Prośba o radę

melon

Szanowni Forumowicze,

Mieszkamy w poniemieckim domu wielorodzinnym, mała wspólnota 4 lokale 2 należą do gminy 2 wykupione w tym jeden należący do nas. Budynek od lat nie jest remontowany a jego stan z roku na rok się pogarsza (pęknięcia ścian konstrukcyjnych, brak opierzenia dachu, odpadające od budynku schody zewnętrzne, brak drzwi zewnętrznych. Po wielu naszych działaniach udało się otrzymać z Nadzoru Budowlanego nakaz wykoniania ekspertyzy dot. ścian. na koszt wspólnoty. Głównym winowajcą jest drugi właściciel, który odmawia podpisania jakiej kolwiek uchwały dot. ww. ekspertyzy, wysokości opłaty na fundusz remontowy, wymiany drzwi czy innych napraw. Niestety zarządca odmawia jakiej kolwiek pomocy w tym zakresie.
Będziemy wdzięczni za wszelkie sugestie jak formalnie zacząć "walczyć".

Gosik

Witaj melonie z tego co piszesz to jest 3 właścicieli, nie napisałeś jakie każdy ma udziały. Jeśli 2 jest za uchwałą i mają większość udziałów to nie ma problemu uchwała wchodzi w życie, trzeci może się nie zgadzać jego prawo. Kto jest Zarządcą? gmina? I co to znaczy, że "odmawia pomocy", Zarządcę można zmienić, jeśli nie wykonuje swoich obowiązków.
(obowiązkiem Zarządcy jest utrzymanie budynków w stanie nie pogorszonym).

Posesja

[cite] Gosik:[/cite]Jeśli 2 jest za uchwałą i mają większość udziałów to nie ma problemu uchwała wchodzi w życie, trzeci może się nie zgadzać jego prawo.

Jeśli chodzi o ekspertyzę ścian, to zgoda: jest to czynność zwykłego zarządu, bo wspólnota ma obowiązek wykonać decyzję administracyjną pod groźbą grzywny (nakaz PINB). W małej wspólnocie wystarczy większość udziałów. Gmina (pełnomocnik burmistrza) powinna poprzeć taką decyzję, bo organom władzy publicznej powinno zależeć na przestrzeganiu prawa.

MirekL

Posesja - może i masz racje, że ekspertyza to czynność zwyklego zarządu, ale zapłacenie za nią wymaga ustalenia kosztów, a to już przekracza zarząd zwykly.Pozostaje jedynie sąd, ale w tym przypadku to czysta formalność, ale i konieczność aby uzmyslowić "opornemu wlaścicelowi" ,że to co robi to destrukcja.:bigsmile:

melon

Byliśmy przekonani, że w przypadku małej wspólnoty potrzebne jest 100% glosów (Tak twierdzi zarządca nieruchomości firma Fontis) aby uchwała przeszła. Razem z gminą mamy ponad 80% udziałów w nieruchomości (z czego my mamy 23%)
Co do ekspertyzy, jak mam odzyskać kwotę, którą założę za trzeciego właściciela? (gmina nie robi takich rzeczy)

MirekL

melon - nie bójcie się sądu, on też jest dla ludzi. Nawet zachęcam Was do tego, to jest postępownie nieprocesowe, czysta formalność. Jeżeli "gość" będzie nadal "oporny" - koszty ściągnięcie przez komornika.Następnym razem będzie bardziej "spolegliwy".Najgorszą rzeczą jest okazać bezsilność.:bigsmile:

KubaP

[cite] melon:[/cite]Mieszkamy w poniemieckim domu wielorodzinnym, mała wspólnota 4 lokale 2 należą do gminy 2 wykupione w tym jeden należący do nas.
Głównym winowajcą jest drugi właściciel, który odmawia podpisania jakiej kolwiek uchwały dot. ww. ekspertyzy, wysokości opłaty na fundusz remontowy, wymiany drzwi czy innych napraw. Niestety zarządca odmawia jakiej kolwiek pomocy w tym zakresie.Będziemy wdzięczni za wszelkie sugestie jak formalnie zacząć "walczyć".

.... tylko art. 199 kodeksu cywilnego i Sąd .....szkoda czasu .......a budynek się wali

Posesja

Art. 199 dotyczy czynności przekraczających zarząd zwykły. Skoro budynek jest w fatalnym stanie, a dodatkowo jest nakaz PINB, jest to czynność zwykłego zarządu. To tak, jak wykonanie zaleceń pokontrolnych lub zlecenie obowiązkowej kontroli okresowej.

[cite] MirekL:[/cite]Posesja - może i masz racje, że ekspertyza to czynność zwyklego zarządu, ale zapłacenie za nią wymaga ustalenia kosztów, a to już przekracza zarząd zwykly.

Tak oceniasz każdą czynność zwykłego zarządu? wymiana żarówki to zwykły zarząd, ale zapłata za nową żarówkę przekracza zarząd zwykły?
Każdy właściciel może to zrobić i potem żądać zwrotu kosztów od pozostałych. Kodeks cywilny, art. 209:

Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Melon, ratowanie budynku, którego jesteś współwłaścicielem, zmierza do "zachowania wspólnego prawa".

