Zawyżanie kosztów przeglądów obowiązkowych.
janekx
Użytkownik
Czy pomnażanie kosztów przeglądu kominiarskiego, poprzez refakturowanie przez firmę administrującą to "tylko" lub "aż" działanie na szkodę właścicieli lokali? Czy może już coś więcej?
Przykład: Rzeczywiste koszty przeglądu wynikające z faktury wystawionej przez kominiarza - 28 zł od lokalu, koszty przeglądu rozliczone w kosztach eksploatacji na podst. faktury wystawinej przez firmę administrującą - 53 zł od lokalu.
Proszę o komentarze i porady, co z takim fantem uczynić.
Przykład: Rzeczywiste koszty przeglądu wynikające z faktury wystawionej przez kominiarza - 28 zł od lokalu, koszty przeglądu rozliczone w kosztach eksploatacji na podst. faktury wystawinej przez firmę administrującą - 53 zł od lokalu.
Proszę o komentarze i porady, co z takim fantem uczynić.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie trzeba czekać do wyodrębnienia ostatniego lokalu.
Teraz mamy na głowie problem zawyżonych kosztów przeglądu kominiarskiego, jak i zresztą wiele innych dziwnych pozycji w rozliczeniu kosztów eksploatacji.
"Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej" (art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Właściciele mogą sobie dowolnie określić sposób zarządzania a także mogą sobie zatrudnić administratora /zarządcę, a jeżeli wykupią grunt na własność to UoGN w ogóle ich nie będzie dotyczyła.
"...Art. 1. Ustawa określa zasady:
1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego..."
oraz:
"...Art. 190. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwe organy, Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd..."
Potem zwrócicie się do zarządcy-syndyka o zwrot nieprawnie pobranych sum
"...Syndyk obejmuje majątek upadłego, zarządza nim, zabezpiecza przed zniszczeniem. Gdyby upadły był właścicielem nieruchomości, to ujawnia ogłoszenie upadłości w księdze wieczystej lub w innych rejestrach. Zarządzanie majątkiem polega m.in. na zminimalizowaniu kosztów utrzymania i przygotowaniu do sprzedaży.
Robi też plan likwidacyjny, w którym proponuje sposoby sprzedaży majątku, preliminarz wydatków i plan sprzedaży. Sporządza też listę wierzytelności, a potem prowadzi likwidację majątku. Dokonuje podziału sum uzyskanych ze zbycia rzeczy i praw obciążonych rzeczowo oraz podział funduszów masy. W sprawach dotyczących masy upadłości zawsze wykonuje czynności na rachunek upadłego..."
http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/167253,jakie_prawa_i_obowiazki_ma_syndyk.html
"...Skutkiem ogłoszenia upadłości jest utrata przez upadłego prawa zarządu oraz możliwości korzystania i rozporządzania mieniem stanowiącym masę upadłości, połączona z jednoczesnym przejęciem tych uprawnień przez syndyka. Upadły ma obowiązek wskazania i wydania syndykowi całego majątku, wszystkich dokumentów dotyczących jego działalności, majątku oraz rozliczeń, w szczególności ksiąg rachunkowych, ewidencji prowadzonych dla celów podatkowych oraz korespondencji. Do uprawnień i obowiązków syndyka, według literalnego brzmienia art. 173 PUiN należy zaś objęcie majątku upadłego, zarządzanie tym majątkiem i jego likwidacja, ponadto zabezpieczenie majątku upadłego przed zniszczeniem, uszkodzeniem lub zabraniem go przez osoby postronne..." -
http://www.lexagit.pl/prawo-spolek/syndyk-–-zasady-powolania-uprawnienia-obowiazki-w-zakresie-zarzadzania-przedsiebiorstwem-w-stanie-upadlosci/
Moja rada jest następująca.
Udać się do sądu - do sędziego komisarza który wyznaczył syndyka. Przedstawić swoje zastrzeżenia w nieprawidłowym rozliczaniu. Za argument może posłużyć przytoczony przez Tsudę art. 184 UoGN. Zażądać konkretnej odpowiedzi czy tak ma prawo (moim zdaniem nie) postępować w kwestii rozliczeń. Dalsze postępowanie w zależności od odpowiedzi.
Teoretycznie tak to powinno wyglądać. A w praktyce? Nie ma możliwości umówienia się na spotkanie z Sędzią-komisarzem. Na pisma ze skargą na syndyka, Sędzia- komisarz odpowiada tak:
„Przepisy prawa upadłościowego i naprawczego nie przewidują skargi na czynności syndyka. Wniesienie zatem przez skarżącą skargi na syndyka jest niedopuszczalne i nie może stać się przedmiotem jej merytorycznego rozpoznania.”
Tymczasem syndyk w poczuciu bezkarności oznaczył niezgodnie z prawem (z naruszeniem art. 42 USM) nieruchomości wielobudynkowe, co zdecydowanie utrudnia nam organizowanie Wspólnot.
Niezgodnie z prawem (bez wyłonienia w drodze przetargu), przekazał administrowanie połową zasobów spółdzielni swoim znajomym – firmie utworzonej miesiąc przed tym faktem, przez radcę prawnego syndyka ( już przy kolejnej upadłości) i osobę, która zajmowała kierownicze stanowisko w spółdzielni, kiedy wyparowało z niej 7 mln zł.
Teraz umożliwia tej firmie zarabiać naszym oczywiście kosztem, dosłownie na wszystkim: przeglądy , roboty remontowe (fundusze remontowe zostały wydane bez naszej wiedzy i zgody praktycznie do zera), a stawka za administrowanie została ustalona na 0,61 zł/m2 , przy bardzo okrojonym zakresie czynności i przy braku jakiejkolwiek odpowiedzialności. Obsługa prawna i finansowa (wszelkie rozliczenia), pozostały przy spółdzielni.
Szukamy zatem jakiejkolwiek możliwości zainteresowania sprawą kogoś z zewnątrz, czyli czy np. naruszenie art. 184 UoGN (Tsuda – dziękuję bardzo), da się przekuć w jakieś paragrafy?
Tym niemniej, pismo w sprawie nieprawidłowości w rozliczeniach Sędziemu –komisarzowi oczywiście złożymy.
"...wniesienie przez właściciela skargi na zarząd wspólnoty w sprawie nieprawidłwej eksploatacji budynku jest niemożliwe bo nie jest Pani stroną, ponieważ reprezentować może Panią zarząd wspólnoty..."
"...wniesienie skargi bez przytoczenia nowych faktów mimo nierozpatrzenia starych spowoduje nierozpatrywanie skargi..."
"...wniesienie skargi do KOZ na niezgodne z prawem działania zarządcy powołanego na mocy art. 18 może nastąpić tylko za pośrednictwem tego zarządcy..."
"...o tym że strop spadł Pani na głowę nie będzie Pani informowana bo nie ma Pani przywileju strony postępowania przed PINB..."
"...W związku z zażaleniem na odmowę ścigania mordercy zażaleniu nie nadano biegu bo złożone zostało w ósmym dniu po zawiadomieniu o odmowie po ośmiu miesiącach wyjaśniania..."
"...
itd.
To na kanwie problemów z tym złodziejskim - jak wynika z wpisów - syndykiem przytoczyłem powyższe cytaty z oficjalnych pism jakim urzędasy raczą obywateli aby tylko odwalić się od nich.
Czy to już jest całkowita anarchia?
W art. 4 Konstytucji Naród sprawuje władzę zwierzchnią.
Tenże Naród w art. 175 Konstytucji określił, że sędziowie sprawują wymiar sprawiedliwości we wszystkich sprawach...
I co... kradną, mordują, oszukują...a sędzia pisze że go to nie obchodzi. Nawet jeżeli tym "przestępcą" jest osobą wyznaczona przez niego do realizacji sprawiedliwości.
I tak jest ze wszystkim, gdzie by się nie obrócił to samo.
Tak funkcjonuje Państwo prawa w XXI wieku w UE - a my tu o takich "drobiazgach" rozprawiamy jak komin czy 21 zł.
Śmiechu warte choć tragiczne.
