nieprawidłowości we wspólnocie

Rysio

Niedawno kupiłem lokal mieszkalny we wspólnocie. Zdziwiłem się jak dostałem nakaz płacenia zaliczki miesięcznej, w której koszty sprzątania są dzielone na mieszkanie a energia w częściach wspólnych na osoby zamieszkałe. Co jeszcze dziwniejszego lokale użytkowe mają mniejszą składkę za sprzątanie niż lokale mieszkalne i nie płacą za energię elektryczną na częściach wspólnych (wyjaśniono mi, że lokale użytkowe nie korzystają z klatek schodowych i nie brudzą gdyż mają osobne wejście na parterze i za prąd też nie płacą bo nie zapalają światła na klatce schodowej. Rozmawiałem o tym z zarządem ale mam wrażenie, że nikt z nich nie czytał UoWL, natomiast administrator (posiadający licencję zarządcy) podpiera się orzecznictwem II CKN 226/97. Uchwał, które zostały przegłosowane większością dotyczących tych rozliczeń nie zaskarżę bo dawno już po terminie. Na polubowne zmiany nie mam raczej szans. Obliczyłem, że przepłacam 21 zł miesięcznie i wkurzam się jak widzę jak ktoś mnie "rąbie na kasę" Czy jest jakieś wyjście z tej sytuacji ? Czy też muszę pogodzić się z tym.

MirekL

Wg mnie pozostaje tylko rozpocząć żmudną "edukację" sąsiadów. Jednostka, nawet jak ma rację, nie ma szans.:bigsmile:

koziorozka

Czy jest jakieś wyjście z tej sytuacji ?

Jest
Trudne: wyliczasz sobie dokładnie, ile powinieneś płacić zgodnie z uowl i czekasz aż wspólnota pozwie cię do sądu
Łatwiejsze: wchodzisz do zarządu i zaczynasz orkę na ugorze

Rysio

Trudne: wyliczasz sobie dokładnie, ile powinieneś płacić zgodnie z uowl i czekasz aż wspólnota pozwie cię do sądu
Łatwiejsze: wchodzisz do zarządu i zaczynasz orkę na ugorze

Trudne- jak mnie pozwie wspólnota to będę musiał zapłacić bo mi komornik wsiądzie na konto
łatwiejsze- nawet jak wejdę do zarządu to ich nie przekonam bo jestem jednym z najmniejszych, więc ci więksi a tacy są też w zarządzie nie zadziałają na swoją niekorzyść

daarek

Rada Koziorożki (choć logiczna i powinna być skuteczna) jest niebezpieczna przy naszym chorym sądownictwie.
Ten zarządca - mimo licencji jest tylko administratorem zatrudnionym do pomocy zarządowi - on nie powinien o czymkolwiek decydować i... trochę nagina prawo.
UoWL mowi dość jednoznacznie o ponoszeniu kosztów utrzymania części wspólnych przez wszystkich właścicieli (art. 12).
Mało tego ust. 3 tego art. 12 zezwala (uchwałą) na podniesienie (a nie obniżenie) obciążeń właścicieli lokali użytkowych.
Czyli reasumując rozliczanie jest nieprawidłowe, niezgodne z UoWL.
To że nie korzystają z klatki jest nieistotne - właściciele na parterach też płacą za windy chociaż z nich nie korzystają.

Już taką radę dawałem innemu userowi- po zebraniu rocznym, jeżeli dalej tak nieprawidłowo będą wykonane te rozliczenia w sprawozdaniu to można zaskarżyć uchwałę zatwierdzającą sprawozdanie zarządu. Za wynik jednak nie ręczę bo sędziowie na prowincji "chodzą swoimi drogami" i na UoWL niewiele się znają.

p.s. na pocieszenie - sorry - ale "ciesz się że tylko 21 zł" - uwierz, że bywają o wiele większe "przekręty" we wspólnotach i ludzie płacą i płaczą na własne życzenie.

koziorozka

można zaskarżyć uchwałę zatwierdzającą sprawozdanie zarządu

Fakt, to najprostsze i najbezpieczniejsze rozwiązanie
Możesz już teraz zawiadomić zarząd za pośrednictwem administratora, że to zrobisz. Jest spora szansa, że administrator wytłumaczy zarządowi, że nie warto iść do sądu i szybciej to zmienią

Posesja

Jakie skutki wywoła wygrana w sądzie?
Sąd uchyla uchwałę zatwierdzającą sprawozdanie zarządu - i co się dzieje? NIC.
To nie jest "najprostsze i najbezpieczniejsze rozwiązanie", to wyrzucenie 200 zł opłaty sądowej w błoto.

MirekL

Możesz już teraz zawiadomić zarząd za pośrednictwem administratora, że to zrobisz

Jak zarząd nie przygotuje takiej uchwaly, a nie jest to ustawowy obowiązek, nie będzie uchwaly i nie będzie problemu.
Trzeba szukać koalicji dążącej do zmian.:bigsmile:

Pani Beata

Też proponuję zacząć od edukacji, tłumaczyć sąsiadom, że jesteście wspólnotą, obowiązuje was, UoWL. Proponuję zacząć od opłat i tłumaczyć, że właściciel (wpółwłaściciel) we współnocie ponosi wydatki z tytułu posiadania (właśnie dlatego właścicielel lokali użytkowych ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej - w waszym wypadku klatek schodowych), a gdybyście mieli plac zabaw (może macie), to przecież nie tylko rodzice małych dzieci łożyli by na jego utrzymanie. Przecież na remont dachu nie będą zrzucać się wyłącznie właściciele lokali na najwyższym piętrze, co właścicieli mieszkających w pierwszej klatce obchodziła by druga klatka, itd.
To najemca płaci z tytułu używania rzeczy, nie właściciel we wspólnocie. (to im wytłumacz na początek). Poza tym trzymaj się UoWL . Nie polecam rozpoczynania dyskusji od wchodzenia w konflikt i spór. Najpierw pytaj dlaczego tak rozliczamy? Skoro właściciele użytkowych nie płacą za prąd na klatkach i ich sprzątanie, ok, ale mów, że w takim razie Ty chcesz płacić tylko za prąd i sprzątanie swojej klatki, a nie wszystkich, no to chyba logicznie wynika z tego systemu. Poza tym proś o wyjaśnienie i o podstawy decyzji (wszystko najlepiej pisemnie). Może coś się odetka.

EDDIE

Rada Koziorozki z niepłaceniem wyższej, nieprawidłowej zaliczki jest możliwa do wykonania lecz najlepszym rozwiązaniem uzdrowienia sytuacji jest zwołanie zebrania, a może tego dokonać 10% właścicieli, na którym przedstawisz wszystkim projekt nowej uchwały z rozliczeniem kosztów zgodnym z UWL uświadamiając wszystkim co na ten temat mówi UWL.

Rysio

Rozumiem -pokora, dużo uśmiechu, zdobycia zaufania.. Poradźcie mi jeszcze jak mam sobie z tym poradzić w ewentualnych rozmowach -II CKN 226/97

EDDIE

Sprawa jest bardzo prosta, wystarczy dokładnie przeczytać uzasadnienie wyroku. Nie wiem w jaki sposób można na podstawie tego wyroku wnioskować o tym, by obliczać zaliczkę od lokalu, zamiast od m².
Wyrok w sprawie II CKN 226/97 z dnia 20.06.1997r. nie oznacza, że Sąd zezwala na różnicowanie zaliczek w ten sposób, że zaliczki liczone są od lokalu zamiast od m².

Wynikający z art. 13 ust. 1 omawianej ustawy obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali, poprzez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie oznacza bynajmniej konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Artykuł 12 ust. 2 cyt. ustawy stanowi jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że przepis ten, wbrew jego wykładni dokonanej przez sąd drugiej instancji, nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 cyt. ustawy nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali.

Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków.

O potrzebie dokonywania odmiennej, aniżeli to uczynił Sąd Wojewódzki, wykładni art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali świadczy wola ustawodawcy wyrażona w art. 12 ust. 3 tejże ustawy. Ten ostatni przepis wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze aniżeli to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Przepis ten umożliwia więc stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali (np. koszty wywozu odpadków lub zużycia wody) są z reguły wyraźnie większe.

Różnicowanie zaliczki na poczet kosztów inaczej niż jednakowo dla wszystkich w zależności od m² jest dopuszczalne i nawet wskazane w sytuacjach, gdy istnieją uzasadnione przesłanki do tego, że niektóre lokale powodują większe wydatki i obciążenia od pozostałych lokali.

UWL art. 12
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

W żadnym wypadku nie jest dopuszczalne ustalanie zaliczki w kwocie równej dla wszystkich lokali bez uwzględnienia ich powierzchni, czyli wielkości udziałów.
Jest to sprzeczne z UWL!

art. 12
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Rysio

Wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za I m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych.
Jak należy rozumieć podkreślony przeze mnie tekst ?

Posesja

Inne zaliczki dla kategorii: właściciele lokali mieszkalnych, inne zaś dla kategorii: właściciele lokali użytkowych.

KubaP

[cite] Rysio:[/cite]Wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za I m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych.
Jak należy rozumieć podkreślony przeze mnie tekst ?

Wprost , że właściciele mogą ustanowić odrębne stawki zaliczki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych .
Inne dla lokali mieszkalnych i inne dla lokali użytkowych np. za ogrzewanie - kubatura, sprzątanie , wywóz odpadów

Rysio

A gdybym zrobił tak: wchodzę do zarządu, piszę uchwałę dotyczącą właściwego naliczania kosztów zarządu i poddaję pod głosowanie. Uchwała nie przechodzi gdyż nie ma większości, wtedy z art. 24 żądam rozstrzygnięcia przez sąd.

Posesja

Jeżeli będziesz zarządem jednoosobowym, to tak.
W innym przypadku do sądu musi wystąpić zarząd (przynajmniej 2 podpisy), a nie jeden z członków zarządu.

Rysio

Załóżmy, że jest czterech członków w zarządzie. Czyli będąc w tej czwórce wystarczy, że zjednam sobie jednego i będę mógł wnieść sprawę do sądu nie zważając na pozostałych dwóch (nawet jeśli nie zgadzają się ze mną).

EDDIE

Tak, zawsze musi być przynajmniej dwa podpisy.
Nie musisz wchodzić do zarządu, żeby przedstawić projekt uchwały. Poza tym, na twoim miejscu nie zakładałbym, że uchwała nie przejdzie. Postaraj się dotrzeć i wyjaśnić zasady rozliczania w WM innym właścicielom.

KubaP

[cite] Rysio:[/cite]Załóżmy, że jest czterech członków w zarządzie.
Czyli będąc w tej czwórce wystarczy, że zjednam sobie jednego i będę mógł wnieść sprawę do sądu nie zważając na pozostałych dwóch (nawet jeśli nie zgadzają się ze mną).

Zazwyczaj przy wieloosobowym Zarządzie WM, zanim cokolwiek Zarząd zrobi, robi się wewnętrzne głosowanie na posiedzeniu Zarządu WM , omawia się wnioski do sądu.
To powinno być ujawnione w protokole z takiego posiedzenia. Nic po cichu, to droga w ślepa uliczkę, donikąd ...

Przecież ta pozostała dwójka członków Zarządu WM, może podjąć przeciwne działania do twoich
np. zwołają w tym temacie zebranie właścicieli lokali, nagłośnią twoje zamiary ... i afera gotowa...

Posesja

Zgadzam się, że zarząd wieloosobowy powinien uzgadniać stanowisko we wszystkich sprawach, w których występuje na zewnątrz wspólnoty lub wobec poszczególnych właścicieli lokali. Przecież to ma być stanowisko zarządu, a nie jego części.

koziorozka

piszę uchwałę dotyczącą właściwego naliczania kosztów zarządu i poddaję pod głosowanie. Uchwała nie przechodzi gdyż nie ma większości, wtedy z art. 24 żądam rozstrzygnięcia przez sąd.

Nie musisz wchodzić do zarządu, żeby
a) napisać projekt uchwały
b) zaskarżyć uchwałę - sprawozdanie wm za 2011 rok

Rysio

a) napisać projekt uchwały
b) zaskarżyć uchwałę - sprawozdanie wm za 2011 rok

a) Projekt uchwały nic nie zmieni gdyż w mojej wspólnocie jest dwóch właścicieli, którzy mają ponad 50 procent udziałów i mimo iż wiedzą, że podział kosztów zarządu jest niezgodny z UoWl to i tak zagłosują na swoją korzyść i uchwała nie przejdzie
b) Zarząd w mojej wspólnocie nie przygotowuje nigdy uchwały zatwierdzającej sprawozdanie roczne

KubaP

b) Zarząd w mojej wspólnocie nie przygotowuje nigdy uchwały zatwierdzającej sprawozdanie roczne

Nie ważne, kto jest autorem uchwały , ważne kto ją głosuje i czy rozumie tekst uchwały głosowanej...

koziorozka

Zarząd w mojej wspólnocie nie przygotowuje nigdy uchwały zatwierdzającej sprawozdanie roczne

To już tylko sąd
Art. 30
2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Zarządca

[cite] koziorozka:[/cite]

Zarząd w mojej wspólnocie nie przygotowuje nigdy uchwały zatwierdzającej sprawozdanie roczne

To już tylko sąd
Art. 30
2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Dlaczego sąd, skoro nie ma takiego obowiązku?

Posesja

Wtedy jeszcze koziorozka na to nie wpadła... :cool: