przygody w pewnej wspólnocie
tajgi
Użytkownik
Witam Szanowne Grono !
Jestem nowa na forum, ale zdążyłam je już przeczytać „ deski do deski „ i widzę, że jestem we właściwym miejscu :)
Od kilku miesięcy jestem członkiem zarządu właścicielskiego w mojej wspólnocie. Przepraszam ,ale nie chcę pisać w jakim to mieście bo choć jest ono duże to branża „ deko hermetyczna „, a obawiam się, że sprawy z poprzednim zarządem najprawdopodobniej bez sądu się nie obędą więc wolałabym anonimowo.
Wspólnota tzw. Moloch : 4 duże bloki i ponad 700 właścicieli, podjąć jakąkolwiek uchwałę to jakaś masakra.. Tym bardziej dumna jestem z tego, że udało się pozbyć starego zarządcy :)
Poprzednim zarządem była Spółdzielnia Mieszkaniowa która dostała nas w prezencie od dewelopera, powierzyli im zarząd w pierwszym akcie notarialnym i musieliśmy zmienić sposób zarządu z powierzonego na właścicielski żeby się ich pozbyć. Do dewelopera pretensji generalnie nie mam bo wiem, że tak się to robi i ktoś zarządzać wspólnotą musi a nasz deweloper w zarządzanie się nie bawi.
Spółdzielnia, jej pracownicy ( zarządców licencjonowanych na umowie mieliśmy dwu ) miała problem z rozróżnianiem ustaw i nie traktowaniem nas jak członków swojej spółdzielni. Taki banalny przykład jak na zebraniu „ wybór przewodniczącego „ miał być uchwałą i kiedy zapytałam pana zarządcy czy teraz w związku z tym, że nie ma qworum przeleci się po osiedlu dozbiera resztę głosów, a my tu poczekamy aż on zbierze 50% + 1 udział żeby zapadła uchwała o wyborze przewodniczącego – popatrzył na mnie jakbym urwała się z choinki i widziałam, że dalej nie wie o co mi chodzi. No, ale powiedzmy że się czepiam.
W każdym razie pozbyliśmy się ich i teraz po nich sprzątamy. Masakra jakaś to jest, w cokolwiek się rąk nie włoży to bajzel i niekompetencja tych ludzi wychodzi. Podpisaliśmy jako zarząd umowę o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą nieruchomości bo to jest za duża nieruchomość żeby prywatne kilka osób spoza branży się tym zajmowało, poza tym dla zdrowia psychicznego zarząd właścicielski niech u nas pozostanie funkcją społeczną.
Kilka mam spraw co do których chciałabym się skonsultować, ale nie da się wszystkiego na raz więc zacznę od garaży.
Nasza wspólnota składa się z czterech bloków, które mają pod spodem wielostanowiskowy garaż podziemny. To jest osobna nieruchomość , są 3 bramy wjazdowe, 5 ksiąg wieczystych i ponad 250 miejsc postojowych. Kupując miejscówkę kupuje się udział w jednym z garaży np. jeden garaż ma 70 miejsc, wiec kupuje się 1/70 udziału w garażu, do wyłącznego korzystania MP nr. 50 które ma 15mkw.
Nasz poprzedni zarządca robił naliczenia od metrów znajdujących się pod samochodem, czyli 15mkw.razy stawka. Tym sposobem od trzech lat, miesięcznie zjadało im ponad 3 tysiące metrów które składają się na drogi dojazdowe. Fajny był czynsz bo połowę mniejszy niż powinien i tym sposobem jesteśmy na dzień dzisiejszy w plecy jakieś 70 tys.
Dług trzeba pokryć, tylko jak policzyć kto indywidualnie ile powinien dopłacić skoro miejsca postojowe były sukcesywnie przez trzy lata wykupywane od dewelopera w różnym czasie i jeszcze się sprzedają. Niektórzy mają je od początku, a są tacy którzy kupili je dosłownie wczoraj. Prawidłowe naliczenia już funkcjonują, ale zadłużenie wisi. Czy ścigać tych z licencjami ze spółdzielni personalnie po sądach za odsetki od niedoboru np. z OC ? Czy zażądać żeby oni to obliczyli ? Chodzi, o ponad 200 osób które przez trzy lata w różnym czasie nabywały miejsca postojowe. Nie wiem jak się za to zabrać, a może się nie zabierać ?
Jestem nowa na forum, ale zdążyłam je już przeczytać „ deski do deski „ i widzę, że jestem we właściwym miejscu :)
Od kilku miesięcy jestem członkiem zarządu właścicielskiego w mojej wspólnocie. Przepraszam ,ale nie chcę pisać w jakim to mieście bo choć jest ono duże to branża „ deko hermetyczna „, a obawiam się, że sprawy z poprzednim zarządem najprawdopodobniej bez sądu się nie obędą więc wolałabym anonimowo.
