Kto może reprezentować wspólnotę mieszkaniową?

Posesja

Czy osoba bez licencji zawodowej zarządcy nieruchomości i niebędąca właścicielem lokalu w danej wspólnocie może ją reprezentować?
Takim pytaniem prawnym zajmie się Sąd Najwyższy

http://www.rp.pl/artykul/795054,790355-Kto-moze-reprezentowac-wspolnote.html

Wydawałoby się, że w tej sprawie nie ma wątpliwości, a jednak mają je nawet sędziowie sądu okręgowego w Szczecinie.

KubaP

Pytanie w tej sprawie skierował do SN Sąd Okręgowy w Szczecinie (sygnatura akt: III CZP 96/11). Spór powstał w jednej ze wspólnot mieszkaniowych. Jeden z właścicieli nie regulował na bieżąco opłat. Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła przeciwko niemu do sądu rejonowego, a ten zasądził na rzecz wspólnoty kwotę 1200 zł.

Zadłużony właściciel odwołał się do sądu okręgowego. W pozwie podniósł m.in., że [b]wspólnota nie była właściwe reprezentowana przed sądem,[/b] bo przez dwie osoby niebędące ani właścicielami lokali w tej wspólnocie, ani też licencjonowanymi zarządcami. Tymczasem zostały one wybrane przez wspólnotę do zarządu.

W piśmiennictwie wyrażane są poglądy, że [b]członkiem zarządu bez licencji zarządcy może być tylko właściciel lokalu w tej wspólnocie [/b]albo [b]osoba reprezentująca gminę jako współwłaściciela nieruchomości wspólnej[/b]. Z drugiej strony istnieją poważne wątpliwości, czy intencją ustawodawcy było stosowanie takich obostrzeń do osób, które zostały wybrane na członków zarządu w tzw. dużej wspólnocie (powyżej siedmiu lokali), a nie należą do grona właścicieli.

źródło: http://www.rp.pl/artykul/795054,790355-Kto-moze-reprezentowac-wspolnote.html

MirekL

Z gory uprzedzam ,że nie chodzi o moją wspólnotę!
Z jednej strony to dobrze, że SN wypowie się w tej kwestii, z drugiej, żle to świadczy o naszych sądach. Wg mnie to mataczenie dlużnika. Szukanie kruczkow prawnych aby tylko nie płacić. Sad Okręgowy w Szczecinie zrobil "spychówę", zamiast odrzucić zażalenie/apelację jako bezzasadną chcial zaistnieć w mediach. I udalo się. Postaram się odszukać gdzieś w cyberprzestrzeni te orzeczenie, ale już zaczynam się wstydzić w poczuciu patriotyzmu lokalnego.

KubaP

[cite] MirekL:[/cite]Z gory uprzedzam ,że nie chodzi o moją wspólnotę!

no nie bądź taki skromy... trafiłeś na szczyty ...

Zarządca

[cite] MirekL:[/cite] Postaram się odszukać gdzieś w cyberprzestrzeni te orzeczenie, ale już zaczynam się wstydzić w poczuciu patriotyzmu lokalnego.

Jeszcze nie orzeczenia Sądu Najwyższego, no chyba że masz na myśli postanowienie sądu, któy zwrócił się z pytaniem prawnym.

MirekL

Rzeczywiście chodzi mi o orzeczenie SO . Dla mnie ciekawy temat, bo temat lokalny.Jestem ciekaw, ktora WM, może sąsiedzka? Sprawa wg mnie prosta i oczywista.Wspólnota była reprezentowana przez swoich ustawowych reprezentantow, czlonków Zarządu, o jakim niewlaściwym reprezentowaniu mowimy?. Dlużnik, jak ma inne zdanie mógł zaskarżyć do sądu uchwalę o ich powolaniu. Jedynie co należałoby sprawdzić, to czy są to osoby fizyczne, i nie są pozbawione praw publicznych!? O jaką licencje chodzi? To może muszą przedstawić świadectwo chrztu i świadectwo szczepień? Oczywiście trywializuje, ale obawiam się znowu jakiejś "glupiej nadinterpretacji" ustawy o wlasności lokali, co ustawodawca mial na myśli.

Posesja

Jedynie co należałoby sprawdzić, to czy są to osoby fizyczne

Tego raczej sprawdzać nie trzeba. Jeżeli są podane nazwiska (podpisy pod pozwem, załączona uchwała o wyborze zarządu), to nie ma wątpliwości, ze są to osoby fizyczne, czyli ludzie. Chyba, że podejrzewasz ich, że są kosmitami.

daarek

Pytanie prawne sądu było następujące:
"...Sygn. akt III CZP 96/11
Czy ważny jest wybór na członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości osoby nie będącej właścicielem lokalu należącego do tej wspólnoty, jeśli nie legitymuje się ona tytułem licencjonowanego zarządcy w rozumieniu art. 184 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651)?..." - http://www.sn.pl/aktual/6_1.html
- pomijam niefortunne sformułowanie bo ważność lub nieważność wyboru kojarzy się raczej z procedurą podejmowania uchwały o wyborze.
Poniżej ciut inna wersja tej samej sprawy:
"...Czy osoba bez licencji zawodowej zarządcy nieruchomości i niebędąca właścicielem lokalu w danej wspólnocie może ją reprezentować?
Zadłużony właściciel odwołał się do sądu okręgowego. W pozwie podniósł m.in., że wspólnota nie była właściwe reprezentowana przed sądem, bo przez dwie osoby niebędące ani właścicielami lokali w tej wspólnocie, ani też licencjonowanymi zarządcami. Tymczasem zostały one wybrane przez wspólnotę do zarządu.
Sąd okręgowy przesłuchał obu członków zarządu. W stosunku do jednego powziął wątpliwości. Okazało się bowiem, że wcześniej sąd skazał go za to, że bez licencji sprawował zarząd, choć odstąpił od wymierzenia kary..." - http://wspolnotamieszkaniowa.pl/aktualnosci/Kto-moze-reprezentowac-wspolnote-mieszkaniowa/2255.html

"...Poza tym sąd okręgowy przyjrzał się przepisom dotyczącym zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Okazało się, że nie są do końca precyzyjne. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli lokali jest więcej niż siedem, właściciele mają obowiązek podjąć uchwałę w sprawie wyboru zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana z grona właścicieli lub spoza niego. Przepis ten nie stawia jednak żadnych szczególnych wymagań członkom zarządu niebędącym właścicielem lokalu we wspólnocie.
W piśmiennictwie wyrażane są poglądy, że członkiem zarządu bez licencji zarządcy może być tylko właściciel lokalu w tej wspólnocie albo osoba reprezentująca gminę jako współwłaściciela nieruchomości wspólnej. Z drugiej strony istnieją poważne wątpliwości, czy intencją ustawodawcy było stosowanie takich obostrzeń do osób, które zostały wybrane na członków zarządu w tzw. dużej wspólnocie (powyżej siedmiu lokali), a nie należą do grona właścicieli.
W tym konkretnym wypadku wybrano pięciu członków zarządu, a osoba, w stosunku do której powstały wątpliwości, za swoją pracę nie pobierała wynagrodzenia. Nie pełniła też takiej funkcji w innych wspólnotach.
Z tego powodu sąd okręgowy skierował pytanie prawne do SN..." - http://www.rp.pl/artykul/795054,790355-Kto-moze-reprezentowac-wspolnote.html
============================================
Uważam, że sąd wykazał się brakiem zdecydowania i odwagi.
Skąd sąd wytrzasnął piśmiennnictwo podkreślajace, że przedstawiciel gminy może być w zarządzie? - jak każdy inny przecież może.
Dlaczego sąd podkreśla, że znaczenie ma to że jeden z członków zarządu był karany (nie karany) za wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości (powierzonego zarządu) bez licencji? - tu pełni inną funkcję, z wyboru.
Na jakiej podstawie prawnej sąd powziął wątpliwości, a także dlaczego stwierdza, że przepisy nie są precyzyjne?
Z zapisów UoWL a konkretnie art. 20 ust. 1 jednoznacznie wynika, co sam przyznaje że: "Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.' - tu nie ma żadnych ograniczeń czy postawionych warunków odnośnie licencji, gminy czy koloru skóry.

---

Niejasne jest przywoływanie UoGN (chyba że budynek wspólnoty jest własnością gminy)
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (z późn.zm.)
"...Art. 1. Ustawa określa zasady:
1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;
8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.
Rozdział 3 Zarządzanie nieruchomościami
Art. 190. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwe organy, Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd.."

Wygląda na to, że sąd szczecinski nie znał wcześniejszej uchwały SN który w swoim uzasadnieniu do wyroku stwierdził m.in.
"...Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.)..." - Uchwała SN z dnia 17 lipca 2007 r. (sygn. akt III CZP 69/07)

---

- coś mi sie wydaje, że rzeczywisty powód sporu musiał być inny niż jak wynika z pozwu dług 1200 zł.
- wypada żałować, że nie wszyscy sędziowie nad większymi niż takie niuansiki w ogóle się nie zastanawiają nawet gdy któraś strona akcentuje je.

Posesja

Niejasne jest przywoływanie UoGN

Prawdopodobnie chodzi o regulacje ugn dotyczące posiadania licencji, które miałyby być w sprzeczności z przepisami uwl dot. wyboru zarządu wspólnoty.

(chyba że budynek wspólnoty jest własnością gminy)

A tego to nie rozumiem. Jeżeli jest wspólnota, to budynek na pewno nie jest własnością gminy.

Zarządca

[cite] daarek:[/cite]
W piśmiennictwie wyrażane są poglądy, że członkiem zarządu bez licencji zarządcy może być tylko właściciel lokalu w tej wspólnocie albo osoba reprezentująca gminę jako współwłaściciela nieruchomości wspólnej"

Takie poglądy były powszechnie wyrażane w piśmiennictwie zanim zapadła uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 roku, sygn. akt: III CZP 69/07, widocznie sad, który zadał pytanie się z nią nie zapoznał. Oczywiście wykładnia SN nie jest obowiązująca, bo wiązała wyłącznie strony procesu, ale wiele wyjaśnia.

"Rozważając problem wzajemnej relacji art. 190 i 189 u.g.n. należy zauważyć, że art. 189 u.g.n. reguluje kwestię zarządzania nieruchomościami należącymi do zasobów (art. 20 u.g.n.). W związku z tym, także interpretacja art. 190 ustawy, wyłączającego stosowanie art. 189 u.g.n. powinna być dokonywana z uwzględnieniem tego ograniczenia podmiotowego. Powinno się więc uwzględnić, że pojęcie "właściciel nieruchomości" w rozumieniu art. 190 u.g.n. określa właściciela nieruchomości wchodzącej w skład zasobów, czyli Skarbu Państwa, gminy, powiatu i województwa. Wnioskowanie a contrario mogłoby więc w tym wypadku rozstrzygnąć wyłącznie o sytuacji prawnej wskazanej wyżej kategorii właścicieli i prowadzić do wniosku, że te podmioty publicznoprawne mogą albo bezpośrednio zarządzać nieruchomością albo zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą lub przedsiębiorcą, o którym mowa w art. 184 ust. 3 u.g.n. "



http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&task=view&id=471&Itemid=94

Posesja

Zatem wiadomo, jakie stanowisko zajmie Sąd Najwyższy...

Zarządca

[cite] Posesja:[/cite]Zatem wiadomo, jakie stanowisko zajmie Sąd Najwyższy...

Może pokusi się o uchwałę, którą wpisze do zasad prawnych - byłoby fajnie.
A jak sam się ze sobą nie zgodzi?

daarek

Ale co? - piśmiennictwo nie znało art. 1 i 190 UoGN ???
Pytałem też właśnie dlaczego sąd okregowy nie znał tego orzeczenia:

Wygląda na to, że sąd szczecinski nie znał wcześniejszej uchwały SN który w swoim uzasadnieniu do wyroku stwierdził m.in.
"...Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania.