Remont dachu + ew. wykup części strychu
arma
Użytkownik
Na początku się witam na Forum bo to mój pierwszy post - dzień dobry!
Mam taką sytuację: mała wspólnota 5 mieszkań, budynek z lat 30 XX w.:
- piwnice,
- 2 mieszkania na parterze,
- 2 na piętrze,
- 1 mieszkanie na połowie powierzchni poddasza (ok. 80 m2),
- na drugiej połowie poddasza strych (ok. 30 m2).
3 rodziny ze wspólnoty (z piętra i poddasza) zgłosiły do Zarządcy zamiar przeprowadzenia remontu dachu ponieważ zacieki na klatce schodowej, strychu i mieszkaniu na poddaszu są coraz większe, w dodatku przy silnym wietrze z dachu sypią się dachówki (prawdopodobnie nie wymieniane od początku istnienia budynku). Problemem są oczywiście pieniądze oraz brak zgody 2 rodzin z parteru.
Rodzina z piętra (nad którą jest strych) zgłosiła propozycję pokrycia kosztów remontu połowy dachu z własnej kieszeni w zamian za zrzeczenie się wspólnoty do strychu w celu wykonania przebudowy mieszkania na 2-poziomowe.
Pytania:
1. czy 2/5 wspólnoty może wstrzymać remont? Czy są jakieś środki prawne aby ich do tego zmusić, ponieważ za rok, dwa dach może zagrażać bezpieczeństwu lokatorów i przechodniów
2. czy we wspólnocie jeśli jest obecnie strych- czy jest jakiś przepis - że musi pozostać pomieszczenie strychu? (obecnie wspólna suszarnia)
3. co może zrobić Zarządca i ew. co polecacie w takiej patowej sytuacji? Teoretycznie środki mogą zostać przekazane przez rodzinę zainteresowaną strychem (który i tak jest nie używany) i dach może zostać wyremontowany, ale w tej chwili nic nie można zrobić.
Mam taką sytuację: mała wspólnota 5 mieszkań, budynek z lat 30 XX w.:
- piwnice,
- 2 mieszkania na parterze,
- 2 na piętrze,
- 1 mieszkanie na połowie powierzchni poddasza (ok. 80 m2),
- na drugiej połowie poddasza strych (ok. 30 m2).
3 rodziny ze wspólnoty (z piętra i poddasza) zgłosiły do Zarządcy zamiar przeprowadzenia remontu dachu ponieważ zacieki na klatce schodowej, strychu i mieszkaniu na poddaszu są coraz większe, w dodatku przy silnym wietrze z dachu sypią się dachówki (prawdopodobnie nie wymieniane od początku istnienia budynku). Problemem są oczywiście pieniądze oraz brak zgody 2 rodzin z parteru.
Rodzina z piętra (nad którą jest strych) zgłosiła propozycję pokrycia kosztów remontu połowy dachu z własnej kieszeni w zamian za zrzeczenie się wspólnoty do strychu w celu wykonania przebudowy mieszkania na 2-poziomowe.
Pytania:
1. czy 2/5 wspólnoty może wstrzymać remont? Czy są jakieś środki prawne aby ich do tego zmusić, ponieważ za rok, dwa dach może zagrażać bezpieczeństwu lokatorów i przechodniów
2. czy we wspólnocie jeśli jest obecnie strych- czy jest jakiś przepis - że musi pozostać pomieszczenie strychu? (obecnie wspólna suszarnia)
3. co może zrobić Zarządca i ew. co polecacie w takiej patowej sytuacji? Teoretycznie środki mogą zostać przekazane przez rodzinę zainteresowaną strychem (który i tak jest nie używany) i dach może zostać wyremontowany, ale w tej chwili nic nie można zrobić.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Odp.
1 - tak może nawet jeden.Zwracacie się do sądu o rozstrzygnięcie.Wynik prawie pewny, w związku z wiekiem budynku i zagrożeniami. Wówczas każdy musi partycypować w kosztach.
2. Nie ,nie musi. Możecie tam zrobić np. klubokawiarnie, wydzierżawić, sprzedać.Wymagana jednomyślność.
3. To dla WM bardzo dobra propozycja, sprzedać strych za remont dachu. Zarz,ądca powinien przygotować odpowiedni projekt uchwaly z rzetelnym wyliczeniem, poddać pod glosowanie, zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie. Wg mnie bardzo duża szansa na korzystne rozstrzygnięcie.:bigsmile:
W małej wspólnocie mieszkaniowej w zakresie zarządu nieruchomością wspólną obowiązują przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Spraw zwykłego zarządu dotyczy art. 201 kc: Jeśli zatem większość współwłaścicieli (większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów - art. 204 kc) zgadza się na remont, to go róbcie. Kosztami należy obciążyć wszystkich współwłaścicieli według ich udziałów.
arma - żle się wyrazilem, jedna osoba nie może wstrzymać remontu w malej wspólnocie, ale ta jedna osoba jest niezbędna do ustalenia kosztów zaliczki na utrzymanie części wspólnej, ponieważ to przekracza zakres zarządu zwyklego. Ma tu zastosowanie art. 199 kc
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwyklego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich wspólwlaścicieli. W braku takiej zgody wspólwlaściciele, ktorych udzialy wynoszą co najmniej polowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd,ktory orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich wspólwłaścicieli.
Prawdopodobnie to jedyne rozwiązanie w Waszej sytuacji.
:bigsmile:
i do czego Ty i Zarządca "namawiacie". Zaczynajcie remont, opornych obciążymy kosztami. To prowokowanie do klótni, sprzeczek, sporów. A w jaki sposób wyegzekwujecie koszty? Możliwe ,że po kilku latach procesowania koszty zostaną wyegzekwowane.
A co ja doradzam? Dzialanie zgodne z prawem:
- podjęcie decyzji o remoncie i ustalenie kosztów , przy braku jednomyślności sprawa do sądu o rozstrzygnięcie. Oczywiście wniosek z ekspertyzą techniczną o stanie dachu i kosztorysem. Z takim argumentem sądowym zaczynamy remont, wyegzekwowanie ewentualnych należności w postępowaniu upominawczym jest proste.
To jest moja rada dla army.
[align=right](...) edycja Admin[/align]
Poza tym to wyjście bezpieczniejsze i w sumie chyba szybsza droga
" W razie zawarcia przez współwłaścicieli mających większość udziałów umowy, np. na wykonanie koniecznych robót remontowych (art. 201 k.c.), stroną umowy po stronie współwłaścicieli są tylko ci z nich, którzy umowę zawarli (art. 370). Współwłaściciele będący w mniejszości, którzy na tę czynność odmówili zgody, nie są stronami umowy, a więc nie odpowiadają wobec wykonawcy robót za zobowiązania wynikające z umowy, natomiast odpowiadają wobec pozostałych współwłaścicieli na podstawie - i w granicach - art. 207."
Komentarz do kodeksu cywilnego. Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Warszawa 2003, s. 266
Niekiedy nie można czekać, nie mniej jednak wystąpienie do sądu to na pewno bezpieczniejsze wyjście, choć uważam, że czynność nie przekracza zarządu zwykłego - pod warunkiem, że mamy do czynienia z remontem koniecznych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym.
Niepogorszony to znaczy jaki? Dla przykładu skrajności: już miesiąc po np. położeniu gresu na klatce jej stan jest "pogorszony", bo każda rzecz się zużywa. Zarządzam wymianę dachu, choć jeszcze nie przecieka, ale przecież jest już "pogorszony"
"Nakładami koniecznymi są wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne korzystanie z niej. Są to remonty i naprawy, konserwacja, wymiana starych drzew w sadzie na młode, zasiewy, utrzymanie inwentarza żywego, podatki, opłaty, składki na ubezpieczenia."
Komentarz do kodeksu cywilnego. Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Warszawa 2003, s. 353