Wspólnota tzw. Moloch : 4 duże bloki i ponad 700 właścicieli, podjąć jakąkolwiek uchwałę to jakaś masakra.. Tym bardziej dumna jestem z tego, że udało się pozbyć starego zarządcy :)
Poprzednim zarządem była Spółdzielnia Mieszkaniowa która dostała nas w prezencie od dewelopera, powierzyli im zarząd w pierwszym akcie notarialnym i musieliśmy zmienić sposób zarządu z powierzonego na właścicielski żeby się ich pozbyć. Do dewelopera pretensji generalnie nie mam bo wiem, że tak się to robi i ktoś zarządzać wspólnotą musi a nasz deweloper w zarządzanie się nie bawi.
Spółdzielnia, jej pracownicy ( zarządców licencjonowanych na umowie mieliśmy dwu ) miała problem z rozróżnianiem ustaw i nie traktowaniem nas jak członków swojej spółdzielni. Taki banalny przykład jak na zebraniu „ wybór przewodniczącego „ miał być uchwałą i kiedy zapytałam pana zarządcy czy teraz w związku z tym, że nie ma qworum przeleci się po osiedlu dozbiera resztę głosów, a my tu poczekamy aż on zbierze 50% + 1 udział żeby zapadła uchwała o wyborze przewodniczącego – popatrzył na mnie jakbym urwała się z choinki i widziałam, że dalej nie wie o co mi chodzi. No, ale powiedzmy że się czepiam.
W każdym razie pozbyliśmy się ich i teraz po nich sprzątamy. Masakra jakaś to jest, w cokolwiek się rąk nie włoży to bajzel i niekompetencja tych ludzi wychodzi. Podpisaliśmy jako zarząd umowę o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą nieruchomości bo to jest za duża nieruchomość żeby prywatne kilka osób spoza branży się tym zajmowało, poza tym dla zdrowia psychicznego zarząd właścicielski niech u nas pozostanie funkcją społeczną.
Kilka mam spraw co do których chciałabym się skonsultować, ale nie da się wszystkiego na raz więc zacznę od garaży.
Nasza wspólnota składa się z czterech bloków, które mają pod spodem wielostanowiskowy garaż podziemny. To jest osobna nieruchomość , są 3 bramy wjazdowe, 5 ksiąg wieczystych i ponad 250 miejsc postojowych. Kupując miejscówkę kupuje się udział w jednym z garaży np. jeden garaż ma 70 miejsc, wiec kupuje się 1/70 udziału w garażu, do wyłącznego korzystania MP nr. 50 które ma 15mkw.
Nasz poprzedni zarządca robił naliczenia od metrów znajdujących się pod samochodem, czyli 15mkw.razy stawka. Tym sposobem od trzech lat, miesięcznie zjadało im ponad 3 tysiące metrów które składają się na drogi dojazdowe. Fajny był czynsz bo połowę mniejszy niż powinien i tym sposobem jesteśmy na dzień dzisiejszy w plecy jakieś 70 tys.
Dług trzeba pokryć, tylko jak policzyć kto indywidualnie ile powinien dopłacić skoro miejsca postojowe były sukcesywnie przez trzy lata wykupywane od dewelopera w różnym czasie i jeszcze się sprzedają. Niektórzy mają je od początku, a są tacy którzy kupili je dosłownie wczoraj. Prawidłowe naliczenia już funkcjonują, ale zadłużenie wisi. Czy ścigać tych z licencjami ze spółdzielni personalnie po sądach za odsetki od niedoboru np. z OC ? Czy zażądać żeby oni to obliczyli ? Chodzi, o ponad 200 osób które przez trzy lata w różnym czasie nabywały miejsca postojowe. Nie wiem jak się za to zabrać, a może się nie zabierać ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Koszty związane z garażem powinny być rozliczane według ilości miejsc postojowych, a nie od metrażu, który zajmuje samochód, ponieważ istnieją drogi komunikacyjne, z których korzystają wszyscy, np. 1/70 kosztów garażu (energia, sprzątanie, naprawy) w garażu 70-stanowiskowym. Jeśli zmienia się ilość właścicieli miejsc postojowych w kolejnych miesiącach, trzeba zmieniać także partycypację w kosztach dotyczących garażu.
PS We wspólnocie nie płaci się czynszu tylko zaliczkę.
Kto wam liczył i na jakiej podstawie kwotę opłat za garaż?
Natomiast co to znaczy, że zmienia się ilość właścicieli ? Nie zmienia się ! Ksiąg jest 5 i więcej nie będzie, nie wyodrębnia się dodatkowy lokal przy sprzedaży miejscówki tylko dochodzi kolejny współwłaściciel. Nawet jak deweloper był/ jest jeszcze właścicielem 10 miejsc, które ma zamiar odsprzedać to przychód z zaliczek miesięcznych powinien być taki sam niezależnie od ilości współwłaścicieli ? Zgadza się ? Od razu było 5 ksiąg i ujawniony był właściciel nieruchomości, garaż podziemny nie " puchnie " w przeciwieństwie do nieruchomości budynkowej w której się aktem notarialnym wyodrębnia nowa nieruchomość i pojawia nowy właściciel. No chyba, że jest jakaś umowa która mówi o tym że deweloper płaci inaczej ale to inna rzecz.
Zaliczki na MP ,jakie mamy zostały przyjęte planem gospodarczym na zebraniu w 2009 r. - pierwsze zebranie wspólnoty i jedyne jak do tej pory na którym został przyjęty plan gospodarczy ( deweloper miał jeszcze ponad 60% udziałów ) i te stawki do dziś są obowiązujące. Stawka jest liczona wg. metra więc jeżeli cały garaż ma ok. 2000 mkw. i 70 mp. to 1 udział odpowiada 2000/70 = 28,5 mkw. i to mnożymy przez stawkę w naszym przypadku 2,20 i wychodzi 62 zł. a liczone było tylko miejsce pod samochodem.
Inna sprawa, że wg. rozliczeń finansowych nam co roku za te miejsca postojowe przybywało ( czyli jednak nam puchły ) więc można przyjąć z dużym prawdopodobieństwem, że deweloper swoich zaliczek nie płacił i stąd może pomysł zarządcy żeby liczyć tylko miejsce pod samochodem ? Nie o to mi jednak chodzi, skąd ten pomysł bo to, że liczyli niezgodnie z ustawą jest już faktem i mamy na to papiery. Chodzi o to , jak policzyć kto i ile powinien wyrównać bo brakuje.
Te braki na zebraniach co roku niby meldowali ,ale jeszcze wtedy nie miałam takiej wiedzy jak dziś :(
Nowy doklejony: 20.11.11 21:54
"Przede wszystkim musisz wiedzieć, że garaże i ich miejsca postojowe nie należą do wspólnoty mieszkaniowej, przecież mają odrębną KW i zupełnie innych właścicieli, a UWL dotyczy lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. "
Eddie - jak to nie należą do wspólnoty ? Należą jak najbardziej, są na tej samej działce, owszem są to lokale niemieszkalne ale naczyniowo są jak najbardziej we wspólnocie : zjeżdża się do nich windami wspólnymi, przechodzi przedsionkami w których są komórki lokatorskie i stanowią jakieś 26% całej nieruchomości. Tak na chłopski rozum to jest 5 dodatkowych ksiąg i wewnątrz tych garaży niech się dzieje co chce, ale ogólnie to jest część wspólnoty i zaliczki na części wspólne powinny być przez garażowiczów płacone, a dodatkowo dopiero za miejsca postojowe z drogami dojazdowymi itp.
Niestety w naszej wspólnocie poprzez działania poprzedniego zarządcy pewnie przy powierzaniu zarządu pomysł naliczania podsunął deweloperowi nie jest to liczone w ten sposób. Faktycznie było liczone od początku tak, że pieniądze z garaży szły do wspólnego worka wspólnoty, ale jak się coś zepsuło w garażach np. brama to księgowane było z pieniędzy garaży. Czyli :
po pierwsze garażowicze nigdy nie dokładali się do części wspólnych, a dodatkowo mieli nieprawidłowo naliczane zaliczki. Teraz jedynie co mogliśmy zrobić to te zaliczki zwiększyć o te brakujące 3000 metrów, o co już był płacz i zgrzytanie zębów a tak naprawdę to oni powinni płacić dodatkowo za swoje historie garażowe bo na ten moment to zarządzamy im charytatywnie np. prowadząc księgowość. Obawiam się jednak, że sprawa jest nie do odkręcenia :( Zdążyłam się już zorientować, że garaże to jest ogólnie problem we wspólnotach i mało która wspólnota ma to robione dobrze.
Skoro już jesteś w Zarządzie tego molocha, to myśl jak podzielić to monstrum.:bigsmile:
W tej wspólnocie 100 % udziałów było od początku liczone razem z garażami, kiedy deweloper był jeszcze większościowym właścicielem dajmy na to na tym zebraniu w 2009 r. miał ponad 60% udziałów jako siłę głosów do podejmowania uchwał.
