Sprzedaż udziałów w części wspólnej przez jednego z właścicieli

1waldi

W wspólnocie mieszkaniowej - dużej, gdzie mieszkam na części wspólnej - strychu w wyniku zabudowy powstał lokal mieszkalny w którym ja jak i inni właściciele posiadamy udziały. Jednym z właścicieli jest Gmina ( udział 0,39%), która chce odsprzedać swe udziały w części wspólnej - powstałym na strychu lokalu mieszkalnym ( udział 0,08) Pozostali właściciele swych udziałów nie sprzedają. Czy Gmina może odsprzedać swe udziały w części wspólnej -powstałego na strychu mieszkania, czy też nie, czy zgodnie z art. 22 i 23 uowl wspólnota w tej sprawie powinna podjąć stosowną uchwałę, czy zgodnie z art. 199kc zgodę na sprzedaż części wspólnej powinni wyrazić wszyscy włściciele.

EDDIE

Sam sobie odpowiedziałeś na swoje pytanie stwierdzeniem

zgodę na sprzedaż części wspólnej powinni wyrazić wszyscy włściciele

Zgodnie z UWL w tej sprawie, czyli sprzedaż części wspólnej musi być zgoda wszystkich członków wspólnoty.
Nikt nie może sprzedać swoich udziałów w części wspólnej bez zgody pozostałych członków WM.

Posesja

[cite] EDDIE:[/cite]Zgodnie z UWL w tej sprawie, czyli sprzedaż części wspólnej musi być zgoda wszystkich członków wspólnoty.

Odwrotnie: tej sprawy uwl nie reguluje i dlatego jest wymagana zgoda wszystkich (art. 199 kc).

[cite] EDDIE:[/cite]Nikt nie może sprzedać swoich udziałów w części wspólnej bez zgody pozostałych członków WM.

Właściciel lokalu nie może go sprzedać (wraz z udziałem w NW) bez zgody pozostałych właścicieli?

EDDIE

[cite] Posesja:[/cite]

[cite] EDDIE:[/cite]Zgodnie z UWL w tej sprawie, czyli sprzedaż części wspólnej musi być zgoda wszystkich członków wspólnoty.

Odwrotnie: tej sprawy uwl nie reguluje i dlatego jest wymagana zgoda wszystkich (art. 199 kc).

Zgadza się.

[cite] Posesja:[/cite]

[cite] EDDIE:[/cite]Nikt nie może sprzedać swoich udziałów w części wspólnej bez zgody pozostałych członków WM.

Właściciel lokalu nie może go sprzedać (wraz z udziałem w NW) bez zgody pozostałych właścicieli?

Posesja, pisałem o sprzedaży części wspólnej, a nie lokalu z częścią wspólną. Czytaj z uwagą i zrozumieniem.

Posesja

Nie, napisałeś dokładnie to:

Nikt nie może sprzedać swoich udziałów w części wspólnej bez zgody pozostałych członków WM.

Z każdym wyodrębnionym lokalem jest związany udział w NW.
Twoje stwierdzenie, że na sprzedaż swojego udziału w nieruchomości wspólnej (a więc i lokalu, bo nie można sprzedać udziału w NW bez lokalu) właściciel musi mieć zgodę pozostałych właścicieli, jest absurdalne.

EDDIE

Posesja, nie doczytałeś o czym jest ten wątek. Jeśli wyrwiesz z kontekstu stwierdzenie "Nikt nie może sprzedać swoich udziałów w części wspólnej bez zgody pozostałych członków WM." to rzeczywiście nie ma to sensu. Lecz w tym wątku chodzi o sprzedaż strychu będącego częścią wspólną.
Otóż można go sprzedać za zgodą wszystkich właścicieli uprzednio wyłączając go z części wspólnej i po przeliczeniu udziałów na nowo, na co potrzebna jest także zgoda wszystkich. W takiej sytuacji z części wspólnej powstaje lokal.

Zarządca

[cite] 1waldi:[/cite]W wspólnocie mieszkaniowej - dużej, gdzie mieszkam na części wspólnej - strychu w wyniku zabudowy powstał lokal mieszkalny w którym ja jak i inni właściciele posiadamy udziały. Jednym z właścicieli jest Gmina ( udział 0,39%), która chce odsprzedać swe udziały w części wspólnej - powstałym na strychu lokalu mieszkalnym ( udział 0,08) Pozostali właściciele swych udziałów nie sprzedają. Czy Gmina może odsprzedać swe udziały w części wspólnej -powstałego na strychu mieszkania, czy też nie, czy zgodnie z art. 22 i 23 uowl wspólnota w tej sprawie powinna podjąć stosowną uchwałę, czy zgodnie z art. 199kc zgodę na sprzedaż części wspólnej powinni wyrazić wszyscy włściciele.

Gmina może zbyć udziały jedynie z lokalem, który znajduje się w jej zasobach. Jeżeli zaadaptowany strych jest własnością gminy (gminie przysługuje określony udział związany z własnością strychu), wówczas zgoda pozostałych właścicieli nie ma żadnego znaczenia.

Kiedy miała miejsce ta adaptacja, czy wspólnota wyrażała na nią zgodę?
Czy gmina "zachowała" udziały związane z tą zaadaptowaną powierzchnią, czy może też jej wyodrębnienie wymaga zmiany udziałów pozostałych właścicieli lokali?

Posesja

[cite] EDDIE:[/cite]Posesja, nie doczytałeś o czym jest ten wątek. Jeśli wyrwiesz z kontekstu stwierdzenie "Nikt nie może sprzedać swoich udziałów w części wspólnej bez zgody pozostałych członków WM." to rzeczywiście nie ma to sensu.

Ty piszesz bez sensu, ale to ja nie czegoś doczytałem? Ciekawa logika.
Powtórzę: nie ma możliwości sprzedaży udziałów w nieruchomości wspólnej bez lokalu.
Stwierdzenie, że na sprzedaż udziału w NW trzeba mieć zgodę "pozostałych członków WM" oznacza, że ta zgoda jest niezbędna do sprzedaży odrębnego lokalu, bo tylko razem z nim można sprzedać swój udział - a to absurd.

Jeżeli właściciele sprzedają lokal powstały z NW, to nie znaczy, że sprzedają swoje udziały w NW.
Właściciele wyrażają zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, na wyodrębnienie własności powstałego w wyniku adaptacji lokalu i przeniesienie tej własności na inwestora. Udziały dotychczasowych współwłaścicieli nadal należą do nich. Ponieważ zwiększa się liczba lokali oraz powiększa się powierzchnia użytkowa budynku, udział powierzchni użytkowej każdego lokalu zmniejsza się. To czysta arytmetyka.

EDDIE

Posesja, ty masz swoją logikę, ja piszę zgodnie ze swoją. To co napisałem powyżej jest prawdą tyle, że w przypadku autora wątku nie będzie to miało zastosowania gdyż tylko gmina jest za sprzedażą strychu (swojego w nim udziału). Niewątpliwe sprzedaż udziału w NW nie jest możliwe bez sprzedaży lokalu lub bez wyodrębnienia z NW lokalu.

Posesja

To co napisałem powyżej jest prawdą

tylko gmina jest za sprzedażą strychu (swojego w nim udziału)

Sprzedaż lokalu powstałego z części NW to nie jest sprzedaż swojego udziału. Powstaje NOWY lokal, z własnością którego jest związany NOWY udział w nieruchomości wspólnej.

EDDIE

[cite] Posesja:[/cite]
Sprzedaż lokalu powstałego z części NW to nie jest sprzedaż swojego udziału. Powstaje NOWY lokal, z własnością którego jest związany NOWY udział w nieruchomości wspólnej.

Ale to jest to, o co chodzi gminie.

PS O nowym udziale pisałem wczoraj: "...po przeliczeniu udziałów na nowo"

Zarządca

"Powierzchnie niesamodzielne można uwzględnić w powierzchni użytkowej budynku "



"Nawet jeżeli powstała wspólnota mieszkaniowa, dotychczasowy właściciel nieruchomości może zachować dla siebie powierzchnie pod adpatację celem dalszego ich wyodrębniania, o ile nie służą one wszystkim właścicielom lokali do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali i zostały uzwględnione w powierzchni użytkowej budynku.Innymi słowy powierzchnia taka nie będzie mogła zostać zaliczona do nieruchomości wspólnej, pod warunkiem, że na etapie wyodrębniania pierwszego lokalu „przypisano” do niej udziały w nieruchomości wspólnej, nie musi przy tym spełniać wymogów samodzielności...
„O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości” zawyrokował Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 19 sierpnia 2010 r. I ACa 391/10."