KubaP

[cite] Posesja:[/cite]Art. 199 dotyczy czynności przekraczających zarząd zwykły. Skoro budynek jest w fatalnym stanie, a dodatkowo jest nakaz PINB, jest to czynność zwykłego zarządu. To tak, jak wykonanie zaleceń pokontrolnych lub zlecenie obowiązkowej kontroli okresowej.

odważna opinia uważam, że ... ja bym wolał orzeczenie Sądowe ... twardy dowód w sprawie... na przyszłość, jak nie będzie chciał pokryć przypadających na niego kosztów...

Posesja

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] Posesja:[/cite]Art. 199 dotyczy czynności przekraczających zarząd zwykły. Skoro budynek jest w fatalnym stanie, a dodatkowo jest nakaz PINB, jest to czynność zwykłego zarządu. To tak, jak wykonanie zaleceń pokontrolnych lub zlecenie obowiązkowej kontroli okresowej.

odważna opinia

Nie należę do tchórzliwych, ale nie nazwałbym tego odwagą, tylko znajomością art. 199 i 201 kc

Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Dodatkowo wskazywałem art. 209 kc.
Nie ma czasu na przewlekłe postępowania sądowe, bo w tym czasie PINB nałoży grzywnę, a chałupa im się zawali.

KubaP

Zarząd zwykły i niezwykły

I znowu wraca pytanie :
co to jest ten zarząd zwykły skoro jest niezdefiniowany

WIKTOR E. ŁYSZCZAK

Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności mogą ułatwić zrozumienie instytucji zarządów uregulowanych w ustawach: z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 388 z późn. zm.); z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543).

[u]Wprawdzie art. 201 k.c. nie definiuje, co to jest zarząd zwykły,[/u][b] ale przyjmuje się[/b], że chodzi o czynności niezbędne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i zachowania rzeczy w stanie nie pogorszonym. Taka definicja nie zawsze jest wystarczająca, ponieważ o tym, co należy do zwykłego zarządu nieruchomością, [b]decydują konkretne stosunki i wola współwłaścicieli [/b](oczywiście przy akceptacji osoby, która decyduje się na przyjęcie zarządu).

koziorozka

Co do ekspertyzy, jak mam odzyskać kwotę, którą założę za trzeciego właściciela?

Tak jak każdą inną - najpierw wezwanie do zapłaty a jak to nie pomoże - pozew sądowy

Zarządca

[cite] MirekL:[/cite]Posesja - może i masz racje, że ekspertyza to czynność zwyklego zarządu, ale zapłacenie za nią wymaga ustalenia kosztów, a to już przekracza zarząd zwykly.Pozostaje jedynie sąd, ale w tym przypadku to czysta formalność, ale i konieczność aby uzmyslowić "opornemu wlaścicelowi" ,że to co robi to destrukcja.:bigsmile:

Jeżeli to czynność zwykłego, to zapłata za nią nie wykracza poza zarząd zwykły. Podobną kwestię, choć dotyczącą kosztów zastępstwa rozważał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 sierpnia 2008 roku stwierdził, iż skoro wspólnota mieszkaniowa ma możliwość występowania w procesie bez uchwały członków, to ma tym samym nieograniczone prawo do ustanowienia pełnomocnika procesowego do jego prowadzenia. Wywiódł stąd wniosek, że zarząd wspólnoty ma prawo nie tylko do ustanowienia pełnomocnika, ale również do samodzielnego ustalenia jego wynagrodzenia bez uprzedniej uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej.

Moim zdaniem należy jak najszybciej zlecić ekspertyzę a właściciela wezwać do zapłaty i w przypadku, gdy to wezwanie okaże się bezskuteczne wystąpić na drogę postępowania sądowego.

piotr6

[cite] Zarządca:[/cite]

[cite] MirekL:[/cite]Posesja - może i masz racje, że ekspertyza to czynność zwyklego zarządu, ale zapłacenie za nią wymaga ustalenia kosztów, a to już przekracza zarząd zwykly.Pozostaje jedynie sąd, ale w tym przypadku to czysta formalność, ale i konieczność aby uzmyslowić "opornemu wlaścicelowi" ,że to co robi to destrukcja.:bigsmile:

Jeżeli to czynność zwykłego, to zapłata za nią nie wykracza poza zarząd zwykły. Podobną kwestię, choć dotyczącą kosztów zastępstwa rozważał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 sierpnia 2008 roku stwierdził, iż skoro wspólnota mieszkaniowa ma możliwość występowania w procesie bez uchwały członków, to ma tym samym nieograniczone prawo do ustanowienia pełnomocnika procesowego do jego prowadzenia. Wywiódł stąd wniosek, że zarząd wspólnoty ma prawo nie tylko do ustanowienia pełnomocnika, ale również do samodzielnego ustalenia jego wynagrodzenia bez uprzedniej uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej.

Moim zdaniem należy jak najszybciej zlecić ekspertyzę a właściciela wezwać do zapłaty i w przypadku, gdy to wezwanie okaże się bezskuteczne wystąpić na drogę postępowania sądowego.

Nie mam przekonania czy zmuszą do zapłaty ???
jeszcze wszystko zależy jak Sąd podejdzie do sprawy trzeba pamiętać że to Mała Wspólnota ! in nie jest tak że wszystko się wygrywa . podobną sytuację mieliśmy w naszej WM a jest nasz 6ściu i nie stety przegraliśmy cała piątka właścicieli była w szoku .