głosy na zebraniu

michal

Witajcie, jak to jest : małzenstwo mieszka razem w mieszkaniu mają po 5 %, razem mają 10% udziałów. Na zebranie wspólnoty idzie mąż. Czy na zebraniu podczas głosowania/uchwał ma 5 % czy 10%, czy musi od żony dostać pełnomocnictwo ??

koziorozka

bez pełnomocnictwa ma 5%

KubaP

[cite] michal:[/cite] jak to jest : małzenstwo mieszka razem w mieszkaniu mają po 5 %, razem mają 10% udziałów.
Na zebranie wspólnoty idzie mąż.
Czy na zebraniu podczas głosowania/uchwał ma 5 % czy 10%,
czy musi od żony dostać pełnomocnictwo ??

jak mają rozdzielność majątkową to :
bez pełnomocnictwa ma 5%
z pełnomocnictwem ma 10%

Tsuda

Tak jak KubaP, istotne jest czy istnieje rozdzielność majątkowa

Posesja

Jeżeli podajesz oddzielne udziały małżonków to znaczy, że małżonkowie mają rozdzielność majątkową. Udziały we współwłasności lokalu są odrębne, ale wiążący się z własnością lokalu udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny. Zatem jeden ze współwłaścicieli lokalu nie może głosować nad uchwałami bez pełnomocnictwa drugiego. Taki głos jest nieważny. Pełnomocnictwo należy dołączyć do dokumentacji głosowania.

Niepodzielność udziału w nieruchomości wspólnej potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego:

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03
(...) przewidziana w ustawie nieruchomość wspólna jest kategorią współwłasności o charakterze szczególnym, do której przepisy kodeksu cywilnego mogą mieć zastosowanie jedynie posiłkowo (art. 1 ust. 1 u.w.l.). Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l. udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, którym jest wnioskodawca.

Błędne jest zatem założenie wnioskodawcy, wyprowadzone na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, że jako współwłaściciel w 1/4 części lokalu ma on udział w 1/16 części nieruchomości wspólnej, co umożliwia mu wystąpienie o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 k.c. Do jego sytuacji prawnej ma bowiem zastosowanie ustawa o własności lokali, zgodnie z którą udział w 1/4 części nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu nr 1A. To oznacza, że udział w 1/4 części własności lokalu nr 1A, którym dysponuje wnioskodawca, nie daje mu uprawnienia do występowania, bez zgody pozostałych współwłaścicieli tego lokalu, z żądaniem zniesienia współwłasności, polegającego na wyodrębnieniu piwnic, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej.

Do podobnych wniosków prowadzi rozważenie sytuacji wnioskodawcy na gruncie przepisów kodeksu cywilnego. Nie ulega wątpliwości, że jego inicjatywa zmierzająca do wprowadzenia zmian w przedmiocie współwłasności nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wymagających zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.), którą on nie dysponuje. Tak więc i w tej płaszczyźnie prawnej wnioskodawca nie ma uprawnienia do samodzielnego wystąpienia z wnioskiem w niniejszej sprawie.

Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).
http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/30a0da675ebba75fc125736e00342d2c/$FILE/III CZP 0065_03 publ.pdf

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05
Ustawodawca nie określił ani sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych. Ustawa o własności lokali nie zawiera odpowiednika art. 11 obowiązującego przed dniem 1 stycznia 1965 r. rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 ze zm. - dalej: "rozporządzenie z 1934 r."), który stanowił, że "jeżeli lokal należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę zdolną do działań prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli lokali i wobec zarządu". Wynikający z przytoczonych wyżej unormowań szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, prowadzą jednak - pomimo braku stosownej regulacji - do identycznego wniosku. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają przecież stanowiska współwłaścicieli danego lokalu. Pogląd taki wyraził również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu.

Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Jeżeli zaś postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje niepodzielnie.
http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/fceec0cb58369a03c125736e002ed0c8/$FILE/III CZP 0043_05 publ.pdf

Zarządca

"Udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, dlatego też przy obliczaniu wyników głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, niedopuszczalne jest uwzględnianie głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu, jeżeli nie uzgodnili jednolitego stanowiska. Przeciwna wykładnia naruszałaby dyspozycję art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali w związku z art. 199 kodeksu cywilnego orzekł warszawski Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 17 listopada 2011 roku (sygn. akt: I ACa 464/11, niepubl.)."

Więcej na ten temat w artykule "Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej: współwłaściciele garażu muszą uzgodnić stanowisko" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1517-glosowanie-we-wspolnocie-mieszkaniowej-wspolwlasciciele-garazu-musza-uzgodnic-stanowisko


Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17.1.2011 r., sygn. akt: I ACa 464/11, niepubl.:

"Specyfika własności lokalu jako prawa integralnie i nierozerwalnie związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą co do zasady wiąże się prawo i obowiązek zarządzania wspólną własnością, składnia do uznania , że wszystkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli danego lokalu. Powinno to przybrać formę umocowania jednego z nich do udziału w zebraniu właścicieli z prawem podejmowania uchwał. W uchwale z dnia 3 października 2003r. III CZP 65/03, OSNC 2004/12/189 Sąd Najwyższy uznał, że udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal będący przedmiotem współwłasności przysługuje współwłaścicielom niepodzielnie. Również w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05, OSNC 2006/6/98 wskazano, iż szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, uprawnia do wniosku, że w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko. Siłę ich głosu wyraża udział powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, a udział ten jest niepodzielny. Skoro udział w nieruchomości wspólnej należy do współwłaścicieli niepodzielnie , czynności zaś przekraczające zakres zwykłego zarządu zawsze wymagają zgodnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli (względnie rozstrzygnięcia sądu na podstawie art.199 k.c.), to pogląd o konieczności zajmowania przez współwłaścicieli lokalu jednolitego głosu przy podejmowaniu uchwał jest uzasadniony. Powyższy pogląd Sąd Najwyższy podzielił w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06, OSNC 2007/2/32 , stwierdzając w uzasadnieniu, iż w przypadku współwłasności lokalu współwłaścicielom przysługuje jeden wspólny głos. Powyższe stanowisko judykatury zaaprobowane zostało w doktrynie (por. Gerard Bieniek Ustawa o własności lokali w praktyce Bydgoszcz 2010 r. s. 194-195 i Roman Dziczek Własność lokali. Komentarz , Wydanie 5 , Warszawa 2010 r. s.71-72 , s. 188-189, 203-205)."


Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1525-i-aca-46411-niepodzielnosc-udzialu-w-nieruchomosci-wspolnej

KubaP

[cite] Posesja:[/cite]Jeżeli podajesz oddzielne udziały małżonków to znaczy, że małżonkowie mają rozdzielność majątkową.

:bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile:
to nic nie oznacza....:bigsmile: chyba, że na potrzeby usera Posesji by mógł zacytować jakiś fragmencik z orzeczeń sądowych ....
dla równowagi można by przytoczyć orzeczenie sądu z Wrocławia ... i bić pianę ile wlezie...

Pani Beata

Na fachowym forum nie chodzi o bicie piany (przynajmniej nie wszystkim). Nie można głosować ułamkami lokali - to oczywiste, bo to po pierwsze nie miałoby sensu, a po drugie dopuszczenie takiej możliwości oznaczałoby w konsekwebcji brak możliwości wprowadzenia zasady głosowania - 1 właściciel 1 głos, a taka zasada istnieje.
Wyrok Sądu Najwyższego stoi ponad orzeczeniami sądów niższych instancji...