Czy właściciele mogą odzyskać zaliczki wpłacone nieistniejącej wspólnocie?
Galahad
Użytkownik
Witam,
Powstanie wspólnoty, do której należę zostało zakwestionowane przez Spółdzielnię Mieszkaniową i po serii rozpraw i apelacji sąd ostatecznie uznał powołujące ją uchwały za nieważne. W międzyczasie wspólnota została utworzona jeszcze raz i nie zostało to zakwestionowane przed sądem. Oba utworzenia (nieudane i udane) dzielił od siebie rok i w tym czasie właściciele (nie wszyscy) wnosili zaliczki do Wspólnoty, po czym wyrównali swoje zobowiązania wobec Spółdzielni za okres zakwestionowany przez sąd. Nie otrzymali jednak żadnego zwrotu ze Wspólnoty. Czy jest jakaś możliwość ich odzyskania, czy też pieniądze zapłacone na konto Wspólnoty (uznanej przez sąd za nieistniejącą dopiero ponad rok po tych wpłatach) są nie do odzyskania? czy jest jakiś sposób, by rozwiązać ten problem, tak aby płacący zaliczki nie zostali ukarani za swoją uczciwość a zarazem nie wpędzić Wspólnoty w kłopoty finansowe?
Powstanie wspólnoty, do której należę zostało zakwestionowane przez Spółdzielnię Mieszkaniową i po serii rozpraw i apelacji sąd ostatecznie uznał powołujące ją uchwały za nieważne. W międzyczasie wspólnota została utworzona jeszcze raz i nie zostało to zakwestionowane przed sądem. Oba utworzenia (nieudane i udane) dzielił od siebie rok i w tym czasie właściciele (nie wszyscy) wnosili zaliczki do Wspólnoty, po czym wyrównali swoje zobowiązania wobec Spółdzielni za okres zakwestionowany przez sąd. Nie otrzymali jednak żadnego zwrotu ze Wspólnoty. Czy jest jakaś możliwość ich odzyskania, czy też pieniądze zapłacone na konto Wspólnoty (uznanej przez sąd za nieistniejącą dopiero ponad rok po tych wpłatach) są nie do odzyskania? czy jest jakiś sposób, by rozwiązać ten problem, tak aby płacący zaliczki nie zostali ukarani za swoją uczciwość a zarazem nie wpędzić Wspólnoty w kłopoty finansowe?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Czy może gromadziła wpłacane przez właścicieli zaliczki na dobrze oprocentowanym koncie na Kajmanach?
Z jakiego tytułu "wyrównaliście swoje zobowiązanie wobec spółdzielni?" Zobowiązania za co? I z czyjego nakazu? Sąd tak nakazał?
Moim zdaniem (na gorąco) nie wykluczone, że spółdzielnia wyłudziła od Was nienależną wpłatę. Wyroku na razie nie oceniam. Proszę napisz coś więcej.
Nowy doklejony: 02.03.12 14:29
Odpisz proszę możliwie jasno w punktach:
1/ w jaki sposób "powołano" wspólnotę za pierwszym razem (wspólnoty zwykle się nie powołuje)
2/ czy spółdzielnia była właścicielem jakiegoś lokalu w tej nowo 'powołanej" wspólnocie?
3/ kto administrował wami przez ten rok
4/ kto i na jakiej podstawie policzył "wyrównania" należne spóldzielni
5/ kto i w jaki sposób wezwał Was do ich zapłaty
6/ w jaki sposób "powołano" wspólnotę za drugim razem
Pierwsza uchwała właścicieli o tym, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządzania nieruchomością wspólną obowiązywać nas będą przepisy o własności lokali została zaskarżona przez Spółdzielnie Mieszkaniową. Skutecznie (po kilkunastu miesiącach) i nie bez racji (o ile bowiem rzeczywiście większość właścicieli podpisała się pod uchwałą, to podpisy te były zbierane przez tydzień, bo na zebraniu nie uzyskano 50% udziałów). Tyle tylko, że w czasie trwania procesu wielu właścicieli (nie wszyscy, poza tym Spółdzielnia też jest naszym "udziałowcem" reprezentuje lokale jeszcze niewyodrębnione (10-15%) płaciło zaliczki do Wspólnoty. Po prawie roku, gdy sprawa sądowa trwała, podjęto także uchwałę potwierdzającą i podtrzymującą wolę wyrażoną w zakwestionowanej poprzednio uchwale (i tu wszytko zrobiono zgodnie z prawem, z udziałem notariusza itp.). Po niekorzystnym dla nas wyroku Spółdzielnia zaczęła wzywać do zapłaty za okres kiedy formalnie, ale nie faktycznie (jej pracownicy zostali wyproszeni z naszej nieruchomości, zarząd którą powierzono specjalistycznej firmie), zarządzała nami. Część właścicieli zapłaciła, część otrzymała sądowe nakazy zapłaty i broni się przed sądem. Sytuację komplikuje fakt, że w owym spornym okresie między uchwałami Wspólnota nie miała podpisanych umów o dostawę mediów i faktycznie płaciła za to Spółdzielnia, która z kolei nie ponosiła np. żadnych wydatków na sprzątanie, naprawy itp. W rezultacie część właścicieli traci dziś czas w sądzie, inni zaś zapłacili dwa razy za to samo. Co dla mnie dziwne, część tych drugich pogodziła się z sytuacją i nawet nie dopytuje się o zwrot nadpłaty. Ani od Spółdzielni (na co nie liczę), ani od Wspólnoty, która, co zrozumiałe, bo chce uniknąć problemów finansowych, nie zamierza niczego zwracać.
Ciekawi mnie co konkretnie postanowił sąd?
Czy stwierdził nieistnienie uchwały, czy ją uchylił? Odpisz proszę. Bo mimo wszystko mam bardzo wiele wątpliwości, a to dlatego, że jak wspomniałam, sprawa o której piszesz jest wyjątkowo skomplikowana...
Na pierwszym zebraniu nie byliście wspólnotą, pomimo tego, zebranie należało zwołać w oparciu o art .30 ust. 1a, 31 i 31 UoWL bo tego wymaga art. 24 ze znaczkiem 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Pierwsza głosowana uchwała była co prawda głosowana udziałami, ale dozbieranie głosów obiegowo nie było możliwe. Dlatego ciekawi mnie bardzo, co ten sąd dokładnie postanowił... mieliście jak wspominasz zatrudnionego administratora...
Ciekawi mnie też, w jaki sposób spółdzielnia napisała pozew, tzn. skarżyła uchwałę (jako właściciel z art. 25 UoWL?)
Wyrok zapadł - jak piszesz, więc na te pytania są już odpowiedzi... które mnie bardzo ciekawią...
Stworzyć taki scenariusz może tylko życie...
Nowy doklejony: 07.03.12 23:54
Pewnie Cię to nie ucieszy, ale moim zdaniem to najtrudniejszy temat jaki spotkałam na tym forum
Czy wspólnota mieszkaniowa w takiej sytuacji obciążyła spółdzielnię poniesionymi dotychczas kosztami (gdyby przyjąć, że wspólnoty nie było wobec uchylenia uchwały - właściciele mogą przelać na nią swoje roszczenia wobec spółdzielni).
"Prawomocne orzeczenie o uchyleniu uchwały spółdzielni mieszkaniowej przez sąd nie zawsze skutkuje nieważnością czynności dokonanych na jej podstawie i przed jej uchyleniem. Ponadto wyrok taki nie wiąże osób, które nie były stroną tego postępowania. Takie wnioski wynikają z orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 2005 roku (sygn. akt: I CK 409/04). Orzeczenie to ma duże znaczenie dla wykładni przepisów dotyczących oceny skutków prawnych jakie wywołuje uchylenie uchwały. Wyrok ten może mieć odniesienie także do wspólnoty mieszkaniowej."
Więcej:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/72-uchwala/391-czy-umowa-zawarta-na-podstawie-uchylonej-uchwaly-jest-niewazna
Podstawowy problem jest taki, że nie wiadomo, czy ta pierwsza uchwała została w ogóle podjęta...
Galahad, jeżeli napiszesz coś więcej to pewnie poradzimy sobie i z tym... odpowiedz proszę na moje pytania z poprzedniego postu
Podstawowa kwestia, to to czy spółdzielnia zmniejszyła odpowiednio naliczenia.
Minął już pewnie 6-cio tygodniowy termin do zaskarżenia drugiej uchwały, poza tym uważam, że postąpiliście słusznie.
Ponieważ pierwsza uchwała nie była jeszcze osądzona, bez sensu było podejmowanie drugiej o tej samej treści...
Dla mnie ogólnie to co piszesz, to taki mętlik z jakim mam do czynienia pierwszy raz w życiu. Nie rozumiem kilku fundamentalnych spraw.
Jeżeli głosowanie nad pierwszą uchwałą zostało przeprowadzone w sposób niezgodny z prawem (a wiele na to wskazuje) to sąd nie powinien "uchylić" czegoś co nie istnieje, powinien raczej stwierdzić nieistnienie tej uchwały... Galahad, kto na tym pierwszym zebraniu podjął decyzję o "dozbieraniu głosów" po zebraniu i w jakim trybie?
Byliście przecież nadal spółdzielnią...
Druga rzecz, to jak Wy funkcjonowaliście przez ten rok? Dlaczego spółdzielnia płaciła za media, a "wspólnota" pokrywała koszty eksploatacji.
Kto był w posiadaniu dokumentacji nieruchomości? Kto był właścicielem rachunku 'wspólnoty"?
Po prostu od której strony na to nie spojrzeć, to nic się nie zgadza...
moim zdaniem bardzo ciekawy problem dot. Wspólnot Mieszkaniowych w
Spółdzielniach Mieszkaniowych.W naszym wypadku w aktach notarialnych
zapisano,że lokal zarządzany będzie wg Ustawy o własności lokali z 24
czerwca 1994. Nasza SM moim zdaniem zignorowała ten zapis- działając w
dalszym ciągu wg ustawy o spółdzielczości /Wszystkie WM do "jednego
worka" .Wszystkie wpłaty na konto spółdzielni. Zadam też pytanie czy SM w
tym wypadku nie miała obowiązku zawarcia umów na administrowanie
poszczególnymi wspólnotami. Czy podjęte przez SM działania mogły mieć
miejsce czy było to działanie bezprawne? Napiszcie jakie macie w tym
zakresie doświadczenie chodzi mi o Wspólnoty Mieszkaniowe
administrowane przez Spółdzielnie Mieszkaniowe.
A jak konkretnie brzmi ten zapis, czy te lokale zostały wyodrębnione z zasobów spółdzielczych?
Tu zobacz różnicę https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
W prasie było trochę tekstów o tym, jak prezesi s-ni utrudniają właścicielom powołanie wspólnot mieszkaniowych
Nowy doklejony: 09.03.12 20:14
W aktach notarialnych nie ma zapisu,że zarząd sprawowany będzie przez Spółdzielnię Mieszkaniową.
Nowy doklejony: 09.03.12 20:23
Naszym wypadku zostały wyodrębnione z zasobów Agencji Rolnej Skarbu Państwa /obecnie ANR /
Na podstawie tego co napisałaś postaram się jednak odpowiedzieć i pomóc:
1/ w zasobach spóldzielczych wspólnota może powstać również w wyniku zastosowania art 24 ze znaczkiem 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
(to jak najbardziej prawidłowe działanie). Wspólnota w ten posób wydzielona nie może być zarządzana "z jednego wora" spółdzielczego - powinna posiadać oddzielny rachunek bankowy - a jaka jest praktyka w Polsce, to chyba wiesz lepiej ode mnie...
2/ w 99,9% przypadków zastosowania art. 24 ze znaczkiem 1 - spółdzielnia w tak powołanych wspólnotach sprawuje zarząd powierzony w rozumieniu art 18.1 UoWL (czyli już zupełnie innej ustawy)! - ale to działanie prawidłowe...
(w uproszczeniu rzecz ujmując spółdzielnia działa w takiej wspólnocie jako administrator z uprawnieniami zarządu) - 2 w jednym.
3/ żeby pozbyć się spółdzielni w opisanym przypadku nie potrzeba podejmować drugiej uchwały o powołaniu wspólnoty (ta już jest). Należy zmienić uchwąłą w obecności notariusza sposób zarządzania nieruchomością wspólną, czyli odwołać zarządcę z art. 18 i pwołać zarząd właścicielski z art 20 UoWL.
Koniec procedury.
http://www.ekonomia24.pl/artykul/92741,612182-Prezesi-spoldzielni-nie-chca-wspolnot-.html
wynika, że sprawa Galahada wcale taka prosta nie jest...
Na osiedlach były już wspólnoty mieszkaniowe ,bo Agencja wlatach 90-tych zaczęła sprzedaż mieszkań.Sprytni pseudo prezesi powstałych Spółdzielni uzurpowali sobie prawo do tych wspólnot ,zarządzali nimi bez umów,bez zgody właścicieli.Brali pieniądze za administrowanie,za swoją pracę , za ciepło i ciepłą wodę.Oni dostawali dotacje , a mieszkańców wspólnot obciążali kredytami za remonty itp.Nie mając do tego prawa.Ludzie nie znali uowl i myśleli ,że tak musi być.Nie wiecie jak cwani są tacy pseudo prezesi,jak potrafią manipulować ludzmi.W koszty ciepła wliczali co się da.Wliczali remonty kotłowni ,amortyzację i wiele innych kosztów aby osiągać dla siebie jak największe korzyści.
Sądy nie znają takich tworów i przyrównują ich do Spółdzielni mieszkaniowych.Są też takie przypadki ,że przysyłają straszaki:wezwanie przesądowe ,ludzie na wsi boją się sądów i wolą zapłacić aby nie iść do sądu.
Nie bójcie się tych straszaków , niech ta Spółdzielnia Wam pokaże umowę z Wami ,umowy nie mają ,albo ma zupełnie inne brzmienie.
Mogłabym napisać książkę o tym wszystkim,jeszcze nie mamy wszystkich spraw uregulowanych ,ale wychodzimy pomalutku na prostą.
Kotłownie ,które otrzymały te Spółdzielnie Mieszkaniowe nie mają prawa wliczać do kosztów ciepła amortyzacji /jeszcze takiej z kapelusza/:w takim przypadku umorzenie jest ,kosztu nie ma.Nie ma co amortyzować.
Jak czytam te wpisy zaraz przypomina mi się moja walka.
Tak bardzo bym chciała Wam wszystko napisać ,ale w moich myślach tworzy się chaos bo wszystko chciałabym opisać.
Ma Pani wiele racji. Sprawdziłem i pierwsza uchwała została ostatecznie uznana przez sąd za nieistniejącą, a podjęta razem z nią uchwała o powołaniu zarządu za nieważną. Na pierwszym zebraniu decyzje o dozbieraniu brakujących głosów podjął zarząd (formalnie jeszcze nie istniejący), czyli kilkuosobowe grono inicjatorów powołania Wspólnoty. W akcie desperacji (była to druga próba utworzenia wspólnoty, na poprzedniej nie było kworum ale i tak zebrano czterdzieści kilka procent udziałów"za") oraz niechęci do Spółdzielni przekonali część nieobecnych do poparcia uchwały. Spółdzielnia ją zaskarżyła, ale przez kilka miesięcy nic się nie działo (tzn. Wspólnota istniała, ale nie działała). Dopiero kiedy okazało się, że pierwsza rozprawa w sądzie odbędzie się za 2-3 tygodnie właściciele zostali wezwani do płacenia zaliczek na nowoutworzone konto Wspólnoty. Wspólnota działała w trudnych warunkach, bowiem Spółdzielnia odmówiła wydania jej jakiejkolwiek dokumentacji. Pierwsze wpływy również nie były oszałamiające (choć rosły z miesiąca na miesiąc), tak więc po podpisaniu umów o zarządzanie, sprzątanie Wspólnota nie miała środków, by od razu płacić za media (nastąpiło to o ile się nie mylę po 8 miesiącach). Dokumentacje posiadała więc Spółdzielnia - jej część, ale raczej nie całość - musiała udostępnić Wspólnocie podczas spraw sądowych (dostarczyć na żądanie sądu jako materiał dowodowy). Wspólnota miała zaś i ma własny rachunek bankowy. Problemem, stanowiącym punkt wyjścia moich pytań, jest rozliczenie okresu, w którym Wspólnota działała, lecz wyrokiem sądu nie istniała. Każda ze stron ponosiła wydatki, lecz żadna nie potrafi się w tej sprawie porozumieć z drugą. Dla Spółdzielni jest to gra o duże pieniądze, które jej umknęły: kilkumiesięczny czynsz (z odsetkami) od kilkudziesięciu właścicieli. Czy niekorzystny dla Wspólnoty wyrok sądu oznacza, iż Spółdzielnia może żądać pieniędzy za niewykonane usługi (np. zarządzanie, sprzątanie), bo przecież jeśli nie istniała wspólnota i jej zarząd to nie można było zawrzeć umowy z kimś innym. Gdyby tak było, to czy pieniądze wpłacone na "nieistniejącą" Wspólnotę są do odzyskania. Co gorsza, Spółdzielnia ma mocny argument, że chciała wypełniać swe "obowiązki", ale jej odmówiono i odmówiono wstępu jej pracownikom. Na razie w sądzie są złożone przez Spółdzielnie wezwania do zapłaty za okres nieistnienia Wspólnoty.
Spółdzielnia będzie się pewnie domagać (od każdego z właścicieli indywidualnie) spłaty kwot o których wspominałeś Galahad. Tak jak pisałam, jeżeli te kwoty
"Was nie zrujnują" to najsensowniej będzie je szybko wpłacić i zapomnieć o tej sprawie jak najszybciej. Jeżeli są wysokie to zaproponować spłatę w ratach.
Jeżeli się będziecie uchylać, to spółdzielnia zarząda zapewne spłat w postepowaniu nakazowym (mając wyrok o nieistnieniu wspólnoty), co będzie dla Was dodatkowym utrudnieniem, bo sąd nie wzywa dłużnika podczas postępowania nakazowego.
Moim zdaniem, patrząc realnie, to nie uda Wam się obronić - Sąd stwierdził (jak piszesz - zgodnie ze stanem faktycznym), że żadnej wspólnoty nie było.
W sytuacji w jakiej się znajdujecie przeciąganie sprawy może oznaczać jedynie dodatkowe koszty postępowań i odsetki.
Właściciele indywidualnie bądź w formie pozwu zbiorowego mogliby próbować udowadniać, że spóldzielnia nie realizowała swoich obowiązków jako zarządca - ale jak sam piszesz jej pracownicy zostali wygonieni... "Wspólnota" (której nie było) nie może mieć roszczeń do kogokolwiek.
Przepraszam że tak piszę, wolałabym Ci poradzić jak wygrać z tą spóldzielnią, ale szczerze - jak dla mnie nie macie szans...
Popełniliście zbyt wiele błędów... radzę więc spłacić spóldzielnię i cieszyć się (mimo wszystko) wspólnotą...
Skromna pociecha jest taka, że spółdzielnia może mieć roszczenie tylko i wyłacznie do indywidualnych właścicieli - wspólnota nie będzie stroną w tej sprawie.
Pieniądze, które trafiły na konto wspólnoty przed jej powstaniem (!!!) nie są jej własnością i wspólnota nie ma jak ich zaksięgować (!!!).
To nienależna wpłata przyjęta przez.... nawet niewiadomo przez kogo (było jakieś konto - ale wspolnoty nie było).
Każdy właściciel może na podstawie wyroku sądu (tego o którym piszesz) domagać się zwrotu swoich wpłat.....
TYLKO DE FACTO BĘDZIE DOMAGAŁ SIĘ ZWROTU WPŁAT SAM OD SIEBIE (!!!). Czy to rozumiesz?
Odpowiadając na inny post - nie nie jesteśmy wspólnotą po byłych PGR.
I już zupełnie przy okazji i na inny temat. Za ubiegły rok mamy nadwyżkę w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz utrzymania wyodrebnionego lokalu użytkowego (garażu). Zostanie ona jako bilans otwarcia za bieżacy rok. Pytanie, czy uchwała właścicieli powinna obie nadwyżki łączyć, czy wymieniać osobno (nadwyżka kosztów utrzymania garażu to ok. 1/5 całej nadwyżki). Chodzi mi o to, czy jeśli nadwyżka kosztów utrzymania garażu nie będzie wyodrębniona, to właściciele miejsc parkingowych w garażu będą mogli skorzystać ze swojej oszczędności (niepozostawianie zapalonego światła!) i np. uwzględnić ją w planowanych kosztach utrzymania garażu w 2012 roku.
1/ Nie możecie domagać się zwrotu zaliczek od wspólnoty za okres w którym jak stwierdził sąd prawomocnym wyrokiem "wspólnota nie istniała". Rozumiesz????
Sąd nie przyjmie pozwu przeciwko nieistniejącemu podmiotowi, bo kto ma reprezentować "nieistniejącą wspólnotę?" - "nieistniejący zarząd?"
Raczej musielibyście pozywać się indywidualnie nawzajem jako sąsiedzi... a to kompletnie moim zdaniem nie ma sensu i zupełnie nie polecam tego...
2/Galahad, myślę, że potrzebujecie poczytania na głos ze zrozumieniem UoWL, bo inaczej sami rozmontujecie tę swoją wspólnotę. (nie obraź się, ale...)
Jeżeli istnieje jakaś nadwyżka na kosztach utrzymania wyodrębnionego lokalu - garażu wielostanowiskowego, to należy ją zwrócić współwłaścicielom tego lokalu, bowiem nadwyżka ta jest własnością współwłaścicieli lokalu, a nie wspólnoty. Wspólnota nie ma jak nawet zaksięgowac takiej nadwyżki. Do zarządzania lokalem - garażem wielostanowiskowym z oddzielną KW nie stosuje się UoWL, a jedynie Kodeks Cywilny). Taki lokal to zupełnie inny podmiot niż wspólnota, chociaż może się mieścić w tym samym budynku i jego współwłaściciele są również "członkami wspólnoty". Wspólnota nie może swoją uchwałą decydować o takich sprawach, to zwyczajnie nielegalne.
Istnieje pewien wyjątek, ale właściwie nie ma szans, żeby dotyczył Twojej wspólnoty. Żeby Ci nie mącić w głowie - to na potrzeby tego wątku napisałam w pewnym skrócie jak jest w 99,9% przypadków.
Odnośnie nadwyżki w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej to oczywiście właściciele (wspólnota) mogą zdecydować uchwałą o jej przeznaczeniu.