Zarządca nieruchomości bez licencji-gdzie zgłosić i co zrobić?
laurasegal
Użytkownik
Problem dotyczy zarządcy nieruchomości bez licencji, nie ma pracownika który takową posiada. Co z tym zrobić? Zarząd nieruchomości wspólnej jest jak najbardziej za zarządcą, gdyż mają z tego różnorakie korzyści. Niekompetencja "zarządcy" jest widoczna w wielu aspektach. Jest to Wspólnota razemz Gminą, ale od jakiegoś czasu Gmina nie bierze udziału w zebraniach-prawdopodobnie są powiadamiani jeden dzień przed zebraniem albo nawet w dniu zebrania rocznego.
Jak pozbyć się nieuczciwego pseudo zarządcy? Gdzie ten fakt zgłosić?
Laura
Jak pozbyć się nieuczciwego pseudo zarządcy? Gdzie ten fakt zgłosić?
Laura
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Osoba wykonująca czynności pomocnicze (jak rozumiem, na podstawie umowy, zawartej ze wspólnotą) nie jest zarządcą, lecz administratorem i wówczas nie musi posiadać licencji. Właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, wzywającą zarząd wspólnoty do rozwiązania umowy z administratorem.
Jeżeli zarząd tego nie uczyni, możecie go odwołać i powołać nowy, który to zrobi.
Administrowanie mieści się w zakresie zarządzania nieruchomością w rozumieniu 185 ust. 1 pkt. 4 ugn i podlega tym samym rygorom.
Art. 198 pkt 3. tego aktu stanowi, że kto prowadzi bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, a także innych czynności określonych w art. 185 ust. 1 – podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.
Tej samej karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie czynności, o których mowa w ust. 1, osobie nieposiadającej odpowiednio uprawnień lub licencji zawodowych wymienionych w ust. 1.
Orzekanie w sprawach o czyny, o których mowa w ust. 1 i 2, następuje w trybie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Jeżeli jest powołany zarząd wspólnoty, to funkcjonuje właścicielski zarząd nieruchomością wspólną i ma zastosowanie wyłączenie, o którym mowa w art. 190 ugn:
1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Zatem administrowanie nieruchomością to również zarządzanie (oczywiście w rozumieniu tej ustawy).
Pojęcie "zarządzania" nie jest tutaj tożsame z reprezentacją wspólnoty. Cytowany powyżej przez Ownera przepis art. 190 stanowi przecież, że przepisów ustawy nie stosujemy do "zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników".
W opisanej sytuacji jednak wspólnota repr. przez zarząd zleciła administrowanie (a więc w rozumieniu art. 185 pkt. 4 zarządzanie) osobie trzeciej .
Bieżące administrowanie nieruchomością jest tylko drobną częścią zarządzania.
Ziarenko piasku to jeszcze nie Sahara.
Przykręcanie śrubki na taśmie montażowej czy cieciowanie w stróżówce to jeszcze nie zarządzanie koncernem produkcyjnym - chociaż obie te czynności są częścią procesu zarządzania.
We wspólnocie częścią zarządzania jest czyszczenie kominów, księgowość, sprzątanie nieruchomości - ale przecież to nie znaczy, że kominiarz, księgowa lub sprzątaczka muszą mieć licencje zarządcy, bo wykonują czynności zarządzania!
Polecam lekturę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007, sygn. akt III CZP 69/07:
http://www.zarzadca.pl/content/view/471/94
Przypominam pytanie: jaka jest podstawa prawna powyższej tezy?
"Powstaje pytanie, czy każde odjęcie praw i obowiązków należy traktować jako odejście od normatywnego wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością. Takie skrajne stanowisko należy odrzucić, gdyż nie uwzględnia ono potrzeb praktyki wymagającej dopasowania praw i obowiązków zarządcy do rozmaitego charakteru i potrzeb nieruchomości. Należy także odrzucić przeciwne stanowisko, że zarządzaniem nieruchomością jest już wykonywanie względem nieruchomości choćby jednej czynności wywołującej skutki w sferze praw i obowiązków jej właściciela".
Kiedy przeanalizujemy zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami, to okaże się, że ust. 1 art. 185 został dodany nowelą z dnia 28 listopada 2003 r. (Dz.U. 2004 nr 141 poz. 1492). pierwotny zapis był następujący: zarządzanie w rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomośc.
Nowelizacja ta była wynikiem problemów interpretacyjnych dotyczących pojęcia administrowania i zarządzania.
Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra -
na interpelację nr 8854
w sprawie sposobu kontroli posiadania uprawnień i licencji zawodowych przy wykonywaniu działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami:
"Problem interpretacji przepisu art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 246, poz. 2603) związany z wątpliwościami dotyczącymi tego, czy ˝administrowanie˝ zawiera się w ˝zarządzaniu˝ i czy do czynności administrowania nieruchomościami wymagane jest posiadanie licencji zarządcy nieruchomości został jednoznacznie rozwiązany odpowiednimi zmianami zawartymi w nowelizacji ww. ustawy. Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492 i Nr 240 poz. 2408) wprowadziła zmianę dotychczasowego art. 185 ust. 1, który otrzymał następujące brzmienie:
˝Art. 185. ust. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.˝
Powyższy przepis wskazuje w sposób jednoznaczny, że czynności związane z bieżącym administrowaniem są równoznaczne z zarządzaniem nieruchomościami i do ich wykonywania niezbędne jest posiadanie licencji zarządcy nieruchomości".
Treśc odpowiedzi:
http://orka2.sejm.gov.pl/IZ4.nsf/main/2A44A140
1.Zawodowy zarządca musi mieć licencję oraz ubezpieczenie z tytułu odpowiedzialności cywilnej.
2. Osoba zarządzająca swoją własnością lub współwłasnością nie musi mieć żadnych licencji.
3. Firmy zarządzająca - przedsiębiorca prowadzący usługi zarządzania nieruchomościami musi zatrudnić pracownika z licencją, chyba że sam ją posiada
4. Pracownik firmy zarządzającej - zwany powszechnie administratorem -nie musi mieć licencji
5. Zarządca przymusowy ustanawiany przez sąd również musi mieć taką licencje
1. czy administratorem może być osoba "z ulicy" wykonująca inny zawód lub nieposiadająca żadnego zawodu???
2. czy też administratorem jest osoba, która działa w ramach firmy zarządzania nieruchomościami, w której ktoś inny posiada licencje i sprawuje nadzór nad administratorem??
z góry dziękuję za uwagi. JB
A MA taki obowiazek? Z czego on wynika i gdzie jest zapisany??
"Zagadnienie ewentualnego zdefiniowania i prawnego uregulowania nowego zawodu o nazwie ˝administrator nieruchomości˝ było w resorcie przedmiotem wielu rozważań prowadzonych z udziałem organizacji zawodowych zrzeszających zarządców nieruchomości, które miały na celu zidentyfikowanie rzeczywistych potrzeb rynku nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem ewentualnej przydatności administratorów nieruchomości w procesie zarządzania nieruchomościami.
Zgodnie z art. 185 ust. 1 i 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Zarządca nieruchomości wykonuje powyższe czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
W świetle wyżej cytowanego przepisu prawa szeroko pojęte czynności związane z bieżącym administrowaniem nieruchomościami są zaliczane do czynności pomocniczych, o których mowa w art. 185 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tak więc obecne przepisy prawa dopuszczają funkcjonowanie na rynku nieruchomości osób nieposiadających licencji zarządcy nieruchomości, w tym osób z wykształceniem średnim, wykonujących zarobkowo różne czynności związane z zarządzaniem nieruchomościami. Ponieważ zarządca nieruchomości, zatrudniający takie osoby, ponosi pełną odpowiedzialność za wykonywane przez nie czynności, to w jego interesie leży zachęcanie pracowników do podnoszenia swoich kwalifikacji zawodowych poprzez udział w specjalistycznych szkoleniach i kursach. Poza tym nakładanie na osoby wykonujące czynności pomocnicze na rzecz zarządców nieruchomości dodatkowych wymagań, polegających na konieczności uzyskania licencji, mogłoby zostać odebrane jako tworzenie barier utrudniających prowadzenie działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami i powodujących zwiększenie kosztów prowadzenia tej działalności, znajdujących swoje odzwierciedlenie w poziomie cen usług zarządzania oferowanych potencjalnym konsumentom.
Należy także podkreślić, że ze względu na złożoność procesu zarządzania nieruchomością, trudne, a wręcz niemożliwe wydaje się wyodrębnienie zespołu czynności administrowania, które mogłyby być samodzielnie wykonywane przez osobę o kwalifikacjach niższych niż zarządca nieruchomości. "
Jeżeli z przesłanki, że "administrowanie zawiera się w pojęciu zarządzania" wysnuwa on tezę, że są to pojęcia "równoznaczne", to po prostu ręce opadają. To tak, jakby uznać, że jeden człowiek (element zbioru ludzi) to to samo, co ludzkość (cały zbiór). To absurd.
Zarządca:
art. 190 stanowi przecież, że przepisów ustawy nie stosujemy do "zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników".
W opisanej sytuacji jednak wspólnota repr. przez zarząd zleciła administrowanie (a więc w rozumieniu art. 185 pkt. 4 zarządzanie) osobie trzeciej.
Zleciła podobnie, jak zarządca osobie, wykonującej "czynności pomocnicze".
Czy zarządcy z licencją wolno więcej, niż właścicielowi?
"Bezpośrednio" nie znaczy "osobiście". Zarząd złożony ze współwłaścicieli nie musi osobiście czyścić kominów, sprzątać klatki schodowej, strzyc trawników i prowadzić księgowości wspólnoty. Może - a czasem nawet musi, gdyż wymaga tego prawo *) - każdą z tych czynności zlecić innej osobie fizycznej lub firmie. Dopóki te czynności wykonują różne osoby, to jest OK, ale jeśli zarząd wszystkie te czynności zleci administratorowi bez licencji, to będą kłopoty? Nie sądzę.
Sąd Najwyższy stwierdził, że:
1) narzucanie prywatnym właścicielom (współwłaścicielom) nieruchomości, kogo i w jakiej formie mają zatrudniać do zarządzania / administrowania ich własnością, byłoby niekonstytucyjne (nadmiernie ograniczałoby prawo własności)
2) licencję musi mieć jedynie osoba, z którą wspólnota chce zawrzeć "umowę o zarządzanie". Nie ma takiego wymogu, jeżeli będzie to inna umowa (nienazwana) lub jeśli wspólnota udzieli pełnomocnictwa lub dokona zlecenia.
Z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 2007.07.17 III CZP 69/07:
"Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów [Skarbu Państwa lub JST], nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.).
Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy."
____________
*) wymóg posiadania odpowiednich uprawnień: usługi kominiarskie, przeglądy gazowe, elektryczne, budowlane itp.
Sąd Najwyższy w cyt. uchwale z dnia 17.07.2007 roku (sygn III CZP 69/07) dokonał, moim zdaniem, przełomowej wykładni przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (z którą w pełni się zgadzam). Otóż, przede wszystkich przedstawił pogląd, że umowa o zarządzanie w rozumieniu tego aktu jest umową nazwaną. Dotychczas uważano raczej, że to rodzaj umowy zlecenie (często w umowach o zarządzanie strony określano mianem „zleceniobiorcy” i „zleceniodawcy”). Zatem nie każda umowa zawarta z licencjonowanym zarządcą wywołuje skutki wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami. A jakie to skutki? W szczególności możliwośc ingerencji państwa w działalnośc zawodową - poprzez możliwośc pociągnięcia zarządców licencjonowanych do odpowiedzialności zawodowej, zabezpieczenie interesów właścicieli poprzez nałożenie na zarządców obowiązków, takich jak np. koniecznośc ubezpieczenia oc, podnoszenie kwalifikacji, etc.
(nie bez znaczenia były też oczywiście naciski grupy osób zarządzających, aby ograniczyc dostęp do tego zawodu, o czym też należy pamiętac).
Umowę o zarządzanie, która wywołuje w/w skutki można zawrzec tylko i wyłącznie z zarządcą licencjonowanym lub przedsiębiorcą w warunkach określonych w ustawie - w przeciwnym razie (gdy zarządzający nie będzie miał licencji) - umowa jest nieważna.
Wspólnota jednak nie jest zobligowana do zawarcia takiej umowy, może zlecic czynności drogą innej umowy - np. zlecenie, ale właściciele winni zdawac sobie sprawę z tego, że taka umowa nie pociągnie za sobą opisanych powyżej skutków (które wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Zasadniczo więc dla wspolnoty bardziej korzystna umowa o zarządzanie zawarta z licencjonowanym zarządcą.
Zatem do gospodarowania nieruchomością wspólnoty nie jest konieczne posiadanie licencji o ile:
1) strony nie zamierzają zawrzec umowy o zarządzanie nieruchomościami w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami,
2) nieruchomośc nie stanowi własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
W ustawie o gospodarce nieruchomościami wyraźnie bowiem zaznaczono, że nieruchomościami podmiotów, o których mowa w art. 20 ugn, mogą zarzadzac wyłącznie zarządcy licencjonowani.
W tym miejscu należy odpowiedzic na pytanie - czy wspólnota mieszkaniowa, w której udziały mają w/w podmioty (Skarb Państwa, gmina, etc), może powierzyc wykonywanie czynności jedynie licencjonowanemu zarządcy.
Art. 189 ugn stanowi, że zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów, o których mowa w art. 20, może być powierzone podmiotom tworzonym w tym celu przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zarządzanie będzie wykonywane przez zarządców nieruchomości wymienionych w art. 184 ust. 2. (licencjonowanych).
Wspólnota mieszkaniowa, w której udziały mają te podmioty nie należy do zasobów, o których mowa w art. 20 ugn.
Treśc tego przepisu prowadzi zatem do wniosku, że każda wspólnota (również ta, w której udziały mają podmioty publiczne) może zawrzec umowę o zarządzanie w rozumieniu ugn z licencjonowanym zarządcą, lecz nie jest do tego zobligowana. Stosowanie tej ustawy w powyższym zakresie jest fakultatywne i zależy od woli właścicieli lokali.
Powyższy wniosek wymagałby z kolei sprostowania udzielonej odpowiedzi na pytanie, które zainicjowało całą dyskusję.
W tamtym okresie jednak powszechnie uważano, że gospodarowanie nieruchomością wymaga licencji (obecnie jednak wiemy, że jest inaczej).
Często wspólnoty decydują się na taki model zarządu, że:
1|) dokonują wyboru zarządu w rozumieniu art. 20 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zarząd ten zawiera umowę z licencjonowanym zarządcą ze skutkami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami,
2) umowa ta z kolei obejmuje jedynie administrowanie nieruchomością.
Taka umowa to również umowa o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomości, wspólnoty często unikają jednak takiego nazewnictwa, ponieważ zawarcie umowy o zarządzanie powszechnie uważa się za zmianę zarządu, o której mowa w art. 18 uwl.
Jaką umowę zawarła wspólnota mieszkaniowa?
Wracając do tematu.
W naszej WM została zawarta następująca umowa:
"Umowa o sprawowanie zarządzania i administrowania budynkiem mieszkalnym usytuowanym na działce nr... w ....przy ul... zawarta w dniu....pomiędzy zarządem wspólnoty mieszkaniowej w osobach
1........(imię nazwisko)
2........(imię nazwisko)
A firmą obsługa nieruchomości w osobie(imię i nazwisko) z siedzibą w .....zarejestrowaną w ewidencji działalności gospodarczej pod nr....reprezentowaną przez ........licencjonowany zarządca(nr.licencji......)"
Jak powinni się ustosunkować właściciele WM do tak dziwacznie zawartej umowy ?
Jakby tego było mało.......
"Strony stwierdzają,że przedmiotowa nieruchomość składa się z działki o powierzchni.....na której znajduje się budynek(winno być budynki)którego całkowita powierzchnia lokali i pomieszczeń przynależnych wynosi 672,40(co nie jest prawdą,gdyż wynosi 765m) dla które to nieruchomości prowadzona jest przez sad rejonowy w....księga wieczysta nr......"
Zatem proszę o waszą opinię w w/w przeze mnie tematach.
Błędna informacja o powierzchni użytkowej nie ma wpływu na ważność umowy. Jeżeli sposób ustalenia wysokości wynagrodzenia zarządcy za zarządzanie nieruchomością jest związany z tą powierzchnią (według określonej stawki za m2 powierzchni użytkowej), to ta informacja działa na szkodę zarządcy, ma wpływ na obniżenie jego wynagrodzenia. Jeżeli stan faktyczny jest taki, jak podajesz, to zarządca może się domagać zmiany umowy. Chyba, że wynagrodzenie jest podane w umowie tylko kwotowo - wówczas powierzchnia użytkowa nie ma na nie wpływu.