Uchwała wspólnoty nie zastąpi umowy

Zarzadca.pl

Nie wszystkie sprawy we wspólnocie mieszkaniowej, nawet jeżeli odnoszą się do rzeczy wspólnej, można uregulować uchwałą. Jeżeli unormowanie takich kwestii wymaga zawarcia umowy przez właścicieli lokali, to ewentualna uchwała podjęta większością głosów nie wywoła skutków prawnych, jak to skonstatował Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 lipca 2011 r., sygn. akt: I ACa 181/11, niepubl.: nie może ze swej istoty naruszyć praw i interesów żadnego ze współwłaścicieli, ani też wspólnoty i z tego względu nie wywoła żadnych ani pozytywnych, ani też negatywnych skutków. Taka uchwała wyraża jedynie stanowisko części współwłaścicieli.

więcej:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1461-uchwala-nie-zastapi-umowy

iga

Proszę znawców tematu o podanie przykładów ,których spraw we wspólnocie nie można uregulować jedynie uchwałą i wymagają one bezwzględnej umowy właścicieli lokali.

daarek

Bardzo chwalebna inicjatywa, proponuję nawet cały spis zrobić (z uzasadnieniem) - od razu mniej roboty sądy będą miały.
Oto pierwszy przypadek:
1. Powierzenie zarządu wymaga umowy.
"...Modyfikacje ustawowego sposobu zarządu wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali, nie mogą przy tym naruszać norm bezwzględnie obowiązujących – w przeciwnym razie są bezskuteczne.
modyfikacja ustawowego sposobu zarządu zawsze wymagać będzie umowy właścicieli, a więc zgody wszystkich właścicieli, o ile nie zostało to uczynione na etapie wyodrębniania lokali.
Uchwała w przedmiocie sposobu zarządu, nawet jeżeli zaprotokołował ją notariusz, nie może wywoływać skutków prawnych, ponieważ na takie rozwiązanie wyraziła zgodę jedynie większość właścicieli, podczas gdy konieczne było osiągnięcie porozumienia w tej kwestii przez wszystkich właścicieli w drodze umowy, w dodatku zawartej w formie aktu notarialnego..." - źródło: http://www.zarzadca.pl/komentarze/834-okreslenie-sposobu-zarzadu-wymaga-zgody-wszystkich-wlascicieli-lokali

- i orzecznictwo w tym zakresie:
"...Zarówno umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali), jak i umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy powinny być sporządzone w formie aktu notarialnego. Umowy te ze swej istoty muszą zawierać zgodne oświadczenie woli właścicieli lokali, bowiem brak takiej zgodności prowadzi w konsekwencji do odmowy sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego.
Z powyższych przyczyn umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego nie może zastąpić uchwała podjęta na zebraniu właścicieli, zaprotokołowana przez notariusza..." - wyrok z dnia dnia 29 czerwca 2010 r Sąd Apelacyjny w Katowicach Sygn. akt I ACa 264/10

helenkam

Jestem zmuszona przez dwie odrębne nieruchomości ( w częściach wspólnych, piwnice) przeprowadzić rurę wodną. Każda ze wspólnot powinna podjąć uchwałę czy umowa. Może jakiś wzór.

Posesja

Wątek dotyczy umowy właścicieli z jednej wspólnoty w przypadku, kiedy uchwała (zgoda większości) nie wystarczy.
W Twojej sprawie przydałaby się umowa między zainteresowanymi wspólnotami, zawarta na podstawie uchwał.

helenkam

Uchwały większością czy też 100%

koziorozka

Ja bym zrobiła 2 uchwały = większością
Potem na ich podstawie oba zarządy spisują umowę między dwoma wspólnotami: w imieniu wm adres A zarząd (nazwiska) ... oraz w imieniu wm adres B zarząd (nazwiska)

Posesja

[cite] helenkam:[/cite]Uchwały większością czy też 100%

Jak uchwała, to większością.
Zgody 100% wymaga umowa właścicieli.

krystyna1966

Podważenie decyzji walnego zebrania członków wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa na walnym zebraniu przychyliła się do wniosku (ponad 59% za) o umożliwienie przeniesienia włazu na dach i zamontowaniu drabiny umożliwiającej wejđcie na dach na koszt jednego z właścicieli, który poprosił o to ze względu, na to że właz i drabina znajdują się bezpośredni przy drzwiach prowadzących do powstałej po adaptacji strychu części mieszkalnej utrudnia wejście do mieszkania. Jeden z lokatorów, który nie był na zebraniu, z wiadomego tylko dla niego powodu uznał, że nie wyraża na to zgody. Moje pytanie dotyczy w/wym. sytuacji. Czy ten lokator może podważyć decyzję członków wspólnoty. Nasza wspólnota posiada 12 mieszkań. Decyzję podejmujemy zgodnie z decyzją większością udziałów. Na zebraniu było wymagane kworum i zebranie odbyło się w styczniu, a więc w pierwszym kwartale roku kalendarzowego. Drugie pytanie, kiedy właściciel mieszkania( nie zarząd) może zwołać zebranie wspólnoty i jakie warunki musi spełnić, aby to zebranie mogło odbyć zgodnie z prawem i czy może podważyć walne zebranie wspólnoty i podjęte na nim uchwały i wnioski?

Posesja

Odpowiedzi na wszystkie Twoje pytania są zawarte w ustawie o własności lokali: http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali
Zgodnie z ustawą (art. 25), każdy właściciel (nie lokator) może zaskarżyć uchwałę do sądu "z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy". W tym celu musi złozyć w sądzie okręgowym pozew o uchylenie uchwały i wnieść opłatę sądową (200 zł).