Więcej na ten temat w artykule "Powierzchnie niesamodzielne można uwzględnić w powierzchni użytkowej budynku " na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/komentarze/82-udzialy/1178-powierzchnie-niesamodzielne-mozna-uwzglednic-w-powierzchni-uzytkowej-budynku

1waldi

Dzięki za odpowiedzi. Chciałem dodać, że lokal powstał na części wspólnej - strychu za zgodą wspólnoty. Z tego tytułu wspólnota od tego lokalu - najemcy pobiera stosowne opłaty. Najemca wystąpił o wykup tego lokalu do Gminy ( Gmina posiada udział tylko w tym lokalu jako w części wspólnej) a nie do wspólnoty aby zachować zasady z art. 22 i 23 uowl, oraz art 199kc.
Pozdrawiam!
Dzięki.

KubaP

[cite] 1waldi:[/cite]
Chciałem dodać, że lokal powstał na części wspólnej - strychu za zgodą wspólnoty. Z tego tytułu wspólnota od tego lokalu - najemcy pobiera stosowne opłaty.
Najemca wystąpił o wykup tego lokalu do Gminy ( Gmina posiada udział tylko w tym lokalu jako w części wspólnej)
a nie do wspólnoty aby zachować zasady z art. 22 i 23 uowl, oraz art 199kc.

A dlaczego do Gminy ? To nie jest teren Gminy ...
chyba że w aktach notarialnych jest zapis, że strych był własnością Gminy ( takie rzeczy się też zdarzają)

1waldi

Nie strych nie jest własnością gminy jak wspomniałem w swym pierwszym poście Gmina ma tylko udział w tym lokalu. Lokal powstał za zgodą wspólnoty ( dwie osoby miały już wykupione lokale i one wyrażały zgodę na adaptację strychu na lokal mieszkalny). Najmca lokalu powstałego po adaptacji strychu ma podpisaną umowę o najem tego lokalu z wspólnotą i z tego tytułu dokonuje stosownych opłat na rzecz wspólnoty. W akcie notarialnym jest zapisane, że lokal ten mieści się na części wspólnej strychu i ma powierzchnię 88,4 m2 Lokal ten nie jest wliczany do ogólnej powierzchni pozostałych lokali która wynosi 975,53 a z tym lokalem wynosi 1063,93m2.

KubaP

[cite] 1waldi:[/cite]Nie strych nie jest własnością gminy jak wspomniałem w swym pierwszym poście Gmina ma tylko udział w tym lokalu.
Lokal powstał za zgodą wspólnoty ( dwie osoby miały już wykupione lokale i one wyrażały zgodę na adaptację strychu na lokal mieszkalny).
Najmca lokalu powstałego po adaptacji strychu ma podpisaną umowę o najem tego lokalu z wspólnotą i z tego tytułu dokonuje stosownych opłat na rzecz wspólnoty.
W akcie notarialnym jest zapisane, że lokal ten mieści się na części wspólnej strychu i ma powierzchnię 88,4 m2 Lokal ten nie jest wliczany do ogólnej powierzchni pozostałych lokali która wynosi 975,53 a z tym lokalem wynosi 1063,93m2.

Wszystkie zgody i sprzedaże winna robić Wspólnota.
Do niej też należy obowiązek wykonania operatu wyodrębnienia wszystkich lokalu łącznie z tym na strychu. Koszty ponosi wspólnota czyli ogól właścicieli lokali.
Kasę ze sprzedaży lokalu "na strychu" stanowi pożytek dla właścicieli lokali. Może być do podziału a może zasilić np. FR NW
Wszystko zależy od uchwał właścicieli lokali.

1waldi

Uzyskałem odpowiedź od Pana Burmistrza na moje pismo, w którym poinformował on, mnie, że „w formie Zarządzenia wydał zgodę na zbycie udziału stanowiącego własność gminy w przedmiotowym lokalu powstałym na części wspólnej nieruchomości i ułamkowej części gruntu oraz wyraził zgodę na zmianę wysokości udziałów. Na zebraniu wspólnoty Zarządca nieruchomości przedkłada zgodę Burmistrza w formie przedmiotowego Zarządzenia przy podejmowaniu uchwały o wyrażeniu zgody na sprzedaż lokalu. Zgoda właścicieli przy podejmowaniu uchwały wyrażona jest poprzez stosowny zapis i podpis a w imieniu Gminy na podstawie Zarządzenia podpisuje osoba posiadająca odpowiednie pełnomocnictwo. W związku z powyższym przed podjęciem uchwały wspólnoty wymagane jest wydanie przez Burmistrza odpowiedniego Zarządzenia.”
Czy pan Burmistrz nie wyprzedził działań zarządu wspólnoty, – który nie posiada jeszcze wniosku zainteresowanego o wykup przedmiotowego lokalu? Czy w ten sposób nie narzucił zarządowi wspólnoty podjęcia stosownych działań w kierunku sprzedaży tego lokalu?

Zarządca

[cite] 1waldi:[/cite]
Czy pan Burmistrz nie wyprzedził działań zarządu wspólnoty, – który nie posiada jeszcze wniosku zainteresowanego o wykup przedmiotowego lokalu? Czy w ten sposób nie narzucił zarządowi wspólnoty podjęcia stosownych działań w kierunku sprzedaży tego lokalu?

Jeżeli gmina jako właściciel się zgadza na tę sprzedaż, zarządzenie, o ile zostanie przeprowadzone głosowanie będzie stanowiło podstawę do oddania głosu.
Czy zarząd wspólnoty nie wiedział o tej propozycji? A pismo, na które otrzymał Pan odpowiedź, to czego dotyczyło?

1waldi

Ja zwracałem się do pana Burmistrza z kilkoma pytaniami dotyczącymi przedmiotowego lokalu, po przypadkowym przeczytaniu Zarządzenia Pana Burmistrza. Zarząd wspólnoty dowiedział się o propozycji dopiero po mojej informacji o wydanym Zarządzeni Pana Burmistrza które wisiało na tablicy ogłoszeń Urzędu Miejskiego.

Zarządca

Myślę, że warto skoncentrować się na konkretach: ktoś chce kupić strych, gmina się zgadza, jeżeli pozostali właściciele się zgadzają - to tylko podjąć uchwałę i sprzedawać, skoro jest konsensus.

prezes

W naszej wspólnocie powstała podobna sytuacja. Większościowy współwłaściciel chce sprzedać swój cały udział w nieruchomości wynoszący 908/1000 części. Ale żeby to zrobić musi przekształcić pokoje hotelowe na lokale mieszkalne.Potem musi wybudować odpowiednią ilość miejsc parkingowych dla wszystkich właścicieli. Problem polega na tym, że miejsc na parkingi jest o połowę mniej, niż prawdopodobnych lokali po wyodrębnieniu. W związku z tym większościowy zwrócił się do zarządu wspólnoty a ten do właścicieli o wyrażenie zgody na nabycie lub dzierżawę nieruchomości sąsiadującej z naszą. Mimo, że zarząd wspólnoty nie uzyskał zgody indywidualnych właścicieli do reprezentowania wspólnoty w sprawie zakupu lub dzierżawy (zgodził się tylko większościowy), to zarząd wspólnoty uznał, że uchwała w sprawie udzielenia pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty została podjęta większością głosów.

koziorozka

wyrażenie zgody na nabycie lub dzierżawę nieruchomości sąsiadującej

Juz kilka razy tu było
Wspólnota nie ma prawa dzierżawić cudzego
Niech sam kupi a potem sprzeda nabywcom mieszkań

prezes

koziorozka - "niech sam kupi"..heh, żeby to było takie proste.Spółka, żeby nabyć działkę od miasta musi stanąć do przetargu. I tu może być kłopot, bo ktoś może przelicytować.Wymyślono więc, że wspólnota może kupić (lub wydzierżawić) na warunkach wynegocjowanych przez zarząd wspólnoty. Dziwi mnie tylko, że obecna na zebraniu notariusz umówiła się z zarządem wspólnoty na sporządzenie pełnomocnictwa potwierdzonego notarialnie.Jak można dołączyć nową działkę do istniejącej? Przecież zwiększy to powierzchnię nieruchomości wspólnej a jak wiadomo, wszyscy płacimy za wieczyste użytkowanie gruntu. Ja, na przykład nie chcę, żeby ktoś decydował za jaką powierzchnię mam płacić. Płacę za tyle, ile mam i nie chcę wątpliwych prezentów. Jeśli spółka chce sprzedać swoje lokale nowym nabywcom to niech im wybuduje parking piętrowy i po kłopocie. Nikt z dotychczasowych właścicieli lokali się nie zgodził tylko przedstawiciel spółki głosował "za".Ale to przecież oczywiste.