Janex - jak sędzia komisarz nie będzie chciał - pisemnie i osobiście udać się do Prezesa Sądu! z ostrym sprzeciwem i "szantażem ministrem" wręcz. Zgłosić podejrzenie popełnienia przestępstwa - Prezes na mocy art. 304 § 2 K.p.k. ma obowiązek zawiadomić kogo trzeba.
Formą władzy publicznej jest władza państwowa, która dzieli się w Polsce na ustawodawczą, wykonawczą i sądowniczą.
Art. 7.
Organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa.
Art. 10.
Ustrój Rzeczypospolitej Polskiej opiera się na podziale i równowadze władzy ustawodawczej, władzy wykonawczej i władzy sądowniczej.
Władzę sądowniczą sprawują sądy i trybunały.
Funkcjonariuszem publicznym jest:
- sędzia, ławnik, prokurator, notariusz, komornik, kurator sądowy, osoba orzekająca w organach dyscyplinarnych działających na podstawie ustaw,
- osoba będąca pracownikiem administracji rządowej, innego organu państwowego
(...)
Powtórzę:
Ani syndyk, ani sędzia nie są "organami władzy publicznej" ani nie wykonują "zadań zleconych z zakresu administracji publicznej". Prawo do petycji to zupełnie co innego, niż skarga na syndyka.
Jeśli twoja rada polega na tym, żeby janekx napisał petycję, to jest to może zabawne, ale bez sensu.
W kompetencji sędziego – komisarza jest rozpoznanie skargi na działania syndyka...
Dużą rolę w postępowaniu upadłościowym odgrywa syndyk masy upadłości, pełni funkcje publicznoprawne w ramach delegacji ustawowej i decyzyjnej sędziego komisarza.
z K.p.a.
Art. 221.§ 1. Zagwarantowane każdemu w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej prawo składania petycji, skarg i wniosków do organów państwowych, organów jednostek samorządu terytorialnego, organów samorządowych jednostek organizacyjnych oraz do organizacji i instytucji społecznych realizowane jest na zasadach określonych przepisami niniejszego działu.
Art. 5.
§ 2. Ilekroć w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego jest mowa o:
3) organach administracji publicznej - rozumie się przez to ministrów....
4) ministrach - rozumie się przez to Prezesa i wiceprezesa Rady Ministrów pełniących funkcję ministra kierującego określonym działem administracji rządowej, ministrów kierujących określonym działem administracji rządowej...
- czy Minister Sprawiedliwości nie kieruje czasami Sądami?
Nowy doklejony: 21.11.11 08:55 W zakresie orzecznictwa? Mam nadzieję, że nie.
Czy właściciele zwrócili się do firmy zarządzającej o wyjaśnienie,może ta faktura na 28 zł. od lokalu, to nie były wszystkie koszty?
W razie
Jeżeli rzeczywiście obciążenie jest zawyżone i pieniądze zostały bez podstawy prawnej pobrane, to mamy w takiej sytuacji do czynienia (na gruncie prawa cywilnego) z bezpodstawnym wzbogaceniem, zastosowanie ma wówczas art. Art. 405 kodeksu cywilnego "Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości."
Syndyk ponosi odpowiedzialność za swoje działania i zaniechania, jak również osób, którym powierzył wykonywanie czynności.
Moim zdaniem wspólnota mieszkaniowa nie będzie w takiej sytuacji stroną w sprawie rozliczeń, które miały miejsce przed jej powstaniem, opisana sytuacja, o ile się potwierdzi, to raczej działanie na szkodę spółdzielni.
Wiadomo, że w sprawach administracyjnych - to nawet ze zrozumieniem tak oczywistej sprawy są problemy?
Prawo upadłościowe.
"...Art. 152. 1. Sędzia-komisarz kieruje tokiem postępowania, sprawuje nadzór nad czynnościami syndyka, oznacza czynności, których syndykowi nie wolno wykonywać bez jego zezwolenia lub bez zgody rady wierzycieli, jak również zwraca uwagę na popełnione przez nich uchybienia.
Art. 160.
3. Syndyk... odpowiadają za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków
Art. 169a. Sędzia-komisarz upomina syndyka, oraz ich zastępców, zaniedbujących swoje obowiązki. W przypadku nieusunięcia zaniedbania sędzia-komisarz nakłada grzywnę w wysokości do 30 000 zł.
Art. 170. 1. Sędzia-komisarz odwołuje syndyka, jeżeli nie pełnią należycie swoich obowiązków lub z powodu przeszkody nie mogą ich pełnić.
2. Sędzia-komisarz odwołuje syndyka...na ich wniosek; może ich odwołać także na wniosek rady wierzycieli lub członka rady wierzycieli.
Art. 171. 1. Sędzia-komisarz odwołuje zastępcę syndyka, nadzorcy sądowego albo zarządcy, jeżeli nie pełnią należycie swoich obowiązków albo gdy ich dalszy udział w postępowaniu nie jest potrzebny..."
"... Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości - z upoważnienia ministra -
na zapytanie nr 2900 w sprawie nadużyć, łamania prawa i opieszałości syndyka masy upadłościowej...
Odnosząc się natomiast do zarzutu udzielania odpowiedzi przez syndyka na skargi kierowane do sędziego komisarza, uprzejmie wyjaśniam, że - jak ustalono - syndykowi przekazywane były do udzielenia odpowiedzi pisma wpływające do sędziego komisarza, zawierające zapytania co do terminów spłaty wierzytelności masy upadłości. Oczywiste jest, że syndyk nie może udzielać odpowiedzi na skargi dotyczące jego osoby. Przeprowadzone postępowanie wyjaśniające nie potwierdziło jednak, by na takie skargi udzielał odpowiedzi syndyk. Co więcej, w toku postępowania upadłościowego do chwili obecnej nie wpłynęły do sędziego komisarza jakiekolwiek skargi na działalność syndyka.
Analiza toku postępowania upadłościowego wykazała, że upadłość nie toczy się wystarczająco sprawnie. Stwierdzam zatem potrzebę wzmocnienia nadzoru nad tym postępowaniem. W związku z tym prezes Sądu Okręgowego w .... zobowiązany został do objęcia tej sprawy swoim nadzorem i składania co miesiąc do Ministerstwa Sprawiedliwości sprawozdań z czynności podejmowanych w sprawie, które będą analizowane przez podległe mi służby nadzoru..."
Podsekretarz stanu Łukasz Rędziniak Warszawa, dnia 17 grudnia 2008 r.
Jedno zdanie brzmi tylko dziwnie: "...nie wpłynęły do sędziego komisarza jakiekolwiek skargi na działalność syndyka..."
Czyli mogły wpłynąć ale nie wpłynęły?
Jeśli trafił się taki "sędzia-komisarz" to nie miały prawa wpłynąć (hehehe ?!) - odrzucał je pisząc takie brednie: "...Wniesienie przez skarżącą skargi na syndyka jest niedopuszczalne..."
- i co dalej twierdzisz że syndyk to "święta krowa" na którą obywatel nie ma prawa złożyć skargi?
p.s. uważam temat syndyka w tym wątku za zamknięty.
Miałeś podać podstawę prawną - przepis ustawy Prawo upadłościowe - swojego wymysłu: Nie podasz, bo takiego przepisu nie ma. Sędzia-komisarz miał rację: Skoro nie ma możliwości złożenia skargi skargi na syndyka, to sędzia-komisarz nie może jej "rozpoznawać".
Wypowiedzi polityków nie są podstawą prawną.
Posyłasz pytającego w ślepą uliczkę. Zanim wytoczysz armaty na wróbla sprawdź, czy to, co piszesz, ma podstawy w obowiązującym prawie, czy to tylko twoje chciejstwo.
Skoro to firma zarządzająca wystawia "zawyżone faktury", to należy przede wszystkim zwrócić się do tej firmy, najlepiej w formie pisemnej, o wyjaśnienie.
Syndyk zarządza majątkiem upadłego, czyli spółdzielni. Właściciele lokali nie są w ogóle stroną w tej sprawie.
Brawo, brawo, brawo daarek!!!!!!
Myślę zupełnie tak samo. Ludziom którzy osobiście nie zderzyli ze ścianą urzędowo – administracyjnej machiny wydaje się, że żyjemy w europejskiej demokracji a tymczasem bliżej nam ciągle do skorumpowanej komuny czy bananowej republiki. Najlepszym dowodem na to są programy Pani Jaworowicz.
Mimo że nam nie wolno – będziemy skarżyć się dalej i już!!!
Nowy doklejony: 21.11.11 13:15
Owszem, zwrócili się do syndyka - oto odpowiedź :
"Odnośnie kosztów przeglądów kominiarskich, Syndyk wyjaśnia, że w 2001 r. w trybie
zaproszenia do składania ofert został wyłoniony wykonawca, który świadczył usługi w tym
zakresie do czerwca 201 Or. Stawki uzgodnione z w/w wykonawcą wynosiły: 30zł + VAT za
okresową kontrolę przewodów kominowych od lokalu oraz 15zł + VAT za czyszczenie
przewodów kominowych od lokalu. Od 30 sierpnia umowa na wykonanie usług
kominiarskich na takich samych warunkach finansowych oraz przedmiotowych została
zawarta z „M........." sp. z o.o. w K........"
I nasze kolejne pismo w sprawie rozliczenia:
"I w końcu najbardziej bulwersująca sprawa przeglądu kominiarskiego. Jeżeli „udało” się Pani „wynegocjować” z wykonawcą tak wysokie stawki przeglądu (53 zł brutto przy średniej cenie rynkowej 25 – 30 zł brutto), to można jedynie pogratulować gospodarności w wydawaniu naszych pieniędzy.
Ale jakim prawem przenosi Pani te stawki na administratora? Czy firma M....... świadczy może usługi kominiarskie? Czy ktoś ze wspólników firmy jest może mistrzem kominiarskim i wykonuje bądź nadzoruje wykonanie przeglądu osobiście? Informujemy Panią, że firma kominiarska, która fizycznie przegląd w naszych budynkach wykonała w tym roku, pobrała za te usługi kwotę 25 zł netto od lokalu, czyli prawie dwukrotnie mniej niż wynika z zawartej między Paniami umowy i tylko te wartości, wynikające z faktury wystawionej przez uprawnioną osobę ( zakład kominiarski), będziemy akceptować w kosztach eksploatacji."
Osobiście współwłaścicielka firmy złożyła takie wyjaśnienie:
"A co się pan dziwi? To jest normalny biznes! Firma ma swoje koszty i musi się jakoś utrzymać"
A ja myślę, że to jest normalne oszustwo i mam nadzieję, że firma po zamknięciu upadłości długo na rynku się nie utrzyma.
Dlatego też dalsza częć pisma do syndyka wygląda tak:
"Ponieważ w 2010 roku firma kominiarska wykonała przegląd za 12 zł netto i 7 zł netto czyszczenie przewodów kominowych, co łącznie daje kwotę 22,13 zł brutto od lokalu x 161 lokali = 3.562,93 zł dla całej nieruchomości i taką kwotę jesteśmy w stanie zaakceptować w kosztach eksploatacji za 2010r. zamiast podanej w rozliczeniu kwoty 8.082,10 zł.
Wypada w tym miejscu mocno podkreślić, że wynagrodzenie za zarządzanie czy administrowanie nieruchomością jest wynagrodzeniem ryczałtowym, liczonym od m2 powierzchni użytkowej , na podstawie umowy i określonej w niej stawce wynagrodzenia. I jest to jedyne przysługujące wynagrodzenie. Wszelkie manipulacje przy fakturowaniu innych kosztów eksploatacji nieruchomości, tzn. dopisywanie prowizji, refakturowanie z zawyżoną wartością itp. są niegodziwe i niedopuszczalne, ponieważ są działaniem na szkodę właściciela od którego przecież otrzymuje się wynagrodzenie za świadczoną pracę i w którego interesie powinno się działać. Ponieważ umowa zawarta z administratorem w sprawie przeglądów kominiarskich wyczerpuje powyższe znamiona, gdyż w efekcie podwaja nam koszty przeglądu, liczymy, że zostanie ona niezwłocznie anulowana, a w kosztach eksploatacji znajdzie się wartość odzwierciedlająca rzeczywiste koszty przeglądu na podstawie faktury wystawionej przez uprawnioną firmę, która przegląd wykonała. "
Czekamy na odpowiedź.