prowadzenie biura w lokalu mieszkalnym

jaga

Witam, Proszę i pomoc w następującej sprawie. W mojej wspólnocie wyodrębnione są tylko lokale mieszkalne. Jeden z właścicieli urządził sobie w takim lokalu biuro. Codziennie przychodzą tam klienci, przechadzają się po całym budynku, zdarzyły się kradzieże np. kwiatów mających upiększać klatkę schodową. Jest to już uciążliwe. Właściciel mieszkania w którym jest biuro nie płaci wspólnocie za prowadzenie takiej działalności. Wiem, że lokal jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, ale równocześnie słyszałam że był wyrok sądu, który uniemożliwił ingerowanie wspólnoty w sposób użytkowania lokalu. Jak to naprawdę jest. Czy my jako wspólnota mamy prawo do wnioskowania o zaprzestanie użytkowania lokalu jako biura, lub żądania aby właściciel zmienił lokal mieszkalny na "o innym przeznaczeniu"? W przypadku tej drugiej opcji jako wspólnota moglibyśmy zażądać zmiany wysokości opłat za lokal. z góry dziękuję

Posesja

[cite] jaga:[/cite]Czy my jako wspólnota mamy prawo do wnioskowania o zaprzestanie użytkowania lokalu jako biura

Nie. To jest odrębna nieruchomość, nie możecie właścicielowi narzucać sposobu użytkowania lokalu. Własność podlega ochronie prawnej.

[cite] jaga:[/cite]lub żądania aby właściciel zmienił lokal mieszkalny na "o innym przeznaczeniu"? W przypadku tej drugiej opcji jako wspólnota moglibyśmy zażądać zmiany wysokości opłat za lokal. z góry dziękuję

A czy ten sposób użytkowania lokalu powoduje większe koszty wspólnoty? Czy tylko szukacie sposobu, by "zarobić" na sąsiedzie? Takie koszty trzeba wykazać. Należy też udowodnić, że są one spowodowane przez ten sposób użytkowania lokalu:

Art. 12. 3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

jaga

Dziękuję za odpowiedź. Co do "zarobienia" na sąsiedzie, to gdybyśmy tego chcieli to myślelibyśmy o tym już kilka lat temu. Tak się składa, że to biuro to biuro zarządcy nieruchomości. NIe naszej. To co nas boli i jest coraz bardziej uciążliwe to to, że po wspólnocie kręcą się obcy ludzie, którzy zamiast wejść tylko do biura kręcą się po całym budynku. Jak już wspomniałam w budynku zdarzały się kradzieże od banalnych zniknięć kwiatów, po kradzieże rowerów i wózków z zamkniętych pomieszczeniach. I co tu dużo mówić, taka ilość osób sprawia że w budynku jest ciągle brudno. Pani sprzątająca naprawdę przykłada się do pracy, a tu wejdzie kilku interesantów biura, przy okazji przejdzie się po bloku i już po czystej klatce. Ponadto interesanci nie pamiętają numeru biura i wydzwaniają do innych lokali żeby im otworzyć drzwi.
Dlatego też było moje pytanie czy możemy wnioskować o zaprzestanie działalności biura lub przekształcenia lokalu w użytkowy aby zwiększyć obciążenia np. o częstsze sprzątanie.
Jeszcze raz dziękuję za odpowiedź. pozdrawiam

KubaP

Tak się składa, że to biuro to biuro zarządcy nieruchomości. NIe naszej. To co nas boli i jest coraz bardziej uciążliwe to to, że po wspólnocie kręcą się obcy ludzie, którzy zamiast wejść tylko do biura kręcą się po całym budynku. Jak już wspomniałam w budynku zdarzały się kradzieże od banalnych zniknięć kwiatów, po kradzieże rowerów i wózków z zamkniętych pomieszczeniach. I co tu dużo mówić, taka ilość osób sprawia że w budynku jest ciągle brudno.

na której kondygnacji jest to biuro zarządcy?

Tsuda

już lepiej zdyscyplinować właściciela do tego, aby sam schodził i prowadził swoich klientów do lokalu.
Podpowiadam tylko rozwiązanie, które funkcjonują w innych wspólnotach.

daarek

Wspólnota nie ma prawa się wtrącać w to co właściciel robi ze swoim lokalem i w swoim lokalu.
Właściciel ma prawo przyjmować kogo chce i kiedy chce.
Pamiętając o tym, że wszelkie spory najłatwiej i najtaniej rozwiązuje się na zasadzie kompromisu i porozumienia. Tego trzeba najpierw próbować.
Natomiast:
"...Art. 13. 1. Właściciel...lokalu, jest obowiązany...przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra..."

Najlepszym zozwiązaniem jest wyperswadowanie właścicielowi tego lokalu aby zminimalizował uciążliwości dla pozostałych właścicieli związane z jego działalnością. Może jako fachowiec sam by coś zaproponował w tej kwestii?
Drążąc dalej, można napomknąć czy wie o konieczności płacenia innego (wyższego) podatku za DG w mieszkaniu, spytać się czy na pewno legalnie prowadzi DG skoro nie oznakował właściwie siedziby swojej na budynku (a tu już wymagana jest zgoda właścicieli) itd, itp.
Pomijam skrajny upór (nie do pomyślenia jeżeli jest to zarządca licencjonowany) - nie pozostaje wtedy nic innego jak rozpocząć procedurę zbierania dowodów na skorzystanie z:

"...Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu...wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości..."
Brrrr - mam nadzieję, że aż tak drastycznych kroków nie będziecie musieli podejmować.

Posesja

można napomknąć czy wie o konieczności płacenia innego (wyższego) podatku za DG w mieszkaniu

Nie ma "podatku za działalność gospodarczą".
Podatek od nieruchomości też niekoniecznie jest wyższy, jeżeli firma na EDG ma siedzibę w mieszkaniu.

czy na pewno legalnie prowadzi DG skoro nie oznakował właściwie siedziby swojej na budynku

Nie ma takiego obowiązku.

Art. 16. 1

O art. 16 zapomnij, bo to strzelanie z armaty do wróbla. Żaden sąd nie dopuści do licytacji lokalu z tak błahych powodów.
Poza tym wspólnota musiałaby wnieść sądową opłatę stosunkową za pozew: 5% od rynkowej wartości lokalu. Załóżmy, że jest on wart 300.000 zł, zatem opłata sądowa wyniesie 15.000 zł. Jest przy tym pewne, że wspólnota przegra tę sprawę, więc pieniądze przepadną.

Brrrr - mam nadzieję, że jaga nie jest członkiem zarządu.
A jeżeli jest, to że po skorzystaniu z rady daarka będzie ją stać wraz z innymi członkami na zwrot tych piętnastu kawałków wspólnocie.

Zarządca

[cite] jaga:[/cite]
Dlatego też było moje pytanie czy możemy wnioskować o zaprzestanie działalności biura lub przekształcenia lokalu w użytkowy aby zwiększyć obciążenia np. o częstsze sprzątanie.
Jeszcze raz dziękuję za odpowiedź. pozdrawiam

Moim zdaniem może podnieść opłaty powołując się na art.12 ust. 3 "uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali."

To, że ten lokal nie jest użytkowym w znaczeniu prawa budowlanego nie wyklucza możliwości zastosowania tego przepisu - celem wprowadzenia tej regulacji była możliwość zróżnicowania stawek ze względu na sposób korzystania z lokalu.

Proszę jednak mieć na uwadze, że wszystkie dodatkowe koszty trzeba będzie w ewentualnym procesie o uchylenie uchwały wykazać.

Posesja

Nie zgadzam się. To czysta fantazja, w sądzie takie pomysły się nie ostoją.
Można uchwałą podnieść opłaty TYLKO właścicielom lokali użytkowych i TYLKO wtedy, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Jeśli zatem nawet byłby to lokal użytkowy, to nie zawsze można podnieść opłaty.
To jest wyjątek od reguły ponoszenia kosztów według udziału, a żadnego wyjątku nie można interpretować rozszerzająco.
Gdyby tak dowolnie fantazjować na temat znaczenia określenia "lokal użytkowy", to można by mieszkanie staruszki, którą często i licznie odwiedzają członkowie rodziny i znajomi, potraktować jako lokal użytkowy, np. agencję towarzyską, "ze względu na sposób korzystania z lokalu".

Tsuda

Jadze nie chodzi o pobieranie wyższych opłat, ale o doprowadzenie do sytuacji, w której nie będą powtarzać się kradzieże i ludzie przestaną kręcić się po całym budynku. Najlepszym sugerowanym rozwiązaniem jest wstawienie dodatkowych drzwi za drzwiami wejściowymi do budynku, które od strony wejścia będą otwierane wyłącznie na klucz a od strony klatki otworzą się po naciśnięciu klamki. Aby wejść do budynku osoby mieszkające tam będą musiały korzystać z klucza, natomiast wejście gości będzie możliwe tylko wtedy gdy drzwi zostaną otwarte przez właściciela lub osobę pracującą w lokalu. To wy zarządzacie tą nieruchomością i o ile macie ograniczone możliwości ingerencji w działalność prowadzoną w lokalu, to dostosowanie funkcjonowania wejścia i wyjścia z klatki schodowej leży w waszych kompetencjach, które możecie uszczegółowić w regulaminie wspólnoty.

Posesja

które możecie uszczegółowić w regulaminie wspólnoty.

"Regulamin funkcjonowania wejścia i wyjścia"? Świetny pomysł... :devil:
Czy nie wystarczy zamykać tych drzwi, które są? Po co wstawiać drugie drzwi? Jeżeli te pierwsze nie stanowią przeszkody, to skąd pomysł, że drugie będą barierą nie do przebycia?

Oskarżanie osób z zewnątrz o kradzieże "rowerów i wózków z zamkniętych pomieszczeń" jest mało poważne. Prędzej to któryś z właścicieli, posiadających klucz i całodobowy dostęp do tych pomieszczeń, miał możliwość dokonania kradzieży. Osobę obcą, manipulującą w biały dzień przy zamkniętych drzwiach, ktoś by szybko zauważył.

Tsuda

Możesz to nazwać i tak, ważne czy osiągnięty zostanie wymagany cel, zapewniam, że takie świetne pomysły świetnie funkcjonują we wspólnotach. Potrzeba odrobinę determinacji i samodyscypliny innych właścicieli.
Można zamykać i pierwsze drzwi, jest tylko małe ale, bo zamykając na klucz pierwsze drzwi odcinasz drogę ewakuacji z budynku. Zamykanie pierwszych drzwi na klucz też funkcjonuje w budynkach wspólnot, choć ich nie zarekomenduję oficjalnie.
Drugie drzwi z zamkiem zatrzaskowym, otwierane od strony klatki po naciśnięciu klamki i otwierane kluczem od strony wejścia.

Posesja

Nie rozumiem, dlaczego "pierwsze drzwi" nie mogą się otwierać od środka "po naciśnięciu klamki"?
Zamykanie na klucz nie wyklucza możliwości otwarcia od środka.
Są jeszcze wkładki z blokadą, przekręcaną od strony wewnętrznej.

Tsuda

Zgoda, tak też będzie dobrze, miałem tylko na myśli pewien rodzaj pieniactwa, który będzie narzekał na to, że nie może korzystać z domofonu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zarządca

[cite] Posesja:[/cite]Nie zgadzam się. To czysta fantazja, w sądzie takie pomysły się nie ostoją.

Zbyt dużą uwagę moim zdaniem przywiązujesz do literalnego brzmienia przepisów, wykładnia funkcjonalna nie jest fantazją. Na normę musisz spojrzeć również pod kątem celu danej regulacji, oczywiście nie jestem w stanie zapewnić, że na pewno sąd będzie miał identyczny jak ja pogląd na sprawę zakresu stosowania art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, nie mniej jednak warto spróbować - ryzyko finansowe w razie przegrania procesu jest nieznaczne. W moje ocenie sąd nie potraktuje tego jednak jak fantazję.

Nowy doklejony: 13.02.12 11:37

[cite] Posesja:[/cite]
To jest wyjątek od reguły ponoszenia kosztów według udziału, a żadnego wyjątku nie można interpretować rozszerzająco.

Można, szczególnie w prawie cywilnym, przez analogia iuris.