podpisy pod uchwałą - jaka forma

hrupek

Witam.
Jestesmy mala wspolnota. Wiem, ze kazda uchwala musi miec 100% glosow.
Zastanawia mnie, jak powinnismy zbierac glosy?

1. Czy musza to byc podpisy wszystkich wspolwlascicieli danego lokalu czy wystarczy tylko jeden?
2. Czy podpisy musza znajdowac sie pod trescia uchwaly, czy moga wystepowac na oddzielnej kartce jako zalacznik?

Posesja

[cite] hrupek:[/cite]Jestesmy mala wspolnota. Wiem, ze kazda uchwala musi miec 100% glosow.

Masz złą wiedzę. W sprawach zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości właścicieli.
Podejmowanie decyzji w małej wspólnocie (liczącej do 7 lokali), zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali:

Art. 19
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Kodeks cywilny:

Art. 199.
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 201.
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Art. 204.
Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

KubaP

Jest problem...., niby informacja "pełna", z cytatami, ale ...
Co to jest "zarząd zwykły"?

hrupek

Posesja:
Dziekuje za cytaty.
Czy majac wybrany zarzad to zarzad podejmuje decyzje w sprawie czynnosci zwyklego zarzadu, czy musi byc uchwala z glosowaniem?

Aktualne zostaja moje pytania z pierwszego postu :)

Posesja

[cite] hrupek:[/cite]Czy majac wybrany zarzad to zarzad podejmuje decyzje w sprawie czynnosci zwyklego zarzadu, czy musi byc uchwala z glosowaniem?

W jaki sposób wybraliście zarząd?
W małych wspólnotach - co do zasady - nie ma zarządu, zarządzają bezpośrednio właściciele. Mogą oni powierzyć wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością jednemu lub kilku osobom spośród właścicieli, ale te osoby nie będą zarządem w znaczeniu organu wspólnoty. Zatem Wasz "zarząd" nie ma uprawnień zarządu wspólnoty liczącej co najmniej 8 lokali, o których mowa w rozdziale 4 ustawy o własności lokali. Czyli do każdej czynności z zakresu zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości właścicieli, Wasz "zarząd" nie może tych czynności wykonywać samodzielnie, bez pytania o zdanie pozostałych. Są pewne wyjątki (art. 209 kc), ale są to uprawnienia przysługujące każdemu współwłaścicielowi nieruchomości wspólnej, niezależnie od tego, czy jest w Waszym "zarządzie", czy nie.

[cite] hrupek:[/cite]Zastanawia mnie, jak powinnismy zbierac glosy?
1. Czy musza to byc podpisy wszystkich wspolwlascicieli danego lokalu czy wystarczy tylko jeden?
2. Czy podpisy musza znajdowac sie pod trescia uchwaly, czy moga wystepowac na oddzielnej kartce jako zalacznik?

1. To zależy, czy
a) jest to wspólność majątkowa małżeńska, czy współwłasność ułamkowa
b) decyzja przekracza zarząd zwykły lokalem (nie mylić z zarządem NW), czy nie.

Przy wspólności majątkowej małżeńskiej - wystarczy głos jednego ze współmałżonków (od tej reguły też są wyjątki, ale we wspólnotach takie sytuacje występują bardzo rzadko); współwłasność ułamkowa - w sprawach zwykłego zarządu lokalem wystarczą podpisy większości współwłaścicieli; w sprawach przekraczających zwykły zarząd lokalem podpisują wszyscy współwłaściciele lokalu lub jeden z nich na podstawie pełnomocnictwa pozostałych.

2. Mogą być na oddzielnej kartce, ale wtedy w nagłówku powinna być dokładna informacja, czego dotyczy głosowanie: numer uchwały, jej nazwa (czego dotyczy). W małej wspólnocie zbiorcza karta do głosowania będzie liczyła nie więcej, niż 7 pozycji, więc byłoby lepiej, gdyby umieścić ją na tej samej kartce, co uchwała. Jeśli uchwała ma dłuższą treść, kartę można wydrukować na drugiej stronie. Wtedy właściciele są pewni, w jakiej sprawie głosują.

W małych wspólnotach trudno o takie przekręty, ale słyszałem o takim przypadku w dużej wspólnocie: karta do głosowania z podpisami była podłączana do uchwały, której treść była redagowana przez zarząd w zależności od wyniku głosowania. Właściciele nie znali dokładnej treści uchwały, nad którą głosowali, a po fakcie dowiadywali się, że w głosowaniu "obiegowym" poparli projekt, któremu byli przeciwni na zebraniu...

Zarządca

[cite] Posesja:[/cite]współwłasność ułamkowa - w sprawach zwykłego zarządu lokalem wystarczą podpisy większości współwłaścicieli; w sprawach przekraczających zwykły zarząd lokalem podpisują wszyscy współwłaściciele lokalu lub jeden z nich na podstawie pełnomocnictwa pozostałych.

Jeżeli współwłaściciele (przy współwłasności w częściach ułamkowych) nie uzgodnią swojego stanowiska w sprawie dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - wówczas ich głosów nie można doliczać do ogólnych wyników głosowania.

Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 listopada 2011 roku, sygn. akt: IACa 464/11:


"Skoro wszyscy współwłaściciele lokali mieszkalnych, użytkowych i niemieszkalnych – garażowych nie uczestniczyli w głosowaniu osobiście, prezentując takie samo stanowisko w kwestii uchwał , nie wyłonili również osoby, która reprezentowałaby ich wszystkich podczas glosowania (pełnomocnika) , a udział w nieruchomości wspólnej związany z wyodrębnionym lokalem stanowiącym przedmiot współwłasności ma charakter niepodzielny, to przy obliczaniu większości głosów oddanych przez właścicieli lokali niedopuszczalne było , jak uczynił to Sąd Okręgowy, doliczanie udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom w przedmiocie współwłasności. Czyniąc tak sąd pierwszej instancji naruszył dyspozycję art. 23 ust. 2 u.w.l w zw. z art.199 k.c."

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1525-i-aca-46411-niepodzielnosc-udzialu-w-nieruchomosci-wspolnej

Pani Beata

No właśnie, istnieją dwie linie orzecznictwa. Pisałam o tym....

Zarządca

[cite] Pani Beata:[/cite]No właśnie, istnieją dwie linie orzecznictwa. Pisałam o tym....

Tak, druga linia orzecznicza dopuszcza możliwość doliczania udziałów przypadających na współwłaścicieli, którzy wzięli udział w głosowaniu - innymi słowy nie ma znaczenia czy uzgodnili swoje stanowisko, w moje ocenie to naciąganie prawa, jeżeli przepisy nie są dostosowane do rzeczywistości, to należy je zmienić, natomiast rolą sądu nie jest legislacja.

"W orzecznictwie występują jednak rozbieżności, do dokładnie przeciwnego wniosku w sprawie obliczania większości doszedł, np. Sąd Okręgowy we Wrocławiu, który w wyroku z dnia 12 marca 2008 roku (sygn. akt: I C 467/06) opowiedział się z koncepcję podzielności udziału i w konsekwencji orzekł, iż każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal."


Więcej na ten temat w artykule: "Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej: współwłaściciele garażu muszą uzgodnić stanowisko"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1517-glosowanie-we-wspolnocie-mieszkaniowej-wspolwlasciciele-garazu-musza-uzgodnic-stanowisko

Pani Beata

Mam podobne zdanie. Taka interpretacja (możliwość głosowania ułamkiem lokalu) mogłaby prowadzić do praktycznej niemożliwości wprowadzenia głosowania w systemie 1 właściciel 1 glos w pewnych sytuacjach. Jeżeli w danej nieruchomości część właścicieli dysponowałaby jedynie niepełnymi udziałami w lokalach, a nie daj Boże kilku np. tylko miejscem postojowym w wydzielonym lokalu garażowym, to naprawdę nie wiadomo jak w takim przypadku obliczyć siłę ich głosu? Orędownik "świętego prawa własności" może już przelicza...

Zarządca

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 roku, sygn. akt: III CZP 43/05:

"Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają przecież stanowiska współwłaścicieli danego lokalu. Pogląd taki wyraził również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 189), stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Jeżeli zaś postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje niepodzielnie. Jeżeli nie wszystkie lokale w nieruchomości zostały wyodrębnione, dotychczasowy właściciel budynku reprezentuje te udziały w nieruchomości wspólnej, które są związane z lokalami jeszcze niewyodrębnionymi. "

Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1526-iii-czp-4305-wspolwlasciciele-lokalu-musza-uzgodnic-stanowisko

KubaP

Przy wspólności majątkowej małżeńskiej - wystarczy głos jednego ze współmałżonków (od tej reguły też są wyjątki, ale we wspólnotach takie sytuacje występują bardzo rzadko);

W starych zasobach nieruchomości prawie wszytko się zgadza .... Tych nowo powstałych na bazie lokali deweloperskich już tak różowo nie jest . Kupowanie lokali na tzw. "zrzutkę" to normalka ...

Pani Beata

Cieszę się, że to rozumiesz Kuba. Jak wiadomo istnieją dwie linie orzecznictwa, które się wzajemnie wykluczają, więc nie mogą być równocześnie prawidłowe...
Myślę, że nasza dyskusja w tym wątku ciekawie się ułożyła. Przedstawiliśmy oba warianty za jakimi wypowiadały się różne sądy
oraz w czytelny (mam nadzieję) sposób wykazaliśmy który wariant jest poprawny... drugiego po prostu nie da się praktycznie zastosować we wspólnocie.
(co nie zmienia faktu, że orzeczenia zapadły).

Żeby uzupełnić wątek lokali współwłaścicielskich, dodam, że może być również i tak, że pomimo istnienia małżeństwa i wpółwłasności lokalu malżonkowie są zobowiązani udzielać sobie nawzajem pełnomocnictwa do głosowania. Wynika to z możliwości funkcjonowania małżeństwa na różnych zasadach. Oczywiście najbardziej rozpowszechnioną jest wspólność małżeńska, jednak bywają (fakt - nieczęsto) inne formy dopuszczone przez ustawodawcę...

KubaP

Cieszę się, że to rozumiesz Kuba. Myślę, że nasza dyskusja w tym wątku ciekawie się ułożyła.
wykazaliśmy który wariant jest poprawny

:bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile:
dalej nic nie rozumiesz, a próbujesz atmosferę stworzyć dyskusji akademickiej ...ale nie wychodzi ci to ... praktyka mówi co innego niż teoria przez ciebie głoszona...

hrupek

Posesja:

Dziekuje za obszerna wypowiedz.
Zarzad wybralismy uchwala, 100% udzialow za (wszyscy wspolwlasciciele z kazdego lokalu sie podpisali).
Rozumiem, ze w malej wspolnocie zarzad jest wlasciwie po to by bylo sie komu pod umowami podpisywac?
Czy na forum jest moze watek rozgraniczajacy co jest zwyklym zarzadem a co ponad?

Zastanawiam mnie teraz czy:
1. wybor i zalozenie racunku bankowego
2. wybor firmy i ubezpieczenie budynku
3. wybor firm - przeglady

to jaki zarzad? 1-3 sa w koncu obowiazkowe.

Czy zarzad moze samodzielnie np. robic przelew z konta na rzecz firmy z ktora zawarto umowe na podstawie uchwaly?

koziorozka

1. wybor i zalozenie racunku bankowego

http://forum.gazeta.pl/forum/w,383,134274608,,konto_dla_wspolnoty_mieszkaniowej.html?v=2

Czy zarzad moze samodzielnie np. robic przelew z konta na rzecz firmy z ktora zawarto umowe na podstawie uchwaly?

Czytałeś post Posesji - drugi w tym wątku?
1-3 to zarząd zwykły = decyzja zarządu
W małej wm nie ma uchwał, czyli głosowania większością udziałów.
U ciebie są tylko decyzje zarządu (zarząd zwykły) i umowy, czyli zgoda 100% właścicieli

Posesja

2. wybor firmy i ubezpieczenie budynku...
1-3 sa w koncu obowiazkowe.

Ubezpieczenie budynku przez wspólnotę nie jest obowiązkowe, chociaż bardzo wskazane.
Ponieważ nie jest obowiązkowe, o wydatku na ubezpieczenie należy zdecydować uchwałą, np. ująć koszt ubezpieczenia w Planie gospodarczym.

hrupek

koziorozka:

nie rozumiem co chcesz mi powiedziec.
Post czytalem, ale nie wynika z niego co jest a co nie jest przekroczeniem zakresu zwyklego zarzadu. Dlatego pytam, nie mam wyksztalcenia prawniczego, to jest obcy mi temat.

To co napisales koliduje z tym co cytowal/a Posesja w drugim watku, bo tam do zarzadu zwyklego potrzebna jest wiekszosc wedlug udzialow.
Jak to ustalic jesli nie poprzez uchwale i glosowanie?
Idzmy dalej, skoro nie ma u mnie zarzadu jako takiego to w kwestii zwyklego zarzadu decyduje nie powolany zarzad a wiekszosc wlascicieli, to powolany zarzad defacto decyzji nie podejmuje, a tylko czynnosci do ktorych zostal upowazniony, dobrze rozumiem?

KubaP

[cite] Posesja:[/cite] o wydatku na ubezpieczenie należy zdecydować uchwałą, np. ująć koszt ubezpieczenia w Planie gospodarczym.

Planie gospodarczym jak w planie, ale na pewno taka pozycja winna być w zaliczce płaconej przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości.

hrupek

Posesja:

Nie wiedzialem, mowiono mi ze ubezpieczenie jest obowiazkowe, takie mam wrazenie.
Jesli mala WM ustanawia na podstawie ustawy o wlasnosci lokali oraz KC zarzad to czy zarzad moze od tego momentu podejmowac czynnosci zwyklego zarzadu samodzielnie czy za kazdym razem uchwala i glosowanie?

Nie ukrywam, ze nie wiem jak organizacyjnie ma wygladac zarzad zwykly w malej WM?

KubaP

[cite] hrupek:[/cite]Jesli mala WM ustanawia na podstawie ustawy o wlasnosci lokali oraz KC zarzad to
czy zarzad moze od tego momentu podejmowac czynnosci zwyklego zarzadu samodzielnie
czy za kazdym razem uchwala i glosowanie?

Mała wspólnota nie powstaje na podstawie UoWL ... Mała wspólnota jest zarządzana na podstawie kc i kodeksu postępowania cywilnego , zarządem są wszyscy właściciele lokali .
Jeżeli w małej WM ma obowiązywać UoWL to wszyscy właściciele muszą się zgodzić na to , najlepiej w obecności notariusza.

Posesja

skoro nie ma u mnie zarzadu jako takiego to w kwestii zwyklego zarzadu decyduje nie powolany zarzad a wiekszosc wlascicieli, to powolany zarzad defacto decyzji nie podejmuje, a tylko czynnosci do ktorych zostal upowazniony, dobrze rozumiem?

Bardzo dobrze.

[cite] hrupek:[/cite]Jesli mala WM ustanawia na podstawie ustawy o wlasnosci lokali oraz KC zarzad to czy zarzad moze od tego momentu podejmowac czynnosci zwyklego zarzadu samodzielnie czy za kazdym razem uchwala i glosowanie?

Nie. Musielibyście zmienić sposób zarządu - spod reżimu kodeksu cywilnego przejść pod reżim ustawy o własności lokali. Wówczas Wasza mała wspólnota działałaby tak, jak duża: zarząd samodzielnie podejmowałby czynności z zakresu zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających zarząd zwykły wystarczyłaby uchwała, podjęta większością głosów. Do takiej zmiany potrzebna jest umowa właścicieli (czyli zgoda wszystkich, 100%), zawarta w formie aktu notarialnego - patrz art. 18.1 ustawy o własności lokali.

KubaP

[b]Art. 18.[/b] UoWL
[b]1.[/b] Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

koziorozka

Do takiej zmiany potrzebna jest umowa właścicieli (czyli zgoda wszystkich, 100%), zawarta w formie aktu notarialnego

I dopowiem, że po sprzedaży mieszkania nowego właściciela ta umowa nie obowiązuje

Posesja

Obowiązuje, jak najbardziej.

KubaP

[cite] koziorozka:[/cite]

Do takiej zmiany potrzebna jest umowa właścicieli (czyli zgoda wszystkich, 100%), zawarta w formie aktu notarialnego

I dopowiem, że po sprzedaży mieszkania nowego właściciela ta umowa nie obowiązuje

Każda uchwała podjęta przez właścicieli lokali z udziałem notariusza jest wpisana do KW, bo po to się ją uchwala w jego obecności .
Na jakiej podstawie twierdzisz, że przy kolejnej sprzedaży lokalu ona nie obowiązuje.