zarząd wspólnotą bez licencjonowanego zarządcy?
praktyk
Użytkownik
Witam Wszystkich!
Mam następującą kwestię: w naszej wspólnocie zarząd sprawuje licencjonowany zarządca oraz zarząd wspólnoty w liczbie 3 osób. Z uwagi na duże koszty utrzymywania zarządcy, rozważamy możliwość rozwiązania z nim umowy i przejęcia zarządu jedynie przez zarząd. Dodam, że członkowie zarządu są osobami kontaktowymi, jeden z nich jest księgowym (jeżeli nie podoła potrzebom, myślimy także nad zatrudnieniem księgowego z zewnątrz), drugi prawnikiem, a trzecia pani mieszka w budynku od dzieciństwa i jest znana powszechnie, podobnie zresztą jak pozostała dwójka – zatem nie będzie problemów z zaakceptowaniem tego rodzaju zmiany przez członków wspólnoty.
Moje pytanie jest następujące: czy w Waszych wspólnotach występuje tego rodzaju sytuacja i z jakim zasadniczymi problemami musi zmierzyć się taki zarząd? Czy jest to praca ‘do wykonania’ czy też nie warto w cos takiego wchodzić? Jakie są potencjalne zagrożenia?
Z góry dziękuję za zainteresowanie i pomocne opinie!
Mam następującą kwestię: w naszej wspólnocie zarząd sprawuje licencjonowany zarządca oraz zarząd wspólnoty w liczbie 3 osób. Z uwagi na duże koszty utrzymywania zarządcy, rozważamy możliwość rozwiązania z nim umowy i przejęcia zarządu jedynie przez zarząd. Dodam, że członkowie zarządu są osobami kontaktowymi, jeden z nich jest księgowym (jeżeli nie podoła potrzebom, myślimy także nad zatrudnieniem księgowego z zewnątrz), drugi prawnikiem, a trzecia pani mieszka w budynku od dzieciństwa i jest znana powszechnie, podobnie zresztą jak pozostała dwójka – zatem nie będzie problemów z zaakceptowaniem tego rodzaju zmiany przez członków wspólnoty.
Moje pytanie jest następujące: czy w Waszych wspólnotach występuje tego rodzaju sytuacja i z jakim zasadniczymi problemami musi zmierzyć się taki zarząd? Czy jest to praca ‘do wykonania’ czy też nie warto w cos takiego wchodzić? Jakie są potencjalne zagrożenia?
Z góry dziękuję za zainteresowanie i pomocne opinie!
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jak duża jest wspólnota (ile lokali)? Jeżeli bardzo dużo (duża ilość płatności) i dużo różnych rozliczeń (media, usługi zewnętrzne), warto zlecić obsługę księgową biuru rachunkowemu, które świadczy już taką usługę wspólnotom. Nie trzeba będzie wydawać pieniędzy na kosztowny sprzęt i programy komputerowe.
Podstawa to zapoznanie się z obowiązującymi przepisami prawa w obszarze nieruchomości. Nie tylko z ustawą o własności lokali, ale i Prawem budowlanym oraz szeregiem innych ustaw (jest ich w sumie kilkadziesiąt, chociaż niektóre dotyczą wspólnot tylko w drobnym fragmencie). Skoro członkowie zarządu nie są nowi, powinni już mieć pewną orientację, reszta przyjdzie z czasem. Ważne, żeby to byli ludzie uczciwi i zaangażowani, bo bez wysiłku się nie obejdzie.
Jednak jakbyście jeszcze mieli wśród was jakiegoś inspektora nadzoru lub kogoś bez uprawnień, ale za znajomością rzeczy to nawet się nie zastanawiajcie.
Poza uowl potrzebna jest wam znajomość obowiązkowych terminów przeglądów. Prawo budowlane, inne ustawy? Jak wyniknie coś konkretnego to w danym kawałku sie podkształcicie.
Jak się nie uda, to nowego administratora znajdziecie, ale już będziecie wiedzieli, jak precyzyjnie umowę zredagować i jak ją egzekwować.
Tylko wtedy może się okazać, że nawet licencjonowany może nie spełniać wymagań znających się na rzeczy właścicieli
Koszty usługi biura rachunkowego zależą od lokalizacji. Ważne jest też, żeby biuro "znało się na wspólnotach" - ewidencja finansowa wspólnoty jest specyficzna, nie każdy księgowy się na tym zna.
Co do prawnika? Zakupcie mu porządną pozycję o Wspólnotach Mieszkaniowych, za miesiąc będzie na tym forum udzielal rad innym. Oczywiście nie znam problemów Twojej WM, może to budynek z XIX wieku i to jeszcze zabytek, może są problemy z dlużnikami albo "specyficznymi" mieszkańcami?. Ale jeżeli jest to "przecietna" WM to sklad takiego Zarządu należaloby pozazdrościć. Życzę powodzenia/
Posesja - ja taką posatawę nazywam " korporacyjną". Należałoby uwzględnić również atak szarańczy, deszcz meteorytow i dzialania terrorystów. To dziwna zachęta wlaściciela aby zajął się zarządzaniem swoim majątkiem. Ta Pani Księgowa z tej WM napewno się pozna.:bigsmile:
Zobacz, ile samych faktur będziecie mieli co miesiąc na https://forum.zarzadca.pl/wiki/sprawozdanie_finansowe
Do tego jeszcze media i remonty oraz rozliczanie wpłat właścicieli - dla mnie to jakieś raz w tygodniu 2 godziny, ale forumowicz a-z na pewno lepiej to oceni :bigsmile:
Jak będziecie pamiętali o przeglądach i wykonywaniu zaleceń z nich wynikających to PINB i innymi zatruciami nie musisz się przejmować, bo sopel z dachu zawsze się może zdarzyć - od tego jest polisa OC. Administrator i tak chodnika nie będzie odśnieżał osobiście, a dozorce lepiej mieszkaniec niż administrator dopilnuje, nieprawdaż?
Tylko pamiętaj, że to długi bieg, więc bierz poprawkę na to, że szybko wam się może znudzić, albo uznacie, że za dużo czasu wszystko zajmuje.
Rozliczanie wpłat wlaścicieli - to brzmi grożnie, a polega na odfajkowaniu wpłaty. U mnie przy większości zleceniach stalych dokonywanych przez wlascicieli, ta czynnośc wykonana w ostatnim dniu miesiąca - 15 minut, a jak jestem zbyt podniecony tą robotą 30 minut.Nie przesadzajmy, zwlaszcza My wlasciciele. Ta robota nie jest trudna, ona jest odpowiedzialna, a przy zarządzie wlaścicielskim szczególnie, bo nie chodzi tu być może o odpowiedzialność karną, ale bardziej cywilną, sąsiedzką. Przy naszym "zamierzonym" blędzie i ewentualnej szkodzie gorszy może być wstyd i ostracyzm niż sąd.To dlatego mamy łapanki do Zarządów, a póżniej na takich forach jak ten "przemądrzale dywagacje" "nowobogackich", którzy naczytali się o zarządzaniu i gloszą objawienia.
praktyk - to cięzki kawalek chleba i trzeba mieć do tego pewne predyspozycje. I jedno jest pewne, odznaczeń za to nie dostaniecie.:bigsmile:
Czy ten prawnik zna się na sprawach wspólnoty, jest biegły czy tak ogólnie od prawa cywilnego
Czy ten księgowy zna sie na ewidencji pozaksięgowej jakie prowadzą wspólnoty
czy ta pani mieszkająca od dzieciuństwa zna na prawie budowlanym związanym z mieszkaniówką, konserwacją ...
Próbować możecie ale widzę to czarno ....
Za naruszenie ustawy o własności lokali grozi co najwyżej uchylenie uchwały lub odwołanie z zarządu.
Za nieznajomość przepisów dotyczących bezpieczeństwa ludzi i obowiązków zarządu w tym zakresie można trafić na urlop za kraty.
Zgodnie twierdzimy, że ani licencjonowany, ani zarząd chodnika sami nie odśnieżają. Ja tylko twierdzę, że to właściciel prędzej zauważy, że chodnik jest nieodśnieżony, a nie administrator/zarządca
Praktyk nawet jako zwykły mieszkaniec chyba już wie (choćby ze sprawozdań z ubiegłych lat) za co jego wm płaci, czyli jak wygląda eksploatacja w jego nieruchomości
Swoje zdanie na temat Twojej niefortunnej wypowiedzi już wyraziłem i je podtrzymuję: o obowiązkach zarządu trzeba wiedzieć przed szkodą, a nie dopiero po niej.
KubaP: jak dobrze znasz zycie, że takimi uwagami rzucasz? prosiłem o rzeczowe, a nie ocenne, opinie na temat stworzonego wątku.
Zarządca: a gdyby działał nie spolecznie, to efekt wg. Ciebie byłby lepszy?
Posesja: znasz tego rodziaju przypadki czy piszesz abstarkcyjnie?
Znam też przypadki:
- pożaru, spowodowanego brakiem czyszczenia kominów;
- lawiny śnieżno-lodowej spadającej z dachu, która zniszczyła zaparkowany samochód;
- pieszego, który upadł na nieodśnieżonym chodniku i miał roszczenie odszkodowawcze wobec wspólnoty - na swoje szczęście wspólnota miała ubezpieczenie OC oraz odśnieżanie zlecone profesjonalnej firmie (widocznie ktoś tam wiedział o zagrożeniach);
- śmiertelnego zatrucia tlenkiem węgla - ale to było jeszcze w zasobach komunalnych, urzędnicy się wybronili; czy amatorom z zarządu wspólnoty poszłoby równie dobrze - nie wiem.
Piszę o zagrożeniach, które są realne i zdarzają się naprawdę. Uważam, że trzeba o nich wiedzieć, trzeba też znać przepisy dot. bezpieczeństwa, zanim coś się stanie.
Lepiej uczyć się na cudzych błędach, niż na swoich. Ale zrobisz, jak uważasz.
Sądzę, że tak, ponieważ zarządzanie 50-cioma lokali wymaga dużego nakładu pracy.
Cena za prowadzenie księgowości nie powinna być wyższa niż 300 zł + VAT (miesięcznie).