jak to uporządkować?

prezes

Żeby wszystko dokładnie wytłumaczyć,musiałbym zapisać kilka stron.Spróbuję
> zrobić to w jak najprostrzy sposób.Otóż:nasza wspólnota powstała w 2000r w
> dawnym hotelu robotniczym.Nieszczęście nasze polega na tym,że budynek składa
> się
> z jakby dwóch części:właściwego hotelu i dobudówki, w której były kiedyś
> mieszkania zakładowe.Te mieszkania wykupiliśmy (dziewięć osób).Budynek jest
> czteropiętrowy z piwnicą.Do całego budynku są trzy wejścia.Wejście
> A-główne,wejście B-awaryjne (od tyłu budynku) i wejście C-do trzech mieszkań w
> dobudówce na parterze z tej samej strony,co wejście główne.W momencie gdy
> kupowaliśmy mieszkania,siedmiu właścicieli aby się dostać do
> mieszkań,wchodziło
> wejściem głównym A.Obecnie wchodzimy wejściem awaryjnym B,ponieważ korytarze
> główne na I i II piętrze zostały przegrodzone ścianami.Zrobił to dotychczasowy
> właściciel hotelu.Piętra III i IV w dobudówce nie są zamieszkane bo są to po
> dwi!
> e duże świetlice na każdym piętrze i są własnością firmy.W 2000 roku,w
> momencie
> gdy mieliśmy już akty własności,kierownik hotelu zwołał zebranie,na którym
> poinformował nas,że od tego dnia tworzymy wspólnotę mieszkaniową.MY-czyli
> dziewięć rodzin,bez nich.Przez kilka lat trwaliśmy w niewiedzy.Nie mieliśmy
> Regonu,NIP,nic.Wspólnota była i jakby jej nie było.Tak jest do dziś,tyle
> tylko,że mamy ją zarejestrowaną.Do dziś firma,dotychczasowy właściciel tak
> naprawdę tu rządzi.Nie zarząd,wybrany na pierwszym zebraniu,w obecności
> kierownika hotelu.To ONI podpisują wszystkie umowy na dostawy mediów,to ONI
> zatrudniają pracownika,który sprząta i jest konserwatorem w budynku(od 7.00 do
> 15.00).To ONI zlecają wszelkie naprawy,remonty itp.Próby wytłumaczenia
> dyrekcji
> firmy,że to nie tak ma wyglądać nic nie dawały.Zmieniali się dyrektorzy a u
> nas
> nic się nie zmienia.Współistnienie w tej sytuacji nie należy do
> najłatwiejszych.Wynika z teg!
> o wiele problemów.Dodatkowo,kilka lat temu firma wynajęła cały hot
> el na ośrodek dla uchodźców.Dlatego zostały podzielone korytarze,żeby uchodźcy
> nie chodzili nam pod drzwiami a my mamy oddzielne wejście.Teraz wychodzi
> sprawa
> części wspólnych.Gdyby trzymać się prawa,częścią wspólną są
> korytarze(wszystkie),klatki schodowe,ściany zewnętrzne,dach,piwnice.Jak to się
> ma do stanu faktycznego?Hotel ma pow. całkowitą 3218.78 m.kw. a dobudówka
> 940.39
> m.kw.Z częsci hotelowej nie korzystamy,za wyjątkiem klatki
> schodowej(awaryjnej)
> i korytarzy na I i II p długości ok.10 m.W tamtym roku dyrekcja firmy
> zaproponowała nam podział terenu i budynku a także usamodzielnienie od c.o.
> ,c.w., prądu i wody.Mamy własną kotłownię gazową,którą zmodernizował
> dotychczasowy właściciel a która mieści się w piwnicy pod dobudówką.Nie
> wiemy,czy dobrym posunięciem byłoby oddzielenie się od hotelu,jeśli tak to na
> jakich warunkach? Wtedy w grę wchodzi służebność dojazdu z tyłu za budynkiem
> oraz służebność dojścia na!
> I i II p.Działka ma powierzchnię 4476 m.kw.Właściciele mieszkań mają tylko
> 8%
> udziałów a firma 92%.Mogą oprotestować każdą naszą uchwałę.Z jednej strony nam
> jako zarządowi ta sytuacja jest częściowo na rękę bo nie musimy się zajmować
> rozliczeniem tego wszystkiego,ale z drugiej strony wiem,że jest to nie do
> końca
> zgodne z prawem.ONI nie chcą partycypować w funduszu remontowym,który MY
> zbieramy.Są to śmieszne kwoty.Budynek trzeba ocieplić,zrobić
> elewacje.Chciałbym
> ICH zmusić do tego,żeby wpłacali chociaż na FR przynajmniej od części
> dobudówki
> jeśli nie od całości,tylko jak to zrobić?Czy powinniśmy zarządać zmian w
> dokumentach i podziału?Czy wtedy nie ograniczymy sobie terenu?Teraz każdy ma
> możliwość poruszania się po całym terenie a co będzie po podziale?Czy
> zostaniemy
> zamknięci w "klatce" na własne życzenie?

Zarządca

Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, również dotychczasowy, który ma obecnie większośc udziałów w nieruchomości. Z treści Pana maila wynika jednak, że właściciel lokali niewyodrębnionych niezupełnie zdaje sobie z tego sprawę. Rzeczywiście skoro ma tak dużo udziałów, to nie jest możliwe podjęcie uchwały bez jego zgody. Nie możecie Państwo skutecznie złożyc wniosku o przeprowadzenie głosowania według zasady 1 właściciel - 1 głos, jako że taki wniosek winien pochodzic od właścicieli reprezentujących łącznie 1/5 udziałów.

Jednakże, zarząd może skorzystac z możliwości, jak daje art. 24 ustawy o własności lokali stanowiący, że w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
Należałoby sporządzic wniosek i złożyc w sadzie właściwym według miejsca położenia nieruchomości.
Odnośnie drugiej kwestii związanej z ewentualnym podziałem, naprawdę trudno Państwu doradzac nie znając tak naprawdę wszystkich problemów dotyczących nieruchomości.

prezes

Jeśli chodzi o pierwszą część odpowiedzi,to rzeczywiście dotychczasowy właściciel traktuje nieruchomość jak prywatny folwark.Kierownik hotelu,który tu pracuje sprawuje niejako funkcję zarządcy.To on o wszystkim decyduje.On wystawia wspólnocie refakturę za media na podstawie odczytów liczników prądu i wody z poszczególnych mieszkań,on ma klucze od kotłowni,on decyduje o tym jak często wywozić śmieci,on także zatrudnia człowieka,który jest konserwatorem i gospodażem obiektu.Jeśli przytrafia się jakaś awaria po godz.15 lub w sobotę czy niedzielę my musimy dzwonić po kierownika,żeby przyjechał i coś zaradził.Dyrekcja firmy nie może zrozumieć,że to już nie jest ICH,tylko nasze wspólne.Teraz druga część odpowiedzi.Sprawę do sądu można podać.Już się nad tym zastanawialiśmy,czy nie złożyć wniosku o zarządcę przymusowego ale wiemy,że to nas będzie drożej kosztowało bo taki zarządca nie będzie pracował za darmo tak jak ja.A założenie sprawy w sądzie też chyba kosztuje.Jest nas tylko dziewięć rodzin.Są to ludzie niezamożni. Ledwo udało mi się namówić ich na fundusz remontowy.Teraz będę musiał podwyższyć składkę i nie wiem,czy ten pomysł przejdzie.Najlepiej byłoby,gdyby ktoś z państwa mógł do nas przyjechać i zobaczyć to z bliska,ale nas nie stać na wynajęcie prawdziwego fachowca,który mógłby nam pomóc.Niestety.Zastanawiam się jeszcze nad jedną sprawą:kiedyś kierownik powiedział odnośnie podziału-po co ponosić dodatkowe koszty,skoro można się dogadać i uznać,że wspólnota to ta dobudówka a teren podzielić i odgrodzić płotem od pozostałości.Tylko co my będziemy z tego mieli?Dodam jeszcze,że cały teren jest ogrodzony płotem i posiada dwa wjazdy od tej samej ulicy z tym,że nie można wjechać jedną bramą a wyjechać drugą.Z jednej strony jest duży plac a z drugiej tylko chodnik szer.3 m i droga ewakuacyjna też ok. 3 m.szerokości.Ten chodnik służy nam jako parking z tym,że auta stoją pod samymi oknami hotelu.

Zarządca

Może dobrym rozwiązaniem byłoby, gdyby zwrócili się Państwo do zarządcy, który mógłby poprowadzic sprawy.

adab

[cite] prezes:[/cite]....Do dziś firma,dotychczasowy właściciel tak naprawdę tu rządzi.Nie zarząd,wybrany na pierwszym zebraniu,w obecności kierownika hotelu.To ONI podpisują wszystkie umowy .....

Skoro Zarząd Wspólnoty został wybrany na zebraniu wspólnoty to składanie wniosku o zarządcę przymusowego jest bezcelowe. To zarząd wspólnoty winien podpisywać wszelkie umowy dotyczące nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej w tym umowę o administrowanie.

prezes

Próbowaliśmy z profesjonalnym zarządcą,ale jak ludzie usłyszeli ile za to chce,to zrezygnowaliśmy.Trochę nam pomógł wyprowadzić przynajmniej część dokumentów na prostą.Jak już pisałem w piewrszym tekście jest nas tylko dziewięć rodzin i to jest największe nieszczęście,bo jest nas o dwie za dużo lub o dziesięć za mało.
Do adab:dzięki za głos w sprawie.Myśleliśmy o zarządcy przymusowym,ponieważ zarząd ma związane ręce.Dotychczasowy właściciel(92%) nie dopuszcza do siebie faktu,że to już nie on tu rządzi.Jest to państwowa firma do której kiedyś należał ten hotel.Mieliśmy taką sytuację:zapychał się odcinek kanalizacji sanitarnej.Z pieniędzy zebranych na funduszu remontowym nie bylibyśmy w stanie pokryć kosztów wymiany.Doszliśmy z NIMI do porozumienia,że ONI pokryją 92% kosztów wymiany a mieszkańcy swoje 8%.Tak samo było w przypadku wymiany drzwi wejściowych do klatki-oni 92% ,my-8%.ONI również znaleźli firmę,która wykonała obydwa zadania.Zarząd wspólnoty otrzymał za to refaktury zgodnie z udziałami i to MY musieliśmy wpłacić pieniądze na ICH konto,ponieważ ONI zapłacili firmie budowlanej za robotę.Ile musiałem wysłać pism,żeby ONI wpłacili pieniądze za zakupione przez wspólnotę nowe skrzynki pocztowe.ICH księgowa nie wiedziała na jakiej podstawie ona ma nam te pieniądze przelać.To jest totalna paranoja!

adab

W takim razie najlepszym rozwiązaniem jest chyba długotrwała edukacja właściciela hotelu. Kontrahenci, z którymi podpisano umowy dotyczące budynku wspólnoty też winni zdawać sobie sprawę z tego, że podpisane umowy dotyczą nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej a nie np. hotelu. Kwestia prawidłowego ustalenia strony zobowiązań powinna być dla usługodawców istotnym faktem. Jednym słowem EDUKACJA.

