Mała Wspólnota - jak zarządzać w praktyce?

wwwojtek

Drodzy,

Przeczytałem już wiele na temat tzw. małych wspólnot, ale dalej nie wiem jak skutecznie zabrać się za zarządzanie nieruchomością w takim przypadku, w praktyce.
W moim przypadku Wspólnotę tworzy 3 Właścicieli (3 lokale) z czego dwóch to osoby prywatne a jeden to Lasy Państwowe. Dodam, że jestem większościowym udziałowcem (57%). Budynek jest stary i w kiepskim stanie.
Prośba o poradę jak najlepiej rozwiązać problemy:
- ze ściąganiem bieżących opłat np. za wywóz wspólnego szamba - płacę za wszystkich, a później się rozliczam z pozostałymi. Największy problem jest z Lasami Państwowymi, ponieważ Nadleśniczy uważa, że jego jako Właściciela to nie dotyczy i muszę sam dogadać się z lokatorami, którym Lasy wynajmują ten lokal...
- z remontem kominów, które są w bardzo kiepskim stanie i powinny być w tym roku naprawione chociażby ze względów bezpieczeństwa. Całkowity koszt remontu to około 10 tys., a Nadleśniczy powiedział, że absolutnie nie jest zainteresowany jakimkolwiek remontem...
Będę wdzięczny za każdą rozsądną poradę w w/w sprawach i każde doświadczenie z małej wspólnoty

daarek

Zarządzanie a zwłaszcza zarządzanie ludźmi to obszerna wiedza teoretyczna i praktyczna, której sama nauka trwa 3-4 lata a Ty byś chciał żeby Ci w dwóch zdaniach wyłożyć całość zagadnienia i gotowe recepty na wszystkie problemy.
Podstawą działania małej wspólnoty jest przede wszystkim kodeks cywilny oraz ustawa o własności lokali bez rozdziału 4.. Dlatego też musisz zapoznać się dokładnie przynajmniej z całą księgą drugą k.c. a jej dział IV nauczyć się na pamięć.
W nim też znajdziesz odpowiedź na pytanie co zrobić z krnąbrnym nadleśniczym.

wwwojtek

Dzięki za Twoją odpowiedź i podsumowanie gdzie znajdę fundamenty prawne Małej Wspólnoty.

Bardziej zależy mi na odpowiedziach praktyków i ich doświadczeniach.
Jak dobrze zacząć cokolwiek w opisanej sytuacji?
Czy np. założenie rachunku bankowego Wspólnoty i podjęcie decyzji o wysokości zaliczki na poczet zarządzania nieruchomością to decyzja w ramach zwykłego zarządu (co wymaga wyłącznie mojej decyzji) czy przekraczająca jego zakres, co wymaga w tym przypadku zgody wszystkich właścicieli?
Proszę o praktyczne przykłady.

MirekL

wwwojtek - widzisz lider tego forum, to wielki teoretyk, który wg mnie nie ma zielonego pojęcia o zarządzaniu wspólnotami, ale lubi "brylować". W ten sposób się dowartościowuje.
Ad rem. W Twojej sytuacji niezbędne jest określenie sposobu zarządzania. Wymaga to jednomyślności. Jeżeli jest to niemożliwe, zwroć się do sądu o wyznaczenie zarządcy, wskaż siebie, i zapewnij ,że jesteś w stanie zapewnić prawidlowe funkcjonowanie waszej WM. Sądzę,że to formalność. Niestety podejrzewam ,że w związku z "niechęcią" jednego własciciela wszelkie decyzje finansowe, jak np. wysokość zaliczek, będzie "wymuszała " na Tobie "prośbę" do sądu. Ale ,jeżeli to logicznie umotywujesz, to czysty formalizm. To tylko wygląda nieciekawie, ale zapewniam Ciebie, pierwsze kroki są trudne.:bigsmile:

daarek

Widzisz wwwojtek - MirekL to taki praktyk któremu się wydaje że "wszystkie rozumy zjadł".
Opinie są inne:

miko: MirekL, współczuje tej wspólnocie, którą zarządzasz...jeśli nie pomagasz to chciaż nie przeszkadzaj
martas; MirekL- wybacz- Twoje komentarze, poza ironią, niewiele wnoszą...zostań strażakiem.

Rozpoczynając, za jego radą zarządzanie od sądu, nie pozostanie mi nic innego jak pogratulować tylko startu.
Wiem że zrozumiesz o co chodzi.

Zarządca

W przypadku wywozu szamba to zawarcie takiej umowy stanowi czynność zwykłego zarządu i oczywiście nie jest prawdą, że stroną są tutaj najemcy.
W kwestii kosztów zastosowanie ma, mimo, że to mała wspólnota, rozdział III ustawy o własności lokali.
Ściągnięcie należności od Lasów Państwowych nie powinno być w takim przypadku trudne, należy złożyć pozew w postępowaniu upominawczym.
Uważam też, że analogicznie należałoby zadziałać z kominami, jednak tutaj należałoby się zabezpieczyć i wystąpić o zgodę do sądu (sąd może mieć inne zdanie i uznać, że to czynność przekraczająca zarząd zwykły), może warto w ogóle za jednym zamachem wystąpić o wydanie zgody na realizację planu remontowego na kilka najbliższych lat, nie trzeba od razu ustanawiać zarządcy sądowego.