kumulowanie funkcji członka zarządu i pełnomocnika członka wspólnoty

EEwa

Zarzad Wspólnoty został powołany droga uchwały włascicieli zatwierdzone aktem Notarialnym i składa sie obecnie z 3 osób w tym 2 osoby to właściciele mieszkan i 1 osoba nie bedaca członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Na ostatnim zebraniu wspólnoty mieszkaniowej Członek Zarzadu nie bedący właścielem mieszkania oświadczył iż dziś(tzn w dzień zebrania) nie występuje jako Członek zarządu tylko jako pełnomocnik jednego z właściciela. Czy to nie jest konflikt intersów?

Pani Beata

Nie. Mam do tego pełne prawo, jeżeli otrzymał pełnomocnictwo od któregoś z właścicieli.

EEwa

Zapomniałam dopisać, że ów członek Zarządu (nazwijmy go z zewnątrz) jest prawnikiem. Jak do tej pory działał w imieniu całej wspólnoty, nie było do niego zastrzeżeń do czasu, gdy jeden z właścicieli zadłużył wspólnotę na kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wtedy uważamy, że dłużnik 'dogadał się z Panem Mecenasem i ten zaczął działać tylko w interesie jednego mieszkańca. Na zebraniach nie występował już jako członek Zarządu tylko jako pełnomocnik dłużnika, przyszedł bez pełnomocnictwa ,na żądanie członków wspólnoty oraz 2 pozostałych członków Zarządu by przedstawił pełnomocnictwo ograniczył się do napisania takiego zobowiązania że takie pełnomocnictwo dostarczy w przeciągu 3 dni niemniej jednak złożył podpis do uchwały w imieniu swojego mocodawcy. Pytanie czy taka uchwała jest prawomocna skoro pełnomocnictwo złożono po zaistniałym fakcie.
Druga sprawa - dłużnika skierowaliśmy na drogę sądowa i uzyskaliśmy nakaz zapłaty w trybie upominawczym. Pan Mecenas członek Zarządu i pełnomocnik dłużnika (w zależności od sytuacji) Wniósł sprzeciw od nakazu i tym samym wydłużył czas wyegzekwowania należności od dłużnika. Uważamy, że jego działanie jest ze szkodą dla Wspólnoty. Dlatego zapytałam czy jest zgodne z przepisami by Członek zarządu raz był pełnomocnikiem jednego mieszkańca a innym razem Członkiem zarządu i działa na szkodę Wspólnoty

Pani Beata

EEwa, czy już wszystko sobie przypomniałaś?
Moja porada z pierwszego postu jest prawdziwa, ale żeby ktoś z forum mógł podpowiedzieć Ci coś więcej, musisz sobie "wszystko przypomnieć".

EEwa

Pani Beato Bardzo dziękuję za odpowiedz. Pamięć ma to do siebie że czasem jest zawodna. Chciałam tylko wiedzieć czy taka postawa Członka Zarządu - powołanego do reprezentowania całej wspólnoty jest poprawna.
Chciałam tez wiedzieć czy mógł głosować za uchwałą bez pełnomocnictwa i czy taka uchwała jest ważna? Ale nadal tego nie wiem. Wiem tylko tyle, że może być Członkiem Zarządu oraz może Być pełnomocnikiem i za tą podpowiedz dziękuję..

EDDIE

[cite] EEwa:[/cite]Zarzad Wspólnoty został powołany droga uchwały włascicieli zatwierdzone aktem Notarialnym i składa sie obecnie z 3 osób w tym 2 osoby to właściciele mieszkan i 1 osoba nie bedaca członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Na ostatnim zebraniu wspólnoty mieszkaniowej Członek Zarzadu nie bedący właścielem mieszkania oświadczył iż dziś(tzn w dzień zebrania) nie występuje jako Członek zarządu tylko jako pełnomocnik jednego z właściciela. Czy to nie jest konflikt intersów?

