Pozew zbiorowy przeciwko deweloperowi: nabywcy lokali żądają 5 mln

Zarzadca.pl

Nabywcy lokali pozwali warszawskiego dewelopera spółkę Dom Development, w złożonym pozwie zbiorowym wystąpili o naprawienie szkody powstałej na wskutek wad budowlanych, którą wyceniają na 5 milionów złotych. Sprawa jest precedensowa i ma duże znaczenie dla ukształtowania pewnych norm postępowania na rynku, obecnie właściciele zwykle są bezsilni wobec firm deweloperskich w przypadku ujawnienia wad budynku. Wspólnota mieszkaniowa nie ma co do zasady możliwości dochodzenia roszczeń a właściciele indywidualnie nie występują z roszczeniami z uwagi na ogromne koszty procesu.
więcej:
http://www.zarzadca.pl/przeglad-prasy/rynek-nieruchomosci/1476-pozew-zbiorowy-przeciwko-deweloperowi-nabywcy-lokali-zadaja-5-mln-

Pani Beata

Jeżeli właściciele podejmą odpowiednią uchwałę i udzielą cesji zarządowi, to wówczas wspólnota może być stroną w takiej sprawie.

daarek

Swoją drogą jest to kolejny przykład "przeciwstawności" polskich przepisów, żeby nie nazwać dosadniej.
W tej sytuacji wspólnota (zarząd) nie może reprezentować właścicieli, natomiast w każdej innej sprawie z urzędem właściciel we wspólnocie nie może występować w swojej sprawie przed urzędem bo nie jest stroną dla urzędnika (bo tak sobie interpretuje art. 28 kpa) - tylko zarządca (zarząd) może.

Posesja

Roszczenia z tytułu rękojmi za wady budynku wynikają z umów przedwstępnych, zawieranych między poszczególnymi nabywcami lokali a deweloperem. Wspólnoty wtedy jeszcze nie było, nie jest ona stroną tych umów, więc nie ma roszczeń wobec dewelopera. Wspólnota powstaje z dniem wyodrębnienia pierwszego lokalu i przeniesienia prawa własności na podmiot inny, niż deweloper.

daarek

W moim wpisie o co innego chodzi.
Ja o tym doskonale wiem, tylko że nie o to chodzi. Chodzi o szerszy problem, który powinien być załatwiony przez ustawodawcę.
Żaden problem nanieść odpowiednią poprawkę do ustawy. Najłatwiej zrzucić to na właścicieli - procesujcie się każdy z osobna. Skoro z chwilą powstania wspólnota powstała to albo właściciele są we wspólnocie ze wszystkimi "szykanami" wynikającymi z UoWL albo nie. Art 21 UoWL nie zawiera zastrzeżeń, że nie zawsze zarząd reprezentuje właścicieli.

---

Jest nadzieja na "poprawę sytuacji" bo jak można przeczytać w gazetach: "...ustawa, która za niespełna trzy miesiące ma zacząć obowiązywać to bubel prawny - alarmuje Polski Związek Firm Deweloperskich..."

---

za wady budynku wynikają z umów przedwstępnych

- w tym wypadku nie wiemy czy tylko o umowy przedwstępne chodzi. Najczęściej wady "wychodzą' już po podpisaniu takiej umowy.

Posesja

tylko że nie o to chodzi.

Właśnie o to chodzi, to jest sedno sprawy. Wspólnota nie przejmuje praw nabywców lokali (wówczas niebędących jeszcze właścicielami). Nie wiem, czy wprowadzenie zmiany w tym zakresie do ustawy jest prawnie możliwe.

Art 21 UoWL nie zawiera zastrzeżeń, że nie zawsze zarząd reprezentuje właścicieli

Zarząd reprezentuje wspólnotę mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną (osobę ustawową), a nie poszczególnych właścicieli:

Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Zakres podmiotowości prawnej wspólnoty (a więc i jej zarządu) jest ustawowo ograniczony do spraw nieruchomości wspólnej, a tej jeszcze nie było w chwili zawierania umów o budowę lokalu (umów przedwstępnych).

Roszczenia wobec dewelopera ma każdy właściciel z osobna. Jeżeli ktoś nie chce występować z roszczeniem, to nie dokonuje cesji swoich praw na wspólnotę i nie można go do tego zmusić. Wówczas wspólnota może wystąpić z roszczeniem tylko w takim zakresie, w jakim właściciele przelali na nią swoje prawa.

Nowy doklejony: 11.02.12 13:24

"ustawa, która za niespełna trzy miesiące ma zacząć obowiązywać to bubel prawny - alarmuje Polski Związek Firm Deweloperskich..."

PZFD reprezentuje deweloperów, którzy tracą na tej ustawie, więc nie może być obiektywnym sędzią we własnej sprawie. Taka reakcja była do przewidzenia: żadna regulacja, poprawiająca pozycję konsumentów (nabywców lokali) wobec deweloperów, czyli mówiąc wprost: ograniczająca samowolę deweloperów, nie mogła się spotkać z przychylną oceną drugiej strony. Faktem jest, że polskie prawo nie chroniło wystarczająco konsumentów.

Nowy doklejony: 11.02.12 13:32

w tym wypadku nie wiemy czy tylko o umowy przedwstępne chodzi. Najczęściej wady "wychodzą' już po podpisaniu takiej umowy.

A o co jeszcze? Nie znam innych podstaw do roszczeń z tytułu rękojmi.
Umowa przedwstępna jest podstawą stosunku prawnego między deweloperem a nabywcą lokalu. Na tej podstawie deweloper buduje budynki i otrzymuje zapłatę (najczęściej w transzach). Moment dostrzeżenia wady nie może być wcześniejszy od zawarcia umowy przedwstępnej, to oczywiste (nie ma budynku, więc nie ma wad).

Umowa docelowa (umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego) jest zawierana po wybudowaniu budynku, po uzyskaniu pozwolenia na jego użytkowanie oraz po odbiorze lokalu przez nabywcę.

Zarządca

Proszę zwrócić uwagę, że roszczenie z rękojmi to nie tylko prawo domagania się usunięcia wad, czy wypłaty odszkodowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 560 § 1. zdanie pierwsze:
"jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. "

Możliwość odstąpienia od umowy czy żądania obniżenia ceny to niektóre z form realizacji uprawnień z tytułu rękojmi, nie mogą przejść na wspólnotę z mocy prawa.

koziorozka

Uważam, że pozew zbiorowy jest lepszym rozwiązaniem od cesji na zarząd

Posesja

To zależy, w jakiej sytuacji. W pozwie zbiorowym nie można żądać zróżnicowanych odszkodowań dla poszczególnych uczestników.

Nowy doklejony: 13.02.12 12:13
Uściślając moją poprzednią wypowiedź, odsyłam do ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym:

Art. 2. 1. Postępowanie grupowe w sprawach o roszczenia pieniężne jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy wysokość roszczenia każdego członka grupy została ujednolicona przy uwzględnieniu wspólnych okoliczności sprawy.
2. Ujednolicenie wysokości roszczeń może nastąpić w podgrupach, liczących co najmniej 2 osoby.
3. W sprawach o roszczenia pieniężne powództwo może ograniczać się do żądania ustalenia odpowiedzialności pozwanego. W takim przypadku powód nie jest obowiązany wykazywać interesu prawnego w ustaleniu.