Awaria pieca -> czyja wina?

obrego

Witam,

Razem z 7 innymi właścicielami tworzymy wspólnotę mieszkaniową. Wynajmujemy zewnętrzną firmę która zajmuje sie administrają i pobiera za to opłatę. To Administrator dba o wymiany spalonych żarówek na częśći wspólnej, o sprzątanie części wspólnej, o okresowe przeglądy instalacji itd.

Tydzień temu zepsół sie piec gazowy od centralnego. W czasie naprawy (dobrze że tylko za 3500PLN, a nie więcej) okazało się, że piec powinien co roku przechodzić przeglądy i być czyszczony. A tych przeglądów nie było, bo nikt ich nie zlecał. Finał: piec sie uszkodził bo nie był czyszczony, a dodatkowo stracił gwarancje przez brak przeglądów.

Czy jest to ewidentnie wina administratora (zew. firmy) i możemy rządać od nich zwrotu kosztów naprawy pieca (3500 PLN) i odszkodowania za utratę gwarancji na piec?
Czy tez takie przeglądy leżą w gestii właścicieli (mimo, że wynajmuje administartora)?

Bardzo prosze o pomoc.

koziorozka

A co admin ma w umowie? Wymienione są w niej konkretne przeglądy czy tylko ogólnie, że ma robić wszystkie obowiązkowe?
Bo jak wyliczone konkretne, a tam tego pieca nie ma, to nie jego wina

elan124

Obrego: Czy też takie przeglądy leżą w gestii właścicieli (mimo, że wynajmuje administratora)?

W małej (do 7 lokali) wspólnocie wszyscy współwłaściciele NW są zarządem WM. Postudiujcie ustawę o własności lokali i zwracajcie uwagę aby w rocznym Planie Gospodarczym znalazły się takie pozycje jak przeglądy (gazowy, kominiarski, elektryczny, itp.).

Obrego: Tydzień temu zepsół się piec gazowy od centralnego

Czy wasz kocioł gazowy zepsuł się tylko od centralnego, czy od podgrzania wody wodociągowej też ?

EDDIE

[cite] elan124:[/cite] W małej (do 7 lokali) wspólnocie wszyscy współwłaściciele NW są zarządem WM.

To jest duża wspólnota - 8 właścicieli.

Razem z 7 innymi właścicielami tworzymy wspólnotę mieszkaniową

Obrego, czy macie zarząd właścicielski?

elan124

EDDIE: To jest duża wspólnota - 8 właścicieli

Z tego co pisze Obrego to tak jest rzeczywiście - duża wspólnota, ale wydaje mi się, że coś kręci z tą liczbą lokali.

Posesja

Jest rzeczywiście tak, jak mówi, ale kręci.
To jak jest w prawdziwej rzeczywistości?

elan124

Posesja: To jak jest w prawdziwej rzeczywistości ?

To się dopiero okaże...

obrego

O co chodzi z tym kręceniem ;-). Tak jak napisełem jest w sumie 8 lokali (mój i 7 innych). Piec jest tylko od centarlnego, a wodę każdy grzeje we własnym zakresie. Jest zarząd właścicielski. KLuczem jednak wydaje się być, tak jak piszecie, umowa z administratorem. Dzisiaj ją dostanę i zobaczymy czy coś tam pisze ciekawego.

Zarządca

[cite] obrego:[/cite]O co chodzi z tym kręceniem ;-). Tak jak napisełem jest w sumie 8 lokali (mój i 7 innych). Piec jest tylko od centarlnego, a wodę każdy grzeje we własnym zakresie. Jest zarząd właścicielski. KLuczem jednak wydaje się być, tak jak piszecie, umowa z administratorem. Dzisiaj ją dostanę i zobaczymy czy coś tam pisze ciekawego.

Jeżeli umowa obligowała zarządcę do zlecenia tego przeglądu, to roszczeń wspólnota może dochodzić w oparciu o art. 471 kodeksu cywilnego, musi jednak udowodnić, że zaniechanie zarządcy spowodowało szkodę. Zarządca z kolei może się bronić tym, że szkoda i tak by powstała, nawet gdyby dochował należytej staranności, tj. zlecał te przeglądy.
Czy zarządca miał ubezpieczenie od odpowiedzialność cywilnej, jeżeli tak, to zamiast wytaczać proces, można wystąpić do ubezpieczyciela. Roszczenie winno być jednak poparte materiałem dowodowym (pisma, protokoły przeglądu, opinia techniczna, etc.).

daarek

Wynika że macie własne ogrzewanie w budynku a więc kotłownia (piec) jest Waszą (wszystkich właścicieli) własnością będąc częścią wspólną nieruchomości.
Ustawa-prawo budowlane w art. 61 i 61 nakłada określone obowiązki w zakresie utrzymywania (konserwacji, przeglądów itd) na właściciela budynku lub zarządcę budynku którym w Waszym wypadku jest nie administrator ani nie zarząd wspólnoty ale "wspólnota" czyli wszyscy właściciele.
Boję się, że nawet gdyby administrator (firma wynajęta) miał wpisane w umowie że odpowiada za przeglądy pieca gazowego to i tak jako wspólnota nie wymigacie się od poniesienia kosztów. Nie widzę szans na odzyskanie jakichkolwiek pieniędzy. W dużej wspólnocie za te sprawy (zarządzanie nieruchomością wspólną) odpowiada zarząd wspólnoty i zarząd powinien pilnować gwarancji oraz przeglądów kotła gazowego. Można ewentualnie (ale to też problematyczna sprawa) na drodze cywilnej dochodzić od poszczegółnych członków zarządu pokrycia szkody na jaką narazili poszczególnych właścicieli, z tym, że należy udowodnić każdemu określoną winę i stopień tej winy w doprowadzeniu do szkody.
p.s. w uzupełnieniu wpisu Zarządcy: jest orzeczenie bodajże SN że nawet zarządca (a co dopiero administrator) nie może być pociągnięty do odpowiedzialności bo odpowiedzialna z mocy prawa jest wspólnota (ogół właścicieli).

koziorozka

Zgadzam się z Zarządcą - odszkodowanie z polisy OC administratora jest szybsze. Sąsiedzka wspólnota trenowała i trwało to jakieś 3 miesiące