Oczywiście konflikt interesów w tym przypadku występuje, ponieważ inny jest interes właściciela-dłużnika, a inny członka zarządu wspólnoty.
Niestety według prawa jest to możliwe, ponieważ pełnomocnikiem może zostać dowolna osoba fizyczna, podobnie jak członkiem zarządu może być także dowolna osoba fizyczna.
Nie może być tylko tak (w moim mniemaniu), że dana osoba występuje na zebraniu tylko i wyłącznie jako pełnomocnik właściciela, a nie jako członek zarządu. Powinien on reprezentować obydwie strony, oczywiście, że jest to bardzo niezręczne i nie powinno być takich sytuacji chyba, że ta osoba złoży rezygnację z bycia w zarządzie WM, wystarczy oświadczenie jej woli.

Co do pełnomocnictwa, to aby występować na zebraniu jako pełnomocnik, musi on złożyć pełnomocnictwo rodzajowe, bo tylko takie pełnomocnictwo umożliwia podejmowanie decyzji pełnomocnikowi w konkretnej, ściśle określonej sprawie. Pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.

EEwa

EEDIE Jestem Bardzo wdzięczna za odpowiedz. W końcu mam jasną sytuację.
Sprawdzę na następnym zebraniu dostarczone przez Mecenasa pełnomocnictwo czy jest ono rodzajowe.
Ale proszę powiedz czy jeśli to pełnomocnictwo będzie z data późniejsza niż było głosowanie to czy uchwała podjęta jest prawomocna? czy możemy zakwestionować uchwałę z powodu złożenia podpisu oddanego głosu, przez osobę nie umocowaną pełnomocnictwem?

daarek

Pełnomocnik nie będący właścicielem, legitymujacy się pełnomocnictwem ogólnym (do czynności zwykłego zarządu) może brać udział w zebraniu właścicieli, może dyskutować ale nie może brać udziału w podejmowaniu decyzji czyli głosowaniu nad uchwałami. Do takich czynności potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe (pisze o nim EDDI) określające rodzaj czynności do jakiej został umocowany pełnomocnik (głosowanie jakiej uchwały kiedy, w jakim dniu).
Uchwały nie możecie unieważnić co najwyżej unieważnić oddany głos takiego pełnomocnika.

Sytuacja jest też trochę nienormalna - jako członek zarządu powinien podpisać się pod pozwem przeciwko właścicielowi (dłużnikowi) czyli jako strona powodowa nie może być jednocześnie w tej samej sprawie pełnomocnikiem strony pozwanej na logikę biorąc. Prawnicy powinni to bardziej precyzyjnie uzasadnić.
Sprzeciw od nakazu nie jest wydłużaniem czasu - jest normalnym, odwoławczym środkiem prawnym przysługującym każdemu pozwanemu. Przecież może się okazać w procesie (po takim sprzeciwie) że wcale nie jest dłużnikeim i wy jako wspólnota przegrywając sprawę poniesiecie koszty dodatkowe. Bez powodów nikt nie zgłasza sprzeciwu do nakazu bo to są dodatkowe niepotrzebne koszty w razie przegrania sprawy.

koziorozka

Sytuacja, którą opisała EEwa to klasyczny konflikt interesów.
Niestety, zgodny z prawem

daarek

Ja nie wiem czy zgodny z prawem.
Chyba jest na to jakiś artykuł w KPC bo przecież to absurd> Na rozprawie występuje jeden w dwóch osobach?
Jako reprezentant wspólnoty (członek zarządu) będzie sam sobie np. zadawał pytania jako przedstawicielowi strony pozwanej a następnie sam sobie odpowiadał a sędzia bedzie oglądał ten cyrk nic nie mówiąc?

Posesja

Nikt nie napisał, że ten sam prawnik będzie reprezentował zarówno powoda (wspólnotę) jak i pozwanego (dłużnika).
Zarząd jest 3-osobowy, zatem w sądzie mogą wspólnotę reprezentować dwaj pozostali członkowie zarządu.
Zarząd może też udzielić pełnomocnictwa procesowego zarządcy (jeżeli takiego wspólnota zatrudnia) lub adwokatowi czy radcy prawnemu - i nie musi to być ten pan, który jest w zarządzie. Pozwany zaś może występować w sądzie bez pełnomocnika.

daarek

Przecież tu jeszcze procesu nie było - był nakaz, jest sprzeciw i reszta dopiero będzie.
[align=right]fragment usunięto Admin [/align]
Ja mówię (piszę) tu o sytuacji prawnej a nie faktycznej. Zarząd jest 3-osobowy i jednym z dwóch członków chce być i jest ten prawnik - kto mu zabroni występować jako członek zarządu przed sądem (zakładając, że wspólnota nie zatrudniła na ten proces prawnika).
Pozwany natomiast dłużnik udzielił temu samemu prawnikowi pełnomocnictwa procesowego w tej samej sprawie.
Nie wiem czy to jest zgdone z prawem - chyba tak ale moje zarzuty o absurdalność całej sytuacji dotyczyły właśnie takiej sytuacji.
Co dalej na rozprawie będącej cyrkiem bo jak inaczej nazwać całą sytuację? Proszę o argumenty (przepis), że ten sam prawnik nie może występować w dwóch rolach w tym samym procesie (zdaje się że są takowe) bo nie wyobrażam sobie aby to było zgodne z prawem.

Posesja

[cite] daarek:[/cite]Przecież tu jeszcze procesu nie było - był nakaz, jest sprzeciw i reszta dopiero będzie.

Sam sobie zaprzeczasz. Wcześniej napisałeś o rozprawie:

[cite] daarek:[/cite]Na rozprawie występuje jeden w dwóch osobach?
Jako reprezentant wspólnoty (członek zarządu) będzie sam sobie np. zadawał pytania jako przedstawicielowi strony pozwanej a następnie sam sobie odpowiadał a sędzia bedzie oglądał ten cyrk nic nie mówiąc?

[align=right]fragment usunięto Admin [/align]

daarek

komentarz usunięto Admin

EEwa

Witam Was miło. Bardzo dziękuje za dyskusje. Nawet nie wiecie jak bardzo jestem Wam wdzięczna. Daarek. Koziorozka i Posesja.
Dzięki Waszej dyskusji nad tematem będę lepiej przygotowana na zebranie które szykuje się na początku grudnia.
O tyle jest to dla mnie istotne bo Właśnie dłużnik wspólnoty mający 48 % udziałów, który zalega z opłatami i w stosunku do którego mamy nakaz zapłaty upominawczy ,CHCE przeforsować niekorzystne dla wspólnoty uchwały
1 uchwała- Chce by wspólnota wydzierżawiła od Gminy grunt przyległy do nieruchomości (Sam nie może wystąpić do Gminy o dzierżawę, może tylko cała wspólnota)
po uzyskaniu zgody Gminy:
2 uchwała- uzyskać zgodę większości o poddzierżawę tego gruntu z deklaracją, że będzie ponosił wszelkie koszty poddzierżawy( opłata dzierżawy. remont nawierzchni itd.) . Nawet gdybyśmy mieli dobra wolę i wyrazili zgodę to zachodzi prawdopodobieństwo że nie wywiąże się z umowy finansowej a to możne a raczej na pewno spowoduje długi wspólnoty ponieważ w świetle prawa to Wspólnota będzie stroną dla Gminy .
Wystarczy że przekona jednego właściciela posiadającego minimalnie 3% udziałów by wsparł go swoim głosem ( a jest to bardzo prawdopodobne) i przegrywamy, pozostaje nam tylko zaskarżyć uchwała a to wiąże się znowu z kosztami i długotrwałą procedura Sadową i generowanie dalszego zadłużenia. Chcemy tego uniknąć stad moja determinacja w uzyskaniu jak największej wiedzy w tym zakresie.

