GŁOSOWANIE NAD UCHWAŁAMI - JAK POPRAWNIE PRZEPROWADZIĆ
malutka68
Użytkownik
Mam pytanie,
stanowimy wspólnotę, w której na chwilę obecną developer nadal posiada ponad 40% udziałów – członkowie ok. 60 %.
Chcemy wprowadzić fundusz remontowy oraz fundusz celowy, ale głosując udziałami developer zawsze jest przeciw a dodatkowo na zebrania przychodzi bardzo mało osób, tak że nie możemy zebrać wymaganej większości ponad 50 % udziałów „ZA”
Czy jest możliwy w takiej sytuacji następujący sposób działania:
1. Podjęcie Uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów nad sposobem głosowania: 1 właściciel – jeden głos , w sprawie ustalenia wysokości funduszu remontowego – i czy to musi zapaść większością głosów czy wystarczy 1/5 udziałów (20 %)
2. Potem również w drodze indywidualnego zbierania głosów (już 1 właściciel – jeden głos) zebrania podpisów pod uchwałą o wprowadzeniu funduszu
A może działanie takie nie jest prawidłowe i aby złożyć wniosek nad sposobem głosowania 1:1 potrzebne jest zwołanie zebrania (bo ten schemat miał się odbyć bez zwoływania zebrania, tylko Zarząd miał się „przejść” po lokatorach i zebrać 2 razy podpisy: raz pod jedną uchwałą drugi raz pod drugą)
Będę bardzo wdzięczna o szybką i wyczerpującą odpowiedź
stanowimy wspólnotę, w której na chwilę obecną developer nadal posiada ponad 40% udziałów – członkowie ok. 60 %.
Chcemy wprowadzić fundusz remontowy oraz fundusz celowy, ale głosując udziałami developer zawsze jest przeciw a dodatkowo na zebrania przychodzi bardzo mało osób, tak że nie możemy zebrać wymaganej większości ponad 50 % udziałów „ZA”
Czy jest możliwy w takiej sytuacji następujący sposób działania:
1. Podjęcie Uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów nad sposobem głosowania: 1 właściciel – jeden głos , w sprawie ustalenia wysokości funduszu remontowego – i czy to musi zapaść większością głosów czy wystarczy 1/5 udziałów (20 %)
2. Potem również w drodze indywidualnego zbierania głosów (już 1 właściciel – jeden głos) zebrania podpisów pod uchwałą o wprowadzeniu funduszu
A może działanie takie nie jest prawidłowe i aby złożyć wniosek nad sposobem głosowania 1:1 potrzebne jest zwołanie zebrania (bo ten schemat miał się odbyć bez zwoływania zebrania, tylko Zarząd miał się „przejść” po lokatorach i zebrać 2 razy podpisy: raz pod jedną uchwałą drugi raz pod drugą)
Będę bardzo wdzięczna o szybką i wyczerpującą odpowiedź
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Skoro deweloper ma większość udziałów, to oczywiście zachodzi przesłanka, o której mowa w artykule 23 2a. ustawy o własności lokali:
"Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej."
Kolejną przesłanką zastosowania tej procedury jest zgłoszenie żądania przez właścicieli posiadających co najmniej 1/5 udziałów (20 procent).
Projektowana uchwała oczywiście musi zapaść większością głosów, ale większości tej nie obliczamy w odniesieniu do wielkości udziałów, tylko w odniesieniu do liczby głosujących (1 właściciel = 1 głos).
Ważne jest, aby w takim żądaniu, które de facto stanowi oświadczenie woli osób, które je zgłosiły dokładnie ująć jakiej uchwały dotyczy (wpisać jej treść).
2. Potem również w drodze indywidualnego zbierania głosów (już 1 właściciel – jeden głos) zebrania podpisów pod uchwałą o wprowadzeniu funduszu
A może działanie takie nie jest prawidłowe i aby złożyć wniosek nad sposobem głosowania 1:1 potrzebne jest zwołanie zebrania (bo ten schemat miał się odbyć bez zwoływania zebrania, tylko Zarząd miał się „przejść” po lokatorach i zebrać 2 razy podpisy: raz pod jedną uchwałą drugi raz pod drugą)[/quote]
Nie, zebranie nie jest konieczne, ale to nie jest tak, że członkowie zarządu przejdą się o wybrańcach i po uzyskaniu większości zakończą głosowania. Każdy właściciel, w szczególności przeciwny podjęciu uchwał deweloper, powinien otrzymać kartę do głosowania.
