządzie. Było do nich dużo uwag i padło wiele oskarżeń. Ale pracowali, moim zdaniem wypalili się. To bardzo niewdzięczna praca. Ludzie nie zdają sobie sprawy co oznacza praca z ludźmi, wiele osób widzi tylko swoje "małe" sprawy, dla wielu każda okazja jest dobra by rzucić bezpodstawne oskarżenia. Tym bardziej, że jak napisałam jesteśmy dużą wspólnotą, która leży w samym centrum dużego miasta. Występuje tu dużo specyficznych problemów nie występujących u innych.
Dziękuję za Wasze uwagi.

KubaP

:lamo::zakaz:Zazdrość jest złym doradcą ...
azygnerski, nie szarżuj... nie jesteś człowiekiem orkiestra czy wysłannikiem dr Radziwiłła od terapii grupowej. :lamo:
Ja się z tobą i z twoim zachowaniem bynajmniej nie identyfikuję :updown:
To że jesteś oryginałem, masz problem z własnym ego i całe mnóstwo kompleksów, dajesz upust na forum, nie jest czymś, czym można się szczycić
Zamiast obrażać bogu ducha winnych ludzi zajmij się Chłopie czymś pożytecznym, no nie wiem, policz spółgłoski w UoWL...? :cool:
i tyle w tym temacie , delikatnie napisane :lamo:

agata_s

U nas w kamienicy mamy zarząd zmieniający się co rok - ja + sąsiad w roku nieparzystym, sąsiadka wraz inną sąsiadką prowadzą zarząd w roku parzystym. Nikt z nas nie ma licencji i nie pobiera wynagrodzenia, chodzi bardziej o zajmowanie się częścią wspólną - np. koszeniem podwórza i zamiataniem liści. Albo zwoływanie zebrań w celu ustalenia na co mają pójść pieniądze z funduszu remontowego i ogarnięciem potrzebnej firmy, która jakiś remont ma wykonać.

KubaP

Zazdroszczę Tobie, że masz tylko takie problemy: koszenie i zamiatanie ....a co z windykacją?

agata_s

A po co windykacja? Kamienica nie ma długów, nie mieliśmy jeszcze takiego przypadku, żeby była konieczna windykacja.