Termin zakończenia głosowania
olewit
Użytkownik
W naszej wspólnocie głosowanie projektów uchwał poddawanych pod głosowanie na zebraniach członków wspólnoty w marcu trwa bardzo długo. Dopiero pod koniec roku większość uchwał zostaje przegłosowana, czyli uzyskuje wiecej niż 50% udziałów. Zarząd podejmuje decyzje o zakończeniu głosowania i ogłaszania wyniki głosowania. Większości nieprzegłosowanych uchwał niewiele brakuje do sukcesu. W bieżącym roku jedną z uchwał, której to dotyczy była uchwała o wyborach uzpełniających do zarządu - w momencie zakończenia głosowania kandydat uzyskał wynik 46 za, 4 przeciw, czyli niewiele brakowało do przegłosowania uchwały. Czy zarząd postąpił prawidłowo? Jeśli nie, to do kiedy powinno być kontynuowane głosowanie? Czy,aby w przyszłości uniknąć takich wątpliwości, można w momencie poddawania uchwał pod głosowanie ustalić termin jego zakończenia?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Bardzo ważne jest, żeby nie mylić pewnych pojęć. Zarząd nie podejmuje samodzielnie decyzji o przerwaniu głosowania, bo do tego oczywiście nie ma upoważnienia, a jedynie stwierdza (jako podmiot zbierający głosy) podjęcie lub odrzucenie uchwały przez wiekszość ogółu właścicieli. Po stwierdzeniu podjęcia lub odrzucenia uchwały - zarząd dalej głosów nie zbiera - ponieważ nie głosuje się już podjętych ani skutecznie odrzuconych uchwał - to nie miałoby sensu.
O '"przerwaniu głosowania" mogłibyśmy mówić JEDYNIE WTEDY, kiedy zarząd nie zbierałby głosów POMIMO NIE UZYSKANIA rozstrzygnięcia w danej sprawie (uchwale) - czyli przerwałby głosowanie w momencie, kiedy ani nie podjeto, ani nie odrzucono danej uchwały. Jeżeli jednak roztrzygnięcie uzyskano - nie może być mowy o tzw. "przerwaniu głosowania" a jedynie o STWIERDZENIU ZAKOŃCZENIA GŁOSOWANIA.
Ta zasada ma zastosowanie zarówno w odniesieniu do głosowania w trybie zebraniowym, w trybie obiegowym jak i mieszanym. Jednak na zebraniu (na które przybyła większość właścicieli) zwykle wszyscy przybyli właściciele głosują jednocześnie, nie można więc wskazać konkretnie, którzy z nich oddali swoje głosy już po uzykaniu rozstrzygnięcia - czyli uzyskaniu wymaganych 50,01% - dlatego liczy się głosy wszystkich właścicieli obecnych na zebraniu. Natomiast w głosowaniu indywidualnym zarządowi łatwo jest stwierdzić moment uzyskania rozstrzygnięcia. O treści uchwał podjętych z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy z właścicieli powinien być powiadomiony pisemnie przez zarząd lub zarządcę. Te zasady są dość szczególowo opisane w UoWL. Były już na ten temat wątki na forum - poszukaj.
Nowy doklejony: 26.03.12 11:00
Nie da się określić przedziału czasowego głosowania we wspólnocie. Decyduje moment podjęcia lub odrzucenia uchwały, a nie jakiś wyznaczony termin.
Dlatego we wspólnotach, w których większość właścicieli jest "mało zainteresowana" lub "trudno dostępna" głosowanie może trwać bardzo długo.
Od członków zarządu właścicielskiego - zwłaszcza gdy nie pobierają za swoją pracę pieniędzy - trudno wymagać, by kopali się z koniem
Uchwały winny zapaść w miesiąc po zebraniu bo wtedy służą wspólnocie i to jest rolą zarządu żeby tego dopilnował.
Jak tego nie robi to uważam, że go trzeba szybko zmienić. Nie wykonuje swoich fundamentalnych obowiązków tylko je markuje.
Nowy doklejony: 26.03.12 11:25
Odpowiedź Pani Beacie.
W świetle Pani wyjaśnień zarząd nie miał prawa podejmować decyzji o zakończeniu glosowania, ale to zrobił. Czy kandydat na członka zarządu, któremu uniemozliwiono wybór może zakwestionować decyzję zarządu? W jaki sposób?
Jeśli tak, to nie wiem, ile konkretnie w Twojej wspólnocie wynosi większość (przy głosowaniu 1 na 1) - tego też nie napisałeś
Jeżeli jednak w głosowaniu o którym piszesz nadal nie uzyskano rozstrzygnięcia - TO GŁOSOWANIE NADAL TRWA. Zarząd w takiej sytuacji "nie ma prawa" przerywać go (kompletny brak podstawy prawnej). To jest właśnie "przerwanie głosowania" - naganne działanie zarządu. Przeczytaj uważnie mój poprzedni post w tym wątku.
Proponuję:
sposób pierwszy:
1/ zaktywizować kilku właścicieli, którzy jeszcze nie oddali głosu żeby zgłosili się osobiście do zarządu z prośbą o umożliwienie im oddania głosu. Zarząd nie ma prawa odmówić takiej prośbie. Właściciele oddają głosy np. w biurze zarządu - uzyskujecie rozstrzygnięcie, po problemie.
sposób drugi:
2/ zrobić samodzielnie listę do głosowania (w nagłówku napisać wyraźnie o jaką uchwąłę chodzi - jej numer i treść) i obejść z nią kilku właścicieli, którzy jeszcze nie oddali głosu pod tą uchwałą. Następnie tę listę dostarczyć zarządowi (może za pokwitowaniem?) - uzyskujecie rozstrzygnięcie, po problemie. Ponieważ czynność zbierania głosów w trybie indywidualnym jest jednak przynależna zarządowi, polecam ten wariant jedynie w ostateczności.
Dlatego proponuję zacząć od metody Nr1.
Powodzenia.
[align=right](...) admin[/align]
aż uchwała uzyska rozstrzygniecie ZA lub PRZECIW Zarząd WM musi znaleźć sposób na uaktywnienie właściciele lokali , taka jego rola. Inaczej wspólnota będzie z roku na rok turlać po równi pochyłej aż wpadnie w zapaść zarządcy przymusowego, a to jest najgorsze rozwiązanie.
a kto cie do tego namawia , przecież nie ja.
Nowy doklejony: 26.03.12 11:50 Rady beatty są jak w sam raz... duży pracy jałowej i ...buty do szewca ....
Ja pisząc 46 miałem na myslli % udziałów. Problem z głosowaniem, polega na tym, że nasze osiedle to apartamenty w centrum miasta. Wiele mieszkań zostało zakupionych jako lokata kapitału przez osoby prywatne i firmy. Większośc z nich jest wynajmowana i lokatorzy nie są dla nas partnerem. Uzyskanie glosu w imieniu firmy to gehenna - apelujemy do władz firm, że powinno im zależeć, aby wartość ich majątku była coraż wyższa, na co ma wpływ stan osiedla, ale to wołanie na puszczy. Właściciele kilku mieszkań, to z reguły biznesmeni, którzy są trudno uchwytni. Często kontakt z nimi mamy tylko za pośrednictwem asystentki lub sekretarki. Reasumując - w obu przypadkach mamy utrudniony kontakt z członkami wspólnoty. W roku bieżącym uruchamiamy system elektronicznego zbierania głosów - mamy nadzieję, że to usprawni głosowanie.
Na razie wiec uchwała o której piszesz jest - "w trakcie głosowania"
Życzę powodzenia.
Nowy doklejony: 28.03.12 12:01
Nie polecam stosowania tej radosnej metody. Poirytowany nią (i słusznie) właściciel, który nie ma chęci w danej sprawie oddawać głosu (nikogo nie można do tego zmusić), może w jednej kopercie odesłać zarządowi dwie karty - jedną z głosem na TAK, drugą z głosem na NIE.
Zmuszenie właściciela do zapłacenia za te karty jest również niewykonalne, ale o tym autor pomysłu przekona się po procesie o 12 złotych, który przegra.
identyczną opinię o braku kompetencji zarządu do przerywania głosowania uchwały wyraził także prawnik znawca problematyki zarządzania wspólnotami. Nie zgadza się z tym natomiast prawniczka, która jest członkiem zarządu współnoty. Występując jako "prawnik zajmujący się uchwałami i w pracy adwokackiej i w pracy naukowej na uniwersytecie warszawskim" jest zdania, że "zarząd postapił trafnie zamykając głosowanie. Jest uprawniony bowiem do "administrowania" głosowaniem ("zbiera głosy"). Co równie istotne, to zarząd proponuje uchwały wspólnoty, a zatem - jak się wydaje - ma także umocowanie do wycofania projektu uchwały spod głosowania.
Co Pani na to?
Każdy właściciel, na mocy art. 27 UoWL, ma prawo zgłosić uchwały pod głosowanie ogółu właścicieli lokali, a w szczególność te,
które porządkują działanie organizacyjne wspólnoty np. regulaminy.
Nadrzędną władzę w dużej wspólnocie stanowi ogół właścicieli (de facto - większość). Zarząd jest ich przedstawicielem i reprezentantem, który może podejmowć samodzielnie czynności w zakresie "zwykłego zarządu". Uchwały wspólnoty zaś dotyczą spraw przekraczających "zwykły zarząd".
Uchwały zapadają głosami ogółu właścicieli, nie członków zarządu. Głosowanie uchwały to działanie ciała stanowiącego wspólnoty czyli - "ogółu właścicieli".
Zarząd w tym wypadku jest jedynie organem wspólnoty zbierającym głosy - a nie organem podejmującym samodzielnie uchwały właścicieli (!!!!).
Dlatego właśnie m.in. zarząd nie ma kompetencji do "przerwania głosowania" - czyli do zaprzestania zbierania głosów właścicieli ZANIM UZYSKANO ROZSTRZYGNIĘCIE (obojętnie, "za" czy "przeciw").
Zakończenie głosowania zarząd stwierdza w momencie, kiedy większość ogółu właścicieli podjęła lub odzrzuciła daną uchwałę. Zbierając głosy obiegowo bardzo łatwo stwierdzić moment, kiedy uzyskano 50,01% "za" lub 50,01% "przeciw" (ogółu właścicieli).
Po stwierdzeniu podjęcia lub odrzucenia uchwały, zarząd nie powinien dalej zbierać głosów, ponieważ NIE GŁOSUJE SIĘ PODJĘTYCH ANI ODRZUCONYCH UCHWAŁ!!!!To byłoby chore i nie ma żadnych podstaw (poza nieuctwem) żeby to robić.
Zarząd nie ma prawa do "wycofania" projektu uchwały, której głosowanie rozpoczęto. Jeżeli właściciele uznali, że dany projekt należy głosować, zarząd nie ma władzy, żeby samodzielnie zmienić taką decyzję... ma przeprowadzić głosowanie aż do uzyskania rozstrzygnięcia. TERMINEM ZAKOŃCZENIA GŁOSOWANIA WE WSPÓŁNOCIE JEST MOMENT UZYSKANIA ROZSTRZYGNIĘCIA. Nie da się określić czasowej sekwecji terminu głosowania. To sprzeczne z UoWL. Tak długo jak nie uzyskano rozstrzygnięcia "uchwała jest w trakcie głosowania". Zmusić do głosowania wlaścicieli nie można. Tam gdzie są 'trudno dostępni" lub "niezainteresowani" właściciele może być problem z podejmowaniem uchwał.
Jednak do czasu. Pamietajmy, że podjęcie uchwały wywołuje pewne konsekwencje - ale brak jej podjęcia w dłuższym okresie również... z powołaniem zarządcy przymusowaego włącznie. Istnieją co prawda możliwe do przewidzenia, ale jednak wyjątki, w których z uwagi na wyjątkową przewlekłość głosowania uchwał ich dalsze głosowanie mogłoby okazać się bezprzedmiotowe ( np. z uwagi na treść lub zakres uchwały).
Tak jak pisałam wcześniej - właściciele, którzy dotąd nie głosowali mogą sami udać się do zarządu i domagać się umożliwienia oddania im głosu,
lub w ostateczności zrobić samodzielnie listę do głosowania, napisać w nagłówku numer i treść uchwały, której lista dotyczy i samodzielnie zebrać brakujące głosy.
Wypełnioną listę należy dostarczyć zarządowi (najlepiej za pokwitowaniem) i macie jako wspólnota podjętą uchwałę. Wraz z listą można dostarczyć notatkę - podpisaną przez głosujących, informującą o tym, że listę sporzadzono samodzielnie, ponieważ zarząd nie realizował swojej ustawowej funkcji i "przerwał głosowanie" do czego nie ma kompetencji i co jest działniem nagannym takiego zarzadu.