Żądanie głosowania wg. zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, warto sporządzić na piśmie dołączając do dokumentacji z przeprowadzonego głosowania.
W takich sprawach nie warto się śpieszyć, jak rozumiem deweloper może uchwałę zaskarżyć, jej treść trzeba naprawdę rzetelnie i na spokojnie przygotować.
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2008 r., sygn. akt: II CSK 605/07:
"Jeżeli z żądaniem przeprowadzenia głosowania „właścicielskiego" wystąpili właściciele lokali dysponujących łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, to istotnie nie jest niezbędne podejmowanie przez właścicieli odpowiedniej uchwały, iż taki system ma być zastosowany (tak też np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2005 r., IV CK 129/05, Monitor Prawniczy 2005, nr 25, s. 1164). Żądanie takie powinno być złożone zarządowi lub zarządcy Wspólnoty, ponieważ w ich kompetencjach leży przeprowadzenie procedury głosowania (art. 23 i art. 30 ustawy). Z ustaleń dokonanych przez Sądy wynika to, że żądanie zostało zgłoszone na piśmie przez wymaganą ilość właścicieli lokalu, aczkolwiek ustawa nie przewiduje właśnie pisemnej formy żądania. Prawny sens żądania jako aktu inicjującego odpowiedni sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty, przemawia za tym, że żądanie takie powinno w zasadzie poprzedzać procedurę oddawania głosów. Jednakże głosujący wcześniej właściciele (przy zastosowaniu tzw. udziałowego sposobu głosowania; art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.) mogą odpowiednio potwierdzić (podtrzymać) swoje poprzednio wyrażone stanowisko w nowym (tzw. właścicielskim) trybie głosowania. Przemawia za tym elastycznie ujęta formuła wyrażania woli przez uczestników Wspólnoty (na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów, kombinacja obu tych formuł głosowania; art. 23 ust. 1 ustawy). W tak przyjętej formule głosowania podstawowe znaczenie ma umożliwienie właścicielom lokali wyrażenia ich woli, a nie sam proceduralny aspekt jej wyrażenia. W związku z tym pojawia się kwestia prawidłowego oznaczenia daty podjęcia przez wspólnotę uchwały przy zastosowaniu sposobu głosowania przewidzianego w art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., poprzez indywidualne zbieranie głosów przez zarząd Wspólnoty. Czasowa sekwencja zbierania głosów poszczególnych właścicieli lokali pozwala na stwierdzenie, że data podjęcia uchwały w omawianym systemie głosowania powinna z reguły odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że ilość dotychczas głosujących właścicieli opowiedziało się za uchwałą o określonej treści, a głosy pozostałych właścicieli nie miały już istotnego znaczenia."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/559-ii-csk-60507---glosowanie-w-trybie-1-wlasciciel---1-glos
z uzasadnienia wyroku Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 22 września 2005 roku, sygn. akt: I ACa 195/05 :
"Trzeba więc zaakcentować, iż w myśl dodanego przepisu, sposób liczenia głosów korzystny dla właścicieli niedysponujących większością udziałów stosuje się "na żądanie", którego zgłoszenie wywiera skutek automatycznie. Warto wszakże jeszcze zauważyć, że gdyby do zmiany sposobu liczenia głosów potrzebna była uchwała, to art. 23 ust. 2a ustawy byłby zbędny, bo o możliwości tak dokonanej zmiany stanowi już art. 23 ust. 2. Wreszcie, byłby zapewne art. 23 ust. 2a przepisem martwym, gdyż trudno założyć, że właściciel mający większość udziałów dobrowolnie uszczupliłby swe prawa, głosując za niekorzystną dla siebie modyfikacją sposobu liczenia głosów. "
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/668-i-aca-195-05-sposob-liczenia-glosow-korzystny-dla-wlascicieli-niedysponujacych-wiekszoscia-udzialow
z uzasadnienia wyroku
mała - głosowanie 1 właściciel = 1 głos przeprowadza się na żądanie właścicieli, czyli do tego uchwały nie potrzebujesz.
1) Zbierasz oświadczenia, ze w sprawie "f.remontowy w wysokości x zł" żądam przeprowadzenia głosowania według zasady 1 właściciel = 1 głos
2) Latasz z projektem uchwały i zbierasz podpisy
To jest chory system.Mogę zwolac zebranie roczne, ale z drobnym uchybieniem formalnym niepowiadomienia o tym wlascicieli.Zebranie się odbędzie, mogę nawet sporządzić protokół, że nikt nie przyszedl. Na wniosek grupy wlaścicieli żadających zwolania zebrania mogę odmówić, zebranie jest niewskazane, ponieważ naraża WM jedynie na koszty.To czarny scenariusz ale możliwy.:bigsmile:
Tak było do niedawna - on 60% my 40%. Teraz ten układ sie trochę zmienił (odwrotna sytuacja), ale i tak nie zmienia to sytuacja dla nas bo - on i jego poplecznicy - torpedują wszystko swoimi udziałami, a dodatkowo jest kilka osób które kupiły kilka mieszkań i je wynajmują - a na zebrania nie przychodzą.
Tym sposobem członkowie wspólnoty nadal maja trudności z przegłosowaniem Uchwał - stąd pomysł zbierania indywidualnie i do tego jeszcze 1:1.
Poza tym Koziorożko, czy jesteś pewna że wystarczy oświadczenie woli ?????? Kolejna "zaprzyjaźniona " osoba podpowiedziała mi taki wariant jak opisałam: najpierw uchwała (indywidualnie zbierana) o przyjęciu sposobu głosowania, a potem już 1 właściciel 1 głos.
Ale boimy się że właśnie popełnimy jakieś błędy proceduralne - i poplecznicy developera, albo i on sam (w końcu jest członkiem wspólnoty) zaskarżą nam Uchwałę do Sądu.
Dlatego musimy mieć pewność !!!!! A jak sie to wszystko czyta, słucha i interpretuje to mam coraz większe wątpliwości jak jest prawidłowo ???????
Da się zrozumieć, choć to prawniczy żargon, niestety
60 jest wykupionych ma 60 właścicieli.
40 jest niewykupionych, ma 1 właściciela dewelopera.
Zakładam że udziały są równe a więc żeby cokolwiek przeforsować (FR) wystarczą Wam podpisy ZA - 51 właścicieli.
1/5 nie wchodzi w grę (pisze o tym MirekL) bo nie macie większościowego udziałowca.
Nie widzę sensu zbierać 51 głosów (art. 23 ust. 2) żeby za chwilę znowu zbierać do kolejnej uchwały 51 głosów.
Skupić się na przekonaniu tych 51 właścicieli i zagłosować raz a dobrze.
Mam tylko wątpliwości w sprawie FR - nowy budynek i już FR, coś wymaga remontu? Może poczekajcie aż będziecie mieli zdecydowaną większość?
Według tych zasad:
Art. 23.
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
To my miałyśmy dobrych nauczycieli języka polskiego, a ci od tego prawniczego bełkotu chyba na lekcjach spali
Na szczęście niewprowadzenie tych funduszy nie jest dużym problemem w WM. Radzę poczekać 2-3 miesiące, do czasu, gdy udział dewelopera się uszczupli i przekonacie nowych właścicieli do swoich inicjatyw.
Mała frekwencja na zebraniach to nie problem. Każdą uchwałę można głosować trybem indywidualnym.
Wasze sugestie o czekaniu.... kurcze czekamy juz 2 lata - bo wtedy oddali budynek do uzytkowania, a jak na razie lokale mimo wszystko nadal sa w posiadaniu developera, który nam bojkotuje działania nie tylko w taki sposób.
