"sprzątanie" po starym zarządzie - prośba o poradę
anetak
Użytkownik
Witam,
miesiąc temu w naszej wspólnocie został powołany nowy zarząd, zaczynamy "sprzątanie" po starym, który ostro namieszał. W związku z tym mam kilka pytań, jestem dopiero na początku przygody z zarządzaniem wspólnotą, stąd liczę na wskazówki bardziej doświadczonych kolegów i koleżanek :)
1. Najważniejsza kwestia dotyczy umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej. W 2000 roku w naszym budynku działała już wspólnota, wykupionych było ok. 20 lokali. Właścicielem większości udziałów było miasto. Wtedy zgłosiła się osoba z zewnątrz, która chciała wykupić sporą część korytarza - nieruchomości wspólnej a następnie zaadaptować ją na lokal usługowy. Uchwałą większość właścicieli wyraziła zgodę na adaptację oraz dokonanie dalszych czynności w celu wyodrębnienia własności lokalu. Umowę z inwestorem podpisała administracja "miejska" na podstawie upoważnienia z ww. uchwały. Adaptacja została wykonana, powstał lokal. Inwestor podpisał następnie ze wspólnotą umowę najmu. I tak sobie to wszystko trwało (od 2001 roku), aż do kwietnia tego roku, kiedy to zarząd podpisał z inwestorem umowę sprzedaży. I tutaj pojawiają się dwie kwestie: czy to w porządku, że w chwili sprzedaży właścicieli było już ponad 100, a zgoda wydana była przez 16 osób, stanowiących większość w 2000 roku? I druga kwestia: sprzedaż została dokonana po cenie... 450 zł za m2. Na podstawie wyceny rzeczoznawcy z 2000 roku. Z tym, że teraz m2 lokalu w okolicy to przynajmniej 8000 zł. Czy możemy coś z tym zrobić? O fakcie zawarcia umowy sprzedaży dowiedzieliśmy się ok. 2 tygodnie temu.
2. Ta sama sprawa. W okresie 2001-2011 r. inwestor był najemcą rzeczonego lokalu. Nie miał zgody na podnajem, a lokal wynajmował, z czego czerpał zysk. Intuicyjnie czujemy, że zysk ten, wobec braku zgody wspólnoty na podnajem, powinien przypaść wspólnocie - właścicielowi lokalu w okresie trwania podnajmu. I tutaj znowu: czy zgoda na podnajem to czynność z zakresu zwykłego zarządu? (choć to nie ma aż tak wielkiego znaczenia, gdyż zgody nie było żadnej - ani wspólnoty, ani zarządu). Czy możemy dochodzić wyrównania strat?
3. W okresie sprawowania funkcji odwołany zarząd dopuścił się takich masakrycznych zaniedbań, że nie wiadomo w co teraz ręce włożyć. Dokonywane remonty są tak tragicznej jakości, że szkoda słów. Straciliśmy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jak pociągnąć zarząd do odpowiedzialności?
Pozdrawiam i czekam na rady :)
Aneta
miesiąc temu w naszej wspólnocie został powołany nowy zarząd, zaczynamy "sprzątanie" po starym, który ostro namieszał. W związku z tym mam kilka pytań, jestem dopiero na początku przygody z zarządzaniem wspólnotą, stąd liczę na wskazówki bardziej doświadczonych kolegów i koleżanek :)
1. Najważniejsza kwestia dotyczy umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej. W 2000 roku w naszym budynku działała już wspólnota, wykupionych było ok. 20 lokali. Właścicielem większości udziałów było miasto. Wtedy zgłosiła się osoba z zewnątrz, która chciała wykupić sporą część korytarza - nieruchomości wspólnej a następnie zaadaptować ją na lokal usługowy. Uchwałą większość właścicieli wyraziła zgodę na adaptację oraz dokonanie dalszych czynności w celu wyodrębnienia własności lokalu. Umowę z inwestorem podpisała administracja "miejska" na podstawie upoważnienia z ww. uchwały. Adaptacja została wykonana, powstał lokal. Inwestor podpisał następnie ze wspólnotą umowę najmu. I tak sobie to wszystko trwało (od 2001 roku), aż do kwietnia tego roku, kiedy to zarząd podpisał z inwestorem umowę sprzedaży. I tutaj pojawiają się dwie kwestie: czy to w porządku, że w chwili sprzedaży właścicieli było już ponad 100, a zgoda wydana była przez 16 osób, stanowiących większość w 2000 roku? I druga kwestia: sprzedaż została dokonana po cenie... 450 zł za m2. Na podstawie wyceny rzeczoznawcy z 2000 roku. Z tym, że teraz m2 lokalu w okolicy to przynajmniej 8000 zł. Czy możemy coś z tym zrobić? O fakcie zawarcia umowy sprzedaży dowiedzieliśmy się ok. 2 tygodnie temu.
2. Ta sama sprawa. W okresie 2001-2011 r. inwestor był najemcą rzeczonego lokalu. Nie miał zgody na podnajem, a lokal wynajmował, z czego czerpał zysk. Intuicyjnie czujemy, że zysk ten, wobec braku zgody wspólnoty na podnajem, powinien przypaść wspólnocie - właścicielowi lokalu w okresie trwania podnajmu. I tutaj znowu: czy zgoda na podnajem to czynność z zakresu zwykłego zarządu? (choć to nie ma aż tak wielkiego znaczenia, gdyż zgody nie było żadnej - ani wspólnoty, ani zarządu). Czy możemy dochodzić wyrównania strat?
3. W okresie sprawowania funkcji odwołany zarząd dopuścił się takich masakrycznych zaniedbań, że nie wiadomo w co teraz ręce włożyć. Dokonywane remonty są tak tragicznej jakości, że szkoda słów. Straciliśmy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jak pociągnąć zarząd do odpowiedzialności?
Pozdrawiam i czekam na rady :)
Aneta
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
450PLN/m2 a 5000PLN/m2 pod stołem - hipotetycznie
prokurator
Tu na forum wywołasz tylko bicie piany i chaos.
KubaP - do prawnika pójdziemy, jak będziemy wiedzieli, czy w ogóle są jakieś podstawy. Generalnie porada to co najmniej kilka stówek, a teraz po przygodach z tamtym zarządem musimy bardzo, ale to bardzo oszczędzać...
Umowa o sprzedaży - uchwała podjęta większością jest ważna, choć w tej chwili jest was więcej niż 16
Podnajem - to zależy czy w umowie o najem był zakaz podnajmu
Ogólnie - sama to przechodziłam, więc wiem, że przed tobą ogrom pracy. Skup się na bieżących sprawach, na dawne machnij ręką.
Poznaj budynek
- koszty eksploatacji - ile średnio miesięcznie (wylicz z ostatnich 12 miesięcy) - płacicie za c.o. wodę, prąd, śmieci, sprzątanie, administrator, przeglądy itp. stałe plus awarie/naprawy
- potrzeby remontowe podziel na pilne i najdroższe
- windykacja zaległości - czy jest robiona na bieżąco
Jak już poznasz budynek samo się ułoży
Do roboty i powodzenia!
Aha, sprawdź kto ma prawo akceptować przelewy w banku. Jeśli sam administrator, to też to zmień. Ale to już inny wątek
Uchwała podjęta większością ważna - ok, ale to była uchwała podjęta w 2000 roku. Nie wiem zatem, czy uznać ją za umowę przedwstępną czy za co? W uchwale było napisane, że cena sprzedaży zostanie ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy. I wycena była - tylko z 2001 roku, to jest z roku, w którym dokonywana była adaptacja. Moim zdaniem, skoro umowa została zawarta w 2011 roku, to i wycena powinna być z 2011 roku, albo przynajmniej z jakiegoś nieodległego okresu. Poza tym w ogóle nie rozumiem jakim cudem sprzedano ten lokal, skoro od kilku lat nikt z lokatorów gminy nie może wykupić mieszkań ze względu na roszczenia do gruntu?
Co do podnajmu - w Kodeksie cywilnym odnośnie najmu znalazłam, że najemca może podnająć, chyba że w umowie ma zakaz. Ale dalej, w przepisach dotyczących szczegółowo: najmu lokalu jest wyraźnie stwierdzone, że najemca lokalu nie może go wynająć bez zgody wynajmującego. A zgody nigdy nie było.
Wiem, że mnóstwo pracy przed nami, ale na pewno nie darujemy tego co było. Wszyscy chcą ich pociągnąć do odpowiedzialności - jak byśmy wyglądali, gdybyśmy jako zarząd teraz to olali? Tak nie można. Czytam ustawy, grzebię na forach, na pewno da się coś zrobić.
Odnośnie podnajmu, jeżeli w umowie nie zawarto zastrzeżenia o zakazie, to roszczenia są bezpodstawne (Art. 668 § 1.k.c.: " najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. ").
Jeśli zarząd wydawał kasę na cele określone w uchwale, czyli na polecenie właścicieli, to co mu zrobisz?
Poza tym zarząd co roku dostawał absolutorium
W praktyce poza odwołaniem nie ma żadnej sankcji - nie mówię tu o przypadkach np. defraudacji. Wybieranie niesolidnych i drogich wykonawców to nie przestępstwo, niestety
A mówi on: Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Zwróć uwagę, że art. 688 par. 1 dotyczy najmu "rzeczy", a 688/2 najmu "lokali", tak więc on będzie właściwy jako przepis szczególny.
Co wy na to?
Nakłady wyniosły łącznie 35.000 zł. Cena rynkowa lokalu to 350.000 zł. Sprzedany został za 18.000 zł.
Zarząd rozrabiał od ostatniego zebrania rocznego, więc jeszcze nie miał szansy dostać absolutorium. Zebranie było na początku marca, wtedy został powołany, i od marca do końca sierpnia przepuścił ok. 500.000 zł na prace warte ok. 100.000 zł.
Skoro do zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu, to dlaczego nie można zastosować do niego przepisów o wadliwym wykonaniu zobowiązania? Po co by w takim razie było to "odpowiednie" stosowanie? Generalnie sprawa wygląda tak, że po "remoncie" budynku, jest on tak zniszczony, że musimy szukać nowej ekipy i robić remont od nowa. Oczywiście zarząd zrobił odbiór prac, żadnych zastrzeżeń nie wniesiono. Inspektor budowlany - brat jednego z członków zarządu - podpisał wszystko, wziął kilka tysięcy i pozamiatane. Chcemy teraz wziąć "prawdziwego" inspektora, żeby oszacować straty i koszty doprowadzenia tego do stanu używalności.
Tak, mimo, że to lokal użytkowy, to jednak przyjmuje się zastosowanie tego przepisu. Nie mniej jednak roszczenie o zapłatę jest bezpodstawne, w takim przypadku (naruszenie zakazu podnajmowania bez zgody wynajmującego) może skutkować co najwyżej wypowiedzeniem umowy najmu.
Pomocne piśmiennictwo:
" Wprowadzając omawiany zakaz do stosunku najmu lokalu, sankcję za jego naruszenie ustawodawca zawarł w art. 11 ust. 2 pkt. 3 ust. o ochr. praw lok. Właścicielowi przysługuje wówczas prawo wypowiedzenia stosunku prawnego (umowy najmu)>
Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania tom 2, Bieniek, Ciepła, Dmowski, Gudowski, Kołakowski, Sychowicz, Wiśniewski, Żuławska, s. 392