Zajęcie własności wspólnej przez mieszkańca
aneta007
Użytkownik
Jestem właścicielką lokalu w budynku wielorodzinnym . W nieruchomości znajdują się suszarnie, które są częścią wspólną. Na zebraniu w 2011r została podjęta uchwała o odłączenie się od kotłowni i każdy przechodzi na własne ogrzewanie. Większość mieszkańców zamontowała własne piece w mieszkaniu . Nasz sąsiad mieszka nad suszarnią i właśnie tam zamontował piec bez zgody współwłaścicieli. W rezultacie suszarnia jest zamknięta na kłódkę i nie wszyscy mają do niej dostęp. Obecnie drugą zimę suszymy odzież na grzejnikach od czego pojawia się wilgoć i grzyb na ścianach. Czy takie postępowanie jest zgodne z prawem? Jeśli nie,to co my jako mieszkańcy możemy zrobić, żeby sąsiad postawił piec w domu? Czy możemy żądać od sąsiada odszkodowanie ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To ja trochę pogrymaszę, bo widzę że nudziło się w Wam i rozpoczęliście nowę wojnę w swojej wspólnocie o czym pewnie jeszcze nie wiecie nawet. Instalacja ciepłownicza w danym budynku jest układem zamkniętym, każde wyłączenie czy odłączenie powoduje deregulację systemu. Kwestie, gdzie i jakie mają być grzejniki znajdują się w projekcie budowlanym. Samowolne zdejmowanie grzejników jest niedopuszczalne bez konsultacji z projektantem budynku (konieczność nowego przeliczania mocy, przepływów itp) - czy takie konsultacje z projektantem były przeprowadzone?
Nie zawsze przejście na indywidualny system grzewczy jest możliwe technicznie. Jednym z objawów niezachowania tych warunków jest m.in. wilgoć i grzyb w mieszkaniu a nie suszenie na grzejnikach.
Ile macie tych suszarni i jak są w tej chwili ogrzewane, kto płaci za ich ogrzewanie, i w ogóle za ogrzewanie części wspólnych nieruchomości (w takiej suszarni wszystkie grzejniki - a powinno ich być kilka - powinny grzać na tzw. full).
Jest to właśnie wynik nieprzemyślanych decyzji wspólnot mieszkaniowych, które zamiast razem zarządzać i eksploatować nieruchomość w myśl zasady „razem jest taniej i praktyczniej”, decydują się na najdroższą wersję grzania.
Ogrzewania etażowe wymaga indywidualnego doprowadzania gazu do mieszkań i indywidualnych systemów spalinowych (lub spalinowo-powietrznych). Wzrost cen gazu i innych źródeł energii w ostatnich latach jest tak duży, że instalowanie własnego ogrzewania jest na ogół ekonomicznie nieuzasadnione.
W budynku wielolokalowym nie ogrzewasz jednego mieszkania czy też każdego z osobna, ale budynek jako całość a komfort cieplny nie powstaje z ogrzanego powietrza ale z ogrzanych murów, ścian, mebli urządzeń itp. oddających ciepło do danego pomieszczenia.
"...Lokale znajdujące się w budynku wielolokalowym są różnie usytuowane w jego bryle. Lokale skrajne, lokale na ostatniej kondygnacji, a także przylegające do prześwitów bramowych czy też do nieogrzewanych piwnic są intensywniej chłodzone niż lokale „środkowe”. Te pierwsze zużywają więcej ciepła w przeliczeniu na jednostkę powierzchni, chroniąc przed wyziębieniem te ostatnie. Dlatego też właściciele lokali „środkowych” powinni ponosić część kosztów ciepła które pobierane jest niejako również w ich imieniu.
Podobnie do przenikania ciepła przez ściany zewnętrzne budynku, ciepło przenika także przez ściany wewnętrzne między pomieszczeniami o wyższej i niższej temperaturze. Właściciele lokali chcący mieć niższą temperaturę w lokalu, np. w okresie pracy poza domem, korzystają z ciepła przenikającego z innych lokali ogrzewanych do wyższej temperatury, w szczególności z tych, w których są małe dzieci lub ludzie chorzy. Zdarza się tak, że w lokalach usytuowanych w środku bryły budynku, w okresie jesiennym czy wiosennym, a także w okresie wyższych temperatur zimą, jest możliwe zupełne wyłączenie ogrzewania i pasożytowanie na sąsiadach, korzystając z ich ogrzewania. W takich właśnie lokalach ich właściciele dążą do odcięcia się od wspólnego systemu centralnego ogrzewania.
Należy także pamiętać o jeszcze jednym niebezpieczeństwie. Mieszkańcy lokali z indywidualnym systemem ogrzewania zwykle wyłączają ogrzewanie w przypadku wyjazdu na urlop zimą. Jeżeli w tym okresie temperatura na zewnątrz znacznie spadnie, a ciepło „pasożytnicze” od sąsiadów nie wystarczy do ogrzania lokalu do temperatury powyżej zera, dochodzi do zamarznięcia wody w przewodach wewnętrznych instalacji wodnej, a w efekcie rozsadzenie tej instalacji. Po okresie mrozów temperatura wzrasta i można sobie wyobrazić co się wówczas dzieje. Autor niniejszych uwag miał sposobność oglądać lokal położony poniżej lokalu pozostawionego zimą bez ogrzewania. Lokal był kompletnie zalany, a skutki zalania niczym nie odbiegały od skutków powodzi, która dotknęła tego roku (2010) wiele miejscowości.
Dlatego też do odłączania się lokali od systemu co. należy podchodzić z dużą ostrożnością..." - Włodzimierz Witakowski http://www.zarzadcy.com.pl/?str=wsp
Sąsiad przestępstwa żadnego nie popełnił, należy mu wyperswadować niestosowność jego zachowania, można też podjąć uchwałę o wynajęciu mu tego kawałka części wspólnej i odpowiedniej opłacie za korzystania tylko do swojego użytku z niej.
Wspólnota mieszkaniowa nie może narzucić umowy najmu, w takiej sytuacji może jednak albo podjąć uchwałę o odpłatności za korzystanie z wyłączeniem pozostałych właścicieli i zwrócić się do sądu z powództwem o nakazanie demontażu pieca i udostępnienia pomieszczenia.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 września 2010 roku, sygn. akt: VI ACa 76/10:
"Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. […] w W. uznała, że część uzyskiwanego przez powoda dochodu z najmu powinna przypadać pozwanemu. W tym celu podjęła przedmiotową uchwałę, którą zamierzała obciążyć powoda czynszem najmu za użytkowanie piwnic. W ocenie Sądu Apelacyjnego było to działanie bezprawne, nie można bowiem w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jednostronnie wykreować stosunku obligacyjnego między nią a jednym z jej członków. Umowa najmu jest bowiem umową konsensualną, która dochodzi do skutku poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli najemcy i wynajmującego.W przedmiotowej sprawie oświadczenie woli złożył tylko potencjalny wynajmujący, który jednostronnie zamierzał narzucić powodowi najem pomieszczeń, z których ten korzysta nieodpłatnie na zasadzie istniejącego podziału quoad usum. Wobec braku zgody powoda na zawarcie umowy najmu o treści wynikającej z oświadczenia woli wspólnoty mieszkaniowej, do zawarcia umowy najmu nie doszło, zaś przedmiotowa uchwała nie może wywołać skutku prawnego w postaci przymusowego obciążenia powoda opłatami za korzystanie z pomieszczenia piwnicznego. Nie istnieje bowiem przepis prawa, który zezwalałby wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele lokali mieliby obowiązek się podporządkować. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej wprowadzająca taki obowiązek musi być uznana za sprzeczną z prawem i z tej przyczyny podlega uchyleniu."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/orzecznictwo-sadowe/1011-vi-aca-7610-najem-nieruchomosci-wspolnej-za-zgoda-obu-stron
KubaP - twierdzę , że nie masz zielonego pojęcia o roli PINB w naszym życiu. Przeczytaj (ze zrozumieniem) ustawę Prawo Budowlane, a pózniej doradzaj.:bigsmile:
Tsuda - no comments.:bigsmile:
To ciche porozumienie to umowa quoad usum zawarta przez czynności konkludentne w zakresie korzystania z pomieszczenia.
Wydaje mi się, że nie możecie jednak dokonywać obciążeń, pozostaje wyłącznie sąd.
Chodzi o czynności i zaniechania pozostałych właścicieli lokali.
Poważnie rozmawiać z tobą? Niemożliwe!
Udowadniasz to każdym swoim wpisem.
Twoje są ciekawe: Ponawiam swoje pytanie, jakiej treści pozew? Być może to niepoważne pytanie! Postaw poważne!:bigsmile:
W pozwie można domagać się zmiany dotychczasowego sposobu korzystania z części wspólnych budynku i nakazania pozwanemu wydania pomieszczenia. Wątpię jednak, aby sąd nakazał rozbiórkę pieca.
aneta007 - przestańcie się wreszcie wstydzić czy bać żądania przestrzegania prawa.Jak Wasz zarządca nie daje rady, wniosek o jego zmianę. Jesteś wspólwłaścicielką - korzystaj ze swoich praw. I zapamiętaj, jak najmniej emocji, maksimum wyrachowania. I przekonuj jak najwięcej sąsiadow, w jedności sila.:bigsmile:
Nie ma mowy o najmie, jeżeli brak porozumienia obu stron.
Niekoniecznie ta osoba zlekceważyła prawo, jest współwłaścicielem budynku, może z niego korzystać, postawiła piec, nikt tego nie kwestionował (prawdopodobnie przez wiele lat taki stan był aprobowany). Moim zdaniem pozostaje droga sądowa. Nawet, gdybyśmy mieli do czynienia z posiadaniem w złej wierze ( a tak nie jest, bo to współwłaściciel, który korzysta z pomieszczenia za przyzwoleniem pozostałych), to właściciel nie może podejmować takich działań jak rozwiercenie zamków, itd, ponieważ jest to dopuszczalne wyłącznie w krótkim czasie po samowolnym zajęciu.
Art. 342. k.c. Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.
Art. 343.
§ 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.
§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.
§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela.
Policja nie zajmuje się świadczeniem takiej pomocy, moim zdaniem szkoda czasu i składającego wniosek i policji, która musi go zarejestrować.