Chcemy zebrac fundusz remontowy i celowy bo mamy problem natury budowlano-technicznej.. i organ nałożył na nas - Wspólnote decyzje o wykonanie pewnych rzeczy. wszyscy oczywiście umywają ręce (developer, projektant, wykonawca) a jak MY tego nie zrobimy to grozi nam ogromna kara. Więc jakiś grosz potrzebny jest na prawnika i np. na ekspertów by zrobić badanie, pomiar itd.... A ludzie maja to w poważaniu
No i widzicie kasa jest potrzebna a nie ma jej jak uchwalić...
A jeszcze z innej beczki - doradźcie prosze jak waszym zdaniem, powinniśmy się zachować w takiej sprawie....
Mamy wybraną firmę zarządzającą - dokonał wyboru "stary" zarząd, w którym zasiadł sam developer i jakby było mało obsadził siebie w roli prezesa.
Zapisał nam nie tylko w umowach przedwstępnych (nie wszyscy takie zawierali ale mimo wszystko) ale i w aktach notarialnych, iż firma będzie tak długo zarządzać póki nie sprzeda ostatniego lokalu. A nie zrobi tego nigdy, bo w jednym jest jego biuro, a w drugim mieszka synek z rodziną. Więc patrząc wprost jesteśmy "skazani" na firmę, którą notabene kieruje jego najbliższa rodzina - do "śmierci". Mamy z nią ogromne problemy: nie wywiązują się z umowy, nie nadzorują, utrudniają dostęp do dokumentacji budowlanej, księgowej itd - ewidentnie jakby mieli coś do ukrycia i robili cos nie tak w rozliczeniach pomiędzy wspólnotą i developerem.
Czy wpisanie klauzuli niedozwolonej (jest już zdefiniowana i wpisana w rejestr w UOKiK)w akty notarialne wiąże nas? - czy powinnismy wystapić o skorygowanie na jego koszt (bądź "mądrej" pani notariusz) naszych aktów i najważniejsze w jaki sposób pozbyć się firmy zarządzającej????
Jak widzicie lokatorzy nowej inwestycji wdepnęli w niezłe g..... i chyba bez prawnika nie poradzimy sobie :cry:
o zmianie SPOSOBU zarządu załóż nowy, ale może najpierw podkształć się sama.
I nie myl zmiany SPOSOBU zarządu (z powierzonego na właścicielski) ze zmianą firmy sprawującej zarząd powierzony
Na forum np.
https://forum.zarzadca.pl/discussion/3502/forma-wypowiedzenia-umowy-zarzadcy/
ale google więcej ci pokaże
Ale o wywalenie firmy zarządzającej, którą nam wybrał developer- reprezentujący stary zarząd (obsadził siebie w roli Prezesa Zarządu) i jeszcze wpisał klauzule w akty notarialne.
Więc chyba nie pomyliłam Zarządu z zarządzaniem. Mój błąd że wpisałam w nie ten wątek
Ale sie uczę i już poprawiam :wink:
Piszesz że macie jakiś zarząd (prezesa nawet) - wydaje mi się, że coś jest nie tak. Jeżeli jest zarządca notarialny to "wybrany zarząd" nie ma podstaw prawnych do funkcjonowania.
Deweloper miał prawo wpisać przy pierwszym akcie sprzedaży mieszkania że on będzie sprawował zarząd i taki zapis obowiązuje każdego kolejnego nabywcę. (art.8 ust.3; art. 18 ust. 1i 2 UoWL).
Zmienić ten stan prawny czyli sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną - a tylko tak można pozbyć się tego g.... jak napisałaś - możecie w trybie art. 18 ust. 2a.
Innej możliwości zmiany sytuacji nie ma bo nie wyobrażam sobie żeby zarządca notarialny (deweloper) sam dobrowolnie zrezygnował z umowy i zawarł umowę o zarządzanie z jakąś inną firmą.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
Ale STOP, dość bałaganienia, to temat na inny wątek
przenoszę watek do https://forum.zarzadca.pl/discussion/2337/tresc-wniosku-o-zwolanie-zebrania-w-sprawie-zmiany-sposobu-zarzadu/
i czekam na WASZĄ pomoc w temacie. Plisssssssss
O, pomerdało mi się, dzięki.