Pojedynczy właściciel może zwołać zebranie w sytuacji, określonej w art. 30 pkt 1a:

Art. 30. 1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

Przepis ten dotyczy tylko przypadku niezwołania przez zarząd lub zarządcę notarialnego zebrania rocznego, które powinno się odbyć w terminie do 31 marca każdego roku.

Piszesz o quorum na zebraniu - czy większość głosów była liczona spośród obecnych na zebraniu, czy spośród wszystkich udziałów (100%)?

Nie pisz o "walnym", bo to nie spółka ani spółdzielnia. We wspólnotach nie ma takiego pojęcia. Są po prostu zebrania właścicieli.
"Podważyć" można uchwały podjęte na zebraniu (zaskarżyć je), ale nie samo zebranie. Ewentualne nieprawidłowości przy zwoływaniu zebrania mogą mieć wpływ na ważność uchwał, a nie zebrania.

Zarządca

[cite] krystyna1966:[/cite]Podważenie decyzji walnego zebrania członków wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa na walnym zebraniu przychyliła się do wniosku (ponad 59% za) o umożliwienie przeniesienia włazu na dach i zamontowaniu drabiny umożliwiającej wejđcie na dach na koszt jednego z właścicieli, który poprosił o to ze względu, na to że właz i drabina znajdują się bezpośredni przy drzwiach prowadzących do powstałej po adaptacji strychu części mieszkalnej utrudnia wejście do mieszkania. Jeden z lokatorów, który nie był na zebraniu, z wiadomego tylko dla niego powodu uznał, że nie wyraża na to zgody. Moje pytanie dotyczy w/wym. sytuacji. Czy ten lokator może podważyć decyzję członków wspólnoty. Nasza wspólnota posiada 12 mieszkań. Decyzję podejmujemy zgodnie z decyzją większością udziałów. Na zebraniu było wymagane kworum i zebranie odbyło się w styczniu, a więc w pierwszym kwartale roku kalendarzowego. Drugie pytanie, kiedy właściciel mieszkania( nie zarząd) może zwołać zebranie wspólnoty i jakie warunki musi spełnić, aby to zebranie mogło odbyć zgodnie z prawem i czy może podważyć walne zebranie wspólnoty i podjęte na nim uchwały i wnioski?

Tak jak napisał Posesja, właściciel może zniweczyć uchwałę wytaczając powództwo o uchylenie, oczywiście zakładam, że ta uchwała została podjęta większością głosów.
Odnośnie zwołania zebrania - to taki wniosek może oczywiście składać, ale czy zostanie uwzględniony, to już inna kwestia.

koziorozka

Z życia - każdy właściciel może przelecieć się po sąsiadach właścicielach ze swoim projektem uchwały (lub zwołać zebranie) i jak większość (liczona udziałami) będzie za, to sąd takiej uchwały nie uchyli tylko dlatego, że zbieranie podpisów było niezgodne z ustawą, czyli mały błąd formalny.
W taki sposób niektórzy odwołują zarząd, gdy jest on zbyt mocno przyspawany do stołka i nie chce brać udziału w odwołaniu samego siebie

Posesja

[cite] koziorozka:[/cite]Z życia - każdy właściciel może przelecieć się po sąsiadach właścicielach ze swoim projektem uchwały (lub zwołać zebranie) i jak większość (liczona udziałami) będzie za, to sąd takiej uchwały nie uchyli

Sprawdzam: czy miałaś taki przypadek w realu, w Twoim życiu? Czy tak Ci się tylko napisało?

krystyna1966

Dziękuję za odpowiedzi. Sprawa dotyczy naszej wspólnoty. Na 12 mieszkań brakowało czworo właścicieli, trzech z nich nie mieszka w budynku no i ten czwarty, to ta osoba, która ma pretensje, tylko, że na to zebranie udzielił pełnomocnictwo dla kolegi, który go reprezentował i za niego glosował. Kworum ogłosiliśmy wtedy, kiedy policzyliśmy udziały, a decyzje podejmowaliśmy zgodnie z udziałami obecnych(jego udział ze względu na pełnomocnictwo był brany pod uwagę, bo głosowała w jego imieniu osoba przez niego upoważniona, będąca członkiem wspólnoty).
Do Posesji: bardzo dziękuję za uwagę. Będę pamiętała, że zwołujemy zebrania właścicieli.
O zebraniu właściciele zostali właściciele powiadomieni dwa tygodnie przed planowanym zebraniem.PS.Nie umiałabym czegoś takiego zmyślić i dlatego jeszcze raz bardzo dziękuję za odpowiedź i biorę się do czytania ustawy o własności lokalów.
Do Koziorozki: tak,uchwała została podjęta większością głosów na zebraniu właścicieli.

KubaP

[cite] krystyna1966:[/cite]Kworum ogłosiliśmy wtedy, kiedy policzyliśmy udziały, a decyzje podejmowaliśmy zgodnie z udziałami obecnych(jego udział ze względu na pełnomocnictwo był brany pod uwagę, bo głosowała w jego imieniu osoba przez niego upoważniona, będąca członkiem wspólnoty).

Jakie kworum... na zebraniach nie ma żadnego kworum . Uchwały podejmuje się większością głosów ( w dużych WM , powyżej 7 lokali).
Jak na zebraniu nie uzyskano ponad 50 % głosów za jej przyjęciem, należy ( zarząd WM ) dozbierać głosy wśród tych właścicieli lokali co nie byli na zebraniu.

Art. 23.
1. [b]Uchwały właścicieli lokali są podejmowane[/b] bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

krystyna1966

na zebraniu uzyskano ponad 50% głosów za

KubaP

[cite] krystyna1966:[/cite]na zebraniu uzyskano ponad 50% głosów za

ale liczono udziałami ....