Jeżeli nie jesteś osamotniony w swojej Wspólnocie to dasz radę.
W przepychanki z prawniczką nie polecam się wdawać, bo moim zdaniem
jeżeli mówi takie "bzdury" to wielce prawdopodobne, że robi to niestety celowo...
i odbyło się kolejne zebranie właścicieli , gdzie głosowano uchwały znoszące się na wzajem( plan gospodarczy, plan remontów, itd)... to, które głosowanie będzie ważne dla funkcjonowania WM .... to "nowe" czy te "z sprzed roku".
Zarząd WM mając na wglądzie bieżące działanie WM, ma prawo przerwać głosowanie i podać informacje do właścicieli lokali , że te uchwały, które nie uzyskały ustawowego rozstrzygnięcia są nie obowiązujące. Tym samym kończy się głosowanie nad uchwałami.[align=right] (...) admin[/align]
- każdorazowo po wrzuceniu np. do urny głosy 10 właścicieli ?
- każdorazowo po głosowaniu np. każdej ze klatek schodowych ?
- każdorazowo po głosowaniu każdego z budynków wspólnoty ?
- itd.
Chyba, że Zarząd wlepia gały po głosowaniu każdego z właścicieli, a przed głosowaniem odpowiednio "instruuje" każdego z właścicieli, co jest horrorem !
Oczywiście 50.01% to wystarczające minimum przy założeniu, że w papierach nie ma żadnego "ale".
Nie mogę się zgodzić z powyższym poglądem, ponieważ w pewnym sytuacjach może nastąpić taka zmiana stanu faktycznego, czy prawnego, że w rezultacie realizacja uchwały byłaby niepożądana z punktu wiedzenia interesu ogółu.
Oczywiście możemy też mieć do czynienia z taką z kolei sytuacją, że przerwania głosowania będzie przejawem działania na szkodę wspólnoty mieszkaniowej, analogicznie jak zaniechanie przeprowadzenia głosowania.
Czy rozwiązaniem problemu byłoby określanie w projekcie uchwały poddawanej pod głosowanie daty zakończenia głosowania - np. 31.12.2012.?
Czy zebranie wspólnoty (nawet wtedy kiedy nie ma kworum) mogłoby podejmować decyzje o zakończeniu głosowania uchwał, które poddano pod głosowanie, na zebraniu rok wcześniej?
Czy rozwiązaniem problemu byłoby podjęcie przez wspólnotę uchwały określającej zasady zgłaszania uchwał i procedure ich głosowania, w tym przerywania głosowania (Zasady głosowania uchwał)?
Można byłoby w niej przewidzieć, kto i kiedy może przerwać głosownie, np. zarząd.
Nie było to moim zamiarem, jeżeli tak zostało przez Panią odebrane - przepraszam.
Natomiast za takim twierdzeniem się nie zgadzam, ponieważ to zarząd kieruje sprawami wspólnoty i to do jego kompetencji należy kwestia czy będzie podejmował czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu czy też nie - jeżeli w toku głosowania uzna, że nie -może je przerwać przed rozstrzygnięciem.
Są pewne wyjątkowe sytuacje, gdy przerwanie głosowania, tak jak jak zaniechanie jego zorganizowania stanowi działanie na szkodę wspólnoty mieszkaniowej, ponadto nie wszystkie uchwały dotyczą wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - np. uchwała w sprawie odwołania członków zarządu.
Nowy doklejony: 02.04.12 10:51
Trzeba być naprawdę ostrożnym w takich kwestiach, ponieważ łatwo wyjść poza kompetencje wspólnoty mieszkaniowej, najlepiej byłoby w ogóle takiej uchwały nie podejmować.
Postaram się odpowiedziec kolejno "olewit":
1/ niestety czasowej sekwencji zakończenia głosowania nie da się określić w zgodzie z UoWL. Próba podania takiego terminu jest niezgodna z Ustawą.
2/ niestety nie. To na pewno praktyczne utrudnienie dla wspólnot, w których wielu właścicieli reprezentuje "tumiwisizm". Mimo to możliwość skutecznego podjęcia takiej decyzji przez mniejszość właścicieli nie znajduje potwierdzenia w obowiązującym porządku prawnym.
3/ nie da się skutecznie i zgodnie z prawem podjąć takiej uchwały, ponieważ zasady i tryby podejmowania uchwał wspólnoty określa UoWL, a Wspólnota nie może podejmować uchwał sprzecznych z obowiązującymi Ustawami (nawet ze "szlachetnych pobudek").
Pamiętaj, że uchwały obowiązują w kolejności podjęcia, a nie w kolejności poddania ich pod głosowanie. Na tym polu widzę pewną możliwość PRAKTYCZNEGO "przerwania głosowania" uchwały po roku jako bezprzedmiotowej...(jeżeli skutecznie podjęto w międzyczasie "nową" - w tej samej sprawie). Faktem jest, że we wspólnotach tworzonych przez "obojętnych" właścicieli głosowanie uchwał może być nie lada problemem (zresztą nie tylko głosowanie). Obecny stan moim zdaniem wynika z tego, że ustawodawca nie założył aż tak dużej skali ignorancji wśród właścicieli... życie pokazuje jednak często co innego... stąd m. in. Twój problem.
Mimo wszystko, żeby podjąć uchwałę, trzeba bezdyskusyjnie uzyskać głosy większości właścicieli oddane na "tak".
Takiego prawa zarząd nie posiada z zasady... uchwała wspólnoty może być odrzucona lub podjęta głosami właścicieli, a nie decyzją zarządu. Decyzja o "przerwaniu głosowania" przed uzyskaniem rozstrzygnięcia oznacza w konsekwencji - odrzucenie uchwały decyzją zarządu. Gdyby zarząd miał takie kompetencje, to głosowanie właścicieli we wspólnocie nie byłoby w ogóle potrzebne... dodatkowo do wiadomości właścicieli nie podaje się uchwał nie podjętych. To absurd.
Gdyby zarząd mógł samodzielnie stwierdzić "przerwanie głosowania" uchwały byłby nieodwoływalny... a tak nie jest.
Skoro uchwała nie została podjęta, to nie można jej odrzucić, bo nie istnieje; uważam, że zarząd może przerwać głosowanie a niekiedy nawet powinien to uczynić.
Wszystko zależy od stanu faktycznego, jednak czym innych jest kwestia braku uprawnień a czym innym działanie (zaniechanie) na szkodę wspólnoty mieszkaniowej.
Czy zatem potrafisz podać podstawę takiego stanowiska? Tzn. podstawę uprawnienia zarządu do samodzielnego przerwania głosowania,
zanim nastapiło rozstrzygnięcie? Owszem to może się zdarzyć w życiu, ale wtedy moim zdaniem mamy samowolne i naganne "przerwanie głosowania", a nie jego "zakończenie".
czyli de facto - głosowanie nadal trwa.
Jeżeli zmienił sie stan faktyczny i uchwała byłaby niekorzystna dla wspólnoty, niepożądana, to nie może zakończyć głosowania? To nie miałoby sensu, gdyż uchwała podjęta podlega wykonaniu, czyli najpierw kontynuujemy coś, co jest szkodliwe, potem to wykonujemy i w czasie wykonywania podejmujemy kolejną uchwałę, która ma na celu unieważnienie poprzedniej.
A jeżeli dana czynność nie przekracza zwykłego zarządu i głosowanie jest zbędne, to zarząd nie może go zakończyć?
"Jeżeli zmienił sie stan faktyczny i uchwała byłaby niekorzystna dla wspólnoty, niepożądana, to nie może zakończyć głosowania? To nie miałoby sensu, gdyż uchwała podjęta podlega wykonaniu, czyli najpierw kontynuujemy coś, co jest szkodliwe, potem to wykonujemy i w czasie wykonywania podejmujemy kolejną uchwałę, która ma na celu unieważnienie poprzedniej. A jeżeli dana czynność nie przekracza zwykłego zarządu i głosowanie jest zbędne, to zarząd nie może go zakończyć"?
Zasypujesz mnie pytaniami, a ja pytałam tylko o podstawę Twojej tezy...
Myślę, że to było proste pytanie... a w sprawie czynności zwykłego zarządu nie podejmuje się uchwał, no co Ty?
Zresztą, jeśli chcesz to brnij dalej...
Uważam, że organizacja głosowania ( w tym jego zakończenie przed rozstrzygnięciem) to czynności zwykłego zarządu.
Art. 22 ust. 1 stanowi, że zarząd podejmuje je samodzielnie, ponadto to zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej.