opłata za parkowanie...

krzysiek11

Witam. Brak miejsc do parkowania pojazdów samochodowych to problem większości wspólnot mieszkaniowych. niektórzy współwłaściciele parkują po kilka samochodów naraz, czym korzystają ze współwłasności ponad swój udział i nie daje się to pogodzić z analogicznymi prawami pozostałych. Dlatego w roku 2010 została podjęta uchwały do obciążania tych współwłaścicieli, którzy korzystają ponad swój udział, dodatkowymi opłatami za parkowanie kolejnego (drugiego) auta. Wszystko było by w porządku gdyby tej uchwały przestrzegał Prezes W. M., ktory swoim zachowanie lekceważy podjętą uchwałę i zarazem pozostałym współwłaścicielom bloku, parkującym po kilka samochodów pokazuje jak można lekceważyć prawo (art. 206 kc), uniemożliwiając korzystanie z parkingu pozostałym. Proszę o podpowiedz:jako członkowie zarządu jakie powinniśmy podjąć kroki w celu egzekwowania podjętej w 2010 roku Uchwały, czy należałoby wprowadzić Aneks do Uchwały lub tą Uchwałę zmienić podkreślając przy tym, że nałożenie obowiązku zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z parkingu może nastapić tylko wobec tych, co korzystają ponad swój udział.
Pozdrawiam.

koziorozka

w roku 2010 została podjęta uchwały do obciążania tych współwłaścicieli, którzy korzystają ponad swój udział, dodatkowymi opłatami za parkowanie kolejnego (drugiego) auta

czy należałoby wprowadzić Aneks do Uchwały lub tą Uchwałę zmienić podkreślając przy tym, że nałożenie obowiązku zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z parkingu może nastapić tylko wobec tych, co korzystają ponad swój udział.

Czym ta istniejąca uchwała miałaby się róźnić od nowej? (aneks w uowl nie istnieje). Bo ja takiej różnicy nie widzę.
Jak to do tej pory egzekwowaliście?
Administrator/księgowy nie nalicza dodatkowych opłat tylko temu jednemu członkowi zarządu?

daarek

W dużej wspólnocie - zakładam że jesteście dużą wspólnotą skoro jest zarząd, uchwały i nawet prezes też jest) - kwestie współwłasności (a taka jest NW) reguluje nie (art. 206) k.c. ale UoWL. współwłasność jest niepodzielna, ułamkowa.
"...Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
Art. 13. 1. Właściciel...jest obowiązany...z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli..."
- nie widzę tutaj podstaw do:

ci, którzy korzystają z części wspólnej więcej niż pozostali, powinni płacić więcej

- ???

nałożenie obowiązku zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z parkingu może nastapić tylko wobec tych, co korzystają ponad swój udział

- a co z gośćmi odwiedzającymi właściciela,
- co w sytuacji gdy większościowy będzie miał 90% udziałów a pozostałych ośmiu resztę, nawet na pół auta im nie wystarczy miejsca.
- jak chcecie egzekwować wprowadzone ograniczenia, na jakiej podstawie prawnej, skoro przykładowy udział prezesa dajmy na to wynosi 754/3250 - jak to przełożyć na ilość samochodów?
Z nieruchomości wspólnej (tak jak z opłatami za nią) "korzysta się na zasadzie udziałów" a nie 1 szt. auta po równo każdemu?

krzysiek11

A co z Art. 296 Kc., w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. sygn. akt III CZP 59/07, OSNC 2008/7–8/81 Sąd Najwyższy uznał za dopuszczalne zawarcie przez wspólnotę mieszkaniową umowy określającej zasady korzystania przez właścieiela lokalu z części wspólnej budynku i rozliczania się z pozostałymi współwłaścicielami, gdy korzystanie z rzeczy wspólnej wykracza poza granicę korzystania. Dopuszczalny zakres tej umowy określa zamiar korzystania z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym niż wynika to z art. 206 kc.

Pani Beata

Drogi krzyśku11, przytoczyłeś bardzo interesujący wyrok. Jednak, w konkretnej sytuacji, którą opisałeś nie ma on moim zdaniem zastosowania.
Tutaj słuszną moim zdaniem wykładnię zaprezentował Ci "daarek" - no proszę, brawo.
Gdybyś chciał jednak pobierać te opłaty (ile miejsc parkingowych od tego przybędzie?) to moim zdaniem należałoby:
1/ przeznaczyć uchwałą tę część nieruchomości na strefę płatnego parkowania (uniemożliwić parkowanie bezpłatne) - bez sensu
2/ ustalić regulamin i stawki - jednakowe dla wszystkich właścicieli i gości, nie tylko dla tych, którzy maja więcej niż jeden samochód.
3/ zawrzeć umowy z korzystającymi ponad miarę (tak jak w wyroku)
4/ wymyśleć kto i w jaki sposób przypilnuje wykonania tego wszystkiego
5/ odprowadzać podatek dochodowy do urzędu skarbowego
Oczywiście to bardzo uproszczona procedura na potrzeby wątku, a mój post jest trochę sarkastyczny, i nie do końca serio...
Chciałabym, żeby Twoje pytanie też nie było serio, ale mam smutną świadmość, że tak nie jest...

daarek

krzysiek11: A co z Art. 296 Kc

"...III CZP 59/07 Umowa quoad usum - korzystanie z części wspólnych budynku.
Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową..."
Przytoczony wyrok dotyczy zupełnie innej sytuacji - w Twoim przypadku też jest mozliwość zawarcia umowy quoad usum - ale to zupelnie co innego niż uchwała i zróżnicowanie opłat właścicieli w zależnosci od ilości aut do parkowania.

Zarządca

[cite] krzysiek11:[/cite]Dlatego w roku 2010 została podjęta uchwały do obciążania tych współwłaścicieli, którzy korzystają ponad swój udział, dodatkowymi opłatami za parkowanie kolejnego (drugiego) auta. Wszystko było by w porządku gdyby tej uchwały przestrzegał Prezes W. M., ktory swoim zachowanie lekceważy podjętą uchwałę i zarazem pozostałym współwłaścicielom bloku, parkującym po kilka samochodów pokazuje jak można lekceważyć prawo (art. 206 kc), uniemożliwiając korzystanie z parkingu pozostałym. Proszę o podpowiedz:jako członkowie zarządu jakie powinniśmy podjąć kroki w celu egzekwowania podjętej w 2010 roku Uchwały, czy należałoby wprowadzić Aneks do Uchwały lub tą Uchwałę zmienić podkreślając przy tym, że nałożenie obowiązku zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z parkingu może nastapić tylko wobec tych, co korzystają ponad swój udział.
Pozdrawiam.

Nie można korzystać "ponad swój udział", wielkość udziału jest tutaj nieistotna, właściciele mogą jednak podjąć uchwałę o opłatach, gdy brak tych miejsc dla wszystkich.
Moim zdaniem cytowana uchwała Sądu Najwyższego w takiej sytuacji będzie miała zastosowanie do przedstawionego stanu faktycznego.

"Wspólnota mieszkaniowa może pobierać od właścicieli lokali opłaty za korzystanie z parkingu stanowiącego nieruchomość wspólną, ale tylko od tych, którzy korzystają z niego w większym zakresie niż pozostali. W orzecznictwie i w doktrynie ugruntowany jest pogląd, że współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z całości bądź z części nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści a sposobem dokonania takiego rozliczenia jest ustalenie opłaty za korzystanie z rzeczy wspólnej. W uzasadnieniu wyroku z dnia 17 marca 2009 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku (sygn. akt: I ACa 149/09, niepubl.) skonstatował, iż w sytuacji,” gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 kc możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej”.


więcej na ten temat w artykule: "Opłaty za parkowanie we wspólnocie mieszkaniowej" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/95-parkowanie/718-oplaty-za-parkowanie-we-wspolnocie-mieszkaniowej

daarek

przecież ten wyrok dotyczy czegoś innego:

I ACa 149/09 Umieszczanie reklam w części wspólnej

Dobrze by było zdecydować się na coś, albo uchwała albo umowa quoad usum o której mówi orzecznictwo:

1) - właściciele mogą jednak podjąć uchwałę o opłatach, gdy brak tych miejsc dla wszystkich

- przedstawiałem wyżej na jakiej podstawie?, jak wyliczony udział auta w NW?

2) - gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 kc możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej

---

"...W uchwale z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06 Sąd Najwyższy orzekł, iż współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści..." - http://www.zarzadca.pl/komentarze/95-parkowanie/718-oplaty-za-parkowanie-we-wspolnocie-mieszkaniowej
- wyrok znajduje zastosowanie gdy jeden z właścicieli ogrodzi sobie kawałek podwórza czy parkingu dla wyłącznej swojej dyspozycji a nie w sytuacji gdy dzisiaj ja zaparkowałem sobie dwa auta a jutro sąsiadka na tym miejscu jedno w poprzek a pojutrze sąsiad zaparkował trzy, a w niedzielę przyjechał ksiądz do umierającego właściciela wraz z kościelnym i zaparkowali dwa auta w ogóle nie w tym miejscu co trzeba.

Zarządca

[cite] daarek:[/cite]przecież ten wyrok dotyczy czegoś innego:

W uzasadnieniu tego wyroku zawarto również wykładnię przepisów przydatną w naszych rozważaniach.

daarek

Tak:

zawarcie stosownej umowy

- dlatego chciałem aby się na coś zdecydować: uchwała czy umowa?
Twierdzę, że uchwałą takich manipulacji z NW robić nie można (opłaty od ilości aut do parkowania).

Pani Beata

krzysiek11, a co z właścicielami, którzy nie posiadają aut? Masz dla nich propozycję?
Właściciel pomosi koszty z tytułu posiadania (a nie używania rzeczy - jak najemca). Ci którzy nie maja aut również ponoszą koszty utrzymania tego parkingu.
Tak długo jak jest użytkowany zgodnie ze swoim przeznaczeniem nie ma tematu opłat.

Zarządca

[cite] daarek:[/cite]Tak:

zawarcie stosownej umowy

- dlatego chciałem aby się na coś zdecydować: uchwała czy umowa?
Twierdzę, że uchwałą takich manipulacji z NW robić nie można (opłaty od ilości aut do parkowania).

Co do zasady umowa, w niektórych sytuacjach - uchwała - takie można wyciągnąć wnioski z orzecznictwa.

krzysiek11

Witam.
Jak już pisałem, problem polega z miejscami parkingowymi na terenie nieruchomości wspólnej, gdzie niektórzy korzystają z niego w większym zakresie niż pozostali, na pewno nie jest to prostym problemem.
Podobna sytuacja wygląda z przeznaczeniem finansów z funduszu remontowego na remont parkingu. Właściciele lokali mieszkalnych, którzy nie korzystają z parkingu (dlatego, że brakuje miejsc)nie chcą aby prace remontowe parkingu, szlabanu były dokonywane z w/w funduszu. Dlatego uważam, że jest celowe obciążania tych współwłaścicieli, którzy korzystają ponad swój udział, dodatkowymi opłatami za parkowanie kolejnego (drugiego) auta.
Pozdrawiam

koziorozka

To nie takie proste. Mieszkańcy parteru muszą płacić za windy, choć z nich nie korzystają
Teoretycznie chyba (?) można tak - wspólnota uchwałą wynajmuje grupie chętnych (nazwiska) cały parking za określoną sumę i płaci od tego podatek
Jak ci chętni parking między sobą podzielą, jak będą z niego korzystali, kto ile zapłaci to ich sprawa.
Tylko jak potem to wyegzekwować to już nie wiem...

daarek

Wyrok właśnie o tym mówi - że można tak zrobić ale musi to być umowa quoad usum i wtedy z tego tytułu, że część właścicieli może korzystać w "większym" niż udział stopniu z NW płaci pozostałym (wspólnocie) dodatkowe opłaty rekompensując niejako tym którzy mają w ten sposób ograniczoną możliwość korzystania z NW - ale powtarzam można to zrobić tylko umową nie uchwałą. Tak wynika z orzecznictwa i poniekąd z UoWL.

EDDIE

[cite] daarek:[/cite]Wyrok właśnie o tym mówi - że można tak zrobić ale musi to być umowa quoad usum i wtedy z tego tytułu, że część właścicieli może korzystać w "większym" niż udział stopniu z NW płaci pozostałym (wspólnocie) dodatkowe opłaty rekompensując niejako tym którzy mają w ten sposób ograniczoną możliwość korzystania z NW - ale powtarzam można to zrobić tylko umową nie uchwałą. Tak wynika z orzecznictwa i poniekąd z UoWL.

Niekoniecznie. Uchwała można przyjąć regulamin, który określi zasady korzystania z miejsc parkingowych.