Nowy doklejony: 25.11.11 09:29
Oczywiście zapomniałam, Wielkie podziękowania dla EDDIE

Posesja

[cite] EEwa:[/cite]1 uchwała- Chce by wspólnota wydzierżawiła od Gminy grunt przyległy do nieruchomości (Sam nie może wystąpić do Gminy o dzierżawę, może tylko cała wspólnota)

Odwrotnie: on może, a wspólnota nie. Taka uchwała będzie niezgodna z prawem.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. sygn. akt V CSK 143/08:

wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową o zdolności prawnej limitowanej przez przepisy ustawy o własności lokali i ograniczonej do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Taki wniosek wyprowadzony został z treści art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 ustawy oraz z jej art. 17.

Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty precyzuje także zobowiązania, za które wspólnota odpowiada. Zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający, jak chciałby skarżący. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali (...)
http://www.zarzadca.pl/content/view/558/94/

Zarządca

Kodeks etyki adwokackiej nie reguluje takiej sytuacji wprost, choć moim zdaniem można tu jednak mówić o naruszeniu jej zasad, par. 22 tego kodeksu stanowi m.in., że

1. Adwokatowi nie wolno podjąć się prowadzenia sprawy ani udzielić pomocy prawnej, jeżeli:

a) udzielił wcześniej pomocy prawnej stronie przeciwnej w tej samej sprawie lub w sprawie z nią związanej;

....

c) osoba, przeciwko której ma prowadzić sprawę, jest jego klientem, choćby w innej sprawie;

Odnośnie natomiast dołączenia pełnomocnictwa już po dokonaniu czynności, to taki głos należy wziąć pod uwagę, oczywiście pełnomocnictwo w tym przypadku winno być rodzajowe, o czym napisali moi poprzednicy.
Kwestię zatwierdzenia czynności reguluje kodeks cywilny, konkretnie art. 103 par. 1:
Jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.

EEwa

Witam serdecznie
Bardzo dziękuję Zarządcy
Na początku grudnia Wspólnota będzie miała spotkanie . Dzięki Waszej dyskusji i informacji którą podzieliliście się ze mną mam większa wiedzę.
Obawy są tylko przed tym że mimo naszej dobrej chęci i woli możne nas przegłosować bo posiada 45% i wystarczy że znajdzie sobie sprzymierzeńca wśród właścicieli i nie damy rady a zrobił wszystko by postawić na swoim, bo podwórko jest mu bardzo potrzebne na rozszerzenie swojej działalności handlowej.

koziorozka

posiada 45% i wystarczy że znajdzie sobie sprzymierzeńca wśród właścicieli i nie damy rady

Już wiesz, że uchwała wm w sprawie dzierżawy będzie bezprawna. Wystarczy, że ktoś ją zaskarży i "dacie radę"
Wydrukuj ze 3-5 egzemplarzy tego wyroku SN (możesz wytłuścić to co dla was najważniejsze) i rozdaj sąsiadom na zebraniu - jeden wręcz temu prawnikowi.
Spokojnie zapytaj czy go zna i czy koniecznie chce firmować łamanie prawa

EEwa

Dobry pomysł.tak zrobię .Dam każdemu ksero SN. i jedno do akt Wspólnoty.To się będzie działo!!

KubaP

Sprawdzajcie czy są w obiegu pełnomocnictwa rodzajowe nie ogólne...

EEwa

KubaP ,Tak to ważne by pełnomocnictwa były rodzajowe. Już teraz wiem i na pewno wnikliwie to sprawdzę. Teraz już odważnie będę protestować w razie gdyby było inaczej. A to dzięki Wam wszystkim .Wasze uwagi są dla mnie jak skarbnica wiedzy . Dziękuję serdecznie.