prezes

Z tą edukacją to tak jak rzucanie grochem o ścianę.Poprzedniej dyrektorce próbowaliśmy tłumaczyć o co w tym wszystkim chodzi ale albo nie chciała słuchać albo nic nie zrozumiała.Jak chciałem,żeby wpłacali na fundusz remontowy to powiedziała,że się nie zgadza ale będzie brać udział we wszystkich inwestycjach zgodnie z udziałami.Potem okazało się,że w części hotelowej(tam gdzie jest ośrodek dla uchodźców)straż pożarna nakazała montaż instalacji przeciwdymowej i jakichś klap dymowych oraz wstawienia drzwi ogniowych na klatce schodowej i korytarzach.Pani dyrektor stwierdziła,że skoro uważamy iż korytarze są częścią wspólną to my powinniśmy się dołożyć do kosztów.Ale jak oni montowali oświetlenia awaryjne to zamontowali je tylko na korytarzu hotelowym.W części gdzie my mamy mieszkania nie założyli.Dodam tylko,że my aby dostać się do swoich mieszkań musimy pokonać korytarz ok.10 m długości,który jest częścią hotelową.Po podzieleniu korytarzy ścianą my mamy ciemny korytarz.W przypadku braku prądu nie sposób się do nas dostać bo jest po prostu ciemno.Naturalne światło nie dociera.No ale to już nie jest hotel.Nie ważne,że mają jedno mieszkanie wśród naszych.Próbowałem tłumaczyć,że gdyby chcieli w swoich pomieszczeniach urządzić piekarnię to my mielibyśmy im kupić piece do chleba?Po prostu nie wiem co robić.Budynek wymaga remontu.Firma w części hotelowej wymieniła wszystkie okna z własnych pieniędzy.Kotłownię też oni wyremontowali z własnych pieniędzy bo uważali,że jest ich.Teraz usłyszeliśmy,że kotłownia jest nadal ich bo oni ją właśnie wyremontowali.A czy ktoś się nas pytał,czy chcemy się dołożyć?Działo się to wtedy,gdy jeszcze oni nam wpajali,że wspólnota to my dziewięć rodzin a nie całość.Tak samo było z wycinką drzew które rosły na naszym terenie a które firma usunęła bez informowania wspólnoty.Pani dyrektor złożyła też pismo do urzedu miasta o zgodę na wyburzenie starego składu opału.Do mieszkańców zwróciła się o wyrażenie zgody.W piśmie tym stwierdziła,że chcą wyburzyć skład opału należący do firmy.Jak zarząd wystosował pismo ze sprzeciwem bo takie posunięcie musi mieć podstawę w postaci uchwały wspólnoty to urząd miasta oddalił wniosek.

Zarządca

Odnośnie zarządu przymusowego - może go też sprawowac właściciel lokalu. Jeżeli zdecydowałby się Pan, to należy zdawac sobie sprawę, że to poważna decyzja, nie można, np. zrezygnowac z takiej funkcji. Należy ją sprawowac tak długo, jak długo sąd nie zmieni zarządcy lub nie wyda postanowienia o odwołaniu z uwagi na brak przesłanek. Oczywiście istnieje możliwośc złożenia wniosku o odwołanie, ale zwykle wtedy trzeba czekac aż sąd znajdzie następcę. Proszę jeszcze rozważyc inną możliwośc, rozumiem, że owa "dyrekcja" działa w czyimś imieniu, z treści Pana wypowiedzi można wywnioskowac, że to prawdopodobnie instytuacja samorządowa lub państwowa, może należałoby się zwrócic do organu wyższego stopnia?

prezes

Tak,owa dyrekcja reprezentuje skarb państwa,ponieważ większościowym właścicielem jest B...... Przedsiebiorstwo Usług Socjalnych Budownictwa.Litera "B" jest pierwszą literą nazwy miasta.Przypuszczam,że trzeba byłoby "uderzyć" do wojewody-czy tak?

lemur

To jest jakiś punkt zaczepienia

lemur

Wyburzenie składu opału to nic innego jak “wyburzenie” udziału w nieruchomości (wyburzenie udziału - rewelacja!)

“Wyburzenie udziału” wiąże się z koniecznością korekty wszystkich udziałów a tu musi być zgoda właścicieli w formie uchwały.
Budowa czegoś nowego o takim samym udziale co skład opału (136,23m2/3486,21m2) - chyba o to chodzi - nie wymaga zmiany udziałów ale budowa jako taka plus zmiana przeznaczenia tej części obiektu ze składu opału na coś nowego również wymaga zgody właścicieli w formie uchwały.

Jest więc możliwość wzajemnej negocjacji i szukania kompromisu.

prezes

Dawny skład opału to część podpiwniczenia na której miał być wybudowany kolejny budynek ale nie został.Przylega on bezpośrednio do części łącznika.Ponieważ nie mamy miejsca na parking,dyrekcja przedsiębiorstwa złożyła wniosek do urzędu miasta o zgodę na wyburzenie składu,który jest niepotrzebny a za który płacą podatek (według pisma ich własność).Chcieli na tym miejscu zrobić parking dla właścicieli lokali wyodrębnionych,ponieważ w tej chwili parkujemy auta pod samymi oknami i zdarza się,że uchodźcy coś czasem wyrzucą przez okno (np. garnek!) na samochód.Dla nas byłoby to bardzo na rękę.A co do korekty udziału- kto ponosi koszty zmiany udziałów w takim przypadku?Niedawno jeden z sąsiadów kupił od dawnego właściciela mieszkanie,które jest obok jego mieszkania i chce zrobić jedno.Zaczął już wyburzać ściany.Do tych dwóch mieszkań prowadzi mały korytarzyk,który on chce zaadoptować dla siebie.Chce wstawić drzwi wejściowe i zrobić sobie przedsionek.Jak to zrobić zgodnie z prawem?Czy w przypadku nabycia kolejnego mieszkania wspólnota powinna otrzymać(od kogo?) nowe udziały? Czy tylko dawny właściciel ma po prostu mniejszy udział a my mamy teraz większy?Jak to powinno wyglądać?Chciałbym serdecznie podziękować za odpowiedzi.Rzucają one sporo światła na te tematy.

lemur

Proszę pamiętać, że kupując mieszkanie nabył Pan też udziały w nieruchomości wspólnej. Jeśli dla przykładu Pana udział wynosi 0.10 (inaczej mówiąc 10%) to np. korytarz, który jest częścią wspólną i ma pow. np.: 100m2 - to w takim udziale jest on również Pana WŁASNOŚCIĄ – to samo dotyczy “małego korytarzyka, który on chce zaadoptować dla siebie”. Jeśli jest to część wspólna - to jest WŁASNOŚCIĄ każdego właściciela stosownie do wielkości jego udziału. Inspektor nadzoru musiałby ocenić czy wyburzanie dotyczy ścian nośnych czy działowych, ale zakres prac z adaptacją korytarza- należy rozpocząć od zgody właścicieli w formie uchwały.

prezes

Z tym korytarzem sprawa wygląda następująco:tam mieszka dwóch sąsiadów i tylko tych dwóch.Oni mają oddzielne wejście.Korytarz jest jakby dwuczęściowy.Pierwsza część ok. 6m2 jest niejako ich wspólna,następnie są drzwi,które oddzielają drugą część korytarza tę,którą ten drugi chce zaadaptować.Tak więc,ten drugi korytarzyk służy jako droga dostępu tylko do drugiego mieszkania.Nikt inny tamtędy nie chodzi.Wiem,że wtedy zwiększy się nieformalnie powierzchnia mieszkania tego drugiego a zmniejszy części wspólnych.Z tego co wiem,to wyburza tylko ścianki działowe.Głównie chodziło mi o wysokości udziałow po sprzedaniu tego mieszkania.

lemur

Status udziałów mieszkania nie ulegnie żadnej zmianie bez zgody właścicieli na adaptację w formie uchwały. Nadal będa 2 mieszkania ze swoimi udziałami i korytarzyk jako część wspólna.

lemur

Zdarza się czasami, że np. deweloper sprzedaje mieszkanie wraz z częścią przynależnego korytarza i co ważne jest to zapisane w akcie notarialnym - wówczas nie ma problemu - ale to raczej bardzo rzadki przypadek.

Zarządca

Odpowiadając na Pana wcześniejsze pytanie - organem właściwym rzeczowo w zakresie gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa jest starosta. Tam można się zwrócic w poruszanych sprawach. Jeżeli organ ten okazałby się niewłaściwym, wówczas, na podstawie kpa, przekaże sprawę do rozpoznania organowi właściwemu.

wilkos

Szanowny Panie Prezesie
Poczta wykazuje błąd w Państwa adresie e-mail w związku z czym przekaz korespondencji staje sie niemożliwy. Doradzanie w Państwa sprawie bez wglądu do dokumentów będzie mało precyzyjne. Bardzo chętnie sie spotkam . Zapraszam do mojego biura w Warszawie.

Z poważaniem
Stanisława Dmitroca-Wilkos

marta26421

Pani Stanisławo, adres Pani podałam dalej.
Dla jednych do Warszawy będzie blisko a dla drugich pozostaje tylko droga elektroniczna.