Tych 60% udziałów zawierało powiedzmy 30% to były garaże. Plan gospodarczy zatem i wszystkie uchwały zapadły liczone udziałami z całej nieruchomości ( włącznie z garażami ). Uchwała dotycząca zaliczek miesięcznych za garaż została podjęta głosami mieszkaniowymi i garażowymi, mało tego sposób naliczania zaliczek miesięcznych na mieszkania też została podjęta tymi samymi głosami. Dla przykładu ja : mam mieszkanie którego udział wynosi 25/10 000 i mam dwa miejsca postojowe których udział wynosi 11/ 10 000 i w sumie mam 36/ 10 000 udziału w całej nieruchomości. Od początku tak byłam liczona i mój głos pod każdą uchwałą. Teraz, żeby to podzielić to chyba najpierw cała nieruchomość musiałaby podjąć uchwałę o tym, że garaże swoje uchwały podejmują sami. Tak to rozumiem, nie wiem czy dobrze. Osobiście ja tego nie widzę w naszej wspólnocie.
Ja sobie nie wymyśliłam niedoboru na 70 tysięcy, na rocznych zebraniach dostawaliśmy od zarządcy rozliczenie i pozycja garaże miała coś takiego jak przychody i koszty. Przychody to była stawka za metr pod samochodem, a koszty to były np. serwis i naprawa bram czy wentylacji i tak w 2008 roku - niedobór wynosił 12 tys., w 2009r - 20 tys., w 2010r. 22 000, a na koniec sierpnia tego roku ( bo wtedy zakończyła działalność SM ) już mieliśmy 23 tys. To są kwoty z poszczególnych lat i teraz je chyba trzeba zsumować.
I teraz tak : wspólnota ma jedno konto, każdy z nas ma swoje subkonto - ja mam trzy. Jedno na mieszkanie i odpowiednio dwa na każde miejsca postojowe, więc wiadomo jak wpłacę za co zapłaciłam. Wszystkie pieniądze wpływają na jedno konto również z miejsc postojowych, i tak to wygląda, że moje wpłaty za garaże są traktowane jako ich przychód, a jak się tam coś zepsuje to jest koszt i te koszty przekraczały te przychody stąd niedobór. Doszliśmy na razie do tego, że liczyli nam w garażach tylko miejsca pod samochodami, teraz płacimy za cały udział w garażu.
Skoro garaże były sukcesywnie sprzedawane, to zmieniała się ilość właścicieli z każdym sporządzonym AN.
Nie przekonuj nas, że garaże należą do wspólnoty, bo jesteś w błędzie! Garaże to nie lokale przynależne do lokali mieszkalnych tak jak np. pomieszczenia gospodarcze. Przeczytaj dokładnie UWL:
Art. 1
1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
Stanowiska w garażu nie są żadnym lokalem, ani mieszkalnym, ani o innym przeznaczeniu.
Definicja lokalu w UWL:
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Właściciele miejsc w garażu mogą zlecić odrębną umową administrowanie tym garażem i ustalić opłaty na poczet kosztów dotyczących garażu.
Opłaty te nie mogą być połączone z zaliczką dla wspólnoty i muszą wpływać na odrębne konto. W żadnym wypadku wszyscy właściciele wspólnoty nie mogą partycypować w jakichkolwiek kosztach dotyczących garażu.
Nowy doklejony: 20.11.11 23:14
EDIT:
Macie istny bałagan, żeby gorzej nie nazwać pozostawiony przez dewelopera i spółdzielnię, która nie miała pojęcia o UWL.
Garaże nie wchodzą do udziałów w WM! Garaże nie stanowią lokalu, by mogły wejść do wspólnoty, one nie należą do wspólnoty! Zrozum to co napisałem powyżej.
Im prędzej wyprostujecie tą sytuację, tym lepiej.
Nowy doklejony: 20.11.11 23:18
EDIT:
W mojej WM jest 61 lokali i garaż na 19 stanowisk. Wspólnota nie zajmuje się miejscami w garażach. Mamy subkonto przy rachunku wspólnotowym, na które wpłacamy 20zł miesięcznie, a nasz administrator płaci z tego subkonta rachunki za energię i za serwis drzwi garażowych. Wyraził na to zgodę, w naszym wypadku nie musimy mieć z nim umowy pisemnej.
Nie chcę nikogo przekonywać do tego, że mam rację jeśli jej nie mam.
Obawiam się jednak, że ten bajzel jest nie do odkręcenia. Od początku w tej wspólnocie garaże były traktowane jako jej część i chociaż mózg mi już mówi, że nią nie są to serce nie słucha:wink:
Nie wyobrażam sobie jak to odkręcić, obawiam się że to nie przejdzie. Kurczę to co ? Zrezygnować z zarządu, sprzedać mieszkanie i miejscówki i pa ?:sad:
Liczycie udziały w wspólnocie bez miejsc postojowych i tyle. Zbieracie się w gronie właścicieli miejsc postojowych i ustalacie ile miesięcznie będziecie płacić na koszty związane z garażem i tyle.
Wasze zarządzanie musi być zgodne z UWL, a nie z tym, co wam serce podpowiada, nawet większość w WM nie może podejmować uchwał niezgodnie z UWL i prawem, a wspólnota i jej zarząd nie może zajmować się sprawami garażu!
Nowy doklejony: 20.11.11 23:32
Co to jest ten niedobór o którym piszesz?
w 2008 roku - niedobór wynosił 12 tys., w 2009r - 20 tys., w 2010r. 22 000
Skąd on się wziął?
To ile lat ma już ta UWL ? My jednak żyjemy w dzikim kraju...
Zebranie i poinformowanie właścicieli waszej WM o sposobie finansowania i rozliczania kosztów garażu, to pierwsza i podstawowa rzecz jaką musicie wykonać.
Garaże to w sumie 5 odrębnych lokali, mają swoje księgi wieczyste.
TO SĄ LOKALE - tak samo, jak mieszkania. Każdy lokal ma swój udział w nieruchomości wspólnej, więc i garaże mają.
Co innego zarządzanie sprawami odrębnego lokalu (wspólnota nie może podejmować uchwał np. w sprawie remontu w garażu), a co innego głosowanie nad uchwałą ogółu właścicieli lokali. Współwłaściciele garaży=odrębnych lokali mają prawo brać udział w głosowaniach uchwał właścicieli, mają też obowiązek wpłacania zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej.
Nowy doklejony: 20.11.11 23:56 No właśnie ten wspólny mianownik w tych udziałach, kamień z serca
1) Sąd Najwyższy uważa, że udział lokalu w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, dlatego współwłaścicielom nie przysługuje "cząstka" udziału lokalu w NW, nie mogą oni głosować osobno, powinni ustalić wspólne stanowisko i wybrać pełnomocnika, który zagłosuje całym udziałem garażu;
2) sądy wrocławskie (okręgowy i apelacyjny) uznały inaczej: każdy współwłaściciel garażu może głosować niezależnie od innych; jego "udział w udziale" łatwo obliczyć, mnożąc udział garażu w NW i udział współwłaściciela w lokalu garażowym.
W Twoim przypadku jest jeszcze łatwiej: udziały w NW każdy ma już wyliczone i wpisane do KW. Każdy może mieć naliczane opłaty na utrzymanie NW oddzielnie i głosować nad "uchwałami wspólnoty" też możecie oddzielnie.
Sprawy wewnętrzne garaży jako odrębnych lokali oraz koszty utrzymania tych lokali to są sprawy współwłaścicieli garaży. To tak, jak sprawy opłat za mieszkanie, będące wspólną własnością kilku osób, np. rodzeństwa lub konkubentów - tymi sprawami wspólnota się nie zajmuje, nie podejmuje też uchwał w sprawie naprawy drzwi w mieszkaniu.
ps. za prąd w garażach płacimy bo to idzie z liczników
Eksploatacja : 2,20
Wywóz śmieci : 0,25
Zaliczka na pokrycie kosztów remontu : 0,15
Ochrona : 0,35
Wynagrodzenie Zarządcy : 0,25
To są stawki przyjęte uchwałą w 2009r.
Spółdzielnia liczyła dokładnie stawki razy metr kwadratowy miejsca postojowego, ale nie udziału jaki się kupiło czyli np. 1/70 tylko centralnie 15 mkw. tyle ile mierzy dokładnie miejsce np. nr 50, które ma 15mkw. bo tak jest obrysowane linią na podłodze. Tylko, że ja kupując miejsce kupiłam udział z nim związany czyli 1/70 ( bo jest 70 mp.) i to wynosi 28,5 mkw. i za to powinnam płacić bo przecież na to moje 15 mkw. na którym stawiam auto jakąś drogą muszę dojechać więc też jestem jej udziałowcem, a skoro jest moja to powinnam ją utrzymywać , prawda ?
Teraz liczymy już stawka razy udział więc płacę za 28,5 mkw.
udział to nie tylko te 15m2 obrysowane biała farbą ale i drogi komunikacyjne czyli powierzchnia od ściany budynku do ściany budynku ...
SM źle nalicza zaliczki przypadające na MP ... robi to nie zgodnie z zasadami opisanymi w UoWL.
Jeżeli garaż z MP stanowi współwłasność, to koszty przypadające na ten garaż z MP płacicie po równo 1/(ilość MP).
Ja już wspomniałam teraz naliczamy je zgodnie z ustawą i udziałami. Tylko teraz jest kwestia niedoboru jaki powstał na skutek błędnego naliczania. Garaże się nie bilansowały, faktury za naprawy bram czy serwis też były dużo wyższe niż się okazuje teraz, że muszą być i niedobór się zrobił za trzy lata znaczny i ktoś te pieniądze wspólnocie musi zwrócić. O ile ja rozumiem że muszę teraz wyrównać te brakujące metry do udziału i mam możliwość obliczenia sobie ile mam dopłacić, bo wiem od kiedy jestem właścicielem tych miejsc to sprawy nie rozwiązuje, bo takie indywidualne wyrównania trzeba zrobić pozostałym współwłaścicielom garażu a to jest ponad 200 osób z czego każdy kupował w różnym czasie. Moim zdaniem skoro SM zawalił to oni powinni to policzyć każdemu, a odsetki za niedobór jakie wspólnota powinna każdemu " dłużnikowi z garaży" naliczyć powinien zapłacić Zarządca który zawalił. Pytam się czy myślicie że jest szansa iść z tym do sądu żeby z OC poprzedniego zarządcy domagać się odszkodowania za ten błąd ? Bo do KOZY to jeszcze za inne sprawy chyba będzie trzeba ich podać np. kwestia kart do głosowania jakie dawali nam na zebraniach ale to już inna historia..
Uchwała nr 8/2009 brzmi " Komisja Skrutacyjna stwerdza, że w wyniku głosowania Wspólnota Mieszkaniowa ul. xyz ustaliła zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością w spólną podziemnych miejsc postojowych. Dalej jest kwota zaliczki + fundusz remontowy.
Reasumując : uchwała zapadła i zgodnie z przyjętym regulaminem zasad naliczania powinno być wszystko liczone zgodnie z metrami jakie przypadają z wysokości posiadanego udziału. Czyli, pomijając UWL to jeszcze była Uchwała Wspólnoty która mówiła o tym jak naliczać, a oni i tak zrobili po swojemu. Żeby było śmieszniej to propozycje tych uchwał jak i regulaminu na zebranie przygotowali oni sami...
Potem już na każdym kolejnym zebraniu żaden plan nie przechodził, co roku przy sprawozdaniu finansowym była informacja, że jest niedobór na garażach i propozycja uchwała o pokryciu niedoboru, propozycja uchwały o podniesieniu stawki za metr w garażach podziemnych i tak przez trzy lata..
Na ostatnim zebraniu w marcu tego roku osobiście zapytałam zarządcę skąd te braki skoro sami mówią, że ludzie czynsze płacą i nie ma problemu z dłużnikami więc powiedział : że to wina podwyżek prądu i jakieś inne dziwne rzeczy. Tak naprawdę to dopiero nasz nowy zarządca to wszystko sobie wyczytał z tych naszych materiałów zebraniowych z trzech lat i jeszcze tylko sprawdził czy przypadkiem naliczanie za obrysowane linią 15mkw. nie wynika z uchwały ( bo wiadomo, że mogło być i tak ), no i jak się okazało że uchwała jest ok. to policzył ile wg. ustawy i uchwały powinna zgodnie z uchwaloną stawką wynieść miesięczna zaliczka na miejscówkę to się dowiedzieliśmy skąd ten niedobór na garażach. Poinformowaliśmy ogół właścicieli, niektórym trzeba było tłumaczyć dłużej inni się strasznie wkurzali, a jak sobie uświadomili że trzeba i tak ten niedobór wyrównać do wspólnoty to naprawdę było ostro..
Dlatego tak mi zależy na tym, żeby jakoś ukarać niekompetencje poprzedników, tak nas rąbali na innych rzeczach jeszcze przez te trzy lata że szkoda gadać
Nowy administrator powinien pomóc i weźcie się za to szybko, bo po 3 latach wam się roszczenia przedawnią
Pomarzyć dobra rzecz ... za wszytko płaca właściciele lokali ... jacy by oni nie byli ... Komisja Skrutacyjna niczego nie stwierdza od tego jest przewodniczący zebrania na wniosek KS, która zlicza głosy i tylko tyle.
No i mamy w swoich rękach jak wspomniałam, a to takie bagno że szkoda gadać : dokumentację wyrywamy po karteczce, połowy nie mamy do tej pory, księgowość to pożal się boże nie zgadza się tyle rzeczy że słów brak, projektu wykonawczego nigdy od dewelopera nawet nie raczyli wziąć...
Nie wspomnę już, że naprawdę jest potrzeba żeby w końcu plan gospodarczy w tej wspólnocie został przyjęty bo długo na zaliczkach ustalanych 3 lata temu nie zajedziemy..na zebrania przychodzi jakieś 30% właścicieli..Tworzenie tak dużych wspólnot to jest paranoja:sad:
PS Czy wziąłeś pod uwagę fakt, że można także uzyskać podział na drodze sądowej, gdyby ktoś blokował taką decyzję?
Po pierwsze działkę mamy na " wieczystym użytkowaniu" więc najpierw to trzeba by było załatwić.
Po drugie ja się już tego nie zamierzam podjąć bo, o ile pozbycie się poprzedniego zarządcy było dla kilku aktywistów osobistym priorytetem tak angażowanie się kilkuosobowej grupki osób w " robienie dobrze" kilkuset osobom które mają w większości wszystko gdzieś to już jest przesada.
Poza tym jeszcze dochodzi sprawa techniczna czyli konstrukcja osiedla, stoją te 4 bloki a pod nimi w podziemiach równo pod całym osiedlem jest ten garaż wielostanowiskowy w którym jest 5 osobnych garaży i 5 osobnych ksiąg, ale fizycznie jak się tam wchodzi czy wjeżdża to jest jedna wielka hala, a bramy wjazdowe są tylko 3 więc nie ma nawet fizycznie tego jak rozdzielić. Nie wspomnę już, że ludzie się nie zgodzą niektórzy na taki podział bo wiele jest takich osób które mają mieszkania w bloku A, a miejsce postojowe np. pod B czy nawet C - z różnych powodów tam kupione. Więc dla niektórych taki podział oznaczałby bycie członkiem dwu wspólnot, dwa zebrania w ciągu roku, różne zarządy..
Zróbcie sobie katalog spraw do załatwienia i
a) uszeregujcie od najważniejszej (najbardziej kosztownych, tych, na których najwięcej możecie kasy odzyskać/stracić)
b) podzielcie między siebie zadania i tylko raz na jakiś czas wspólna burza mózgów
Załóż, że nie wszystko załatwicie, ciesz się z tego, co wyprostowane
Raz na 2-3 miesiące wrzucaj właścicielom do skrzynek krótkie (góra 3/4 kartki A4) info, co zrobiliście, co jest jeszcze do załatwienia. Na końcu mail do kontaktu. Pisząc to sama sobie to w głowie uporządkujesz a poza tym może zyskasz sojuszników
Powodzenia!
Garaż w twoim przypadku stanowiłby odrębną wspólnotę, więc dwa zebrania nie byłyby problemem, ale zdaję sobie sprawę, że z 700 właścicielami wyodrębnienie oddzielnych wspólnot to temat prawie nie do przejścia.
Podobnie trudna sprawa z inicjatywami i zmianami w tak dużym molochu.
I z cały szcunkiem, ale nie bierz do serca (w tym wątku) postów EDDIEGo, bo widać, że chce szczerze pomóc, ale nie wie jak.
Nowy doklejony: 22.11.11 11:35
Może coś wiem! TO BĘDZIE TRUDNE JAK CHOLERA, ale może spróbujcie wydzierżawić te cholerne garaże jako wspólnota. ( gdyby wszyscy właściciele we wspólnocie mieli po jednym "miejscu garażowym" byłoby w miarę łatwo, w przeciwnym razie jak przekonać do słuszności tej idei tych, którzy nie mają udziałów w garażu? No ale może ktoś pójdzie tym tropem i coś niekonwencjonalnego wymyśli... naprawdę sytuacja jak z mitologii). Za rozwiązanie tego problemu zgodnie z prawem powinna być nagroda.
Niezupełnie rozumiem to wyjaśnienie: poprzedni zarządca naliczał zaliczki w przeliczeniu na m 2 powierzchni miejsc postojowych, w efekcie w przypadku garaży nie uwzględniono całej całej ich powierzchni użytkowej, współwłaściciele garażu płacili więc wspólnocie mniejsze zaliczki.
Skoro zatem tak naliczane zaliczki były ewidencjonowane, to w jaki sposób powstawały niedobory, przecież zarządca brał do rozliczeń tylko naliczenia, chodzi mi o to, że jeżeli, np. naliczył za garaż łącznie 5000 tys. to taką kwotę ewidencjonował po stronie przychodów, żaden niedobór tutaj nie powstanie. Oczywiście przychody mogły być zaniżone, jednak dopiero korekta (czyli naliczenie wyższej zaliczki za garaże) mogła spowodować ów niedobór, szczerze wątpię, aby poprzednik naliczał sumarycznie wyższą zaliczkę a niższą kwotą obciążał współwłaścicieli. A jeżeli tak robił, to co nim kierowało? Jak to uzasadniał?
Zastanawia mnie też inna kwestia: czy w tych wielostanowiskowych garażach znajdują się jakieś urządzenia lub pomieszczenia, które służą całej wspólnocie, jak wodomierzownia, jakieś pomieszczenia gospodarcze? Jeżeli tak, to wspólnota też z garażu korzysta, dlatego współwłaściciele mogą mieć w stosunku do wspólnoty roszczenie.
Dobry trop, nawet bardzo dobry...tylko , że nie zmieni trybu rozliczania, a co najwyżej stawkę..
...każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal
(wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06).
Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.).
chyba coś pokręciłeś .... udział przypadający na garaż z miejscami do parkowania należy podzielić przez ilość miejsc do parkowania ( udziału są równe dla wszystkich właścicieli MP)
Nie obliczałem udziału w garażu - tego nie trzeba obliczać, to jest wpisane w aktach notarialnych i KW - tylko podałem sposób na obliczenie cząstkowego udziału lokalu garażowego w nieruchomości wspólnej, przypadającego na jednego współwłaściciela garażu. Dzięki temu każdy ze współwłaścicieli garażu może sam głosować nad "uchwałami wspólnoty" - nie tylko swoim udziałem przypisanym do mieszkania, ale i "swoją" częścią udziału przypisanego do garażu. To jest metoda, wyjęta "żywcem" z orzeczenia, które przytaczasz w swoim poście (IC 457/06):
Już wyjaśniam.
To wszystko wynikało z księgowości : Garaże podziemne mają w sumie jakieś 6000 metrów z hakiem, jakieś 26% udziału w całej nieruchomości.
Kupując miejsce nabywało się udział w garażu powiedzmy B, który liczy sobie 2000 metrów. Stawka za metr w garażu wynosiła 2,45. Czyli jak kupując udział 1/70 powinnam płacić za 28,5 x 2,45 = 69,83 za miejscówkę, a płaciłam od metrażu miejsca pod samochodem czyli 15 m x 2,45 czyli 36,75 więc do wspólnoty co miesiąc od trzech lat już tylko z mojej osobistej miejscówki nie wpływało co miesiąc 33,08 do wspólnego worka. Były jeszcze osoby, które kupiły miejsca z wadą, albo mniejsze bo były taniej i liczyli im mniej bo 12mkw. x2,45 = 29,45 chociaż też kupił udział w wysokości 1/70.
Generalnie miesiąc w miesiąc " zjadało " 3000 mkw. x 2,45 = 7350 zł.
Zaliczki z garaży były potem księgowane jako przychód z garażu. No i potem przychodziła do wspólnoty faktura np. za ochronę, sprzątanie wtedy SM wyliczała procentowo, że z tej faktury kosztem garaży jest jakiś procent kwoty całej faktury. No ale w garażach są bramy, które lubią się psuć poza tym trzeba je serwisować i te faktury już obciążały w całości garaże bo tylko ich one dotyczyły, prąd - zliczany z liczników w garażach itd. I tak były takie miesiące, że brama wjazdowa się popsuła ze dwa razy, i trzeba jeszcze dokupić części do naprawy co potrafiło kosztować np. 15 tysięcy. Więc oni koszty garaży mieli rozpisane tak jak i przychody, a niedobór jest tą różnicą.
Nam na zebraniach się zbytnio tłumaczyć nie chcieli, a jak nasz nowy zarządca zapytał dlaczego tak naliczali to usłyszał " mieliśmy takie prawo" więc zamknął dyskusję ponieważ stwierdził, że nie ma z kim tam gadać bo oni w ogóle nie mają pojęcia co zawalali i gdzie. To, że pojęcia nie mieli to pewne bo o te 3000 metrów brali co miesiąc mniej za zarządzanie..
Nowy doklejony: 22.11.11 22:56 Nie ma niczego takiego niestety, są przedsionki i inne korytarzyki do komórek ale są jeszcze przed wejściami do garaży i wliczają się do konkretnego budynku pod którym się znajdują.
Pomijając te kwestie z poprzednim zarządcą to naprawdę wiele rzeczy udało nam się już pozałatwiać, inna rzecz że SM zbyt wiele nie robiła a jak się już za coś brali to zazwyczaj jakość z ceną się nie zgadzała np. tym sposobem mamy bramę wjazdową na osiedle taką jaką się kupuje do ogrodzenia w domku jednorodzinnym, a nie na dużym osiedlu i za pieniądze jakie już wydaliśmy za naprawy siłowników starczyłyby już na kilka takich badziewnych bram
Będzie to dobry pretekst do spotkania i wytłumaczenia właścicielom "sytuacji prawnej" garażu.
Trzeba podjąć decyzję, albo wspólnota rozliczy różnicę na wszystkich właścicieli, albo dociąży współwłaścicieli garaży, chodzi mi o to, że Wasze roszczenia za moment się przedawnią (jako okresowe po upływie 3 lat). Czy w tych garażach znajdują się pomieszczenia, z których korzysta wspólnota mieszkaniowa?